Мотивированное решение по делу № 02-0879/2023 от 25.10.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2023г. адрес

77RS0005-02-2022-014402-48

Головинский районный суд адрес в составе

Председательствующего судьи Кирюхиной М.В.

При секретаре фио

С участием представителя истца, действующей по доверенности, представителя ответчика, действующего по доверенности

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-879/2023 по иску фио Мирзохида Хамидовича к ООО «Акватория» о признании акта приема-передачи частично недействительным, судебных расходов, встречное исковое заявление ООО «Акватория» к Мамаджанову Мирзохиду Хамидовичу о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

Истец Мамаджанов М.Х. обратилась в суд с иском к ООО «Акватория» о признании частично недействительным передаточного акта по договору участия в долевом строительстве, изменение условий передаточного акта, мотивируя свои требования тем, что между истцом и гр. фио заключен договор участия в долевом строительстве №  AQT-05/2019-0181-C2/559 от 24.05.2019г. согласно которому застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный срок построить МКД по адресу адрес. Объектом строительства является строительство трехкомнатной квартиры № 559 проектной площадью 101,31 кв.м., общая пл. 102,17 кв.адрес произвел оплату по договору из расчета сумма за квадратный метр, всего сумма В последующем на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия истцом Мамаджановым М.Х. приобретено право требования по договору №  AQT-05/2019-0181-C2/559 от 24.05.2019г. 04.05.2022г. между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи жилого помещения, в соответствии с которым застройщиком- ответчиком указана, что передается квартира общ.пл. 104,8 кв.м. с учетом лоджий и балконов, и об. пл. в порядке ст.15 ЖК РФ 103.6 кв.адрес в связи с изменением площадей выставил требование о доплате денежных средств за переданное жилое помещение в размере сумма Истец не согласившись с требованиями ответчика произвел обмер переданного жилого помещения, установлено, что площадь жилого помещения составляет 100,4 кв.м. без учета лоджий. Истец обратился в Управление Россреестра по адрес с заявлением об извинении площади жилого помещения, который внес соответствующие изменения. Истец направил в адрес ответчика требование о внесении достоверных сведений в акт приема-передачи, которую ответчик оставил без удовлетворения. Истец просит признать передаточный акт от 04.05.2022г. к договору участия в долевом строительстве от 24.05.2019г. недействительным в части п.4 доплаты суммы в размере сумма, взыскать судебные расходы.

Ответчик ООО «Акватория» в ходе рассмотрения дела предъявил встречное исковое заявление к Мамаджанову Мирзохиду Хамидовичу о взыскании денежных средств, неустойки, судебных, мотивируя свои требования тем, то между истцом и ответчиком с учетом заключённого договора уступки прав требования приобретены права по договору участия в долевом строительстве №  AQT-05/2019-0181-C2/559 от 24.05.2019г. согласно которому застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный срок построить МКД по адресу адрес и передать участнику строительства жилое помещение квартиры № 559 проектной площадью 101,31 кв.м., общая пл. 102,17 кв.адрес «Акватория» до производства работ по чистовой отделки произвел замер жилого помещения, сведения которых внесены в ЕГРН. В связи с изменением площади, ООО «Акватория» направило в адрес участника строительства требование о доплате разницы площадей в размере сумма Истец по основному иску уклонился от удовлетворения требований застройщика.

Представитель истца в судебное заседание явилась, требования заявления поддержала, просила удовлетворить, пояснила, что застройщик принял на себя обязательство в соответствии с условиями договора передать участнику долевого строительства объект после достижения состояния отделки проектной площадью 101,31 кв.м., общая пл. 102,17 кв.адрес результатам измерения установлено, что площадь квартиры составляет 100,4 кв.адрес для доплаты не имеется, в связи с чем просила в удовлетворении встречных требований отказать.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, требования основного искового заявления не признал, просил отказать, пояснил, что замер произведен сертифицированным специалистом, сведения о замерах жилого помещения до проведения работ по отделке внесены в установленном порядке в ЕГРН. Истец осуществил регистрацию права собственности на жилое помещение и в последующем произвел внесение изменений в характеристики жилого помещения. Указал, что истец по основному иску подписал акт приема-передачи жилого помещения, согласился с доплатой. Просил учесть, что в силу условий договора сторонами согласовано, что цена договора не является окончательной и подлежит изменению, в случае если по результатам обмеров объекта долевого строительства кадастровым инженером общая приведённая площадь объекта долевого строительства измениться по сравнению с общей произведенной проектной площадью. Площадь жилого помещения по результатам строительства изменилась, в связи с чем у участника строительства возникла обязанность доплатить денежные средства за разницу площадей. Пояснил, что истец по основному иску в добровольном порядке отказывается от уплаты денежных средств, просил требования встречного искового заявления удовлетворить.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по адрес в судебное заседание представителя не направили, извещены о слушании дела в установленном порядке.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав представленные по делу доказательства, исходит из следующего.

Как установлено в судебном заседании между истцом фио и ответчиком ООО «Акватория» заключен договор участия в долевом строительстве №  AQT-05/2019-0181-C2/559 от 24.05.2019г., согласно которому застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других ли построить (создать) многофункциональный комплекс, в том числе МКД и после получения разрешения на ввод в эксплуатации многоквартирного жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.(л.д.39-64 т.1)

В силу п. 3.2 договора установлено, что состав объекта строительства и его проектные характеристики согласованы сторонами в приложении № 1, являющимся неотъемлемой частью договора.

Согласно п.33 договора предусмотрено, что участник долевого строительства ознакомлен и согласен с тем, что окончательные характеристики объекта долевого строительства, указываемые в документации кадастрового инженера после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию могут не совпадать с проектными характеристиками, указанными в приложении № 1 к договору

В соответствии с приложение № 1 сторонами договора согласована проектная пл. 101,31 кв.м., проектная общая пл. лоджий/балконов/террас 0,86 кв.м., общая приведенная проектная пл. 102,17 кв.м.(л.д. 59 т.1)

На основании договора уступки прав требования № 1 от 24.09.2020г., заключенного между гр. фио и фио, и в последующим договора уступки прав требования, заключенного между фио и истцом фио, истцом приобретены права требования по договору участия в долевом строительстве №  AQT-05/2019-0181-C2/559 от 24.05.2019г. (л.д. 65-72 т.1).

По результатам строительства объекта застройщиком ООО «Акватория» на основании технического плата (л.д. 182-187 т.1) внесены сведения в ЕГРН относительно площади жилого помещения – 103,6 кв. (л.д. 188-191 т.1)

04.05.20222г. между ООО «Акватория» и Мамаджанов М.Х. подписан передаточный акт по договору участия в долевом строительстве (л.д. 172-174 т.1), в соответствии с которым установлено, что застройщик передал участнику строительства объект – квартиру общей пл. 103,6 кв.м. и приведенной площадью с учетом лоджий и балконов 104, 8 кв.м.

В соответствии с п. 4 передаточного акта сторонами согласовано, что окончательная стоимость квартиры с учетом обмеров кадастрового инженера, составляет сумма В соответствии с п.8.3 договора участник долевого строительства обязан оплатить сумму увлечения цены договора в размере сумма, НДС не облагается, в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего акта.

Истец, не согласившись с размером площади жилого помещения, обратился к специалисту, согласно техническому плану, составленному кадастровым инженером (л.д.84-91 т.1) установлено, что площадь жилого помещения составляет 100,4 кв.

На основании полученного технического плата истцом произведено внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН (л.д.192-194 т.1), в которых отражена площадь квартиры – 100,4 кв.м.

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием внести изменения в акт приема-передачи в части предусматривающей обязанность произвести доплату в связи с увеличением стоимости объекта, которую ответчик оставил без удовлетворения (л.д. 73-82 т.1).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади зависит цена договора, которая, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

Из представленных по делу доказательств усматривается, что истцу ответчик ООО «Акватория» передал объект долевого строительства – квартиру меньшей площадь., что заявлено в акта приема-передачи, что подтверждается представленным истцом техническим планом, выпиской из ЕГРН.

Из представленной Управлением Росреестра адрес копии регистрационного дела на объект недвижимости усматривается, что изменение сведений о характеристиках объекта – площади жилого помещения произведено на основании технических документов, подтверждающих произведенные замеры, в связи с чем площадь помещения признана равной  100,4 кв.м.

Ответчиком данные обстоятельства не опровергнуты. Доказательств, что истцом производились работы по реконструкции или перепланировки объекта, что явилось причиной уменьшение площади объекта – квартиры в судебное заседание не представлено.

Частью 3 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

Таким образом, оценивая представленные по делу доказательства, суд полагает, что в судебном заседании установлен факт того, что истцу передана квартира, имеющая отступления от условий договора, в части площади объекта долевого строительства в меньшую сторону по его площади, в связи с чем истцом в порядке исправления допущенной в ЕГРН ошибки внесены соответствующие изменения.

В силу п. 3 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с постановлением Пленума ВС РФ от 25.12.2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения.

Толкование условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади, и общая цена недвижимого имущества, подлежащая уплате определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Пунктом 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет на ограничение прав потребителей, являются ничтожными.

Таким образом, поскольку в судебном заседании установлен факт передачи объекта недвижимости – квартиры, меньшей площади, установленной условиями договора, условие о доплате денежных средств в размере сумма, изложенное в п.4 передаточного акта от 04.05.2022г. по договору участия в долевом строительстве №  AQT-05/2019-0181-C2/559 от 24.05.2019г. является недействительным как нарушающее права потребителя.

При этом суд полагает, что к подписанному акту приема-передачи подлежат применению положения о недействительности сделки, поскольку подписанный сторонами передаточный акт содержит условия о принятых сторонами обязательствах. В силу ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Условия, согласованные сторонами в передаточном акте, в том числе условие о доплате за жилое помещение я направлено на установление соответствующих прав обязанностей между участником долевого строительства и застройщиком.

Довод ответчика о том, что истец подписал акт приема-передачи квартиры без каких-либо претензий, подтвердив соответствие квартиры условиям договора, сведения о площади квартиры 103,6 кв. м отражены в ЕГРН, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истца, поскольку изменение площади квартиры подтверждается материалами дела, соответствующие исправления внесены в ЕГРН, которые не оспорены ответчиком.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исковое заявление фио Мирзохида Хамидовича к ООО «Акватория» о признании акта приема-передачи частично недействительным подлежит удовлетворению.

В связи с тем, что суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца, правовых оснований для удовлетворения встречного искового заявления о взыскании денежных средств не имеется, поскольку условие предусматривающее возложение на участника строительства дополнительной доплаты за жилое помещение является ничтожным как нарушающее права потребителя.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Кроме этого в силу ч.3 ст.95 ГПК РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

Истцом заявлено о взыскании расходов на представителя и расходов по оплате специалиста- кадастрового инженера в размере сумма

Суд полагает, что произведенные истцом расходы совершены в связи с рассмотрением настоящего дела, документально подтверждены, в связи с чем они подлежат взысканию с ответчика с учетом права суда снизить размер расходов на юридические услуги. С учетом сложности дела и времени его рассмотрения суд полагает возможным снизить размер юридических услуг до сумма

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию государственная пошлина в доход бюджета адрес в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление фио Мирзохида Хамидовича к ООО «Акватория» о признании акта приема-передачи частично недействительным, взыскании судебных расходов – удовлетворить.

Признать недействительным акт приема-передачи от 04.05.2020 г. по договору участия в долевом строительстве № АЙТ-05/2019-0181-С2/559 от 24.05.2019 в части п.4 указания доплаты суммы в размере сумма

Взыскать с ООО «Акватория» в пользу мамаджанова Мирзохида Хамидовича расходы на представителя в размере сумма

Взыскать с ООО «Акватория» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

В удовлетворении встречного искового заявления ООО «Акватория» к Мамаджанову Мирзохиду Хамидовичу о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходы – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционным порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.

Судья

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05.04.2023г.