Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2034/2016 ~ М-910/2016 от 15.02.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 июня 2016 года

Раменский городской суд Московской области в составе

председательствующего федерального судьи Аладина Д.А.

при секретаре Матюха Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2034/16 по иску Пугно А. А. к Пустовалову С. А. об уменьшении покупной цены недвижимого имущества и обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, -

У С Т А Н О В И Л:

Истец Пугно А.А. обратилась в суд с иском к Пустовалову С.А., которым просила уменьшить покупную цену недвижимого имущества, приобретенного по предварительному договору купли-продажи соразмерно стоимости его недостатков и обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, взыскать судебные расходы. В обоснование заявленного требования пояснила, что <дата> между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Цена договора составила <...> рублей, <...> от которой истец в качестве аванса перечислил ответчику. В соответствии с п.2.1 указанного договора основной договор должен был быть заключен до <дата>. Право собственности ответчик зарегистрирован на недвижимое имущество только в <дата> году. Однако во время проживания в доме было обнаружено большое количество недостатков, что было подтверждено проведенной экспертизой. В соответствии с данной экспертизой стоимость восстановительного ремонта жилого дома составляет <...> рублей. Таким образом, считает, что указанная сумма является подлежащей соразмерному уменьшению от цены недвижимого имущества, о чем ответчику было выставлено требование, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.

В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик Пустовалов С.А. и его представитель в судебное заседание явились, выразили несогласие с иском, просили в удовлетворении исковых требований отказать по доводам письменных возражений.

Суд, выслушав стороны, проверив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Исходя из ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что <дата>. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого стороны обязуются в срок и на условиях предварительного договора заключить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенном по адресу: <адрес> (пункт 1.1 предварительного договора).

Согласно пункту 2.1. предварительного договора основной договор должен быть составлен и подписан в простой письменной форме в срок до <дата>. В случае, если к указанному сроку не будет оформлено право собственности на недвижимое имущество, действие предварительного договора и срок заключения основного договора автоматически пролонгируются до даты оформления права собственности на недвижимое имущество.

Право собственности на жилой дом, по адресу: <адрес> было зарегистрировано за ответчиком <дата>., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, на земельный участок, площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <номер> было зарегистрировано за ответчиком <дата>., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Пунктом 2.3. предварительного договора определено, что в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при передаче недвижимого имущества между сторонами составляется передаточный акт, который подписывается и передается с основным договором в уполномоченный орган для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

На основании дополнительного соглашения <номер> от <дата>. к предварительному договору, ответчик предоставил истцу недвижимое имущество во временное пользование для временного проживания истца и членов его семьи на срок до заключения основного договора.

Таким образом, условиями предварительного договора с учетом заключенного дополнительного соглашения установлено, что до оформления права собственности ответчик предоставил в отношении недвижимости исключительно право временного пользования для проживания, а в собственность имущество должно передаваться при заключении основного договора путем подписания передаточного акта к основному договору.

Согласно пункту 3.3. предварительного договора оплата недвижимого имущества производится безналичным расчетом на счет продавца до даты заключения основного договора.

Пунктом 3.5. предварительного договора определяется, что расчеты считаются произведенными в полном объеме при получении продавцом суммы, указанной в п. 3.1. настоящего договора.

Таким образом, условиями предварительного договора предусмотрена предварительная оплата товара в размере <...> рублей.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами по указанному выше договору истцом была передана ответчику денежная сумма в качестве аванса в размере <...> рублей. Оставшаяся сумма в размере <...> рублей до настоящего времени ответчику не передана.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано илй приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями статьи 487 Кодекса.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

До настоящего времени истец не оплатил полную стоимость недвижимого имущества и не принял его в собственность по передаточному акту.

Исходя из пункта 3 статьи 484 ГК РФ в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

В соответствии с пунктами 3,4 статьи 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли- продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно пункту 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли- продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Частью 2 статьи 314 ГК РФ установлено, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Как установлено судом, ответчик направлял уведомления в адрес истца с требованием заключить основной договор, оплатить цену товара, принять недвижимость по передаточному акту в собственность, а также предоставить необходимые для государственной регистрации перехода права документы.

Однако до настоящего времени покупатель расчет в полном объеме не произвел, основной договор не подписал и недвижимость в порядке ст. 556 ГК РФ в собственность не принял, документы на регистрацию не передал.

Пунктом 2 ст. 487 ГК РФ определено, что в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 328 ГК предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям, представленным в абз. 2 п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора допускается законом в случаях, в том числе, предусмотренных ст. 328 ГК РФ.

Пунктами 1,2 ст. 450.1 ГК РФ предусматривается, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

<дата>. ответчик уведомил истца о своем отказе от предварительного договора с <дата>. в случае не заключения основного договора и, в силу условий пунктов 3.3., 3.5. предварительного договора, неоплаты недвижимости в полном объеме, что подтверждается телеграммами <номер>, который были получены истцом лично.

<дата>. ответчик также уведомил истца об отказе от передачи недвижимого имущества во временное пользование (ссуду), что также подтверждается телеграммами <номер>.

В силу абз. 2 п.4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо не предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 ГК РФ.

Доводы истца о том, что ответчик умышленно уклонялся от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, суд считает несостоятельными, поскольку как следует из интернет переписки, между истцом и ответчиком длительное время велись переговоры относительно условий заключения договора купли-продажи, ответчик неоднократно просил истца направить документы необходимые для заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, либо в случае отказа направить письменный ответ в его адрес.

При таких обстоятельствах, говорить о том, что ответчик умышленно уклоняется от подписания основного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества у суда оснований не имеется.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что оснований для обязания ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества не имеется.

Таким образом, суд считает, что в удовлетворении исковых требований Пугно А.А. об обязании Пустовалова С.А. заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества следует отказать. Следовательно, не имеется оснований и для удовлетворения требований истца, об уменьшении покупной цены недвижимого имущества, приобретенного по предварительному договору купли-продажи соразмерно стоимости его недостатков поскольку они являются производными от первоначальных.

Суд, отказывая в первоначальных требованиях об обязании Пустовалова С.А. заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, отказывает в требованиях о взыскании судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 196-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Пугно А. А. об обязании Пустовалова С. А. соразмерно уменьшить покупную цену объекта по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, а именно жилого дома с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес> на <...> рублей, обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины и расходов по оплате юридических услуг – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 15 июня 2016г.

Федеральный судья