Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1841/2014 ~ М-1012/2014 от 14.02.2014

Заочное решение

Именем Российской Федерации

12 мая 2014 г. Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Умновой Е.В.,

при секретаре Парахиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2–1841/14 по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Милякову А.В. о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество,

Установил:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику Милякову А.В., в поддержание своих требований указал, что в соответствии с условиями кредитного договора № от 13.07.2010г. заемщику-залогодателю Милякову А.В. ОАО «Первый Объединенный Банк» предоставило кредит в сумме 1 505 000 руб. на срок 240 месяцев для приобретения ответчиком в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из 3-х комнат, общей площадью 58,40 кв.м., в т.ч. жилой площадью 43,30 кв.м., расположенной на 1-м этаже 5-ти этажного дома, кадастровый номер квартиры: №. Кредит в сумме 1 505 000 руб. перечислен на счет ответчика Милякова А.В. в ОАО «Первый Объединенный Банк», что подтверждается выпиской с лицевого счета Милякова А.В. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в размере 2 170 000 руб., что подтверждается Отчетом об определении рыночной стоимости трехкомнатной квартиры № от 06.07.2010г., выполненным ОАО «Самарский ипотечный центр». Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 13.07.2010г. произведена 20.07.2010 г. Управлением Росреестра по Самарской области за №. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной составленной Ответчиком и выданной Управлением Росреестра по Самарской области 20.07.2010 г. первоначальному залогодержателю – ОАО «Первый Объединенный Банк». Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Начиная с октября 2012 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита, процентов за пользование им поступали не в полном объеме и производились ответчиком с нарушением сроков, предусмотренных кредитным договором и закладной, а начиная с октября 2013г., ежемесячные платежи ответчиком вообще прекратили осуществляться. В связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором и закладной, Агентством, в соответствии с п. 5.1. Закладной и п. 4.4.1. кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиком не исполнено. Общая задолженность ответчика по кредитному договору № от 13.07.2010г. по состоянию на 31.08.2013г. составляет 1 613 194, 29 рублей, в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1 459 335 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – 114 319, 12 рублей, начисленные пени в размере 39 540, 17 рублей. Кроме того, начиная с 01.09.2013г. и до даты расторжения кредитного договора, либо по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры с публичных торгов (в зависимости какое из событий наступит раньше) в соответствии с условиями кредитного договора и закладной на остаток задолженности по основному долгу в размере 1 459 335 рублей подлежат начислению проценты в размере 12% годовых, а также подлежат начислению пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа начиная с 01.09.2013г. и до даты вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного, истец просил взыскать с ответчика Милякова А.В. задолженность по кредитному договору в размере 1 613 194, 29 руб., а также из стоимости заложенного имущества проценты за пользование кредитом в размере 12% годовых начисляемые на сумму остатка задолженности по основному долгу в размере 1 459 335 рублей начиная с 01.09.2013г. и до даты расторжения кредитного договора, либо по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры с публичных торгов (в зависимости какое из событий наступит раньше), а также пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с 01.09.2013г. и до даты вступления решения суда в законную силу. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящей из трех комнат, общей площадью 58, 40 кв.м., в т.ч. жилой площадью 43,30 кв.м., расположенной на 1 этаже 5-ти этажного дома, кадастровый номер квартиры №. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из отчета об определении рыночной стоимости трехкомнатной квартиры № от 06.07.2010г. и указанной в закладной в размере 2 170 000 рублей. Расторгнуть кредитный договор №, заключенный 13.07.2010г. между Миляковым А.В. и первоначальным залогодержателем ОАО «Первый Объединенный Банк» с даты вступления решения суда в законную силу. Взыскать с Милякова А.В. судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 20 265, 97 рублей.

    В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные исковые требования в части определения начальной продажной стоимости квартиры, просил суд определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 992 000 рублей, на основании п. 4 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 102-ФЗ (в ред. 405-ФЗ от 06.12.2011г.), что составляет 80% от рыночной стоимости квартиры – 2 490 000 рублей, отраженной в заключении ООО «Волгострой».

Представитель истца по доверенности Кирсанов А.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные описательной части решения, просил иск удовлетворить.

Ответчик Миляков А.В. в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, конверты с повестками возвратились с пометкой «истек срок хранения».

Принимая во внимание согласие представителя истца, суд считает возможным рассмотреть данное дело в порядке заочного производства.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные положениями о займе.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора № от 13.07.2010г. заемщику-залогодателю Милякову А.В. ОАО «Первый Объединенный Банк» предоставило кредит в сумме 1 505 000 руб. на срок 240 месяцев для приобретения ответчиком в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из 3-х комнат, общей площадью 58,40 кв.м., в т.ч. жилой площадью 43,30 кв.м., расположенной на 1-м этаже 5-ти этажного дома, кадастровый номер квартиры: №. Кредит в сумме 1 505 000 руб. перечислен на счет ответчика Милякова А.В. в ОАО «Первый Объединенный Банк», что подтверждается выпиской с лицевого счета Милякова А.В. По состоянию на 06.07.2010 г. квартира была оценена в размере 2 170 000 руб., что подтверждается Отчетом об определении рыночной стоимости трехкомнатной квартиры № от 06.07.2010г., выполненным ОАО «Самарский ипотечный центр».

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 13.07.2010г. произведена 20.07.2010 г. Управлением Росреестра по Самарской области за №. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной составленной Ответчиком и выданной Управлением Росреестра по Самарской области 20.07.2010 г. первоначальному залогодержателю – ОАО «Первый Объединенный Банк». Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Заемщик обязался осуществлять возврат кредита и уплачивать проценты за пользование кредитом в порядке, установленном настоящим договором (п.1.2 договора).

Судом установлено, что ответчик за счет предоставленных кредитных средств и своих личных средств в размере 645 000 рублей, приобрел в собственность квартиру, общей площадью 58,40 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>., что подтверждается договором купли-продажи квартиры № от 13.07.2010 г.

20.07.2010 г. на основании ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, была осуществлена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры № от 13.07.2010 г. в пользу ОАО «Первый Объединенный Банк», в подтверждение чего им была получена закладная. Законным владельцем Закладной в настоящее время является истец ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Согласно п.3.1 Кредитного договора за пользование кредитом заемщик обязался уплачивать кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12 % годовых. Проценты по кредиту начисляются кредитором на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита и по день окончательного возврата кредита включительно (п. 3.2 кредитного договора).

Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора составляет 16 605 руб. и указан в графике платежей, приведенном в информационном расчете, являющихся приложением к кредитному договору, и носящим информативный характер.

В соответствии с пунктами 4.1.1. кредитного договора заемщики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов.

Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим им имуществом (пункт 5.1. Кредитного договора).

В силу пунктов 5.2., 5.3. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик обязан уплатить кредитору неустойку в виде пеней в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

Пунктом 3.3.17. кредитного договора предусмотрено, что в случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения им обязательств по кредитному договору в полном объеме установлена очередность погашения требований кредитора.

В соответствии с п. 3.3.18. кредитного договора кредитору принадлежит право самостоятельно, в одностороннем порядке, изменить очередность погашения заемщиком требований кредитора и установить произвольную очередность погашения вне зависимости от очередности, указанной в п. 3.3.17. настоящего договора, и вне зависимости от назначения платежей, указанных заемщиком.

Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.Из материалов дела следует, что ответчик систематически нарушались сроки внесения платежей по кредитному договору, и начиная с октября 2012 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита, процентов за пользование им поступали не в полном объеме и производились ответчиком с нарушением сроков, предусмотренных кредитным договором и закладной, а начиная с октября 2013г., ежемесячные платежи ответчиком вообще прекратили осуществляться. В связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором и закладной, Агентством, в соответствии с п. 5.1. Закладной и п. 4.4.1. кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиком не исполнено.

Таким образом, у ответчика образовалась задолженность по состоянию на 31.08.2013 года в размере 1 613 194, 29 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1 459 335 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – 114 319, 12 рублей, начисленные пени в размере 39 540, 17 рублей., что подтверждается имеющимся в материалах дела расчетом суммы задолженности, не доверять которому, у суда не имеется оснований, поскольку он составлен арифметически верно и основан на законе, кроме того, не оспорен ответчиком.

Суд приходит к выводу, что требования истца в части взыскания долга по кредитному договору, начисленных пени за нарушение сроков возврата кредита, законны и обоснованны.

Ответчик, отказавшись от возложенных на него кредитным договором обязательств по возврату полученных денежных средств в полном объеме, и уплате всех начисленных кредитором процентов за весь фактический период пользования кредитом, нарушил тем самым как требования закона, так и условия кредитного договора, заключив его добровольно и без понуждения на то.

В соответствии со ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Судом установлено, что ответчик систематически нарушал сроки внесения платежей по кредитному договору.

Сумма неисполненного ответчиком обязательства составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что в силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества. Указанные выше обстоятельства являются безусловным основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при их начислении, в частности, при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В силу пункта 4.4.1. кредитного договора заемщик обязан досрочно вернуть кредит, начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая от даты направления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору. Такое требование было направлено ответчику и не исполнено.

Согласно п. 4.4.3. кредитного договора, п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. в случае неисполнения заемщиком требований кредитора о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору, кредитор вправе обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств квартиру.

В соответствии с ч. 1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Согласно ст. 50 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Определением Промышленного районного суда г.о. Самара от 03.03.2014 г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза на предмет стоимости заложенной квартиры.

Согласно Экспертному заключению № об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненному ООО «Волгострой», рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на 21.04.2014г. составляет 2 490 000 рублей.

У суда не имеется оснований не доверять вышеуказанному экспертному заключению, поскольку данное заключения было получено на основании определения суда и эксперт предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

В соответствии с п.4 ч.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу п. 2 ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В соответствии со ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования об обращении взыскания на заложенное имущество и определении начальной продажной стоимости заложенного имущества законны и обоснованны и подлежат удовлетворению, при этом, начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: Самарская <адрес>, в соответствии со ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» надлежит определить в размере 1 992 000 руб.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ с ответчика Милякова А.В. подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, поскольку данные расходы подтверждаются материалами дела.

Кроме того, согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 265, 97 рублей

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от 13.07.2010 года, заключенный между ОАО «Первый Объединенный Банк» и Миляковым А.В..

Взыскать с Милякова А.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору № от 13.07.2010 года в размере 1 613 194 (один миллион шестьсот тринадцать тысяч сто девяносто четыре) рубля 29 копеек.

Взыскать с Милякова А.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование кредитом в размере 12% годовых начисляемые на сумму остатка задолженности по основному долгу в размере 1 459 335 (один миллион четыреста пятьдесят девять тысяч триста тридцать пять) рублей начиная с 01.09.2013г. и до даты расторжения кредитного договора, либо по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры с публичных торгов (в зависимости какое из событий наступит раньше), а также пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с 01.09.2013г. и до даты вступления решения суда в законную силу

Обратить взыскание на заложенное имущество квартиру, принадлежащую на праве собственности Милякову А.В., расположенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 992 000 (один миллион девятьсот девяносто две тысячи) рублей.

Взыскать с Милякова А.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 265, 97 рублей, а всего взыскать 35 265 (тридцать пять тысяч двести шестьдесят пять) рублей 97 копеек.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: