Решение по делу № 2-185/2019 (2-3915/2018;) ~ М-3756/2018 от 01.10.2018

К делу № 2-185/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 апреля 2019 года                                                                                   г. Краснодар

Октябрьский районный суд г. Краснодара в составе:

        председательствующего - судья                                                           Прибылов А.А.,

        при секретаре                                                                                                 Дзюба К.О.

с участием представителя истца                       Шокальского В.Н.

представителя третьего лица, не заявляющего

самостоятельных требований относительно

предмета спора ООО «СФНК»                             Супруновой К.С.

представителя третьего лица, не заявляющего

самостоятельных требований относительно

предмета спора АО «Россельхозбанк»                       Асадчего А.А.

третьего лица, не заявляющего самостоятельных

требований относительно предмета спора

судебного пристава-исполнителя ОСП по ЦО

г. Краснодара УФССП по Краснодарскому краю                  Селчук А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Попова Д. Д.ча к Гиясовой Р. И. о государственной регистрации сделки,

УСТАНОВИЛ:

Попов Д.Д. обратился в Октябрьский районный суд <адрес> с иском к Гиясовой Р.И. о государственной регистрации сделки.

    В обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком Гиясовой Р.И. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому Гиясова Р.И. обязалась построить и продать ему нежилую двухэтажную постройку, общей площадью около <данные изъяты>., расположенную по адресу: <адрес>. Он уплатил Гиясовой Р.И. денежные средства в сумме 1 700 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ Гиясова Р.И. оформила право собственности на указанную постройку, состоящую из №м., расположенную по адресу. <адрес>, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому право собственности на указанную постройку перешло к истцу. Однако до настоящего времени переход права собственности на постройку не зарегистрирован. Под разными предлогами Гиясова Р.И. уклоняется от явки в МФЦ и подачи заявления на государственную регистрацию перехода права собственности, хотя и признаёт, что действительным собственником постройки является истец. Указанная постройка фактически передана истцу с №., он пользуюсь ею сам, сдает по договору аренды. Между тем, отсутствие в ЕГРН сведений о его праве собственности создаёт препятствие для распоряжения указанной постройкой.

            Просит суд вынести решение о регистрации сделки - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., указав в решении суда, что оно является основанием для регистрации перехода права собственности в отношении хозяйственной постройки, общей площадью №., кадастровый №, по адресу: <адрес> Попова Д.Д.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Шокальский В.Н. исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить.

Ответчик Гиясова Р.И. в судебное заседание не явилась. О месте и времени слушания дела извещена судебной повесткой, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в ее отсутствие. В предыдущем судебном заседании ответчиком представлены письменные возражения, в которых Гиясова Р.И. исковые требования не признала, указав, что ею было потрачено на постройку на 450000 руб. больше, истец не доплатил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Ставропольская Финансово-Правовая Компания» по доверенности Супрунова К.С. исковые требования не признала, пояснила, что ООО «Ставропольская Финансово-Правовая Компания» является взыскателем по исполнительному производству № от ДД.ММ.ГГГГ № находящееся на исполнении в ОСП по Центральному округу г. Краснодар, возбужденное в отношении Гиясовой Р.И. В настоящее время сумма задолженности по указанному исполнительному производству составляет 1 022 669.92 рублей. В целях исполнения требований, указанных в исполнительном документе, в рамках указанного исполнительного производства, судебным приставом-исполнителем арестовано недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности должнику Гиясовой Р.И., а именно: нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, <адрес> с кадастровым номером №, о регистрации сделки с которым просит истец. С даты заключения договора купли-продажи - ДД.ММ.ГГГГ со стороны истца не предпринималось никаких действий, направленных на получение права собственности на указанную постройку. Истец узнал о нарушении своего права еще в № а срок на обращение в суд с иском о регистрации сделки составляет один год. В данном случае истец обратился с иском в сентябре №, т.е. с пропуском установленного ст. 165 ГК РФ годичного срока, что является основанием в силу ст.ст. 197,199, 200 ГК РФ для отказа в удовлетворения искового требования о государственной регистрации договора купли-продажи. Уважительных причин пропуска срока у истца не имеется, он имел возможность обратиться в суд в течение установленного срока. В обоснование своих доводов представила письменные возражения.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора АО «Россельхозбанк» по доверенности Асадчий А.А. исковые требования не признал, поясниив, что решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, исковое заявление АО «Россельхозбанк» удовлетворено в полном объеме, обращено взыскание в пределах суммы 11832236,79 руб. на следующее недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки по договору об ипотеке №.№ от ДД.ММ.ГГГГ: жилой дом, площадью № расположенный по адресу: <адрес> №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> №. Установлена начальная продажная цена заложенного имущества равная залоговой стоимости – 20682000 рублей, в том числе жилого дома - 13 918 500 рублей, земельного участка - 6 763 500 рублей. В настоящее время в отношении залогового имущества судебным приставом- исполнителем осуществляются действия по обращению взыскания в рамках исполнительного производства № от ДД.ММ.ГГГГ. Так как при принудительной реализации заложенного земельного участка реализации подлежат также все объекты недвижимости, возведенные на указанном земельном участке, принадлежащие одному лицу, в том числе не обремененные залогом. Следует отметить, что договор купли-продажи хозяйственной постройки, на который ссылается истец, заключен ДД.ММ.ГГГГ. Срок исковой давности требований в отношении оформления договора истек. Истец продолжительное время не обращался в соответствующие органы для регистрации перехода права собственности, также в самом договоре купли-продажи юридический статус земельного участка и сведения о нем не указаны.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора судебный пристав-исполнитель ОСП по Центральному округу г. Краснодара УФССП по Краснодарскому краю Селчук А.А. в судебном заседании пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ по заявлению АО «Россельхозбанк» в отношении Гиясовой Р.И возбуждено исполнительное производство №-ИП. В связи с тем, что в срок, предоставленный для добровольного исполнения, Гиясова Р.И. не исполнила требования исполнительных документов, ДД.ММ.ГГГГ ею было вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости, в том числе хозяйственной постройки площадью <адрес>.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Банк «Первомайский», АО «Тинькофф Банк», ПАО Банк Финансовая Корпорация Открытие», ПАО «Восточный экспресс банк» в судебное заседание не явились. О месте и времени слушания дела извещены судебной повесткой. Суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав представленные доказательства и иные материалы дела, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в частности, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Кодекса и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Гиясовой Р.И. и Поповым Д.Д. подписан предварительный договор купли-продажи недвижимости.

В соответствии с п.1.1 указанного договора продавец и покупатель обязуются в будущем заключить договор купли-продажи в отношении будущего недвижимого имущества – нежилой постройки, общей площадью около №, по адресу: <адрес> <адрес>.

Согласно п.1.2 договора постройка возводится на земельном участке площадью № кв.м., категория земель: земли поселений, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>,.

Стороны определили стоимость постройки – 1700 000 рублей (п.2.4).

Основной договор стороны обязуются заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны указали, что денежные средства в размере 1 700 000 рублей получены продавцом при подписании договора.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ Гиясовой Р.И. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на хозяйственную постройку, назначение: нежилое, общей площадью №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Гиясовой Р.И и Поповым Д.Д. подписан договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец передает в собственность покупателя хозяйственную постройку, назначение: нежилое, общей площадью №, условный №, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 165 ГК Российской Федерации).

Однако, истцом не представлено доказательств, что с № он предпринимал меры для государственной регистрации права собственности на хозяйственную постройку, общей площадью № кв.м. по адресу: <адрес> Гиясова Р.И. уклонялась.

Из представленных письменных пояснений Гиясовой Р.И. следует, что Попов Д.Д. не доплатил ей дополнительно понесенные расходы в размере 450000 рублей, потраченные на возведение хозяйственной постройки, однако доказательств этому суду не представлено, в связи с чем, суд относится к ним критически.

Так, из буквального толкования текста договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что оплата стоимости постройки осуществлена покупателем продавцу до заключения настоящего договора в полном объеме (п.2.2).

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", гласят, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11).

Единая судьба земельного участка и иных объектов недвижимости, возводимых на нем, является принципом земельного законодательства, содержимся в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, которым определено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В договоре купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ссылка на правовое положение земельного участка, на котором находится хозяйственная постройка отсутствует, как и отсутствует параметры земельного участка, его местонахождение.

Как следует из представленных третьими лицами доказательствами, ДД.ММ.ГГГГ между Гиясовой Р.И. и ОАО «Россельхозбанк» (в настоящее время АО «Россельхозбанк») заключен договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ об открытии кредитной линии, заключенным между ОАО «Россельхозбанк» и ИП ФИО10

Предметом залога являлось: жилой дом, площадью № кв.м., в том числе № расположенный по адресу: <адрес> (условный) №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок кадастровый №, площадью №.м., расположенный по адресу: <адрес>, ул. <адрес> находился в залоге у ОАО «Россельхозбанк».

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Кроме того, в производстве Октябрьского районного суда <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ находилось гражданское дело № по иску администрации муниципального образования <адрес> к Гиясовой Р.И. о сносе самовольной постройки - хозяйственной постройки, общей площадью №м., этажность: №, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>.

Решением Октябрьского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ иск администрации муниципального образования <адрес> к Гиясовой Р.И. о сносе самовольной постройки удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ апелляционная жалоба Гиясовой Р.И. удовлетворена, решение суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу принято новое решение, которым отказано в удовлетворении иска администрации муниципального образования <адрес> к Гиясовой Р.И. о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства площадью <адрес>,

ДД.ММ.ГГГГ Определением Краснодарского краевого суда отказано в передаче кассационной жалобы представителя администрации МО г. Краснодар для рассмотрения в судебном заседании кассационной инстанции.

Таким образом, из материалов гражданского дела № следует, что в № Гиясова Р.И. являясь собственником земельного участка площадью № кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, собственными силами и за счет собственных средств возвела хозяйственную постройку, обозначенную в техническом паспорте литер № кв.м.

Указанные обстоятельства являлись предметом рассмотрения иска по существу и обжалования решения суда сторонами в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при этом Гиясовой Р.И. не было заявлено, что она на момент рассмотрения дела не является собственником указанной хозяйственной постройки.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ Гиясовой Р.И. в Октябрьский районный суд г. Краснодара подано заявление об отмене обеспечительных мер по гражданскому делу № в виде ареста, принятых в отношении объекта капитального строительства, площадью № кв.м., кадастровый №<адрес> <адрес>.

Судебным приставом-исполнителем ОСП по Центральному округу г. Краснодара УФССП по Краснодарскому краю Селчук А.А. суду представлены копии материалов исполнительных производств в отношении Гиясовой Р.И.

Так, ДД.ММ.ГГГГ по заявлению АО «Россельхозбанк» в отношении Гиясовой Р.И. на основании решения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, возбуждено исполнительное производство №.

Предметом исполнения является обращение взыскания в пределах суммы 11 832 236,79 руб. на заложенное имущество, являющееся предметом ипотеки по договору об ипотеке №.2 от ДД.ММ.ГГГГ: жилой дом, площадью №, расположенный по адресу: <адрес> (условный) №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Установлена начальная продажная цена заложенного имущества равная залоговой стоимости – 20682000 рублей, в том числе жилого дома - 13 918 500 рублей, земельного участка - 6763500 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по Центральному округу г. Краснодара УФССП по Краснодарскому краю Селчук А.А. вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащего должнику Гиясовой Р.И., в том числе и на хозяйственную постройку, общей площадью № кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес> ул. им. Айвазовского, 76, и на земельный участок кадастровый №, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> <адрес>

Ранее, ДД.ММ.ГГГГ в рамках указанного исполнительного производства наложен арест на имущество, принадлежащее Гиясовой Р.И. в размере и объеме, необходимом для исполнения требований исполнительного документа, с учетом взыскания исполнительского сбора и расходов на совершение исполнительных действий. Составлен акт о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ, с которым Гиясова Р.И. была ознакомлена.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по Центральному округу г. Краснодара УФССП по Краснодарскому краю Селчук А.А. исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ присоединено к сводному исполнительному производству №, взыскателями по которому являются: ПАО Банк «Первомайский», АО «Тинькофф Банк», ПАО Банк Финансовая Корпорация Открытие», ПАО «Восточный экспресс банк», ОАО «Россельхозбанк», ООО «Ставропольская Финансово-Правовая Компания».

В судебном заседании установлено, что до настоящего времени Гиясовой Р.И. в добровольном порядке требования исполнительных документов не исполнены.

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 367-ФЗ) изменена редакция ст. 352 ГК РФ. Согласно подп. 2 п. 1 данной статьи залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Поскольку правоотношения, регулируемые подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2014 г.

К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется раннее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

Следовательно, суд приходит к выводу, что Поповым Д.Д. не доказан, не подтвержден факт заключения между ним и Гиясовой Р.И. договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, не подтверждены факты, свидетельствующие о его неосведомлённости о судьбе земельного участка, на котором находится нежилая постройка, а также факт уклонения ответчика от регистрации указанной сделки.

Разрешая спор, суд оценивая все представленные сторонами доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, установил, что регистрация права собственности на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи на данный момент не может быть осуществлена вне зависимости от каких-либо действий (бездействия) ответчика как продавца по сделке, то есть по независящим от воли участников договора купли-продажи обстоятельствам, связанным с наложением на спорные объекты недвижимости ограничительных мер, а не вследствие уклонения одной стороны договора от действий, связанных с переходом права собственности, и приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных требований.

Кроме того, представителями АО «Россельхозбанк» и ООО «Ставропольская Финансово-Правовая Компания» заявлено о пропуске истцом срока обращения в суд с иском.

В соответствии со статьей 195 ГГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.

В соответствии с ч.4 ст. 165 ГК РФ срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Договор купли-продажи подписан между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, срок на обращение в суд с иском о регистрации сделки составляет один год, а в данном случае, истец обратился с иском в сентябре 2018, т.е. с пропуском установленного законом срока.

В силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение сроков исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.

В силу ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в случае отказа в иске в связи с признанием неуважительными причин пропуска срока исковой давности или срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.

Обстоятельств, объективно препятствующих истцу, обратиться в суд за защитой права, не установлено.

При таких установленных в судебном заседании обстоятельствах, учитывая, что о восстановлении срока исковой давности истец не ходатайствовал, уважительных причин пропуска срока на обращение в суд при подаче истцом искового заявления судом не установлено, требование к ответчику о государственной регистрации сделки – договора купли-продажи от 12.07.2013г., с учетом заявления третьих лиц о пропуске срока давности для предъявления Поповым Д.Д. указанных требований, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Попова Д. Д.ча к Гиясовой Р. И. о государственной регистрации сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 02.04.2019.

Судья: