Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-13301/2019 от 11.03.2019

Судья: Тайгибов Р.Т. дело № 33-13301/2019 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 апреля 2019 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Шакитько Р.В.

судей Рыбиной А.В., Тарасенко И.В.

при секретаре Кононовой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Сулейманова < Ф.И.О. >15 по доверенности < Ф.И.О. >10 на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 28 ноября 2018 года,

заслушав доклад судьи Рыбиной А.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Сулейманов < Ф.И.О. >16 обратился в суд с исковым заявлением к Терентьевой < Ф.И.О. >17, Бадамшиной < Ф.И.О. >18, Кузнецову < Ф.И.О. >19, Московкину < Ф.И.О. >20, Мхитаряну < Ф.И.О. >21 о признании обязательств исполненными.

В обоснование заявленных требований указал, что при обращении Терентьевой < Ф.И.О. >22 в Хостинский районный суд города Сочи с исковым заявлением к нему о взыскании обеспечительных платежей, ему стало известно о сделках, совершенных Мхитаряном < Ф.И.О. >23 от его имени, а именно: с Терентьевой < Ф.И.О. >24 заключены предварительный договор купли-продажи помещения от 04.05.2016 года в отношении жилого помещения кадастровый <...>; соглашение от 04.05.2016 года об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи помещения от 04.05.2016 года, предметом которого является получение Мхитаряном < Ф.И.О. >25. обеспечительного платежа в размере 1361000 рублей; расписка от 04.05.2016 года о получении Мхитаряном < Ф.И.О. >26 денежных средств на условиях обеспечения исполнения обязательств Терентьевой < Ф.И.О. >27 возникших в соответствии с соглашением об обеспечении исполнения обязательств от 04.05.2016 года; предварительный договор купли-продажи помещения от 04.05.2016 года в отношении данного жилого помещения; соглашение от 04.05.2016 года об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи помещения от 04.05.2016 года, предметом которого является получение Мхитаряном < Ф.И.О. >28 обеспечительного платежа в размере 1317200 рублей; расписка от 04.05.2016 года о получении Мхитаряном < Ф.И.О. >29. денежных средств на условиях обеспечения исполнения обязательств Терентьевой < Ф.И.О. >30., возникших в соответствии с соглашением об обеспечении исполнения обязательств от 04.05.2016 года; предварительный договор купли-продажи помещения от 04.05.2016 года в отношении указанного жилого помещения; соглашение от 04.05.2016 года об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи помещения от 04.05.2016 года, предметом которого является получение Мхитаряном < Ф.И.О. >31. обеспечительного платежа в размере 1317200 рублей; расписка от 04.05.2016 года о получении Мхитаряном < Ф.И.О. >32. денежных средств в размере 1317200 рублей на условиях обеспечения исполнения обязательств Терентьевой < Ф.И.О. >33 возникших в соответствии с соглашением об обеспечении исполнения обязательств от 04.05.2016 года.

Истец указал, что из буквального содержания заключенных сделок Мхитаряном < Ф.И.О. >34. от его имени и буквального содержания доверенности <...> от <...> следует, что Мхитарян < Ф.И.О. >35 заключил сделки при отсутствии соответствующих полномочий действовать от его имени. В выданной Мхитаряну < Ф.И.О. >36. доверенности отсутствуют прямые полномочия по заключению соглашений об обеспечении исполнения обязательств и получении денежных средств по данным соглашениям, по заключению соглашений о зачете требований. Считает, что Мхитарян < Ф.И.О. >37 при заключении соглашений об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи помещения и получении денежных средств вышел за пределы представленных полномочий. У истца отсутствуют намерения одобрять указанные сделки. В задачи Мхитаряна < Ф.И.О. >38 входило только подписание предварительных договоров. Фактическая продажа жилого помещения, заключение договора купли-продажи и оплата по данному договору должны были быть осуществлены только после окончания строительства жилого дома и государственной регистрации права собственности на него.

На основании изложенного, истец просил суд признать заключенным от имени и в интересах Мхитаряна < Ф.И.О. >39. вышеуказанные соглашения об обеспечении исполнения обязательств по предварительным договорам купли-продажи помещений, заключенные с Терентьевой < Ф.И.О. >40., Бадамшиной < Ф.И.О. >41., Кузнецовым < Ф.И.О. >42 Московкиным < Ф.И.О. >43. об обеспечении платежей, признав их полученными Мхитаряном < Ф.И.О. >44. в своих интересах и не образующих обязательств его (Сулейманова < Ф.И.О. >45.) перед Терентьевой < Ф.И.О. >46 Бадамшиной < Ф.И.О. >47., Кузнецовым < Ф.И.О. >48. и Московкиным < Ф.И.О. >49 признать заключенным от имени и в интересах Мхитаряна < Ф.И.О. >50. соглашения об обеспечении исполнения обязательств по предварительным договорам купли-продажи помещений, заключенные с указанными лицами об обеспечении платежей, признав их полученными Мхитаряном < Ф.И.О. >51. в своих интересах и не образующих обязательств его, Сулейманова < Ф.И.О. >52 перед указанными лицами.

Терентьева < Ф.И.О. >53 обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании с Сулейманова < Ф.И.О. >54 денежных средств, переданных ею в качестве обеспечительных платежей по предварительным договорам купли-продажи помещений от 04.05.2016 года, в общей сумме 3 995 400 рублей; неустойку в сумме 3 99 540 рублей.

В обоснование заявленных требований указала, что 04.05.2016 года Сулейманов < Ф.И.О. >55 (продавец) и она (покупатель) заключили три аналогичных по условиям предварительных договора купли-продажи помещений, расположенных по адресу: <...>. Обязательство о передаче обеспечительного платежа исполнено Терентьевой < Ф.И.О. >56 в момент подписания указанных договоров 04.05.2016 года. Обязательство о направлении предложения о заключении основных договоров лежит на продавце, то есть на Сулейманове < Ф.И.О. >58 Данное обязательство должно быть исполнено продавцом 01.07.2017 года, но не позднее, чем спустя 6 месяцев. 02.08.2018 года истец направила ответчику по почте три претензии о незамедлительном заключении основного договора купли-продажи помещения, которые оставлены без ответа.

Обжалуемым решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 28 ноября 2018 года в удовлетворении исковых требований Сулейманова < Ф.И.О. >59. к Терентьевой < Ф.И.О. >60., Бадамшиной < Ф.И.О. >61 Кузнецову < Ф.И.О. >62., Московкину < Ф.И.О. >63 Мхитаряну < Ф.И.О. >64. отказано. Исковые требования Терентьевой < Ф.И.О. >65 к Сулейманову < Ф.И.О. >66 о взыскании денежных средств по предварительным договорам купли-продажи помещений, неустойки удовлетворены. С Сулейманова < Ф.И.О. >67 в пользу Терентьевой < Ф.И.О. >68. взысканы денежные средства, переданные в качестве обеспечительных платежей по предварительным договорам купли-продажи помещений от 04.05.2016 года, в размере 3 995 400 рублей; неустойка в сумме 399 540 рублей. С Сулейманова < Ф.И.О. >69 взыскана госпошлина в размере 30 175 рублей.

В апелляционной жалобе представитель Сулейманова < Ф.И.О. >70 по доверенности < Ф.И.О. >10 просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, принятым с существенным нарушением норм материального права. В обоснование жалобы указал, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу.

В возражениях на апелляционную жалобу Терентьева < Ф.И.О. >71 просит жалобу оставить без удовлетворения, считая решение суда законным и обоснованным.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Сулейманов < Ф.И.О. >72., Бадамшина < Ф.И.О. >73., Кузнецов < Ф.И.О. >74., Московкин < Ф.И.О. >75 Мхитарян < Ф.И.О. >76 надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились. Сулейманов < Ф.И.О. >77 представил ходатайство об отложении слушания по делу в связи с прохождением амбулаторного лечения. Иные лица о причинах неявки суду не сообщили, об отложении слушания по делу не просили.

Судебная коллегия на основании статьи 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, поскольку они надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, что объективно подтверждается материалами дела.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав представителя Терентьевой < Ф.И.О. >78 по доверенности < Ф.И.О. >11, просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.05.2016 года Сулейманов < Ф.И.О. >79 (продавец) и Терентьева < Ф.И.О. >80 (покупатель) заключили три аналогичных по условиям предварительных договора купли-продажи помещений, расположенных по адресу: <...>, садоводческое товарищество «Сокол», кадастровый номер земельного участка <...>.

Предметом договора является обязательство продавца (в будущем), продать покупателю три квартиры, но не позднее 01.07.2017 года. Покупатель, в свою очередь, обязуется оплатить стоимость каждой квартиры в полном объеме (по 37000 рублей за 1 кв.м), в момент подписания договора.

Пунктом 1.4. договоров, стороны определили площади и стоимости квартир: однокомнатная квартира № 18, на втором этаже 3-х этажного жилого дома, общей площадью 36,8 кв.м, стоимостью 1 361 000 рублей; однокомнатная квартира № 19, на втором этаже 3-х этажного жилого дома, общей площадью 35,6 кв.м, стоимостью 1 317 200 рублей; однокомнатная квартира № 20, на втором этаже 3-х этажного жилого дома, общей площадью 35,6 кв.м, стоимостью 1 317 200 рублей.

В силу условий заключенных предварительных договоров купли-продажи помещений, обязательство о передаче обеспечительного платежа возложено на покупателя Терентьеву < Ф.И.О. >81 и оно не оспаривалось сторонами, исполнено покупателем в момент подписания указанных договоров 04.05.2016 года.

Обязательство о направлении предложения о заключении основных договоров лежит на продавце, то есть на Сулейманове < Ф.И.О. >82. Данное обязательство должно быть исполнено продавцом 01.07.2017 года, но не позднее, чем спустя 6 месяцев.

В пункте 1.3 договора установлены требования к состоянию, как квартиры, которую в дальнейшем застройщик обязался передать покупателю, так и состоянию придомовой территории.

04.05.2016 года Сулеймановым < Ф.И.О. >83. и Терентьевой < Ф.И.О. >84. заключены три соглашения (по соглашению к каждому договору) об обеспечении исполнения обязательств по предварительным договорам купли-продажи помещений от 04.05.2016 года.

Согласно п.4 соглашений, размер обеспечительного платежа определен сторонами в размере стоимости помещения и доли земельного участка, соответственно: на квартиру 18 в сумме 1 361 000 рублей; на квартиры 19 и 20 по 1 317 200 рублей.

Согласно п.5 соглашений, покупатель передает денежные средства в наличной форме, при подписании договора. Подтверждением факта внесения обеспечительного платежа, является расписка, выданная продавцом.

Согласно расписок, выданных представителем продавца - Мхитарян < Ф.И.О. >85. от 04.05.2016 года, продавцом получены денежные средства от покупателя Терентьевой < Ф.И.О. >86 в размере 100% от цены предварительного договора купли-продажи помещения от 04.05.2016 года в сумме: на квартиру <...> – 1 361 000 рублей; на квартиру <...> – 1 317 200 рублей; на квартиру <...> – 1 317 200 рублей. А всего Терентьева < Ф.И.О. >87. передала Сулейманову < Ф.И.О. >88 денежную сумму в размере 3 995 400 рублей.

Пунктом 1.9 всех трех предварительных договорах купли-продажи помещений определено, что основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами не позднее 01.07.2017 года, но не раннее государственной регистрации права собственности продавца на помещение.

Согласно п. 1.10 договора срок заключения основного договора купли- продажи может быть изменен продавцом в одностороннем порядке, но не более чем на 6 месяцев.

В силу положений п. 1.11 договора ответчик имел право изменить срок заключения основного договора купли-продажи на срок не белее шести месяцев.

Однако, как установлено судом первой инстанции, никаких уведомлений о продлении срока заключения основного договора купли-продажи Сулейманов < Ф.И.О. >89. Терентьевой < Ф.И.О. >90. не направлял.

Основной договор купли-продажи помещения, предусмотренного разделом 1 договора, не заключен по вине ответчика, так как дом не введен в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 54 от 11.07.2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются в будущем заключить на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно ч.3 и ч.4 ст.487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином Государственном реестре недвижимости, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, у Сулейманова < Ф.И.О. >91 возникло обязательство по возврату полученных от Терентьевой < Ф.И.О. >92. при заключении договора денежных средств, в связи с чем с него в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 3 995 400 рублей.

Пунктом 10 заключенного сторонами соглашения предусмотрено, что в случае отказа продавца от заключения основного договора купли-продажи, платеж, указанный в п.4 настоящего соглашения, возвращается покупателю в размере внесенных денежных сумм, с дополнительной выплатой 10% от размера обеспечительного платежа, указанного в п.4 настоящего соглашения.

В соответствии с ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 10 соглашений к заключенным договорам, 10% от переданного авансового платежа 3 995 400 рублей (оплата за три квартиры), составляет 3 99 540 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ч. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Судом первой инстанции установлено, что 18.12.2015 года Сулейманов < Ф.И.О. >93. выдал Мхитаряну < Ф.И.О. >94. доверенность <...> которой уполномочил последнего вести строительство и ввести в эксплуатацию жилой дом на земельном участке с кадастровым номером <...>, по адресу: <...>, садоводческое товарищество «Сокол», в том числе, предоставил Мхиатряну < Ф.И.О. >95. право заключать предварительные договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных с первого по третий этажи включительно жилого дома по указанному адресу, подписывать указанные договоры и другие необходимые документы, получать следуемые ему деньги, а также иные вытекающие из данного поручения полномочия. Доверенность выдана Мхитаряну < Ф.И.О. >96. на срок три года без права передоверия.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отвергнуты доводы Сулейманова < Ф.И.О. >97 о том, что в полномочия Мхитаряна < Ф.И.О. >98 входило только подписание предварительных договоров, с целью бронирования жилого помещения в доме за определенным покупателем для заключения в будущем основного договора купли-продажи, а фактическая продажа жилого помещения, заключение договора купли-продажи и оплата по данному договору должны были быть осуществлены только после окончания строительства жилого дома и государственной регистрации права собственности на него, опровергаются текстом выданной им доверенности.

Как следует из текстов соглашений об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи помещения от 04.05.2016 года, от 05.07.2016 года, от 19.07.2016 года, от 28.03.2016 года денежные средства предназначались и уплачивались продавцу в счет оплаты по предварительному договору в виде обеспечительного платежа, выполняющего роль предварительной оплаты.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (ч.5 ст. 10 ГК РФ).

Учитывая изложенное, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что основания для удовлетворения требований Сулейманова < Ф.И.О. >99. не имеется.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Учитывая удовлетворение требований Терентьевой < Ф.И.О. >100., судом первой инстанции также обоснованно взыскана с Сулейманова < Ф.И.О. >101 государственная пошлина в размере 30 175 рублей в доход соответствующего бюджета.

По мнению судебной коллегии, обжалуемое решение суда по существу принято верно. Фактические обстоятельства дела судом выяснены в надлежащем объеме. Материальный и процессуальный закон к возникшим правоотношениям применен правильно.

Довод апелляционной жалобы о том, что торги по реализации имущества были организованы с нарушением закона, не может быть принят судебной коллегией, поскольку сведений о признании торгов недействительными, не имеется. Кроме того, указанных требований ответчиком не заявлялось.

Кроме того, в соответствии с п.50,51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.

Иные доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 28 ноября 2018 года является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 28 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 6 месяцев в Президиум Краснодарского краевого суда.

Председательствующий:

Судьи: