Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-7960/2019 ~ М-7301/2019 от 14.10.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Петрозаводск 19 декабря 2019 г.

ПЕТРОЗАВОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

в составе председательствующего судьи Цепляева О.В., при секретаре Аникиевой Е.И., с участием представителя истца – Ткачук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия к ООО «Кфк №1», Петрову В. Л. о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия (далее – Минстрой) обратилось в суд с настоящим иском к ООО «Кфк №1», Петрову В.Л., мотивируя следующим. ДД.ММ.ГГГГ между Минстроем и ООО «Кфк №1» был заключен договор №1, с учетом допсоглашений, об освоении территории в целях строительства стандартного жилья (далее – договор №1), по условиям которого застройщик был обязан до ДД.ММ.ГГГГ осуществить на земельном участке с кадастровым номером № строительство многоквартирного жилого дома в котором не менее 7000 м? жилых помещений соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по договорам долевого участия/купли-продажи гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья по цене 1 м? – 35000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кфк №1» и Петровым В.Л. был заключен договор участия в долевом строительстве № (далее – договор №), по условиям которого ООО «Кфк №1» обязуется построить многоквартирный дом (далее – МКД) по адресу: <адрес>, - и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиру Петрову В.Л. Государственная регистрация договора осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением Правительства РК от ДД.ММ.ГГГГ №-П «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами на территории Республики Карелия» (далее – Программа) утверждены перечень категорий граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья; порядок проверки органами местного самоуправления соответствия заявителей установленным категориям граждан; порядок формирования органами местного самоуправления соответствия списков указанных граждан; порядок ведения сводного реестра указанных граждан. Согласно списку граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, составленному Администрацией Петрозаводского городского округа, Петров В.Л. в указанном списке не состоит. При этом, в договоре № указано, что договор заключен на основании договора №1, т.е. договора об освоении территории. В этом случае, согласно ст.4 закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …», в договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, в т.ч., что жилое помещение является стандартным жильем, сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории, обязательным приложением к договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора. Таким образом, договор № не соответствует требованиям закона №214-ФЗ и Программы. Кроме того, до настоящего времени работы по строительству дома ООО «Кфк №1» не начаты, срок действия договора аренды земельного участка, договора об освоении территории истекли. В связи с чем, истец просит признать договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кфк №1» и Петровым В.Л. незаключенным, исключить из ЕГРН сведения об указанном договоре.

Участники процесса извещены о судебном разбирательстве надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца – Ткачук А.С. требования поддержала.

Ответчик ООО «Кфк №1» в отзыве просил в иске отказать. С момента заключения договора освоения территории Минстрой не представил сведения сводного реестра граждан, имеющих право на получение стандартного жилья. Согласно разрешению на строительство общая площадь квартир составляет 9918 м?, а минимальная площадь стандартного жилья – 7000 м?, т.е. ООО «Кфк №1» не запрещено заключать договоры на реализацию жилых помещений в оставшейся разнице (9918 – 7000). Положения ст.ст.10.1, 10.2 закона №214-ФЗ к возникшим правоотношениям применяются с учетом ч.4 ст.10, тогда как земельный участок не находится в федеральной собственности, единого института развития в жилищной сфере.

Ответчик Петров В.Л. не явился, отзыв не представил.

Третье лицо – Управление Росреестра по Республике Карелия в отзыве поддержало позицию ответчика ООО «Кфк №1». Государственная регистрация договора между ООО «Кфк №1» и Петровым В.Л. осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. В договоре нет указания о том, что жилое помещение относится к стандартному жилью, соответственно, у государственного регистратора (далее – госрегистратор) не было оснований для приостановления государственной регистрации (далее – госрегистрации).

Третье лицо – Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – Минимущество) в отзыве поддержало позицию истца. ДД.ММ.ГГГГ между Минимуществом и ООО «Кфк №1» был заключен договор, с учетом допсоглашений, об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, по условиям которого ответчик на земельном участке с кадастровым номером № должен был осуществить строительство МКД до ДД.ММ.ГГГГ. Также был заключен договор аренды указанного земельного участка № (далее – договор №). Поскольку к строительству МКД ответчик не приступил, договор № прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, о чем ответчик был извещен. Соответственно, в силу ст.51 ГрК РФ, действие разрешения на строительство МКД должно быть прекращено органом местного самоуправления. При государственной регистрации договора долевого участия заявителями не были представлены списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, однако, данное обстоятельство госрегистратором было оставлено без внимания, регистрация договора в нарушение положений закона не было приостановлена.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы, суд считает необходимым иск удовлетворить.

Согласно положениям гражданского законодательства требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п.2 ст.166 ГК РФ); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1 ст.168 ГК РФ); условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п.4 ст.421 ГК РФ); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст.422 ГК РФ); договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ).

Согласно положениям федерального закона от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон №214-ФЗ), в части имеющей отношение к настоящему делу, а именно:

ч.1 ст.4 – по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства;

ч.4 ст.4 – договор должен содержать, в т.ч.: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, 2) срок передачи объекта, 3) цену договора и иные обязательные условия под №№;

ч.10.1 ст.4 – в случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья,

наряду с предусмотренными ч.4 ст.4 условиями указываются:

1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных ч.ч.24-26 ст.46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона;

ч.10.2 ст.4 – обязательным приложением к указанному в ч.10.1 ст.4 договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных ч.ч.24-26 ст.46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона;

ч.5 ст.4 – при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч.4 ст.4, такой договор считается незаключенным.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Минстроем и ООО «Кфк №1» (застройщик) по итогам аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор №1, с учетом допсоглашений, об освоении территории в целях строительства стандартного жилья (далее – договор об освоении территории №), по условиям которого застройщик был обязан до ДД.ММ.ГГГГ осуществить на земельном участке с кадастровым номером № строительство многоквартирного жилого дома, в котором не менее 7000 м? жилых помещений соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по договорам долевого участия/купли-продажи, заключенным в установленные ч.10 ст.46.5 ГрК РФ сроки, гражданам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативным правовым актам Республики Карелия, право на приобретение стандартного жилья по цене 1 м? – 35000 рублей (п.1.1); договор аренды земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с ст.46.6 ГрК РФ и ст.39.6 ЗК РФ заключается одновременно с настоящим договором без проведения торгов (п.1.2).

ДД.ММ.ГГГГ между Минимуществом (арендодатель) и ООО «Кфк №1» (арендатор) был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200134:620 для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (п.1.1), на срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2) (далее – договор аренды №).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Петрозаводского городского округа выдано ООО «Кфк №1» разрешение на строительство № на строительство многоэтажного секционного жилого дома в районе <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (далее – разрешение на строительство №№).

Согласно актам обследования комиссии Минимущества от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером № строительные и иные работы не осуществляются.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кфк №1» и Петровым В.Л. был заключен договор участия в долевом строительстве № (далее – договор №), по условиям которого ООО «Кфк №1» обязуется построить многоквартирный дом (далее – МКД) по адресу: <адрес> (по ГП), - и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиру № Петрову В.Л. до ДД.ММ.ГГГГ или ДД.ММ.ГГГГ (п.п.1.1, 2.1.4, 3.2, 6.5). Площадь квартиры общая – <данные изъяты> м?, стоимость квартиры – <данные изъяты> рублей, стоимость 1 м? – 35000 рублей (п.3.2). К договору приложена только схема расположения квартиры (приложение №).

В п.п.2.1.2, 6.11, 7.9 договора № указано и имеется ссылка на то, что данный договор заключается застройщиком на основании документов и разрешений:

разрешения на строительство №;

договора аренды №;

договора об освоении территории №.

Государственная регистрация договора № осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

В списке граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», реализуемой на территории Петрозаводского городского округа, сформированного Администрацией Петрозаводского городского округа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, Петров В.Л. не состоял.

Принимая во внимание вышеизложенное в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

ООО «Кфк №1» получил спорный земельный участок под строительство в рамках договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

В нарушение обязательных условий, предусмотренных указанными выше положениями закона №214-ФЗ, в договоре участия в долевом строительстве № с Петровым В.Л. отсутствуют сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья; сведения о сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья. Кроме того, застройщиком к спорному договору не приложен протокол об итогах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в силу положений ст.ст.421, 422, 432 ГК РФ и прямого указания ч.5 ст.4 закона №214-ФЗ спорный договор участия в долевом строительстве № между ООО «Кфк №1» и Петровым В.Л. является незаключенным, поскольку условия, являющиеся существенными для договора данного вида, сторонами не согласованы.

Возможность истца оспаривать сделку (ст.166 ГК РФ) усматривается из ч.4 ст.23 закона №214-ФЗ, а именно: для реализации мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) утверждается соответствующий план-график реализации таких мероприятий.

Применительно к настоящему делу, следуя позиции истца, реализация указанных мероприятий осуществляется истцом – Минстроем, а бремя по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства по договорам долевого участия с нарушением норм действующего законодательства, должна будет нести Республика Карелия.

Довод ответчика со ссылкой на ч.10 ст.4 закона №214-ФЗ, а именно: в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом, - несостоятелен, поскольку не относится к спорным правоотношениям, вытекающим из договора освоения территории в целях строительства стандартного жилья.

Прочие доводы ответчика относительно отсутствия у него списка граждан, имеющих право на приобретение жилья стандартного класса, возможности реализовать жилое помещение иным гражданам за счет имеющейся разницы между общей площадью МКД и площадью стандартного жилья, с учетом указанных обязательных требований к условиям договора, значения не имеют.

В соответствии с ч.3 ст.4 закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Порядок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве установлен ст.48 закона от 13.07.15 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при этом, в настоящем случае прямых нарушений установленного порядка регистрации не усматривается.

Вместе с тем, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что спорный договор участия в долевом строительстве является незаключенным не по основаниям отсутствия его государственной регистрации, то исходя из положений п.5 ч.2 ст.14 закона №218-ФЗ, после вступления в силу настоящего решения суда, сведения о договоре участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кфк №1» и Петровым В.Л. подлежат исключению из ЕГРН.

С ответчиков солидарно в бюджет Петрозаводского городского округа подлежит взысканию госпошлина в размере 6000 рублей (ст.103 ГПК РФ).

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать незаключенным договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кфк №1» и Петровым В. Л..

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о договоре участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кфк №1» и Петровым В. Л..

Взыскать с ООО «Кфк №1», Петрова В. Л. солидарно в доход бюджета Петрозаводского городского округа государственную пошлину 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия в течение месяца со дня изготовления в мотивированном виде через Петрозаводский городской суд.

Судья Цепляев О.В.

Мотивированное решение изготовлено 26.12.19