Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1953/2012 ~ М-1560/2012 от 02.04.2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 мая 2012 года город Ставрополь

Ленинский районный суд города Ставрополя

в составе:

председательствующего судьи Масловой И.Н.

при секретаре Сафарове И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Тараненко Г.С. к Юстову А.П., Чемянову С.Г., ООО «Интерстрой» о признании договоров купли-продажи недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском, котором просит признать:

- договор купли-продажи от 09.06.2011, заключенный между ООО «Интерстрой» и Юстовым А.П. – недействительной (ничтожной) сделкой;

- договор купли-продажи от 01.11.2011, заключенный между Юстовым А.П. и Чемяновым С.Г. – недействительной (ничтожной) сделкой;

- признать право собственности, зарегистрированное за Чемяновым С.Г., на незавершенный строительством объект 19 % готовности, расположенный по адресу: <адрес обезличен> – отсутствующим;

- исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права <номер обезличен>;

- признать за ним право собственности на однокомнатную <адрес обезличен>, общей площадью 39,1 кв. м., находящуюся на втором этаже, незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: <адрес обезличен>.

В обоснование заявленных требований в иске указано, что 31.06.2009 между Тараненко Г.С. и ООО «Интерстрой» заключен договор долевого участия в строительстве жилья № М/25, предметом которого являлось инвестирование в строительство однокомнатной квартиры, находящейся на втором этаже, многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес обезличен>.

Тараненко Г.С. взял на себя обязанность внести на расчетный счет ООО «Интерстрой» денежные средства (инвестиционный взнос) за квартиру в размере <данные изъяты>. ООО «Интерстрой» гарантировало выполнение строительно-монтажных работ по возведению многоквартирного жилого дома с последующей передачей в собственность Тараненко Г.С., ввести многоквартирный жилой дом в эксплуатацию в срок до 15.11.2010 года.

31.06.2009 Тараненко Г.С. оплатил ООО «Интерстрой» денежные средства в размере 860.200 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <номер обезличен>.

К установленному сроку ООО «Интерстрой» свои обязательства не выполнило. В настоящее время по <адрес обезличен> возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 19%.

Указывает, что истцу стало известно, что незавершенный строительством объект (предмет договора № М/25) продан по договору купли-продажи недвижимости от 09.06.2011 Юстову А.П., а в последующем по договору купли-продажи от 01.11.2011 Чемянову С.Г., за которым в настоящее время зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости.

Считает, что ООО «Интерстрой» ненадлежащим образом исполнило свои обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья, а указанные сделки по отчуждению спорного объекта недвижимости не соответствуют закону и нарушают его права и интересы как гражданина и как участника долевого строительства жилья.

Дополнил, что инвестируя денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), предполагал получить объект недвижимости (квартиру) в собственность для личных нужд. В свою очередь застройщик (ООО «Интерстрой») за счет его денежных средств выполняло строительные работы на объекте, расположенном по <адрес обезличен>. В результате чего возведен объект незавершенного строительства 19% готовности.

Последующая продажа спорного объекта недвижимости, по сути, является односторонним отказом со стороны ООО «Интерстрой» от исполнения возникших обязательств.

Передача права собственности на объект незавершенного строительства,
расположенный по <адрес обезличен> согласия в пользу третьих лиц лишает его возможности получить в собственность обусловленный
договором долевого участия в строительстве жилья объекта недвижимости
(квартиру).

Истец считает, что договор купли-продажи недвижимости от 09.06.2011, заключенный между ООО «Интерстрой» и Юстов А.П. в отношении объекта недвижимости находящегося в долевой собственности Симонян А.С. и ООО «Интерстрой» в силу статьи 168 ГК РФ - ничтожен. По тем же основаниям ничтожен договор купли-продажи от 01.11.2011, заключенный между Юстов А.П. и Чемяновым С.Г.

Свои требования истец основывает на нормах статей 8, 252, 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статью ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39 -ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», статью 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 1, 4, 27, 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»,

В судебном заседании истец исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнил, что при заключении договора с ООО «Интерстрой» документы, подтверждающие право ООО на заключение договора, право на земельный участок и на строительство многоквартирного дома, ему представлены не были.

Юстов А.П. в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя по доверенности.

Представитель ООО «Интерстрой» в заседание суда не явился, имеется ходатайство о рассмотрении иска без участия представителя ООО.

Представитель Юстова А.П. по доверенности исковые требования не признала. В обоснование возражений указала, что договоры купли продажи заключены в соответствии с законом, в договорах отражены все существенные условия. Истец вопреки требованиям ст. 168 ГК РФ не указывает каким именно нормам права не соответствуют договоры купли продажи. Считает, что у истца не возникло право на объект недвижимости, являющийся предметом договора участия в долевом строительстве № М/25 от 31.06.2009, поскольку договор не зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК.

Чемянов С.Г. исковые требования не признал, указав, что приобрел по договору купли-продажи от 01.11.2011 у Юстова А.П. незавершенный строительством объект 19% готовности, назначение – нежилое здание, его право собственности зарегистрировано в установленном порядке в Управлении Росреестра по СК. Считает, требования истца необоснованными и незаконными.

Представитель временного управляющего Зенченко Д.В. по доверенности возражала против удовлетворения иска в части касающейся договора, заключенного 09.06.2011 между ООО «Интерстрой» и Юстовым А.П.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает исковое заявление Тараненко Г.С. не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 31.06.2009 между Тараненко Г.С. и ООО «Интерстрой» заключен договор долевого строительства жилья №М/25, по условиям которого Тараненко Г.С. обязан внести на расчетный счет ООО «Интерстрой» денежные средства (инвестиционный взнос) за квартиру в размере <данные изъяты>. ООО «Интерстрой» обязано выполнить строительно-монтажные работы по возведению многоквартирного жилого дома с последующей передачей в собственность Тараненко Г.С. однокомнатной квартиры на втором этаже, общей площадью 39,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес обезличен> (л.д.11-15).

Свои обязательства по договору истец выполнил, оплатив ООО «Интерстрой» денежные средства в размере <данные изъяты>, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <номер обезличен> от 31.06.2009 (л.д.16).

Однако, договор долевого строительства жилья №М/25 от 31.06.2009 не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК, что не отрицает истец и подтверждается материалами регистрационного дела, в котором отсутствует указанный договор.

В соответствии со ст. 4, п.3 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 433, п. 3. ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Следовательно, договор №М/25 от 31.06.2009 является незаключенным и не порождает никаких последствий.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что в месяце июне 30 дней, в то время как, договор № М/25 заключен между истцом и ООО «Интерстрой» 31.06.2009.

Судом установлено, что первоначально, незавершенный строительством объект – 19% готовности по <адрес обезличен> принадлежал ООО научно-производственному предприятию «ХРП-Орион» на основании постановления главы г.Ставрополя <номер обезличен> от 19.07.2001 (л.д.53) и разрешения на выполнение строительно-монтажных работ <номер обезличен> от 14.08.2002, выданного инспекцией Государственного архитектурного строительного надзора СК (л.д.58 оборот.сторона – 59), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.06.2003 № <адрес обезличен> (л.д.49) на выполнение строительно-монтажных работ по научно-исследовательской лаборатории с офисом.

Земельный участок по договору <номер обезличен> от 20.07.2001 был предоставлен ООО НИП «ХРП-Орион» на правах аренды для строительства научно-исследовательской лаборатории сроком – 2 года до 01.08.2003, договор аренды зарегистрирован в УФРС по СК 07.09.2001 (л.д.49-52).

29.07.2003 между ООО НПП «ХРП-Орион» и Забориным А.А. заключен договор о продаже недвижимости, согласно которому Заборин А.А. передал, а ООО «ХРП-Орион» принял в собственность незавершенный строительством объект – 19 % готовности, литер А, инвентарный номер 29272 –нежилое здание, кадастровый номер 26:12:0:0:29272/192:1001-1002/А в <адрес обезличен> (л.д.37-38).

27.08.2003 произведена государственная регистрация права собственности Заборина А.А. на незавершенный строительством объект – 19% готовности, назначение – нежилое здание, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № <адрес обезличен> (л.д.36).

ООО «Интерстрой» приобрело незавершенный строительством объект у Заборина А.А. на основании договора купли - продажи недвижимого имущества от 22.05.2009 (л.д.104-105). Право собственности ООО «Интерстрой» на незавершенный строительством объект 19% готовности, нежилое здание по <адрес обезличен> зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2009 <номер обезличен> (л.д.100).

В соответствии с договором аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя <номер обезличен> от 29.04.2011, земельный участок предоставлен ООО «Интерстрой» в аренду для продолжения строительства (литер А - научно-исследовательской лаборатория с офисом).

Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома ООО «Интерстрой» получено не было, не было осуществлено опубликование, размещение и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом.

У ООО «Интерстрой» отсутствовала государственная регистрация права собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома.

09.06.2011 между ООО «Интерстрой» и Юстовым А.П. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ООО «Интерстрой» обязалось передать Юстову А.П. в собственность незавершенный строительством объект – 19 % готовности, литер А, инвентарный номер 29272, назначение: нежилое здание, кадастровый номер <номер обезличен> по адресу <адрес обезличен> (л.д.7-8, 92-93).

Право собственности Юстова А.П. на объект недвижимости подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 26-АЗ <номер обезличен>, которое впоследствии было погашено в связи с продажей имущества по договору купли продажи от 01.11.2011, заключенному между Юстовым А.П. и Чемяновым С.Г. (л.д.83). Акт приема-передачи от 01.11.2011 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.11.2011 подтверждает, что Чемяновым С.Г. куплен объект незавершенный строительством, степень готовности – 19%, назначение – нежилое здание по <адрес обезличен> (л.д.84).

В настоящее время право собственности на спорный объект принадлежит Чемянову С.Г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права <номер обезличен>, о чем в ЕГРП 17.11.2011 сделана запись регистрации <номер обезличен> (л.д.6).

Истец просит признать за ним право собственности на однокомнатную <адрес обезличен>, общей площадью 39,1 кв.м., находящуюся на втором этаже незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: <адрес обезличен>.

В ст. 218 ГК РФ установлены основания приобретения права собственности.

Истец ссылается на договор долевого строительства жилья №М/25, заключенный с ООО «Интерстрой». Однако указанный договор является незаключенным, не порождает никаких последствий и не может являться основанием для признания права собственности за Истцом.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Как следует из материалов дела, первоначально, незавершенный строительством объект - 19% готовности принадлежал ООО Научно-производственному предприятию «ХРП-Орион» на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ <номер обезличен> на выполнение строительно-монтажных работ по научно-исследовательской лаборатории с офисом. Земельный участок по договору <номер обезличен> от 20.07.2001 предоставлен на правах аренды для строительства научно-исследовательской лаборатории.

ООО «Интерстрой» приобрело незавершенный строительством объект у Заборина А.А. на основании договора купли продажи. В соответствии с договором аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя <номер обезличен> от 29.04.2011 земельный участок предоставлен ООО «Интерстрой» в аренду для продолжения строительства (литер А - научно-исследовательской лаборатория с офисом).

Таким образом, разрешения на строительство многоквартирного жилого дома ООО «Интерстрой» получено не было, не было осуществлено опубликование, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом. У ООО «Интерстрой» отсутствовала государственная регистрация права собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома.

Право на привлечение денежных средств ООО «Интерстрой» с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме отсутствовало.

Суд не согласен с доводами истца о том, что на его денежные средства ООО «Интерстрой» построен объект 19% готовности, поскольку перечисленные выше доказательства опровергают доводы истца и подтверждают, что по договору купли-продажи от 22.05.2009 ООО «Интерстрой» приобрело незавершенный строительством объект у Заборина А.А. 19% готовности, нежилое здание по <адрес обезличен>. В последствие, продав незавершенный строительством объект также 19% готовности.

Проанализировав изложенное, суд считает, что право собственности на однокомнатную <адрес обезличен> общей площадью 39,1 кв.м. на 2 этаже, незавершенного строительством объекта по <адрес обезличен>, у истца не возникло.

Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Под вещами понимаются созданные как человеком, так природой объекты материального мира, удовлетворяющие определенные человеческие потребности.

При этом, статьей 130 Гражданского кодекса РФ, исходя из своих естественных свойств, вещи разделены на движимые и недвижимые вещи. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Истец ссылается на договор долевого строительства жилья № М/25, заключенный с ООО «Интерстрой». Однако указанный договор является незаключенным, не порождает никаких последствий и не может являться основанием для признания права собственности за Истцом.

В соответствии с п. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Договор участия в долевом строительстве №М/25 не прошел государственную регистрацию, следовательно, считается незаключенным и не порождает никаких последствий.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г. государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Истец ссылается на правоотношения, возникшие с ООО «Интерстрой», регулируемые ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 2 статьи 8 указанного закона, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Объект в эксплуатацию не введен. Как указывалось ранее, не получено разрешение на строительство многоквартирного жилого разрешения, не было осуществлено опубликование, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом. У ООО «Интерстрой» отсутствовала государственная регистрация права собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома.

Право на привлечение денежных средств ООО «Интерстрой» с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме отсутствовало.

В силу положений статей 130, 219 ГК РФ, ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, может быть признанно только на индивидуально-определенное, созданное, описанное и учтенное имущество.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи являются вид объекта недвижимости, кадастровый номер, описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, описание местоположения помещения в пределах соответствующей части здания, площадь.

Суд пришел к выводу о том, что законом не предусмотрено возникновение права собственности на объект долевого строительства, до завершения строительства объекта.

В обоснование требований о признании сделок недействительными истец ссылается на ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. В тоже время истец не указывает, какому именно закону или иному правовому акту, не соответствуют сделки: договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.06.2011, заключенный между ООО «Интерстрой» и Юстовым А.П., и договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.11.2011, заключенный между Юстовым А.П. и Чемяновым С.Г.

Из материалов, представленных суду Управлением Росреестра по СК, по объекту недвижимости по <адрес обезличен> в г.Ставрополе, следует, что при регистрации права собственности на объект незавершенного строительством, готовностью 19%, назначение – нежилое здание за Юстовым А.П., затем за Чемяновым С.Г. проводилась правовая экспертиза.

Анализ доказательств, имеющихся в материалах дела и перечисленных выше, относительно сделок от 09.06.2011 (между ООО «Интрестрой», Юстов А.П. и между Юстовым А.П. и Чеияновым С.Г.) позволяют суду сделать вывод о том, что сделки соответствуют действующему законодательству.

В силу ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В данном споре по заявленным требованиям федеральными законами суду не предоставлено право выйти за пределы исковых требований.

Оснований для признания сделок недействительными, по заявленным истцом доводам, у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Тараненко Г.С. отказать в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи от 09.06.2011, заключенного между ООО «Интерстрой» и Юстовым А.П. – недействительной (ничтожной) сделкой.

Тараненко Г.С. отказать в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи от 01.11.2011, заключенного между Юстовым А.П. и Чемяновым С.Г. – недействительной (ничтожной) сделкой.

Тараненко Г.С. отказать в удовлетворении требований о признании права собственности, зарегистрированное за Чемяновым С.Г., на незавершенный строительством объект 19 % готовности, расположенный по адресу: г.Ставрополь, <номер обезличен> – отсутствующим.

Тараненко Г.С. отказать в удовлетворении требований об исключении из ЕГРП запись о государственной регистрации права <номер обезличен>.

Тараненко Г.С. отказать в удовлетворении требований о признании за ним право собственности на однокомнатную <адрес обезличен>, общей площадью 39,1 кв. м., находящуюся на втором этаже, незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: <адрес обезличен>.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.Н. Маслова

Мотивированное решение составлено 21 мая 2012 года.