Решение по делу № 3га-509/2020 от 02.03.2020

Дело №...га-509/2020

Верховный Суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Уфа                          21 июля 2020 года

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Козловой Н.В.,

при секретаре Сафоновой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Барсуковой Е.В. к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

Барсукова Е.В. обратилась в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение торговых зданий (строений), сооружений, помещений, место нахождения установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, в размере его рыночной, не соглашаясь с государственной кадастровой оценкой, считая ее завышенной, что затрагивает интересы административного истца как арендатора.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение торговых зданий (строений), сооружений, помещений, место нахождения установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес.

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 2 678 097,45 рублей. Между тем, согласно отчету об оценке рыночной стоимости №... от дата, выполненного ... рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет 728 000 рублей.

Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как арендатора и плательщика арендной платы. На основании изложенного административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером №..., равной его рыночной стоимости, по состоянию на дата в размере 728 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО3 исковое заявление поддержал, просил удовлетворить в полном объеме. С заключением судебной экспертизы не согласился, просил назначить по делу повторную экспертизу с указанием на то, что экспертом некорректно подобраны аналоги земельных участков: выбраны из другого сегмента, а именно земельных участков под жилую застройку, выбраны для сравнения земельные участки с завышенной ценой, что привело к завышенной рыночной стоимости объекта исследования более чем в два раза.

В судебном заседании представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО4, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО5 просили в удовлетворении требований отказать с учетом предоставленных в письменном виде возражений (л.д. 113-117).

В ходе судебного заседания была опрошена эксперт ФИО6, которая пояснила, что при проведении экспертизы учитывались аналоги незастроенные объектами, так как объектом исследования является объект застройки без улучшений, ввиду отсутствия достаточного количества аналогов по городам Сибай, Баймак, Учалы, Белорецк, экспертом были исследованы земельные участки из другого сегмента рынка, а именно, земельные участки под жилую застройку с введением в последующем всех необходимых корректировок. Также эксперт ФИО6 пояснила, что аналоги использовались из разных ценовых категорий, а те аналоги, которые представлены административным истцом, не подходят для сравнения с объектом исследования.

В ходе судебного заседания также был опрошен специалист ФИО7, который пояснил, что аналоги, подобранны экспертом из разных ценовых категорий, корректировки и методика, которая была применена экспертом, являются допустимыми.

В судебное заседание административный истец Барсукова Е.В., представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации ГО г. Сибай, КУС МЗИО г. Сибай по Республике Башкортостан, Тесля Г.Б., Тесля Б.А., Трушина Е.В., Рахматуллина И.Н., не явились. Получение извещения подтверждается отчетами о прочтении, уведомлениями, реестрами отправки. Информация о рассмотрении дела также размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени рассмотрения дела.

Выслушав представителя Барсуковой Е.В. – ФИО3, представителей Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО4, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО5, исследовав материалы административного дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц

Как следует из п. 1, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18.10.2019 года №1443 (ред. от 22.04.2020) «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года» (вместе с «Результатами государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года», «Результатами государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель водного фонда Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года») утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером №... в размере 2 678 097,45 рублей.

Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе «КонсультантПлюс».

При рассмотрении дела судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение торговых зданий (строений), сооружений, помещений, место нахождения установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата №... кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составляет 2 678 097,45 рублей. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости №... от дата, выполненного ..., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет 728 000 рублей.

С целью установления действительной рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ... ФИО6

Согласно заключению эксперта ... ФИО6 №... от дата рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года составляет 1 355 000 рублей.

Суд, оценивая отчет об оценке рыночной стоимости №... от дата, выполненного ... заключение эксперта ... ФИО6 №... от дата, представленные в качестве доказательств по настоящему делу, выслушав эксперта ФИО6, специалиста ФИО7, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости объекта недвижимости заключения эксперта ... ФИО6 №... от дата, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, является достоверным, допустимым, относимым и достаточным; заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях. При проведении экспертизы учтены требования Федеральных законов «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации, Федеральных стандартов оценки №№1-4,7. В заключении эксперта использованы допустимые аналоги, расположенные в адрес, актуальные на дату сопоставления, произведены корректировки аналогов на площадь, торг.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению заключение судебной экспертизы ... ФИО6 №... от дата, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения с расчетом, подтверждающим неправильность выводов эксперта, не представлено.

Ходатайство о проведении повторной экспертизы представителя Барсуковой Е.В. ФИО3 отклонено ввиду необоснованности и отсутствием предусмотренных законом оснований для назначения повторной экспертизы.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что требования Барсуковой Е.В. подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ... ФИО6 №... от дата.

Доводы представителя Барсуковой Е.В. ФИО3 о необоснованном использовании экспертом в качестве аналогов земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, не представляется признать убедительными в связи с тем, что ввиду недостаточного количества предложений незастроенных земельных участков по городам Сибай, Баймак, Учалы, Белорецк, экспертом были исследованы земельные участки из другого сегмента рынка, а именно, земельные участки под жилую застройку с введением в последующем всех необходимых корректировок. Исключены аналоги с самыми высокими и низкими удельными показателями стоимости, как некорректные, все участки являются незастроенными. Допустимость подобного подхода при исследовании подтверждена специалистом ФИО7 Категория земель под ИЖС и торговлю - одна

Судом дана оценка доводам представителя Барсуковой Е.В. о наличии в рассматриваемый в экспертизе период времени аналогов, соответствующих объекту оценки. Суд полагает, что приведенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы аналоги, не могли быть использованы экспертом, поскольку удельные показатели рыночной стоимости в размере 78, 250, 556 рублей за кв.м характеризуются неоднородностью выборки; на объекте, расположенном в Баймак, имеется объект незавершенного строительства, что не позволяет использовать его в качестве аналога при проведении данной экспертизы; предложение о срочной продаже в Сибае не полежит рассмотрению в связи с необходимостью отчуждения в пределах срока экспозиции, характерного для объектов данного вида. При проверке Публичной кадастровой карты адрес данный объект не обнаружен.

Не представляется возможным согласиться с доводом представителя о влиянии на определение стоимости отсутствие упоминания в заключении сведений о наличии заборов, ограждений, поскольку согласно издания «Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 2» под редакцией Лейфера Л.А. наличие забора не входит в число ценообразующих факторов. Не учитывается в заключении и наличие временных сооружений и построек в связи с возможностью их сноса.

Судом признаны убедительными объяснение эксперта и специалиста об отсутствии влияния на цену земельного участка инженерных коммуникаций и введении дополнительных корректировок. Все аналоги и объект оценки расположены в черте адрес, инженерные коммуникации доступны для аналогов и объекта оценки.

Доводы о наличии судебных решений о стоимости спорного участка по состоянию на 01.01.2012 года и 01.01.2015 года с иной стоимостью объекта оценки не содержат оснований для признания выводов эксперта, сделанных по состоянию на 01.01.2019 года с соблюдением требований действующего законодательства, неверными.

Положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» имеют специальный характер и не ограничивают правообладателей объектов недвижимости в использовании судебной защиты, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Барсуковой Е.В. как плательщика арендных платежей, в связи с чем суд полагает, что заявитель вправе обратиться в судебном порядке об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта ... ФИО6 №... от дата, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных Барсуковой Е.В. требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2019 года.

При этом установление измененной кадастровой стоимости объекта подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Руководствуясь ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Барсуковой Е.В. к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, обратившейся в Верховный Суд Республики Башкортостан дата, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение торговых зданий (строений), сооружений, помещений, место нахождения установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости в размере 1 355 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан                     Н.В. Козлова