Решение по делу № 33-1973/2020 от 20.05.2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД

               РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

судья Рабданова Г.Г.

УИД:04RS0018-01-2020-000885-43

дело № 33-1973/2020

поступило 20.05.2020 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 июля 2020 года                                                                                  г.Улан-Удэ

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Мирзаевой И.И., судей коллегии Кушнаревой И.К., Чупошева Е.Н., при секретаре Петровой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ООО «Партнер-Строй-Инвест», ЖСК «Весна» на решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 19 марта 2020 года по иску Ермаковой Ольги Васильевны к ООО «Партнер-Строй-Инвест» о возложении на ответчика обязанности совершить действия по передаче объектов долевого строительства участнику и предоставлению документации для государственной регистрации права на них, которым постановлено исковые требования удовлетворить.

Возложить на ООО "Партнер-Строй-Инвест" обязанность по совершению действий по передаче участнику долевого строительства Ермаковой Ольге Васильевне объектов долевого строительства – двухкомнатных квартир ... и ..., расположенных на 12 этаже многоквартирного жилого дома по адресу <...>, предусмотренных условиями договоров ее участия в долевом строительстве ... и ... от ..., и по предоставлению документации для государственной регистрации права.

    Заслушав доклад судьи Мирзаевой И.И., выслушав представителей истца Андаеву Т.М., Сафонова В.С., представителя ответчика ООО «Партнер-Строй-Инвест» Кибереву И.В., представителя ЖСК «Весна» Симакову И.В., ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционных жалоб, судебная коллегия

                                                 У С Т А Н О В И Л А:

обращаясь в суд, Ермакова О.В. просит возложить на ответчика ООО «Партнер-Строй-Инвест» обязанность по совершению действий по передаче участнику долевого строительства объектов долевого строительства – двухкомнатных квартир ... и ..., расположенных на 12 этаже многоквартирного жилого дома по адресу <...>, и по предоставлению документации для государственной регистрации права.

Исковые требования мотивированы уклонением ответчиком исполнения обязательств по передаче объектов долевого строительства предусмотренных договорами долевого строительства ... и ... от 21.07.2015г.

В судебное заседание истец Ермакова О.В. не явилась, надлежаще уведомлена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представители истца Андаева Т.М., Сафонов В.С. исковые требования поддержали и пояснили суду, что обязательства по договорам долевого участия Ермакова О.В. исполнила в полном объеме. Застройщик, в свою очередь, отказался от выполнения договорных обязательств, злоупотребляя правом.

Представители ответчика ООО «Партнер-Строй-Инвест» Ламожапов Ч.С., Симакова И.В. исковые требования не признали и пояснили, что передача квартир стоимостью 35 000 руб. за 1 кв. метр нарушает права других дольщиков. Ермакова О.В. отказалась заключить типовое соглашение в части определения цены договора из расчета 43 000 руб. за кв. метр. Соглашение о передаче функций, прав и обязанностей Застройщика Новому застройщику от ... не зарегистрировано, соответственно не является заключенным. ООО «Партнер-Строй-Инвест» участником обязательств по договорам долевого участия не является.

Представитель третьего лица ЖСК «Весна» Симакова И.В. возражала против удовлетворения иска, дала пояснения, аналогичные доводам ответчика.

Представители ООО СК «ДОМ», Управления Росреестра по Республике Бурятия в судебное заседание не явились, уведомлены надлежаще. Суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Районным судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Партнер-Строй-Инвест» Кибирева И.В. просит отменить решение суда с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает на то, что соглашение о передаче функций, прав и обязанностей Застройщиком ООО СК «ДОМ» Новому застройщику ООО «Партнер-Строй-Инвест» по договору участия в долевом строительстве между Ермаковой О.В. и ООО «Партнер-Строй-Инвест» не зарегистрированы в Управлении Росреестра по Республике Бурятия, в связи с чем, данное соглашение является незаключенным и не влечет возникновение прав и обязанностей. Ссылается на то, что ответчик не является участником обязательства участия в долевом строительстве квартир истца, не является обязанной стороной (застройщиком) по данной сделке. Также ссылается на то, что соглашение от 17.05.2017г. нарушает права иных участников долевого строительства жилого дома, т.к. Ермакова О.В. отказывается принимать на себя обязанность произвести доплату денежных средств договору до 43000 руб. за 1 кв.м.

В апелляционной жалобе представитель третьего лица ЖСК «Весна» Симакова И.В. просит отменить решение суда, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылается на то, что нарушаются права как застройщика ООО «Партнер-Строй-Инвест», так и права дольщиков дома, которые доплачивали дополнительные денежные средства для достройки дома. Указывает, что суд необоснованно не принял во внимание дорожную карту, фотографии, соглашение с Бальбуровой, которые имеют правовое значение по делу. Также ссылается на то, что по типовому соглашению о переходе функций, прав и обязанностей Застройщика ООО СК «ДОМ» Новому застройщику ООО «Партнер-Строй-Инвест» произошла частичная уступка обязанностей. Кроме того, ссылается на недобросовестность действий Ермаковой О.В.

В суде апелляционной инстанции представитель ООО «Партнер-Строй-Инвест» Киберева И.В. жалобу поддержала и пояснила, что ей не известно по какой причине в соглашении от 17.05.2017г. установлена цена за 1 кв.м 35 000 руб.

Представитель третьего лица ЖСК «Весна» Симакова И.В. апелляционную жалобу поддержала и пояснила, что ЖСК было против подписания с Ермаковой соглашения по цене 35000 руб. за 1 кв. м. Но СК «Дом» решило, что в последующем отыграют назад. Был поиск нового застройщика, необходимо было согласие всех дольщиков на дополнительный инвестиционный взнос.

Представители истца Сафонов В.С. и Андаева Т.М. возражали против удовлетворения жалобы и отмены решения суда, пояснили, что Ермаковой не поступало предложений о доплате, она не отказывалась от подписания дополнительных соглашений, однако просила представить финансовый отчет.

Истец Ермакова О.В., представители ООО СК «Дом», Управления Росреестра по Республике Бурятия в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежаще.

Судебная коллегия на основании ст. ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ посчитала возможным рассмотрение дела в отсутствии неявившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 данного Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

        В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела, ... между ООО «СК «ДОМ» и Ермаковой О.В. были заключены договоры участия в долевом строительстве ... и ..., по условиям которых застройщик принял на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, а истец обязалась профинансировать строительство части этого жилого дома в объеме двухкомнатной <...> (строительный номер) на 12 этаже общей проектной площадью ориентировочно 46,46 кв. метров на сумму 1 626 100 рублей и двухкомнатной <...> (строительный номер) на 12 этаже общей проектной площадью ориентировочно 65,58 кв. метров на сумму 2 295 300 рублей.

Обязательства по оплате объекта долевого строительства исполнены истцом полностью.

23.06.2015г. Комитетом по строительству Администрации г.Улан-Удэ ООО «СК «ДОМ» выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по <...>, на земельном участке с кадастровым номером <...>

Согласно договору купли-продажи земельного участка от 23.05.2017г. ООО «СК «ДОМ» продало ООО «Партнер-Строй-Инвест» земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, расположенного в границах участка по адресу: <...> площадью 1334 кв. метров, кадастровый .... Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ ...

20.02.2018г. «Комитетом по строительству Администрации г. Улан-Удэ выдано ООО Партнер-Строй-Инвест» разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по <...> на земельном участке с кадастровым номером <...>

17.05.2017г. между ООО «СК «ДОМ», ООО «Партнер-Строй-Инвест» и Ермаковой О.В. заключены соглашения о передаче функций, прав и обязанностей Застройщика (ООО СК «ДОМ») Новому застройщику (ООО «Партнер-Строй-Инвест») по договорам участия в долевом строительстве ..., 32 от 21.07.2015г., которые не были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Республике Бурятия.

      Указанные соглашения 11.07.2017г. были сданы в Управление Росреестра по Республике Бурятия для регистрации с заявлениями от всех участников соглашения. 21.07.2017г. государственная регистрация указанного соглашения была приостановлена, 19.01.2018г. на основании заявления генерального директора ООО «Партнер-Строй-Инвест» Ламожапова Ч.С. государственная регистрация соглашений прекращена.

       Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, приняв во внимание, что соглашения о передаче функций, прав и обязанностей застройщика от ..., подписанные сторонами, не были зарегистрированы по инициативе ответчика ООО «Партнер-Строй-Инвест», пришел выводу о том, что отказ застройщика зарегистрировать указанное соглашение с Ермаковой О.В. не свидетельствует о том, что ООО «Партнер-Строй-Инвест» освобождается от обязанности совершить действия по передаче Ермаковой О.В., исполнившей обязательства в полном объеме, объектов долевого строительства участнику и предоставлению документации для государственной регистрации права.

    С данным выводом судебная коллегия соглашается.

Статья 420 Гражданского кодекса РФ (пункты 1, 3) предусматривает, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В пункте 1 статьи 425пункте 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ закреплено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Соглашения от ... между ООО «СК «ДОМ», ООО «Партнер-Строй-Инвест» и Ермаковой О.В. содержит все существенные условия о передаче функций, прав и обязанностей Застройщика Новому застройщику (ООО «Партнер-Строй-Инвест») по договорам участия в долевом строительстве ..., ... от 21.07.2015г., в том числе о стоимости 1 кв.м- 35000 руб.

        По смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ (п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

         С учетом изложенного, доводы жалоб относительно незаключенности указанного соглашения, подлежат отклонению.

       При наличии указанных соглашений, оснований для освобождения ООО «Партнер-Строй-Инвест» от исполнения обязательств по передаче Ермаковой О.В. объектов долевого строительства, не имеется.

        Как выше указано, соглашениями от ... установлена цена за один квадратный метр площади объектов долевого строительства-35 000 руб. При согласовании указанной цены, доводы о недобросовестности со стороны Ермаковой в отношении цены объектов долевого строительства являются необоснованными. Более того, на момент заключения данных соглашений, представители как ООО «СК «ДОМ», так и ООО «Партнер-Строй-Инвест», знали об отсутствии денежных средств на достройку жилого дома и решении дольщиков доплатить за один квадратный метр площади до 43 000 руб., однако подписали соглашение по цене 35 000 руб. В связи с чем, недобросовестность в действиях усматривается со стороны представителей ООО «СК «ДОМ» и ООО «Партнер-Строй-Инвест».

        С учетом изложенного, доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы суда и не влекут отмену решения.

Нарушений норм гражданского процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены решения, судом не допущено.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным. Оснований для отмены решения суда, как о том ставится вопрос в апелляционной жалобе, не усматривается.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 19 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи коллегии: