Решение по делу № 66а-601/2020 от 21.04.2020

66а-601/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи                                                                                        28 мая 2020 г.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Колпаковой А.В., судей Катанаевой А.С., Фофонове А.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Сапожниковой А.Н., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-27/2020 (26OS0000-04-2019-000281-81) по административному исковому заявлению Журавлева Николая Ивановича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 24 января 2020 г., которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., судебная коллегия

установила:

Журавлев Н.И. обратился с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, и установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере равном рыночной - 3684000 рублей.

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования под производственную базу, площадью 5441,00 кв. м, находящегося по адресу: <адрес>

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость составляющая 12233435,58 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет значительное увеличение размера арендной платы.

Решением Ставропольского краевого суда от 24 января 2020 г. на основании проведенной судом судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установлена по состоянию на 20 июля 2016 г. в размере равном его рыночной стоимости - 5925000 рублей.

Вопрос о судебных расходах в судебном акте не разрешался.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права. Считает, что выводы суда основаны на недопустимом и недостоверном заключении судебной экспертизы. Экспертом неправильно выбраны объекты-аналоги и неверно применены корректировки. Полагает, что стоимость оцениваемого объекта неоправданно занижена, учитывая расположение земельного участка и его функциональное использование.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции административный истец Журавлев Н.И., представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц - администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, судебная коллегия, руководствуясь статьёй 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под производственную базу, площадь: 5441,00 кв. м, кадастровый номер: №, находящегося по адресу: <адрес>.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определил её размер на основании заключения судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права. Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании действующих норм права и не согласуются с установленными по делу обстоятельствами.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума № 28).

Как следует из имеющихся в деле доказательств, Журавлев Н.И., будучи арендатором земельного участка с кадастровым номером №, является плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю на основании удельных показателей, установленных приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Ставропольском крае» в размере 12233435,58 рублей.

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, в подтверждение рыночной стоимости административным истцом был представлен отчёт об оценке № от 12 сентября 2019 г., выполненный ООО «Агентство независимой оценки», которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 3684000 рублей.

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пунктах 20, 23 Постановления Пленума № 28, изучив предоставленный отчёт оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду допущенных нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами, поскольку из изученного и проанализированного отчёта следует, что при его составлении нарушены положения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункты 10, 12 ФСО № 1 в части анализа рынка при применении сравнительного подхода, выбора объектов-аналогов и идентификации объекта исследования в определенном сегменте.

При таких обстоятельствах, судом по ходатайству представителя административного истца, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, обоснованно была назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением «Бюро экспертиз» от 10 декабря 2019 г. №, рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества определена в размере 5925000 рублей по состоянию                         20 июля 2016 г.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о его достоверности. Доводы апелляционной жалобы об обратном, опровергаются материалами дела.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы «Бюро экспертиз» от 10 декабря 2019 г. №, в нём содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным.

Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов соответствует положениям приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, которым утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», где определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1).

Эксперт верно определил сегменты рынка, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования земельного участка, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Вопреки доводам апелляционной жалобы, при подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО № 1, в силу которого, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Экспертом был проанализирован и исследован весь рынок земельных участков данного сегмента рынка на юридически значимую дату. Отобрано четырнадцать объектов в исследуемом сегменте рынка с целью выборки, из которых признано сопоставимыми три объекта исследования, которые и использовались при расчете.

Доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем расчёте корректировок не могут быть приняты во внимание, поскольку при определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были обоснованно применены корректировки на торг, имущественные права, физические характеристики, расположение относительно автомагистралей, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения, в том числе оговорены условия их применения. Также в заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, произведен анализ рынка земельных участков, в том числе сегментов рынка земельных участков, к которым относится объект оценки, а также изложена достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость, в том числе подтверждено нахождение объекта- аналога № 2 в непосредственной близости от автомагистрали, послужившее причиной введения соответствующей корректировки.

С доводами апелляционной жалобы о неверной оценке экспертом активности рынка влияющей на выбор снижающей корректировки на торг, судебная коллегия также не соглашается, исходя из надлежащего приведения его обоснования в описательной части экспертного заключения, из которого следует, что рынок недвижимости характеризуется низким уровнем торговой активности, связанным с большим разбросом цен, большим количеством объектов, реализация которых длительное время не происходит.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит. Указанный эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чём дал подписку. Квалификация эксперта и наличие у него полномочий на проведение подобного рода исследований были судебной коллегией проверены. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Вопреки требованиям, установленным частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, автор апелляционной жалобы в судебную коллегию не представил, фактически все приведенные им доводы являются формальными и немотивированными.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы заявителем жалобы не приводится и судебной коллегией не установлено.

При изложенных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 24 января 2020 г., оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи