Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-281/2015 ~ М-204/2015 от 26.02.2015

Дело № 2-281/2015 РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 мая 2015 года г. Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Муковкиной Т.И.,

при секретаре Пугач О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования «Сортавальское городское поселение» к ХХХ о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения и взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ХХХ по тем основаниям, что 01.01.2010 между истцом и ответчиком был заключен договор коммерческого найма жилого помещения № 1, согласно договору наймодатель передал нанимателю во временное владение и пользование жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из 2 комнат в квартире № <Номер обезличен> дома № <Номер обезличен> по ул. <Адрес обезличен>, общей площадью 42,3 кв.м сроком на 5 лет. Согласно пункту 3.2.2 договора наниматель обязан своевременно (ежемесячно) вносить плату за коммунальные услуги (обязательные платежи). Однако за ответчиком числится задолженность по оплате жилищно-коммунальных платежей в размере <Данные изъяты> за период с 01.04.2014 по 31.12.2014, что составляет более 6 месяцев. Согласно пункту 3.2.8 договора наниматель обязался без письменного согласия наймодателя не сдавать помещение и находящееся в нем имущество полностью или частично в поднаем. 23.12.2014 работниками МУ «<Данные изъяты>», ООО «<Данные изъяты>» при участии свидетелей был составлен акт обследования объекта жилищно-коммунального хозяйства, согласно которому на момент проверки жильцов в квартире №<Номер обезличен> дома №<Номер обезличен> по ул. <Адрес обезличен> не оказалось. Со слов соседки ответчик в спорной квартире никогда не проживала, в указанном жилом помещении на протяжении пяти лет проживали иные разные лица, данное обстоятельство подтверждается также информационным письмом ООО «<Данные изъяты>» от 23.01.2015. Истец, ссылаясь на положения ст. 685 ГК РФ, указывает, что в нарушение данной статьи ГК РФ и п. 3.2.8 договора жилое помещение было передано в поднаем без согласия наймодателя. Кроме того, п. 4.5 настоящего договора была предусмотрена обязанность нанимателя в течение 2 лет с момента заключения договора предоставить в адрес наймодателя акты выполненных работ по данному сметному расчету. В соответствии с пунктом 7.1 договор вступал в силу с 01.01.2010 года и действовал до 31.12.2014, тем самым, акты выполненных работ по сметному расчету должны были быть представлены в адрес наймодателя не позднее января 2012 года. Однако в адрес администрации Сортавальского городского поселения данные акты так и не были представлены. Кроме того, пункт 7.3 договора предусматривает возможность расторжения договора по требованию наймодателя в случае не выполнения условий пункта 4.5 настоящего договора. 27.10.2014 в адрес ответчика направлялось уведомление о прекращении действия договора коммерческого найма жилого помещения от 01.01.2010 с просьбой в срок до 31.12.2014 передать наймодателю по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес обезличен> свободным от имущества нанимателя с подтверждением полной оплаты жилищно-коммунальных услуг. Указанное заказное письмо было возвращено в адрес администрации Сортавальского городского поселения в связи с истечением срока хранения. Указанное обстоятельство также свидетельствует о том, что ХХХ в жилом помещении не проживает. 23.12.2014 директор МУ «<Данные изъяты>» <Данные изъяты> по телефону уведомила ХХХ о необходимости передать указанное жилое помещение, однако данное требование не было исполнено. Истец ссылаясь на статьи 680, 685, 687 ГК РФ просил расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения № 1 от 01.01.2010, обязать ХХХ в 7-дневный срок с момента вступления решения суда в силу передать по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес обезличен> Взыскать с ответчика задолженность за жилищно-коммунальные услуги за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 в сумме <Данные изъяты>

Впоследствии истец неоднократно изменял исковые требования, в окончательном варианте просил признать ХХХ не приобретшей права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <Адрес обезличен>. Обязать ответчика в 7-дневный срок с момента вступления решения суда в силу передать по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>. Расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения № 1 от 01.01.2010. Взыскать с ХХХ задолженность за жилищно-коммунальные услуги в размере <Данные изъяты>

В судебное заседание представитель истца не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддержал. Ранее в судебном заседании представитель истца пояснял, что поскольку уведомление о прекращении действия договора коммерческого найма жилого помещения было направлено несвоевременно, поэтому договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, также указали о том, что ответчику на праве собственности принадлежат две квартиры, в настоящее время ответчик проживает в г. Петрозаводске. Полагают доказанным то обстоятельство, что ответчик не вселялась в квартиру, там не проживала, оплату задолженности произвела после их обращения в суд, не выполнила условия договора и не предоставила акты выполненных работ. Квартира сдавалась посторонним лицам без получения согласия наймодателя, также указали о том, что постановлением администрации местного самоуправления г. Сортавала от 19.01.1999 спорное жилое помещение закреплено за ВАВ., <Дата обезличена> года рождения. Таким образом, ВАВ в любой момент вправе обратиться в администрацию Сортавальского городского поселения с заявлением о заключении с ним договора социального найма.

ХХХ в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с иском не согласилась, представила отзыв. В отзыве сослалась на то, что в соответствии со ст.684 ГК РФ она, как наниматель, имеет преимущественное право на заключение нового договора найма, в связи с тем, что сроки уведомления наймодателем о предложении заключить новый договор или об отказе в заключении договора найма нарушены, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Считает, что истцом не доказан факт сдачи указанного жилого помещения в поднаем, поскольку он оформляется в письменной форме с согласия наймодателя, доводы свидетелей без документального оформления не могут являться основанием указанного факта, акты МУ «<Данные изъяты>» и ООО «<Данные изъяты>» считает ненадлежащим доказательством, так как с данными организациями не состоит ни в каких отношениях и согласно договора, оплачивает обязательные платежи напрямую наймодателю. Сослалась на то, что к моменту рассмотрения дела по существу задолженность по обязательным платежам погашена, доказательств разрушения или порчи имущества истцом не представлено. Доводы истца о том, что спорное жилое помещение закреплено за ВАВ который в любой момент может обратиться за заключением договора социального найма, считает безосновательными, так как возможность воспользоваться правом, не есть пользование таким правом, и на сегодняшний момент истцом не доказан факт наличия такого требования со стороны ВАВ Задолженности по платежам она не имеет.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Судом установлено, что 01.01.2010 между Администрацией муниципального образования «Сортавальское городское поселение» и ХХХ был заключен договор коммерческого найма жилого помещения № 1, согласно которому наймодатель передал нанимателю во временное владение и пользование жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из двух комнат в квартире № <Номер обезличен> дома № <Номер обезличен> по ул. <Адрес обезличен>, общей площадью 42,3 кв.м сроком действия договора с 01.01.2010 по 31.12.2014.

Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В силу ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В судебном заседании истец не оспаривал то обстоятельство, что ответчик не была своевременно уведомлена об отказе от продления договора, данное уведомление направлено с пропуском трехмесячного срока, поэтому договор между сторонами считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Истец обратился в суд с иском о расторжении договора найма.

В соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (абз. 2 п. 3 ст. 687 ГК РФ).

В силу положений п. 1 ст. 671 ГК РФ жилое помещение предоставляется для проживания в нем, то есть, предполагается, что ответчик должен был использовать данное жилое помещение для своего личного проживания.

Согласно пункту 3.2.8 договора найма, заключенного сторонами, ХХХ обязалась без письменного согласия наймодателя не сдавать помещение полностью или частично в поднаем.

Исходя из текста договора найма (раздел 4) ответчик также принял на себя обязательства по проведению за свой счет работ (ремонтно-строительных, отделочных, технических, электромонтажных) согласно локальной сметы на сумму <Данные изъяты> руб., в связи с чем, освобождался от платы за коммерческий наем за период 5 лет, п. 4.5 настоящего договора была предусмотрена обязанность нанимателя в течение 2 лет с момента заключения договора предоставить в адрес наймодателя акты выполненных работ по данному сметному расчету.

Из материалов дела усматривается, что ХХХ в указанное жилое помещение не вселялась и там не проживала, данное обстоятельство подтверждается письмом ООО «<Данные изъяты>» от 23.01.2014, обслуживающей данный дом, согласно которому в квартире постоянно менялись жильцы. Из акта обследования объекта жилищно-коммунального хозяйства от 23.12.2014, составленного работниками МУ «<Данные изъяты>», ООО «<Данные изъяты>», с участием свидетелей, следует, что на момент проверки в квартире №<Номер обезличен> дома №<Номер обезличен> по ул. <Адрес обезличен> жильцов не оказалось, со слов соседки ХХХ в указанной квартире никогда не проживала, в указанном жилом помещении на протяжении пяти лет проживали разные люди. Из переписки Администрации с ХХХ по поводу прекращения действия договора найма также усматривается, что корреспонденция ответчиком по данному адресу не получалась. На момент рассмотрения дела в суде ответчик также проживает в г. Петрозаводске. В судебном заседании были допрошены свидетели ТГП и СЗФ., проживающие в доме № <Номер обезличен> по ул. <Адрес обезличен>, которые показали, что с ответчиком не знакомы, в квартире видели сначала молодую пару, потом стали проживать двое молодых мужчин, они снимали квартиру, о чем данные лица поясняли свидетелю СЗФ свидетели видели их постоянно до 2015 года, выехали уже в 2015 году. Свидетель СЮИ работающий в обсуживающей данный дом ООО «<Данные изъяты>», также показал, что раза два выезжал по вызову по поводу засора канализации, один раз в спорной квартире видел молодого мужчину, второй раз мальчика.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права.

Согласно ст. 20 ГК РФ местом жительства гражданина признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

Суд полагает, что указанными выше доказательствами подтверждается то обстоятельство, что ответчик сдавала данное жилое помещение, не используя его для проживания, и доказательств, свидетельствующих о том, что она там проживала и нуждается в данном жилом помещении для проживания, ответчик не предоставила, учитывая изложенные правовые нормы, принимая во внимание, что ответчик в квартиру истца не вселялся, суд полагает, что истец право пользования жилым помещением не приобрела, и данное помещение использовалась ответчиком не для целей проживания.

Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. В соответствии с положениями ч. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 4) использования жилого помещения не по назначению.

В силу разъяснений по применению ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", разрешая спор о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, суду надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный характер (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма. Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из спорного жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или прав собственности на иное жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права.

Суд полагает, что указанные положения могут быть применены по аналогии закона при рассмотрении данного дела, поскольку ответчик не въезжала в жилое помещение, соответственно не приобрела право пользования им, доказательств нуждаемости в данном помещении также не предоставила, поскольку проживает по иному адресу, кроме того, в г. Сортавала имеет в собственности две другие квартиры, согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.03.2015 за ней зарегистрировано право собственности на квартиру № <Номер обезличен> дома № <Номер обезличен> <Адрес обезличен>, а также на квартиру № <Номер обезличен> дома № <Номер обезличен> по ул. <Адрес обезличен>. С учетом приведенных обстоятельств суд полагает, что ответчик добровольно отказалась от своих прав и обязанностей по договору найма, поскольку она не въезжала в данное жилое помещение и не приобрела прав на него. Квартира не использовалась для проживания ответчика, а сдавалась ею в поднаем без согласия наймодателя в нарушение условий договора.

При этом, из материалов дела также следует, что ответчик не исполнила положения раздела 4 договора найма от 01.01.2010, поскольку ХХХ принимала на себя по проведению за свой счет ремонтных работ и была обязана в течение 2 лет с момента заключения договора предоставить в адрес наймодателя акты выполненных работ по сметному расчету (п. 4.5. договора). Однако данные акты не были предоставлены истцу, чем также нарушены условия договора коммерческого найма жилого помещения.

При таких обстоятельствах суд полагает, что поскольку истец не приобрела право пользования жилым помещением, нарушила условия договора найма жилого помещения, то имеются основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора коммерческого найма и следует обязать ХХХ. передать Администрации Сортавальского городского поселения по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу <Адрес обезличен>

В силу положений ч. 2 ст. 206 ГПК РФ, предусматривающей, что в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено, суд полагает, что следует установить 10-дневный срок после вступления решения в законную силу в течение которого, ответчик обязан передать Администрации жилое помещение по акту приема-передачи.

При этом, суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги до 01.04.2015, поскольку истцом заявлены измененные исковые требования о взыскании задолженности, однако предоставленные документы свидетельствуют о том, что после обращения в суд ответчиком оплачены жилищно-коммунальные услуги в сумме <Данные изъяты> руб., при этом, согласно справки ОАО «<Данные изъяты>» от 05.05.2015 ХХХ не имеет задолженности по состоянию на 01.04.2015, согласно телефонограмме ОАО «<Данные изъяты>», оформленной судом, имеется даже небольшая переплата, при таких обстоятельствах, поскольку договор расторгается судом данным решением, поэтому суд полагает, что с учетом предоставленных доказательств у ответчика отсутствует задолженность по состоянию на 01.04.2015 года, оставшаяся часть задолженности может быть взыскана после того, как будет установлена оставшаяся сумма задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг вплоть до расторжения договора, если она не будет оплачена ответчиком, поскольку на момент рассмотрения дела окончательная сумма задолженности истцом не устанавливалась и не предъявлялась.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения № 1 от 01.01.2010, расположенного по адресу <Адрес обезличен>, заключенного между Администрацией муниципального образования «Сортавальское городское поселение»и ХХХ. Обязать ХХХ в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу передать Администрации Сортавальского городского поселения по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу <Адрес обезличен>

В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.И. Муковкина

Мотивированное решение изготовлено 08.05.2015.