Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2105/2011 ~ М-1944/2011 от 04.07.2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд г. Самары в составе председательствующего Саломатина А.А.,

при секретаре Никоновой И.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Литвинова С.В. на действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

у с т а н о в и л:

Литвинов С.В. обратился в суд с заявление о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ заявитель заключил в ООО «Кросс» договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлась передача прав по долевому участию в строительстве <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, квартал № (строительный адрес), <данные изъяты>. При заключении договора заявитель ознакомился с проектной документацией о застройщике и объекте строительства и обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, однако, сообщением от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области заявителю было отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья в связи с несоответствием документов, предоставленных на регистрацию требованиям действующего законодательства, а также отсутствием у застройщика права распоряжения спорным объектом недвижимого имущества.

Литвинов С.В. полагал отказ регистрирующего органа противоречащим требованиям закона и просил суд признать отказ Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве нежилого помещения, заключенного между ООО «Кросс» и заявителем незаконным и обязать заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию названного договора.

В судебном заседании представитель заявителя, действующий на основании доверенности, требования поддержал, просил суд их удовлетворить по изложенным в заявлении основаниям.

Представитель заинтересованного лица, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, предоставила суду письменный отзыв, в котором требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, полагая их не основанными на законе. Также указала, что в ЕГРП отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды земельного участка под строительства дома, в котором расположена квартира заявителя, в связи с чем, ООО «Кросс» не отвечает требованиям, предъявляемым к застройщику, установленным положениями Федерального Закона № 214-ФЗ, кроме того, договор долевого участия не содержит указания на срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в связи с чем, договор не соответствует требованиям действующего законодательства.

Представитель третьего лица – внешнего управляющего ООО «КРОСС», действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, суду пояснила, что внешний управляющий отказывается от исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья, поскольку денежные средства ООО «КРОСС» планируется использовать для строительства других домов, кроме того, с дольщиками планируется заключить соглашение о сборе дополнительных средств для строительства дома.

Представители Министерства строительства и ЖКХ Самарской области и Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела были надлежащим образом уведомлены, в связи с чем, суд полагает возможным дело рассмотреть в их отсутствие.

Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, суд полагает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом при рассмотрении дела ДД.ММ.ГГГГ заявитель заключил в ООО «Кросс» договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлась передача прав по долевому участию в строительстве <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, квартал № (строительный адрес), <данные изъяты>

Заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, однако, сообщением от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области заявителю было отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья в связи с несоответствием документов, предоставленных на регистрацию требованиям действующего законодательства, а также отсутствием у застройщика права распоряжения спорным объектом недвижимого имущества.

В соответствии с ст. 254 ГПК РФ гражданин организация вправе оспорить в суде решения, действия (бездействия), органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лиц, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Согласно ст. 255 ГПК РФ к таким решения, действиям (бездействиям) относятся коллегиальные или единоличные решения и действия в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина возложена какая-либо обязанность или он необоснованно привлечён к ответственности. Заявление в порядке ст. 254 ГПК РФ подлежит удовлетворению в том случае, если судом будет установлено, что оспариваемое решение, действие (бездействие) государственного органа, должностного лица, служащего не соответствует требованиям закона.

Суд полагает, что при рассмотрении дела нашли свое подтверждение доводы заявителя о незаконности отказа в государственной регистрации договора долевого участия заявителя.

В соответствии ст.2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законода­тельные акты Российской Федерации" застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (созда­ния) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недви­жимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полу­ченного разрешения на строительство.

Из содержания ч. 1 ст. 3 названного закона следует, что застройщик вправе привле­кать денежные средства участников долевого строительства для строительства (созда­ния) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после полу­чения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, разме­щения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Феде­ральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирно­го дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

В силу п.2 и п.3 ст. 25.1 указанного выше закона о регистрации, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе созда­ваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застрой­щиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторже­нии, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация ко­торого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строитель­стве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании феде­рального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имущест­вом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендода­теля, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, помимо прочего, регистратору представлялся договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Комитетом по управлению имуществом города Самары в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ переда­вался земельный участок площадью 5060 кв.м. (кадастровый номер №) по указанному выше адресу под проектирование строительства. Условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с ДД.ММ.ГГГГ Так же регистратору представлялось разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, которым ООО «КРОСС» разрешалось строительство жилого дома на зе­мельном участке площадью 5060 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес> по указанному выше адресу. Срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно постановления Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ Дело № А55-10608/2007, (так же представленного регистратору) ООО ГУ ФРС ДД.ММ.ГГГГ отказано в государственной регистрации указанного выше догово­ра аренды земельного участка в связи с несоответствием его содержания и порядка за­ключения положениям ст. 29, 30 ЗК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «КРОСС» письмом исх. № обратилось к министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области с просьбой выдать договор аренды земельного участка на строительство жилого <адрес> со встроенными нежилыми помеще­ниями по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «КРОСС» подало заявление №/ж по установленной форме, в котором просило заключить договор аренды на строительство жилого дома сроком на три года.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ №№ Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области отказало ООО «КРОСС» в дальнейшем осу­ществлении процедур по предоставлению земельного участка, указав на возможность предос­тавления земельного участка исключительно через процедуру аукциона в порядке статей 30. 30.1, 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебными инстанциями арбитражных судов отказано в удовлетворении требований «КРОСС» к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самар­ской области о признании права на аренду земельного участка и возложении обязанно­сти заключить договор аренды указанного выше земельного участка отказано. При этом в постановлении апелляционный суд указал, что право аренды возникло из заклю­ченного договора аренды № з от ДД.ММ.ГГГГ, который не оспорен, не прекра­щён и считается возобновлённым на неопределённый срок. Договор аренды земельного участка не подлежит государственной регистрации, так как заключен на срок менее одного года Постановлением главы города Самары № от ДД.ММ.ГГГГ обществу земельный участок был предоставлен не для строительства, а для проектирования. Спорный зе­мельный участок не был предоставлен истцу для целей строительства в порядке пункта 5 статьи 30, статьи 32 ЗК РФ. Наличие действующего договора аренды земельного уча­стка, предоставленного для проектирования объекта, не может быть расценено как об­стоятельство, с которым законом связано предоставление земельного участка для строительства и последующее заключение договора аренды земельного участка для строительства. Спорный земельный участок может быть приобретен по основаниям, ука­занным в статьях 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ в порядке аукциона.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после вступления в силу решения арбитражного суда, Министерством Строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области фактически отказано обществу в заклю­чение договора о предоставлении земельного участка для строительства. При этом Ми­нистерство так же ссылалось на указанное постановление апелляционного суда.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ обществу выдано разрешение на строительство многоквар­тирного дома на земельном участке площадью 5060 кв.м. по указанному выше адресу. В силу ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдаёт­ся при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок.

Таким образом, необоснованно утверждение о том, что лицо, выдавшее правоуста­навливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект не­движимого имущества, а ООО «КРОСС» не отвечает понятию застройщика и не может привлекать денежные средства участников долевого строительства

Фактически строительство объекта ведётся с 2005 г., что следует из декларации. Строительные работы не завершены. Следовательно, оснований для получения земель­ного участка в собственность в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, у общества не имеется. Фактически в заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта обществу отказано. Участие общества в аукционе по вопросу приобретения права на заключение договора аренды земельного участка в порядке, ус­тановленном ст.ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ, может ущемить права потребителей-участников долевого строительства, в том числе и заявителя, у которого имеются до­говорные отношения с ООО «КРОСС», а не с лицами, которые в силу участия в аукцио­не могут приобрести права на заключение договора аренды земельного участия.

Перечисленное выше подтверждает, что у общества фактически отсутствует воз­можность представить регистратору договор аренды земельного участка, о котором бы­ла бы сделана запись в ЕГРП, тем самым нарушаются права потребителя. Потому несостоятельна ссылка на то, что документы, представленные на государствен­ную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям дей­ствующего законодательства.

Суд также полагает необоснованными доводы внешнего управляющего ООО «КРОСС» о законности заявленных требований, поскольку данные доводы основаны на неправильном толковании норм права. Так, суд полагает, что внешний управляющий ООО «КРОСС» не правомочен отказываться от исполнения обязательств юридического лица по постройке дома перед заявителем, поскольку данный отказ противоречит положениям ст. ст. 309-311 ГК РФ и нарушает права заявителя. Кроме того, судом при рассмотрении дела установлено, что заявителем перед ООО «КРОСС» обязанности по оплате доли в строительстве дома выполнены в полном объеме, что подтверждается актом сверки взаиморасчетов, стороны совместно подали заявление о государственной регистрации договора долевого участия заявителя в строительстве жилья, в связи с чем, ООО «КРОСС» обязано исполнить перед заявителем свои обязательства по постройке дома. Кроме того, доводы внешнего управляющего о возможном заключении в будущем дополнительных соглашений к договорам долевого участия в строительстве жилья правового значения для разрешения спора не имеют, при рассмотрении дела таковых соглашений не заключено и каких-либо требований о дополнительной оплате по договору долевого участия в строительстве жилья заявителю не предъявлено.

Ссылка внешнего управляющего на положения ст. 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» также не может быть принята судом во внимание, поскольку основана на неправильном толковании норм права, поскольку в силу положений ч. 2 ст. 102 указанного Закона отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, тогда как заявителем свои обязанности по сделке выполнены в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199, 245-247, 254 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление Литвинова С.В. на действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области удовлетворить.

Признать отказ Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве нежилого помещения, заключенного между ООО «Кросс» и Литвиновым С.В. незаконным.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу зарегистрировать договор № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлась передача прав по долевому участию в строительстве <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение 10 дней.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ