Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3502/2023 ~ М-1987/2023 от 24.04.2023

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

14 августа 2023 г.                                <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Цыковой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Муравлёва В. П. к Симоновой С. Н. о возврате аванса,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Симоновой С. Н. (паспорт серии 36 23 №) в пользу Муравлёва В. П. (паспорт серии 36 02 №) часть задатка в размере 345 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                            В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Цыковой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Муравлёва В. П. к Симоновой С. Н. о возврате аванса,

установил:

Муравлёв В.П. обратился в Ленинский районный суд <адрес> с иском к Симоновой С.Н. о возврате аванса. В обоснование иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ они заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома площадью 387,2 м2, по адресу: <адрес>, топ д/м Сокольи горы, просека 8, <адрес>, кадастровый №, земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью 1 200 м2 по адресу: <адрес>, 8 просека, массив «Сокольи горы», участок №, кадастровый №, и доли в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 215 м2 по адресу: <адрес>, просека 8, участок б/н, кадастровый №, а также хозяйственных построек. Пунктом 2 предварительного договора установлено, что цена недвижимости составит 41 000 000 рублей (28 000 000 рублей, 12 000 000 рублей и 1 000 000 рублей соответственно). В соответствии с п.3 договор купли-продажи должен был быть заключён до ДД.ММ.ГГГГ Письмом Симонова С.Н. предложила заключить договоры ДД.ММ.ГГГГ По результатам обследования кадастровым инженером выяснилось, что фактическая дома не соответствует площади, указанной в документах о государственной регистрации прав, в том числе значительно завышена площадь комнаты 7 на 2 этаже, площадь балкона на 2 этаже, фактическая площадь земельного участка не соответствует площади по данным ЕГРН, часть его находится за кирпичным забором в фактическом владении иных лиц – собственников соседнего участка с кадастровым номером 63:01:0703004:947. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ он предложил привести фактические площади дома и земельного участка в соответствие с данными ЕГРН, продлить срок для заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ Продавец письмом от ДД.ММ.ГГГГ сообщила, что недостатки устранены. Однако по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ недостатки были устранены не полностью. Более того, установлено наложение границ земельного участка с соседними участками, принадлежащим третьим лицам. Кроме того, выяснилось, что часть хозяйственных построек (банный комплекс, лаунж-зона, бассейн), являются самовольными постройками, были построены без необходимой разрешительной документации на земельном участке, находящемся в государственной собственности. Основной договор не был заключён между сторонами в установленные сроки. Согласно условиям предварительного договора он перечислил 995 000 рублей. Просит взыскать аванс в размере 995 000 рублей.

В судебном заседании истец и его представитель по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Овсепян Г.В. заявленные требования поддержали.

Ответчица и её представитель ответчицы по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Волкова Т.И. в судебном заседании иск не признали, ответчица пояснила, что она намеревалась продать дом с земельным участком истцу. После заключения предварительного договора, действительно, обнаружилось, что площадь балкона и комнаты на втором этаже в техническом паспорте завышена, на что ей указал истец. Она наняла кадастрового инженера, тот устранил несоответствие, однако истец стал придумывать новые препятствия к совершению сделки. О том, что сауна и бассейн находятся на земельном участке, который ей не принадлежит, истец знал изначально. Как обнаружилось по обмерам, забор между её и соседним земельным участком проходит не по определённой в ЕГРН границе, но это расхождение крайне незначительно, меньше 1 м, и заключается не в том, что часть её участка занята иным лицом, а напротив, в том, что забор проходит по территории соседнего участка, собственник которого против этого не возражает и не намерен требовать перенести забор. Как ей стало известно, истец не смог найти денег на покупку её недвижимости. Она согласилась отсрочить заключение основного договора после истечения срока, указанного в предварительном договоре, но затем нашла другого покупателя и после этого отказала истцу. Она не может возвратить истцу задаток, т.к. сама заключила предварительный договор купли-продажи квартиры и не смогла её купить, потому что истец уклонился от покупки её дома, из-за чего она потеряла свой задаток. Представила письменный отзыв (л.д. 76-79, 169-170, 205-207, 240-241).

Изучив материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе разбирательства дела, ответчице до ДД.ММ.ГГГГ принадлежали на праве собственности земельный участок для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № площадью 1 200 м2 по адресу: <адрес>, 8 просека, массив «Сокольи горы», участок №, и расположенный на нём трёхэтажный жилой дом (один этаж подземный) площадью 387,2 м2 по адресу: <адрес>, топ. д/м Сокольи горы, 8 просека, <адрес>. Также ей принадлежала доля в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № площадью 1 200 м2 по адресу: <адрес>, 8 просека, который используется для подъезда на земельный участок истицы и 2 смежных земельных участка с территории общего пользования.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили предварительный договором купли-продажи (л.д. 8-9), по условиям которого обязались заключить до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи вышеперечисленной недвижимости. Цена дома была определена сторонами в 28 000 000 рублей, цена земельного участка с кадастровым номером № – в 12 000 000 рублей, цена доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № – в 1 000 000 рублей. Продавец (ответчица) обязалась до ДД.ММ.ГГГГ получить отказ других участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № от использования преимущественного права покупки. Покупатель (истец) обязался внести в день подписания предварительного договора задаток в размере 995 000 рублей.

В тексте договора воспроизведены положения ст.381 ГК РФ об утрате задатка стороной, ответственной за нарушение обязательств, что исключает сомнения в правовой природе передаваемой продавцу суммы.

Ответчица признаёт получение задатка.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с положениями §7 гл.30 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена.

Заключённый сторонами ДД.ММ.ГГГГ договор полностью соответствует определению предварительного договора – он содержит обязательство заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости, определяет предмет этого договора, его цену и устанавливает срок заключения основного договора.

В силу п.1.1 ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Следовательно, предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0703004:127 должен был облекаться в нотариальную форму.

Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ совершён в простой письменной форме, следовательно, в части условия о заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № он является ничтожным.

Согласно ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

В данном случае земельный участок с кадастровым номером № имеет вспомогательную функцию – обеспечение проезда на земельный участок с кадастровым номером №, при этом отсутствие у собственника последнего права на земельный участок, предназначенный для проезда, само по себе не препятствует пользованию основным земельным участком и расположенным на нём домом, поскольку такой собственник всегда вправе требовать установления сервитута. Цена доли в праве на земельный участок для проезда составляет 1/41 от общей цены договора. Целью сторон являлось отчуждение / приобретение земельного участка площадью 1 200 м2 с расположенным на нём домом. Ни одна из сторон ни в ходе переговоров, ни в процессе судебного спора не ссылалась на отсутствие у неё намерения заключать договор купли-продажи дома с основным земельным участком, если одновременно не будет совершена сделка в отношении права на земельный участок для проезда. При таких обстоятельствах, исходя из существа предмета договора и поведения сторон, суд приходит к выводу, что в данном случае недействительность условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ относительно доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № не влечёт недействительности всего предварительного договора.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Иными словами, задатку присуща обеспечительная функция, заключающаяся в том, что сторона, ответственная за неисполнение договора, сумму задатка утрачивает.

В силу п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как усматривается из представленной ответчицей переписки сторон в мессенджере WhatsApp (л.д. 171-177), ДД.ММ.ГГГГ ответчица направила истцу предложение заключить договор купли-продажи дома и земельного участка ДД.ММ.ГГГГ в здании ПАО «Сбербанк» на <адрес>, в Самаре, в 10 часов, после чего в тот же день заключить у нотариуса договор купли-продажи доли. ДД.ММ.ГГГГ тем же способом истцу был направлен проект договора купли-продажи. Ответ на предложение не был получен.

ДД.ММ.ГГГГ ответчица направила тем же способом формальное предложение заключить основной договор ДД.ММ.ГГГГ в 10 часов в здании ПАО «Сбербанк» на <адрес>, в Самаре, после чего незамедлительно заключить договор купли-продажи доли в праве у нотариуса Гальцовой О.А. (<адрес>, т.е. в одном квартале от здания банка). Письмо содержало предупреждение об удержании задатка в случае неявки истца для заключения договора (л.д. 131).

В тот же день это же письмо было направлено истцу заказным почтовым отправлением АО «Почта России».

Истец факт получения письма до ДД.ММ.ГГГГ признаёт.

Тем самым, ответчица воспользовалась правом, основанным на предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, у истца возникла обязанность заключить с ответчицей основной договор на ранее согласованных условиях.

Однако истец от заключения основного договора в предложенное ответчицей время отказался, направив ответчице ДД.ММ.ГГГГ письмо (л.д. 11-12), в котором указал, что фактическая площадь комнаты № и балкона на 2 этаже дома не соответствует данным технического паспорта, фактическая площадь земельного участка также не соответствует его площади по документам, кирпичный забор, разделяющий участки, проходит таким образом, что часть земельного участка ответчицы находится в фактическом владении соседа. Об этих обстоятельствах истец на момент заключения предварительного договора, как он указывает в своём письме, не знал, в связи с чем он считает существенные условия предварительного договора не согласованными. Заключение основного договора он считает невозможным по вине продавца, т.е. ответчицы.

Как поясняют обе стороны, после заключения основного договора истец приглашал кадастрового инженера для обмеров дома и земельного участка. В процессе обмеров выяснилось, что площади балкона и комнаты (помещения №), указанные в техническом паспорте, составленном ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31-49), значительно превышают фактические значения, о чём истец сообщил ответчице в переписке ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 94).

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что при составлении указанного технического паспорта была допущена ошибка в исчислении площадей, эта ошибка была исправлена путём проведения новой инвентаризации, она не повлияла на значение общей площади дома. В доме, как следует из технического паспорта, составленного индивидуальным предпринимателем Першиным Д.А. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 50-69), не было произведено никаких строительных изменений по сравнению с тем состоянием, которое описано в материалах предыдущей инвентаризации. Истец при заключении предварительного договора дом осмотрел, был ознакомлен с его фактическим состоянием, в том числе, с конфигурацией помещений, и исходя из этого принимал решение о совершении сделки. Наличие технической ошибки в расчёте площадей отдельных помещений не даёт оснований утверждать, что состояние дома не соответствует описанному в сведениях ЕГРН и что стороны не достигли соглашения о предмете договора.

Что же касается утверждения истца о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 63:01:0703004:126 находится в фактическом владении соседа, то, как установлено в ходе разбирательства дела, оно полностью не соответствует действительности. Из заключения кадастрового инженера Зорикова Д.И. от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 143-147) следует, что напротив, в фактическом владении истицы находится часть территории смежного земельного участка с кадастровым номером № площадью 12 м2. Забор, разделяющий 2 смежных участка, проходит под несколько иным дирекционным углом, чем описанная в ЕГРН граница этих участков, совпадая с этой границей в юго-восточном углу земельного участка ответчицы, в северо-восточном углу он отходит от границы на 85 см. При этом, как поясняет ответчица, забор был возведён до проведения межевания в 2004 г., следовательно, такое положение дел является не результатом захвата территории соседнего земельного участка, а следствием обычной ошибки при проведении землеустроительных работ, которая может быть исправлена в установленном порядке.

Таким образом, у истца ДД.ММ.ГГГГ не имелось оснований утверждать, что существенные условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не были согласованы.

Из материалов дела усматривается, что, несмотря на уклонение истца от заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ, ответчица не отказалась от совершения с ним сделки. Хотя стороны формально не внесли в надлежащей (письменной) форме изменения в предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ в части срока заключения основного договора, но, как явствует из их переписки, истец просил перенести этот срок на ДД.ММ.ГГГГ, на что ответчица дала согласие. Ответчица направила истцу копию нового технического паспорта на дом. ДД.ММ.ГГГГ ответчица вновь направила истцу предложение о заключении основного договора, просила указать место и время его подписания (л.д. 132-133). Однако в ответ письмом от ДД.ММ.ГГГГ истец сообщил, что поскольку его замечания не устранены, заключение основного договора является невозможным по вине продавца, предварительный договор прекращает своё действие с момента получения ответчицей этого письма (л.д. 15-16).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Захаров А.Г. показал, что он оказывал ответчице риэлторские услуги в связи с продажей дома и земельного участка, «перехватив» её как клиента у другого риэлтора. Практически сразу после того, как он взял себе этот заказ, ему позвонил истец. Он показал истцу дом, объяснил, что банный комплекс и бассейн расположены на «неоформленном» земельном участке, они сторговались. Он составил предварительный договор, они встретились ещё раз, всё сфотографировали. ДД.ММ.ГГГГ они вновь встретились с истцом, тот сказал, что у него есть только 30 миллионов рублей. После этой встречи истец и начал писать о несоответствиях площади. Письмо истцу от ДД.ММ.ГГГГ они составляли вместе с ответчицей. Ответчица была готова продать дом истцу, отказалась от сделки она только ДД.ММ.ГГГГ, когда истец сказал ей, что за согласованную ранее цену он дом не купит. В настоящее время свидетель относится к истцу неприязненно, поскольку тот сорвал сделку, на которой свидетель рассчитывал заработать.

Суд полагает, что, несмотря на неприязненное отношение свидетеля к истцу, его показания являются, в целом, достоверными, поскольку они подтверждаются другими собранными по делу доказательствами.

Так, ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в день, когда стороны должны были заключить основной договор, истец направил ответчице сообщение (л.д. 174), где указал, что на его счёте заморожено 5 миллионов рублей и разрешить эту проблему он пока не может.

Оценивая поведение сторон в свете существовавших между ними договорных связей, суд заключает, что истец необоснованно, под несостоятельными предлогами, уклонился от заключения основного договора на согласованных сторонами условиях, что влечёт утрату им уплаченного ответчице задатка.

Доводы истца о том, что баня и бассейн являются самовольными постройками и расположены на не принадлежащем ответчице земельном участке, не принимаются судом во внимание, поскольку предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ они не были, соответственно, истец не мог рассчитывать на то, что приобретёт на них право собственности. Кроме того, отказываясь от исполнения предварительного договора, истец на данное обстоятельство не ссылался.

Вместе с тем, разрешая спор, суд не может не принимать во внимание, что ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, вправе ставить вопрос о применении к сумме задатка, оставшегося у другой стороны, положений ст.333 ГК РФ, в том числе путём предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного на основании ст.1102 ГК РФ (п. 8 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения ст.333 ГК РФ», определения 6 кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №).

Потеря задатка является одной из мер гражданско-правовой ответственности. Целью применения мер гражданско-правовой ответственности является не карательное воздействие на лицо, допустившее нарушение своих обязательств, а защита интересов пострадавшего кредитора, возмещение ему умалений в имущественной сфере, вызванных этим нарушением.

В соответствии с п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Свобода договора, в том числе, свободное определение размера мер ответственности не может осуществляться сторонами в отрыве от принципа недопустимости злоупотребления правом. Суд при рассмотрении спора обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ответчица продала дом и земельный участок иному покупателю. Ответчица не ссылалась на вынужденное уменьшение продажной цены из-за отказа истца от покупки. При таких обстоятельствах сохранение за ответчицей всей суммы задатка было бы несоразмерно последствиям нарушения обязательства.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ответчица заключила предварительный договор с Сыркиным О.А. о покупке у него до ДД.ММ.ГГГГ квартиры за 12 300 000 рублей (л.д. 137-139). По договору ею был уплачен задаток в размере 500 000 рублей. Очевидно, что, заключая этот договор, ответчица разумно рассчитывала на исполнение истцом своих обязательств по предварительному договору и, тем самым, на получение до ДД.ММ.ГГГГ необходимой для покупки квартиры суммы. Между тем, истец от покупки дома с земельным участком уклонился, ответчица не получила необходимой для покупки квартиры суммы и утратила уплаченный ею задаток. Сумма утраченного задатка в 500 000 рублей относится к прямым подтверждённым убыткам ответчицы от нарушения истцом своих обязательств.

Принимая во внимание изложенное, суд находит необходимым на основании ст.333 ГК РФ уменьшить размер задатка, оставляемого за истицей, до 650 000 рублей, с тем, чтобы он покрывал подтверждённые убытки истицы в размере утраченного ею собственного задатка за квартиру, а также иные возможные убытки истицы от несостоявшейся сделки (расходы на риэлтора, расходы на техническую инвентаризацию и др.). Остаток в 345 000 рублей следует возвратить истцу.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Симоновой С. Н. (паспорт серии 36 23 №) в пользу Муравлёва В. П. (паспорт серии 36 02 №) часть задатка в размере 345 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья            (подпись)            В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь