Решение по делу № 2-81/2021 (2-3163/2020;) от 09.09.2020

УИД 03RS0006-01-2020-000235-35

Дело № 2-81/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2021 года г. Уфа

Орджоникидзевский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Чирухиной Е.В.

при секретаре Кузнецовой Ю.А.

с участием представителя истца Казбековой Л.Р., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителей ответчика – Галлямова Ф.С., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре за №

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Четыре сезона - Жилстройинвест» к Поскониной С. Р. о взыскании задолженности по договору об участии в долевом строительстве жилого дома,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Четыре сезона - Жилстройинвест» (ООО «СЗ «Четыре сезона-ЖСИ») обратилось в суд с иском к Поскониной С.Р. о взыскании суммы задолженности по договору об участии в долевом строительстве жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 103680 руб., возврат государственный пошлины в размере 3 274 руб.

В обосновании иска указало, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Четыре сезона-ЖСИ» и Поскониной С.Р. заключен договор № № об участии в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого участнику долевого строительства выделяется объект в построенном доме в виде жилого помещения - квартиры со следующим характеристиками: <адрес>, общая приведенная площадь 114,56 кв. м., расположенная в <адрес>. Во исполнение принятых на себя обязательств указанная квартира застройщиком передана дольщику, что подтверждается актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик принял на себя обязательство перечислить застройщику для исполнения цели, указанной в п. 2.2. договора общую сумму долевого вклада в размере <данные изъяты> руб. Согласно п. 8.6 договора в случае увеличения фактических размеров общей приведенной площади квартиры по данным обмера органа технической инвентаризации против размеров проектной общей приведенной площади квартиры, указанных в п. 3.3, Участник долевого строительства дополнительно вносит денежные средства за увеличение общей приведенной площади по оценке 1 кв. м. которая составляет <данные изъяты> руб. за 1 кв. м. По результатам обмеров, произведенных органом технической инвентаризации, фактическая общая приведенная площадь квартиры увеличена на 1,44 кв. м. и составила 116 кв. м., что подтверждается техническим описанием на многоквартирный жилой дом. Таким образом, общая сумма долевого вклада составила <данные изъяты> руб., из них дольщиком оплачено <данные изъяты> руб., следовательно, задолженность дольщика перед застройщиком составляет <данные изъяты> руб. В ответ не претензию ответчик имеющуюся задолженность не оплатила.

Представитель истца Казбекова Л.Р. в судебном заседании исковые требования поддержала, доводы, изложенные в исковом заявлении, подтвердила.

Ответчик Посконина С.Р. в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени надлежащим образом.

Суд, в порядке ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика Галлямов Ф.С. в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что для изменения цены договора необходимо было подписать дополнительное соглашение об изменении цены договора, данное условие предусмотрено п. 8.6. и п. 12.4 договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, аналогичное условие предусмотрено ст.164 ГК РФ, ч.2 ст. 424 ГК РФ. Истец, обратившись в суд с иском, ошибочно решил, что стороны по соглашению изменили цену. Законом взыскание цены не предусмотрено, а предусмотрено расторжение договора в одностороннем порядке в случае неуплаты цены договора, соответственно застройщик вправе расторгнуть договор, если докажет неоплату цены товара, но не вправе требовать оплаты за квартиру, которую еще не передали. Квартира не передана по акту приема-передачи в собственность. Поскониной С.Р. подписан лишь предварительный акт приема передачи квартиры, на основании которого Посконина С.Р. не может зарегистрировать право собственности. Согласно договору площадь квартиры определяется органами технической инвентаризации. В материалах дела имеется технический паспорт квартиры, изготовленной БТИ, подтверждающий фактическое уменьшение размера квартиры. Представленное истцом техническое описание, изготовлено неуполномоченным лицом, то есть с нарушением закона, поскольку работы по технической инвентаризации объектов, относящихся к жилищному фонду, с оформлением технических паспортов вправе проводить только государственные и муниципальные организации технической инвентаризации.

Третьи лица: АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» и ООО «Кадастровые инженеры г. Уфа» в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Суд, в порядке ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив и оценив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года (ред. от 13.07.2015) № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с частями 1, 3, 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок её уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

На основании частей 1, 3 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Согласно частям 1, 2, 3, 6 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии со ст. 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Четыре сезона-Жилстройинвест» и Поскониной С.Р. был заключён договор № № об участии в долевом строительстве жилого дома. По условиям данного договора ООО «Четыре сезона-Жилстройинвест» выделяет участнику долевого строительства объект в построенном доме в виде жилого помещения – <адрес>, расположенной в <адрес> <адрес> Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №.

Согласно п. 6.2 договора общая сумма долевого вклада, вносимая участником, является договорной, установленной соглашением сторон и составляет <данные изъяты> руб., рассчитанной исходя из стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади равной <данные изъяты> руб. умноженной на количественное выражение доли участника согласно п. 3.3 договора (114, 56 кв. м.).

Согласно данному договору, проектная площадь квартиры, это площадь квартиры согласно проектной документации на день подписания настоящего договора; расчетная площадь квартиры (соответственно проектная или фактическая), это согласованная сторонами и используемая для денежных расчетов по договору сумма Общей приведенной площади квартиры; фактическая площадь квартиры, это площади квартиры согласно данным технической инвентаризации дома, проведенной по окончании его строительства.

Согласно индивидуальным характеристикам квартиры, предусмотренным п. 3.3 договора, общая приведенная площадь 114,56 кв. м., площадь жилых помещений - 113, 32 кв. м., площадь комнат - 68, 46 кв. м., площадь вспомогательных помещений - 44, 86 кв. м., площадь лоджий, балконов, веранд, террас - 1,24 кв. м.

Данная сумма по договору была оплачена Поскониной С.Р. в полном объеме, что не оспаривается сторонами.

Согласно п. 3.7 договора передача объекта долевого строительства осуществляется в срок до 30.09.2019 года.

Кроме того, в соответствии с договором долевого участия стороны пришли к взаимному согласию и указали в п. 8.5 договора, что окончательная сумма вклада Участника долевого строительства в долевое строительство объекта определяется после уточнения фактической площади передаваемой Участнику долевого строительства квартиры. Уточнение общей приведенной площади квартиры, указанной в п. 3.3 настоящего договора производится на основании обмера квартиры органом технической инвентаризации. Стороны договорились, что при отклонении фактической общей приведенной площади квартиры от площади, указанной в п. 3.3 настоящего договора, стороны осуществляют перерасчет долевого взноса Участника долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется в течение 14 календарных дней с даты получения извещения о готовности объекта к передаче обратиться к застройщику с целью заключения дополнительного соглашения по уточнению окончательной суммы вклада в долевое строительство. Согласно п. 8.6 договора, что в случае увеличения фактических размеров общей приведенной площади квартиры по данным обмера органа технической инвентаризации против размеров проектной общей приведенной площади квартиры, указанных в п. 3.3 Участник долевого строительства дополнительно вносит денежные средства за увеличение общей приведенной площади по оценке 1 кв. м. которая составляет 72000 руб. за 1 кв. м. Довнесение вклада производится Участником долевого строительства в сроки, определенные в дополнительном соглашении к настоящему договору (но не позднее чем через 20 календарных дней с момента уведомления участника долевого строительства об изменении фактических размеров квартиры), но до подписания акта приема-передачи между застройщиком и участником долевого строительства.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, однако ст. 15 ЖК РФ не определяет площадь для расчетов сторон по договору.

Согласно техническому описанию на жилой многоквартирный <адрес>, составленного кадастровым инженером Хайбулаевой О.В. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, фактическая общая приведенная площадь <адрес> составила 116 кв. м., то есть, больше площади, указанной в проектной документации и договоре участия в долевом строительстве, заключенном с истцом, на 1,44 кв. м.

С учетом разницы в площади квартиры, разница в стоимости по договору долевого участия в строительстве составила 103 680 руб. из расчета: 72000 руб. (стоимость одного квадратного метра) х 1,44 кв. м. (разница площади).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика по почте было направлено извещение о готовности объекта долевого строительства и с ДД.ММ.ГГГГ приглашается для принятия объекта долевого строительства. Кроме того, в извещении указано, что перед приемкой объекта долевого строительства, начиная с ДД.ММ.ГГГГ просят обратиться в отдел продаж (<адрес>) и произвести перерасчет по изменению площади объекта долевого строительства и сверить задолженность по договору долевого участия.

Однако данное письмо Поскониной С.Р. получено не было и было возвращено обратно в адрес ООО «Четыре сезона - Жилстройинвест» с отметкой «истек срок хранения». И как было установлено в ходе судебного разбирательства, Посконина С.Р. в отдел продаж не обращалась.

В последующем, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами ООО «Четыре сезона - Жилстройинвест» и Поскониной С.Р. был подписан предварительный акт приема-передачи квартиры, согласно которому Посконина С.Р. приняла от застройщика <адрес>, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес> общей площадью (по кадастровому паспорту) 114,70 кв. м., фактической общей приведенной площадью определенной в договоре 116 кв. м. (для проведения ремонтных работ). Согласно п. 5 данного акта, задолженность по оплате за квартиру составляет <данные изъяты> руб., срок оплаты до ДД.ММ.ГГГГ.

Подписав предварительный акт, каких-либо возражений со стороны Поскониной С.Р. заявлено не было. Кроме того, в этот же день Поскониной С.Р. были переданы ключи от квартиры, что подтверждается распиской и не оспаривается сторонами.

Таким образом, Поскониной С.Р. фактически был передан объект долевого строительства - квартира в срок, установленный договором долевого строительства, однако доплата по договору долевого строительства Поскониной С.Р. не произведена.

В то же время, стороны, подписав договор участия в долевом строительстве, тем самым приняли все условия сделки, в том числе и те последствия, которые должны наступить в случае изменения общей площади квартиры после проведения технической инвентаризации.

Увеличение площади объекта долевого строительства не является отступлением от условий договора, не ухудшает качество такого объекта и не ущемляет права потребителя.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доводы представителя ответчика о том, что Поскониной С.Р. общая сумма вклада в размере 8248320 руб. была внесена в кассу застройщика своевременно, в связи с чем, застройщик не вправе требовать доплаты, а вправе расторгнуть договор и вернуть Поскониной С.Р., уплаченные 8248320 руб., являются несостоятельными.

В соответствии с ч.3 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено два варианта уплаты цены договора: путем внесения единовременного платежа или путем внесения платежей в установленный договором период. Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве. Право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения (а не единовременного платежа по договору), застройщику законом не предоставлено.

Также довод представителя ответчика о том, что представленное истцом техническое описание, изготовлено неуполномоченным лицом, то есть с нарушением закона, поскольку работы по технической инвентаризации объектов, относящихся к жилищному фонду, с оформлением технических паспортов вправе проводить только государственные и муниципальные организации технической инвентаризации, не является основанием для не принятия данных об увеличении площади квартиры Поскониной С.Р.

На основании ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Одним из документов при осуществлении государственного кадастрового учета в отношении объектов недвижимости является технический план, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 года № 953.

Согласно ответу от ДД.ММ.ГГГГ директора филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> (Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ) Гайсина Р.Н., государственный кадастровый учет объекта недвижимости (помещения) площадью 114,7 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>А, <адрес>, осуществлен ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № и приложенного технического плана здания подготовленного кадастровым инженером Хайбулаевой О.В. (член Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров регионов Урала и Поволжья», реестровый №), в связи с образованием здания, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>А, с присвоением ему кадастрового номера № Технический план подготовлен на основании документов, в том числе на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № По представленному техническому плану здания общая площадь объекта недвижимости (помещения) составляет 114,7 кв. м., что и отображено в сведениях кадастра недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении указанного объекта недвижимости. Согласно сведениям кадастра недвижимости ЕГРН объект недвижимости (помещение) с кадастровым номером № расположен в многоквартирном доме с кадастровым номером № Государственный кадастровый учет объекта недвижимости (помещения) с кадастровым номером № осуществлен в соответствии с Законом о регистрации. Технической ошибки в записях кадастра недвижимости ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № не выявлено. Площадь объекта недвижимости (помещения) с кадастровым номером № с учетом лоджий составляет - 116 кв. м.

С учетом изложенного, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы

на оплату госпошлины в сумме 3 274 руб., которые подтверждены квитанциями.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Четыре сезона - Жилстройинвест» к Поскониной С. Р. о взыскании суммы задолженности по договору об участии в долевом строительстве жилого дома удовлетворить.

Взыскать с Поскониной С. Р. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Четыре сезона - Жилстройинвест» сумму задолженности по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 103680 руб., возврат государственный пошлины в размере 3 274 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан через Орджоникидзевский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Е.В.Чирухина