Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-718/2020 (33-40835/2019;) от 09.12.2019

Судья Иванова Ю.С.                  дело № 33- 718/2020 (33-40835/2019)

                                   50RS0002-01-2019-005263-74

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Красногорск Московская область                     31 января 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего            Аверченко Д.Г.,

судей                                  Воронко В.В., Шинкаревой Л.Н.,

при помощнике судьи                 Рязанцевой Р.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Берг О. Л. к ООО Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ», ООО ЖК «Булатниково» о расторжении договора уступки прав и обязанностей, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

по апелляционной жалобе Берг О. Л. на решение Видновского городского суда Московской области от 6 сентября 2019 года,

заслушав доклад судьи Аверченко Д.Г., объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

Берг О.Л. обратилась в суд с иском к ответчикам ООО Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ», ООО ЖК Булатниково с требованиями о расторжении договора уступки прав и обязанностей <данные изъяты>у, по договору <данные изъяты>- <данные изъяты> участия в долевом строительстве от 06.12. 2013 г. заключенного <данные изъяты> между истцом и ООО УК Квартстрой, предметом которого является право требования к ООО ЖК Булатниково о передаче в собственность обладателю права объекта долевого строительства- квартиры под условным номером 19, состоящей из одной комнаты, расположенной в 1 секции на 2 этаже, общей площадью 32,36 кв.м., в жилом <данные изъяты>, по строительному адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> Также признать за истцом право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по строительному адресу <данные изъяты> Ленинский муниципальный район сельское поселение Булатниковское, вблизи д. Жабкино, уч. 3, в виде квартиры под условным номером 19, состоящей из одной комнаты, расположенной в 1 секции на 2 этаже, общей площадью 32, 36 кв.м. в жилом <данные изъяты>.

В обоснование иска указала, что <данные изъяты> между истцом и ООО УК «Квартстрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору <данные изъяты> – МО 6/12/13 участия в долевом строительстве от <данные изъяты>, по условиям которого общество уступает участнику право требования к застройщику о передаче в собственность обладателю права объекта долевого строительства - квартиры под условным номером 19, состоящей из одной комнаты, расположенной в 1 секции, на 2 этаже, общей площадь 32,36 кв.м. в жилом <данные изъяты>, расположенном по строительному адресу: <данные изъяты> Ленинский муниципальный район сельское поселение Булатниковское вблизи д. Жабкино, уч. 3,а участник обязуется оплатить обществу стоимость уступленного права в размере 3 199 000 рублей. Договор зарегистрирован 14.05. 2015 <данные изъяты> об исполнении обязательств от 17.04. 2015 и от 18.05. 2015 г. общество подтвердило надлежащее исполнение обязательств по оплате.     Обязательства по возврату кредитных средств в сумме 2 559 000 рублей взятых в ПАО Сбербанк для оплаты прав на указанную квартиру, а также уплате процентов, исполнены истцом надлежащим образом. <данные изъяты> между истцом и ООО УК «Квартстрой», был заключен договор уступки прав и обязанностей <данные изъяты> у, по договору <данные изъяты>- МО 6/12/13 участия в долевом строительстве от <данные изъяты>, по условиям которого истица уступила обществу право требования к застройщику о передаче в собственность обладателю права объекта долевого строительства – квартиры под условным номером 19, состоящей из одной комнаты, расположенной в 1 секции, на 2 этаже, общей площадь 32,36 кв.м. в жилом <данные изъяты>, расположенном по строительному адресу: <данные изъяты> Ленинский муниципальный район сельское поселение Булатниковское вблизи д. Жабкино, уч. 3, а общество обязалось оплатить уступленное право в сумме 3 199 000 рублей с рассрочкой платежа до <данные изъяты>

Договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке <данные изъяты> До настоящего времени договор уступки обществом не исполнен, денежные средства не выплачены.     Определением арбитражного суда <данные изъяты> от 21.906. 2018 г.по делу № А 40 – 150 989 /17 – 101 – 81 в отношении должника ООО УК Квартстрой введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден арбитражный управляющий Миляев П.Л. ООО УК «Квартстрой» существенно нарушено условие договора уступки в части оплата стоимости уступленных прав.     При заключении договора, истца не могла разумно предвидеть что свои обязательства по договору уступки общество не исполнит, и что в отношении общества будет введена процедура банкротства. При таких обстоятельствах, договор вообще не был бы заключен.    Существенное нарушение условий договора уступки, а также существенное изменение обстоятельств, является основанием для расторжения договора.     Общество не исполнило обязательства по договору уступки чем нарушило права истца, в связи с чем истица просила осуществить возврат прав на квартиру.          Истица направила ответчику предложение о заключении соглашения о расторжении договора уступки, которое было оставлено без удовлетворения.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ООО УК «Квартстрой» в судебное заседание не явился, возражений по иску не представил.

Представитель ООО ЖК Булатниково в судебное заседание не явился, возражений по иску не представил.

Решением Видновского городского суда Московской области от                                 6 сентября 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> между истцом и ООО УК Квартстрой был заключен договор уступки прав и обязанностей <данные изъяты> М, по договору <данные изъяты> – МО 6/12/13 от <данные изъяты> участия в долевом строительстве, по условиям которого Общество уступает участнику право требования к застройщику о передаче в собственность обладателю права объекта долевого строительства - квартиры под условным номером 19, состоящей из одной комнаты, расположенной в 1 секции, на 2 этаже, общей площадь 32,36 кв.м. в жилом <данные изъяты>, расположенном по строительному адресу: <данные изъяты> <данные изъяты>а участник обязуется оплатить обществу стоимость уступленного права в размере 3 199 000 рублей. Договор зарегистрирован <данные изъяты>

<данные изъяты> между истцом и ООО УК Квартстрой, был заключен договор уступки прав и обязанностей <данные изъяты> у, по договору <данные изъяты>- МО 6/12/13 участия в долевом строительстве от <данные изъяты>, по условиям которого истица уступила обществу право требования к застройщику о передаче в собственность обладателю права объекта долевого строительства – квартиры под условным номером 19, состоящей из одной комнаты, расположенной в 1 секции, на 2 этаже, общей площадь 32,36 кв.м. в жилом <данные изъяты>, расположенном по строительному адресу: <данные изъяты> <данные изъяты>, а общество обязалось оплатить уступленное право в сумме 3 199 000 рублей с рассрочкой платежа до <данные изъяты>.

Договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке <данные изъяты> До настоящего времени договор уступки ООО УК Квартстрой не исполнен, денежные средства не выплачены.

Определением арбитражного суда г. Москвы от 21.06.2018 г. по делу № А40–150 989 /17– 101–81Б в отношении должника ООО УК «Квартстрой» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден арбитражный управляющий Миляев П.Л.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 20 декабря 2018 года по делу № А40–150 989 / 17– 101–81Б ООО УК «Квартстрой» признан банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначении Жуйков Е.Н.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, сославшись на положения ст.ст. ст. 11, 309, 310, п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ, Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2019) "О несостоятельности (банкротстве)", исходил из того, что исходит из того, что истцом неверно избран способ защиты права, а также не представлены доказательства подтверждающие основания для расторжения договора. Кроме того в обоснование принятого решения со ссылкой на положения ст. 71 Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», указано, что истцом суду не представлено сведений о том, обращался ли он с заявлением о включении его требований в реестр требований кредиторов, и какое решение было принято относительного данного заявления, а истец в нарушении положений ст. 10 ГК РФ предъявлением настоящего иска пытается за рамками дела о банкротстве получить возмещение долга от ответчика. Кроме того, суд первой инстанции со ссылкой на положения ст.ст. 129, 130 ГК РФ в качестве самостоятельного основания отказа в иске указал, что испрашиваемого в собственность объекта по факту не существует, а при таких обстоятельствах, доля в объекте долевого строительства не может быть объектом права, в том числе на которое может быть признано право собственности как на объект недвижимого имущества.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 3 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В случае расторжения договора купли-продажи, продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса (абзац 4 пункта 65 постановления N 10/22).

Из материалов дела следует, что по договору уступки от 15 марта 2017 года ООО УК «Квартстрой» в полном объеме не выполнил обязательства по оплате, период просрочки составил более двух лет.

Определяя существенность нарушения, допущенного ООО УК «Квартстрой», суд апелляционной инстанции исходит из установленного обстоятельства о том, что истец не получил вообще никакой денежной суммы за переданные права, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

На основании изложенного судебная коллегия, оценив представленные доказательства в совокупности в соответствии с положениями ст.ст. 56, 67, 327.1 ГПК РФ, приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора уступки прав и обязанностей № 14 – 19у от 15.03.2017 по договору № 3- МО 6/12/13 участия в долевом строительстве от 06.12. 2013 г., поскольку ООО Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» существенно нарушено условие договора уступки в части оплаты стоимости уступленных прав.     В связи с расторжением договора подлежит прекращению право участника долевого участия на объект долевого строительства, зарегистрированное за ООО Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ»,    и признание право участника долевого строительства на указанный объект за Берг О. Л..

Довод суда первой инстанции о злоупотреблении при предъявлении иска о расторжении договора уступки основан на неправильном применении норм права.

Согласно пп.1 п.1.ст. 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают: исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений) и п.1., п.2. ст. 27 АПК РФ (Арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели).

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 20 декабря 2018 года по делу № А40–150989 / 17– 101–81Б ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначении Жуйков Е.Н.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2019года отказано в удовлетворении заявления Берг О.Л. о включении в реестр кредиторов с требованиями о расторжении договора от 15 марта 2017 г. уступки прав и обязанностей, аннулировании записи о государственной регистрации договора 15 марта 2017 г., признании Берг О.Л. участником долевого строительство, регистрации ее права участника долевого строительства (т.2 л.д.86-88). В обоснование указанного определения указано, что данные требования не подлежат рассмотрения в рамках дела о банкротстве, поскольку в отношении общества не применяется параграф 7 главы IX "Банкротство застройщика" Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

Согласно п.1. ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2019) "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства: все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Следовательно, поскольку заявленные требования о расторжении договора уступки не являются денежными требованиями, то в силу прямого указания п.1. ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2019) "О несостоятельности (банкротстве)" указанные требования не подлежат рассмотрению дела в ходе процедуры банкротства, они рассматриваются в общем порядке с соблюдением правил подсудности.

Спор возник из гражданских правоотношений, истец не имеет статуса индивидуального предпринимателя, по сделке выступал как физическое лицо.

Учитывая изложенное, и принимая во внимание положения статей 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, настоящий спор является подсудным суду общей юрисдикции, с учетом субъектного состава Видновскому городскому суду Московской области.

При проверке доводов о необоснованном отказе в иске в части требований о признании право собственности за Берг О.Л. на долю в объекте незавершенного строительства судебная коллегия учитывает следующие основания.

Согласно материалам дела в настоящее время застройщиком по договору № 3 – МО 6/12/13 от 06.12.2013 г. участия в долевом строительстве является ООО ЖК «Булатниково» (ранее ООО «Кварстрой-МО») (т.1 л.д.101-103, 112, т.2 л.д.81-83). Согласно материалам дела, в том числе выписке из ЕГРН от 26.11.2019 срок передачи объекта долевого строительства – не позднее третьего квартала 2015 года. Претензии к Берг О.Л. по исполнению договора долевого участия не предъявлялись.

Согласно письму Главного управления государственного строительного надзора Московской области от 23.12.2019 степень готовности дома составляет 90%, не завершены работы по отделке и инженерным сетям.

Данные обстоятельства сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которые в силу ст. 128 ГК РФ являются объектами гражданских прав.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Таким образом, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, что не оспаривал ответчик, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение последним обязательств по договору, а при их неисполнении - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требований о признании права.

Судом не учтена позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, с изменениями от 04.03.2015 года, согласно которой, если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

Принимая во внимание, что исковые требования направлены на признание за Берг О.Л. права собственности на долю в незавершенном строительством объекте гражданских прав в виде квартиры, а не квартиру как на объект гражданских прав, вывод суда о невозможности признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства до введения многоквартирного дома в эксплуатацию, является неправомерным.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с положениями ст.ст. 56, 67, 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования основаны на законе и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска в полном объеме.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Видновского городского суда Московской области от                6 сентября 2019 года отменить, принять новое решение:

расторгнуть договор уступки прав и обязанностей № 14 – 19у от 15.03.2017 по договору № 3- МО 6/12/13 участия в долевом строительстве от 06.12. 2013 г.,

прекратить право участника долевого участия на объект долевого строительства: квартира под условным номером 19, состоящей из одной комнаты, расположенной в 1 секции на 2 этаже, общей площадью 32,36 кв.м., в жилом <данные изъяты>, по строительному адресу: <данные изъяты>, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Булатниковское, вблизи д. Жабкино, уч. 3,     зарегистрированное за ООО Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ»,

признать право участника долевого строительства на указанный объект за Берг О. Л..

Признать право собственности за Берг О. Л. на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по строительному адресу <данные изъяты> <данные изъяты>, в виде квартиры под условным номером 19, состоящей из одной комнаты, расположенной в 1 секции на 2 этаже, общей площадью 32, 36 кв.м. в жилом <данные изъяты>.

Решение является основания для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Председательствующий

Судьи