Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1398/2012 ~ М-1082/2012 от 02.07.2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 октября 2012 года г. Георгиевск

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Ивахненко Л.С.,

при секретаре Ивановой Н.Н.,

с участием истца Даниленко А.М., представителя истца адвоката Кононовой Н.В., действующей на основании ордера, представителя истца Даниленко И.А., действующей на основании устного ходатайства истца, представителя ответчика Администрации Георгиевского муниципального района Кельм И.В., действующей на основании доверенности, представителя третьего лица Администрации Незлобненского сельсовета Луткова С.Ю., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Даниленко А.М. к Администрации Георгиевского муниципального района Ставропольского края о признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок, понуждении к изменению условий договора о сроке,

УСТАНОВИЛ:

Даниленко А.М. обратился в Георгиевский городской суд с иском к Администрации Георгиевского муниципального района о признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок, понуждении к изменению условий договора о сроке.

В судебном заседании истец Даниленко А.М. исковые требования поддержал и в их обоснование суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ постановлением № Главы муниципального образования Незлобненского сельсовета ему был выделен в аренду сроком на три года земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. для строительства индивидуального жилого дома по <адрес>. Однако договор аренды заключен не был, несмотря на указание в постановлении на необходимость его заключения. Им была подготовлена вся необходимая техническая документация на строительство жилого дома, и ДД.ММ.ГГГГ ему выдано разрешение на строительство дома, хозпостроек и гаража на предоставленном земельном участке. В ДД.ММ.ГГГГ году он окончил строительство жилого дома по указанному адресу. ДД.ММ.ГГГГ ввиду изменения площади арендуемого земельного участка Главой было принято постановление № «О формировании земельного участка и утверждении плана границ земельного участка, расположенного по <адрес> и о заключении нового договора аренды». В результате обмера площадь сформированного земельного участка увеличилась на <данные изъяты> кв.м. и стала составлять <данные изъяты> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного постановления между ним и Администрацией МО Незлобненского сельсовета был заключен договор аренды земельного участка для целей ИЖС сроком на <данные изъяты> месяцев. К моменту заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом был уже построен. Однако, в регистрации права собственности на недвижимое имущество – жилой дом ему было отказано ввиду отсутствия зарегистрированного договора аренды земельного участка, которого у него нет. В связи с данным обстоятельством он обратился в Незлобненский сельсовет с просьбой заключить новый договор аренды либо увеличить срок действующего договора, но в этом ему было отказано. В настоящее время он продолжает пользоваться земельным участком, на котором находится жилой дом, обрабатывает его, платит арендную плату. С момента окончания договора аренды, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, администрация Незлобненского сельсовета не препятствовала ему в пользовании земельным участком. В силу норм ст. 621 ГК РФ при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Считает, что заключенный на <данные изъяты> месяцев договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении его земельного участка является заключенным на неопределенный срок. Однако, наличие договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не может решить проблему регистрации права собственности на жилой дом, поскольку договоры аренды на неопределенный срок не подлежат государственной регистрации. В связи с этим считает, что срок договора аренды должен быть установлен конкретный, в три года. Просит признать договор аренды земельного участка по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ возобновленным на неопределенный срок, и обязать Администрацию Георгиевского муниципального района изменить условия по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ путем определения конкретного срока его действия на № года, поскольку в настоящее время полномочия по распоряжениями землями, государственная собственность на которые не разграничена, имеет Администрация Георгиевского муниципального района, а не Незлобненского сельсовета.

Представитель истца по устному ходатайству Даниленко И.А., и представитель истца адвокат Кононова Н.В. в судебном заседании считали требования Даниленко А.М. обоснованными, подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным истцом, а также в силу того, что неудовлетворение требований истца приведет к воспрепятствованию ему в регистрации права собственности на жилой дом, возведенный на отведенном под ИЖС земельном участке, и лишает смысла само предоставление земельного участка под ИЖС.

Полномочный представитель ответчика Кельм И.В. в судебном заседании исковые требования Даниленко А.М. не признала и суду пояснила, что Администрация Георгиевского муниципального района не имеет возможности производить какие-либо действия по изменению либо установлению сроков договора аренды земельного участка, который в настоящей момент не действует. Кроме того, земельный участок, который был указан в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время не существует как объект земельных правоотношений, и по данному адресу значится земельный участок с другим кадастровым номером, который состоит на кадастровом учете.

Полномочный представитель третьего лица Администрации Незлобненского сельсовета Лутков С.Ю. в судебном заседании при принятии решения по иску Даниленко А.М. полагался на усмотрение суда.

Выслушав стороны, исследовав предоставленные суду доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования Даниленко А.М. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ постановлением главы администрации Незлобненского сельсовета № Даниленко А.М. был выделен в аренду сроком на № года земельный участок площадью № кв.м., расположенный в ст. <адрес>. Одним из условий указанного постановления было предусмотрено заключение между администрацией Незлобненского сельсовета и Даниленко А.М. договора аренды земельного участка по <адрес>, и на Даниленко А.М. возложена обязанность зарегистрировать договор аренды на земельный участок в Георгиевском отделе УФРС по СК.

На основании указанного постановления договор аренды земельного участка между сторонами, указанными в постановлении, заключен не был.

Как следует из пояснений самого истца, договора аренды так и не был заключен по причине того, что Администрацией Незлобненского сельсовета проект договора подготовлен не был, ему не направлялся.

ДД.ММ.ГГГГ Даниленко А.М. получил разрешение на строительство жилого дома на земельном участке по <адрес> и приступил к строительству. Окончил строительство, как следует из пояснений самого истца, в ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ввиду изменения площади выделенного истцу земельного участка лавой Администрации Незлобненского сельсовета принято постановление № «О формировании земельного участка и утверждении плана границ земельного участка, расположенного по <адрес> и о заключении нового договора аренды».

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Незлобненского сельсовета и Даниленко А.М. заключен договор аренды земельного участка площадью № кв.м. для целей ИЖС сроком на ДД.ММ.ГГГГ месяцев, который в силу требований ст. 26 ЗК РФ не подлежал государственной регистрации.

В соответствии со ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в ЕГРП.

Даниленко А.М. не может произвести государственную регистрацию права собственности на жилой дом, поскольку у него отсутствует требуемый в силу норм ст. 25.3 ФЗ о госрегистрации зарегистрированного договора аренды земельного участка, что послужило основанием для обращения Даниленко А.М. в суд с настоящим иском.

Ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает в себя, приём документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, правовую экспертизу документов и проверку законность сделки, внесение записей в ЕГРП, удостоверение проведенной государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 13 ФЗ № 122 в ходе правовой экспертизы проводится не только проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица, но также установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а так же других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации. В процессе проведения правовой экспертизы осуществляется, в том числе и проверка иных документов, необходимых для государственной регистрации.

Под правовой экспертизой подразумевается изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимость.

В соответствии с п. 93 Административного регламента, утвержденного приказом Минюста РФ от 14.09.2006 года № 293, государственный регистратор, проводя правовую экспертизу и проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, устанавливает в том числе: соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа.

На основании п. 97 Административного регламента, государственный регистратор проверяет действительность иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации прав на соответствие предъявляемым требованиям.

В соответствии с Земельным Кодексом РФ порядок предоставления земельных участков для строительства, находящихся в государственной, муниципальной собственности, установлен ст. 30 ЗК РФ. Указанная норма обеспечивает в установленных случаях соблюдение публичного порядка выделения земли для этих целей, что гарантирует равный доступ заинтересованных лиц к приобретению прав на землю.

Статья 433 ГК РФ предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Положениями Земельного Кодекса и Гражданского Кодекса РФ предусмотрены иные правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды земель.

Так, в соответствии со ст. 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Не подлежат государственной регистрации только договоры аренды земельного участка, заключенные на сроком менее чем 1 год.

Указанная норма закона основана на требовании обязательной государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними как с недвижимым имуществом.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено судом, и не отрицается сторонами в судебном заседании, договор аренды земельного участка по <адрес>, выделенный Даниленко А.М. под строительство ИЖС сроком на № года по постановлению Главы Администрации Незлобненского сельсовета № от ДД.ММ.ГГГГ, заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был.

Согласно п.1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Договор аренды земельного участка в ДД.ММ.ГГГГ году, в связи с тем, что земельный участок был передан в аренду истцу сроком на три года, подлежал государственной регистрации.

Несоблюдение требований о государственной регистрации указанного договора, в силу ст. 165 ГК РФ, влечет его ничтожность.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и, недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ч.1 ГК РФ).

Доводы истца о том, что он не знал, что необходимо заключить договор аренды в письменной форме, а также о том, что истец производил и производит арендную плату на протяжении всего периода пользования участком по <адрес>, суд считает не влияющими на существо настоящего иска, поскольку данные обстоятельства не свидетельствуют о заключении договора аренды земельного участка в ДД.ММ.ГГГГ году.

ДД.ММ.ГГГГ на основании Постановления Главы Администрации Незлобненского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ № между истцом и Администрацией Незлобненского сельсовета был заключен новый договор аренды земельного участка для целей ИЖС сроком на № месяцев.

Требования истца о признании указанного договора аренды возобновленным на неопределенный срок в силу ст. 621 ГК РФ не могут быть удовлетворены судом, поскольку предметом указанного договора в ДД.ММ.ГГГГ году являлся земельный участок с кадастровым номером № а требования о возобновлении договора аренды на неопределенный срок заявлены в отношении другого предмета - земельного участка с кадастровым номером №, что не может быть признано судом соответствующим закону и повлечь за собой удовлетворение требований истца в этой части, поскольку соответствующий вопрос о предоставлении в аренду уже другого земельного участка с другим кадастровым номером подлежит разрешению в установленном земельным законодательством порядке на общих основаниях, предусмотренных данным законодательством.

В силу ст. 450 ГК РФ для изменения условий договора по решению суда необходимо существенное нарушение одной из сторон договора его условий.

Предъявляя требование о возложении на ответчика обязанности по изменению условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ путем определения конкретного срока его действия вместо № месяцев в три года, истец обосновывает их тем обстоятельством, что земельные участки под ИЖС не могут выделяться в аренду на такой короткий срок, при этом не ссылается на нормы закона.

В ходе рассмотрения настоящего иска истцом суду не представлено, а судом не установлено наличие какого-либо обстоятельства, свидетельствующего о наличие у суда правовых оснований в силу норм ст. 450 ГК РФ судебным решением обязать ответчика изменить условие договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о сроке, в связи с чем суд приходит к выводу о необоснованности и этой части требований истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Даниленко А.М. к Администрации Георгиевского муниципального района Ставропольского края о признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок, понуждении к изменению условий договора о сроке отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

(Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ)

Судья