Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4251/2021 ~ М-3827/2021 от 18.08.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2021 года адрес

Октябрьский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Поляковой Н.В.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Дельта Строй» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору долевого участия в строительстве,

установил:

Истец обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что дата между ООО «Дельта-Строй» и ней был заключен Договор долевого участия №...Ж многоквартирного дома по адресу: адрес. Согласно указанного договора долевого участия объектом является Доля Объекта (квартира) со следующими характеристиками: жилое помещение, секция 1, строительный номер адрес, этаж 24, количество комнат 3, площадь комнат 50,3 кв. м; проектная площадь квартиры, в том числе площадь балконов и лоджий с коэффициентом 1- 98,7 кв.м; общая площадь, включая площади балконов и лоджий (с коэффициентом 0,3) - 92,4кв.м. дата истцу предоставили на подпись дополнительное соглашение к договору долевого участия №...Ж от датаадрес п.1 дополнительного соглашения после технической инвентаризации жилого дома и в соответствии с п. 5.1-5.3 Договора Стороны пришли к соглашению: п. 1.1- общая площадь доли объекта по техническому паспорту составляет 91,9 кв.м, жилая площадь 51,1 кв.м, площадь балконов и лоджий (без коэффициента)-10,6 кв.м; проектная площадь квартиры-Доли объекта, определенная в п.1.3 Договора, в том числе площадь балконов и лоджий (с коэффициентом 1) составляет 98,7 кв.м. Расхождение от проектной площади составляет 3,8 кв.м. Согласно п. 1.2 - сумма доплаты по договору составила 415 844 руб. Застройщик ООО «Дельта-Строй» при указании расхождения от проектной площади квартиры - 3,8 кв.м исходил из следующего: общая площадь квартиры составляет 91,9 кв.м, площадь балконов и лоджий без коэффициентов составляет 10,6 кв.м; общая площадь квартиры-91,9 кв.м + 10,6 кв.м - общая площадь балконов (без коэффициента) = 102,5 кв.м расхождение в площади-102,5 кв.м. - 98,7 кв.м= 3,8 кв.м. Между тем, согласно Приказа Минстроя России от дата №...-пр «Об установлении понижающего коэффициента для расчета площади лоджии, террасы, балкона, веранды, используемого при расчете общей приведенной площади жилого помещения» - общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади и жилого помещения и площади лоджии, балконов, веранд террас с понижающим коэффициентом, установленным Минстроем России. Согласно утвержденному Приказом Минстроя России понижающий коэффициент принимается равным для балконов- 0,3. Указанный Приказ Минстроя России вступил в силу дата. Истец оплатила по дополнительному соглашению денежную сумму в размере 415 844 руб. дата между истцом и застройщиком был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. Согласно п. 1 акта приема-передачи застройщик передает, а дольщик принимает объект долевого строительства: адрес, общей площадью 91,9 кв.м, жилой площадью 51,1 кв.м, кроме того площадь лоджий и балконов (с коэффициентом 0,3)- 10,6 кв.м (площадь балконов и лоджий): 0,3 (понижающий коэффициент)= 3,2 кв.м, расположенную в жилом доме по адресу: адрес. Таким образом, по акту приема-передачи от дата истец фактически получила квартиру с общей площадью 95,0 кв.м. В июле 2021 года истец обратилась в ООО «Центр кадастра и права» для более точного установления площади приобретенной квартиры по Договору долевого участия. Согласно технического паспорта от дата общая площадь помещений с учетом площадей лоджий, балконов, веранд, террас и хоз.кладовых (с коэффициентом) составляет 95 кв.м., общая площадь-92,2 кв.м., жилая площадь-52 кв.м., подсобная-40,2 кв.м., прочая-2,8 кв.м). Таким образом, считает, что общая сумма переплаты составляет 820 804 руб., в том числе: по договору долевого участия 404 960 руб.; по дополнительному соглашению 415 844 руб. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия о возврате денежных средств, однако до настоящего времени денежные средства не возвращены. С учетом последующих уточнений просит суд взыскать с ответчика излишне уплаченную денежную сумму в размере 404 960 руб. за адрес. 1а по адрес в адрес по Договору долевого участия «1/2020-207Ж от 21.03.2020г., денежные средства в размере 415 844 руб. как незаконно взысканные по дополнительному соглашению от 12.05.2021г., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, ФИО4, действующие на основании доверенности, исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям, просили удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, ссылаясь на доводы, изложенные в письменном отзыве на иск. Дополнила, что стороной ответчика приняты во внимание данные по площади квартиры истца, указанные в техническом паспорте, выполненным ООО «Центр кадастра и права», в связи с чем был произведен перерасчет и истцу платежным поручением от 30.07.2021г. №... по реквизитам, указанным в претензии перечислена сумма в размере 98 489,36 руб. (расчет: расхождения по площади 0,9 кв.м. х 109 432,62 руб. = 98 489,36 руб.).

Суд, заслушав участвующих лиц, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно положениям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (часть 1 статьи 1 закона).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от дата N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от дата N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от дата N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от дата N 214-ФЗ).

По смыслу приведенных правовых норм при установлении факта отступления застройщика от условий договора, предусматривающих увеличение площади передаваемого жилого помещения, на ответчика возлагается обязанность доказывания этого обстоятельства.

Судом установлено, что дата между ООО « Дельта-Строй» и ФИО1 был заключен Договор долевого участия №...Ж многоквартирного дома по адресу: адрес.

Согласно указанного договора долевого участия объектом является Доля Объекта (квартира) со следующими характеристиками: жилое помещение, секция 1, строительный номер квартиры-207, этаж -24, количество комнат- 3, площадь комнат-50,3 кв.м.; проектная площадь квартиры, в том числе площадь балконов и лоджий с коэффициентом 1- 98,7 кв.м; общая площадь, включая площади балконов и лоджий (с коэффициентом 0,3) - 92,4 кв.м.

Согласно п. 2 договора и приложения №... к договору стоимость квартиры определена сторонами в размере 10 801 000 руб. При этом согласно п. 1.3 Договора расчет размера общей площади произведен по данным проектно-сметной документации с учетом размера общей площади находящихся в доле объекта, балконов с коэффициентом 0,3 и лоджий с применением коэффициента 0,5, который не подлежит пересмотру и изменению в меньшую сторону после замеров организацией технической инвентаризации и учета. Площадь квартиры, финансируемая Дольщиком, определяется как суммарная площадь помещений, ограниченная несущими и ограждающими стенами здания, в соответствии с планировочным решением и согласно проекту (т.е. 98,7 кв.м.)

Соответственно стоимость одного кв.м. составляет 10 801 000 руб. : 98,7 кв.м. = 109 432,62 руб.

Согласно дополнительному соглашению к договору долевого участия №...Ж от дата от 12.05.2021г. после технической инвентаризации жилого дома и в соответствии с п. 5.1-5.3 Договора Стороны пришли к соглашению: п. 1.1- общая площадь доли объекта по техническому паспорту составляет 91,9 кв.м., жилая площадь 51,1 кв. м., площадь балконов и лоджий (без коэффициента)-10,6 кв.м. адрес квартиры Доли объекта, определенная в п.1.3 Договора (в том числе площадь балконов и лоджий с коэффициентом 1) составляет 98,7 кв.м. Расхождение от проектной площади составляет 3,8 кв.м.

Согласно п. 1.2 дополнительного соглашения сумма доплаты по договору составила 415 844 рублей, которая оплачена истцом в полном объеме, что не оспаривается стороной ответчика.

23.07.2021г. в адрес ООО «Дельта-Строй» направлена претензия №. 169, в которой ФИО1 просит осуществить возврат денежных средств в размере 415 844 руб. по дополнительному соглашению от 12.05.2021г. и денежные средства в размере 404 960 руб. как разница между проектной площадью квартиры и фактически полученной площадью. К претензии приложена копия технического паспорта адрес, выполненного ООО «Центр кадастра и права».

Согласно технического паспорта ООО «Центр кадастра и права» характеристики квартиры следующие: номер квартиры: 207; площадь квартиры в т.ч площадь лоджий и балконов с коэффициентом 1: 101,6 кв.м.; площадь квартиры, включая площади балконов, лоджий (с коэффициентом 0,3; 0,5): 95 кв.м. Таким образом, разница между техническим паспортом, выполненным ООО «СПЕКТР» (первичная техническая инвентаризация) и техническим паспортом, выполненным ООО «Центр кадастра и права» составляет: значение «площадь квартиры в т.ч. площадь лоджий и ба конов с коэффициентом 1: - 0,9 кв.м.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ответчиком принято во внимание характеристики спорного объекта, согласно данным ООО «Центр кадастра и права».

Отвечая на претензию ООО «Дельта-Строй», руководствуясь данными технического паспорта, выполненными ООО «Центр кадастра и права», произведен перерасчет и истцу платежным поручением от 30.07.2021г. №... возвращена сумма в размере 98 489,36 руб. на имя ФИО1 по реквизитам указанным в претензии.

Неисполнение ответчиком требований истца о возврате денежной суммы в полном объеме послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассматривая требования истца, суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

адрес приобретаемого помещения, применение понижающего коэффициента при ее подсчете, а также цена договора и ее изменение являются существенными условиями договора долевого участия и определяются соглашением сторон. В представленном договоре долевого участия №...Ж от дата условия договора о цене объекта согласованы сторонами и недействительными не признаны.

Из материалов дела следует, что истец добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, и принял квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий.

Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат. Из содержания договора следует, что цена квартиры в размере 10 801 000 руб. определена по обоюдному согласию исходя из суммарной площади помещений, ограниченной несущими и ограждающими стенами здания, в соответствии с планировочным решением и согласно проекту (т.е. 98,7 кв.м.). При этом, договор участия в долевом строительстве не содержит ссылок на то, что при определении цены квартиры стороны при расчете цены договора применяли положения об общей приведенной площади жилого помещения, либо площади квартиры с учетом понижающих коэффициентов.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения требований истца в части взыскания излишне уплаченной стоимости квартиры отсутствуют, договор соответствует требованиям п. 1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" устанавливающим порядок и условия определения цены договора участия в долевом строительстве, а также положениям ст. 421, 422, 424 ГК РФ.

Ссылка истца на приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от дата N 854/пр. и действовавшим до него СНИП дата-89, согласно которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь балконов с учетом понижающего коэффициента 0,3, не может быть признана правомерной, поскольку указанные нормативные правовые акты определяют основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации и обязательны для всех организаций технической инвентаризации. Для отношений между дольщиками и застройщиками данные акты обязательного характера не носят.

Следовательно, не подлежат удовлетворению и производные исковые требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течении месяца в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд адрес.

В окончательной форме решение суда изготовлено дата.

Судья     подпись Н.В. Полякова

Копия верна

Судья:

Секретарь: