Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-730/2022 ~ М-260/2022 от 03.02.2022

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

<адрес> 26 апреля 2022 года

Красноглинский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Кремневой Т.Н.

при секретаре судебного заседания Аверяскиной Е.А.,

с участием представителей истца Тихоновой О.Ю.,

третьего лица Солдатова А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
№ по иску Алмаевой Г. Н. к Нимееву Л. О. о взыскании суммы задатка, убытков,

УСТАНОВИЛ:

Алмаева Г.Н. обратилась в суд с иском к Нимееву Л.О. о взыскании суммы задатка в двойном размере, убытков.

В обоснование иска Алмаева Г.Н. указала, что <дата> между ней и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения – 18/51 долей в квартире, площадью 74,3кв.м., этаж 2, расположенной по адресу: <адрес>,
пер. Коломенский, <адрес>.

Пунктом 2 договора определен порядок расчетов, согласно которому стоимость продаваемых долей составила 570000руб., из которых 107480,60руб. внесены покупателем в качестве задатка при подписании предварительного договора, а 462519,40руб. оплачиваются за счет средств материнского капитала после регистрации сделки.

Согласно п.4.1предварительного договора срок для заключения основного договора купли-продажи – до <дата> в нотариальной форме.

Предварительный договор купли-продажи с передачей задатка составлен и подписан в агентстве недвижимости «Крутые ключи» в присутствии сотрудников агентства, а также дочери ответчика Ялыжкиной Н.Л. и ее супруга.

Впоследствии Алмаева Г.Н. передала супругу дочери продавца еще 3000руб. для оформления справок, необходимых для заключения основного договора купли-продажи.

По договоренности с риелторами продавца сделка была назначена у нотариуса Шейфер М.М. на <дата>, однако в день сделки по инициативе продавца перенесена на <дата>.

<дата> у нотариуса сделка не состоялась, поскольку нотариус потребовала справу о дееспособности продавца. Продавец заверил Алмаеву Г.Н., что такая справка будет получена. Алмаева Г.Н. в тот же день записалась на следку к нотариусу Бурмистровой Л.А., оплатив услуги нотариуса в сумме 4300руб., сделка была назначена на <дата>.

До указанно даты Алмаева Г.Н. неоднократно звонила и писала продавцу и его дочери узнать о наличии необходимой справки, но на связь никто не вышел. По адресу регистрации продавца дверь никто не открывал, дочь Нимеева Л.О. отказалась общаться с истцом и ее риелтором.

Впоследствии Алмаева Г.Н. увидела на сайте регистрационного органа, что вышеуказанная доля в квартире продана другим лицам. По данному факту Алмаева Г.Н. обращалась в полиции с заявлением о мошенничестве.

Алмаева Г.Н. считает, что ответчиком нарушены условия предварительного договора купли-продажи, поскольку Нимеев Л.О., не уведомив истца, продал спорные доли в квартире другому лицу.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Алмаева Г.Н. просила суд взыскать с Нимеева Л.О. двойную сумму задатка в размере 214961,20руб., расходы по оплате услуг нотариуса в размере 4300руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 30000руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5350руб.

В судебном заседании представитель Алмаевой Г.Н. исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, указав также, что связь с Нимеевым Л.О. у Алмаевой Г.Н. была через его дочь и зятя, которые в настоящее время отказываются общаться с истцом. Причины продажи жилого помещения третьему лицу неизвестны.

Третье лицо Солдатов А.В. в судебном заседании пояснил, что в спорном жилом помещении он имеет в собственности доли, жилое помещение является коммунальной квартирой. Нимеева Л.О. видел несколько раз, с ним не общался, лично его не знает. В комнате Нимеева Л.О. некоторое время проживала его дочь, сейчас данная комната продана, в нее заселились новые собственники.

Ответчик Нимеев Л.О. в судебное заседании не явился, извещался по адресу регистрации, судебные повестки возвращены в суд по истечении срока хранения в почтовом отделении.

Согласно ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, данным в п. 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункты 67, 68), юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ). Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Положения статьи 165.1 ГК РФ подлежат применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Применительно к п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России № от <дата>, и ч. 2 ст. 117 ГПК РФ отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует ее возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

Учитывая, что неполучение Нимеевым Л.О. направленного судом извещения о времени и месте рассмотрения дела свидетельствует об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании <дата> была допрошена в качестве свидетеля Фейман Л.Ш., которая суду показала, что является руководителем агентства недвижимости «Крутые ключи», присутствовала при подписании предварительного договора купли-продажи между Алмаевой Г.Н. и Немеевым Л.О. и передачи суммы задатка, а также <дата>. и <дата>, когда сделка не состоялась. Фейман Л.Ш. пояснила, что Нимееву Л.О. разъяснялись последствия не заключения основного договора купли-продажи, он понимал данные последствия, сомнений в его дееспособности сотрудники агентства недвижимости не усмотрели, однако им показалось, что Нимеев Л.О. злоупотребляет алкоголем.

Выслушав в судебном заседании представителя истца, третье лицо, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Задаток является согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданское законодательство не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, предшествующие договору переговоры, и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между Немеевым Л.О. (продавец) и Алмаевой Г.Н. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) с соглашением о задатке, согласно условиям которого, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 18/51 долей в квартире, расположенной на 2 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, пер. Коломенский, <адрес>.

Согласно разделу 2 договора стороны определили стоимость квартиры в размере 570000руб. Покупатель в качестве гарантий своих намерений, в доказательство заключения основного договора и в обеспечение его исполнения передает, а продавец принимает в счет оплаты за продаваемый им объект задаток в размере 107480,60руб. Оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 462519,40руб. оплачивается покупателем продавцу за счет средств материнского капитала после государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

В соответствии с разделом 5 договора, он имеет силу расписки по передаче-приему денежных средств, указанных в п.2.2.1 (107 480,60руб.). Взаимоотношения сторон по условия о задатке регулируются ст.ст.308, 381 ГК РФ.

Пунктом 5.3 договора установлено, что денежные средства, переданные в качестве задатка, засчитываются в счет оплаты стоимости доли в квартире по основному договору.

Таким образом, сумма 107480,60руб. в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство продавца перед покупателем заключить основной договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок.

Пунктом 4.1 договора стороны определили, что договор является предварительным и содержит основные условия для заключения основного договора, который стороны обязуются заключить в срок до <дата>.

Установлено, что основной договор купли-продажи между сторонами в обусловленный предварительным договором срок не заключен, в настоящее время спорное жилое помещение продано Бигеновой Г.С. по договору от <дата>.

Согласно сообщению нотариуса Шейфер М.М., Нимеев Л.О. и Алмаева Г.Н. в октябре 2021 года обратились в нотариальную контору с целью удостоверения договора купли-продажи 18/51 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу:
<адрес>, пер. Коломенский, <адрес>. В ходе консультации, на предварительной беседе, которая проводится перед удостоверением договора, Нимеев Л.О. не смог сформулировать свое волеизъявление, объяснить, какое нотариальное действие он хочет совершить и с какой целью он обращается к нотариусу. Нотариальное действие не совершалось.

Впоследствии Алмаева Н.Г. записывалась на сделку к нотариусу Бурмистровой Л.А., что подтверждается справкой нотариуса от <дата>, однако сделка также не состоялась.

В ходе рассмотрения дела представитель Алмаевой Н.Г., а также третье лицо Фейман Л.Ш. указывали, что связь с Нимеевым Л.О. была через его дочь Ялыжкину Н.Л. и зятя Газинура.

Из представленных скриншотов мобильного телефона следует, что <дата> и <дата> Алмаева Н.Г. обращалась к зятю ответчика с вопросом о спорном объекте недвижимости, ответа не получила. Продавец и его родственники, которые сопровождали сделку и активно участвовали в ее заключении, на связь не выходили.

Алмаева Н.Г. <дата> обращалась в полицию с заявлением о мошенничестве со стороны Нимеева Л.О. Со слов представителя истца в возбуждении уголовного дела отказано, поскольку отношения носят гражданско-правовой характер.

Истец полагает, что заключение основного договора купли-продажи не состоялось по вине ответчика Нимеева Л.О., который после <дата> по неизвестным причинам не являлся к нотариусу в назначенное время для заключения договора купли-продажи, не выходил на связь, а в последствии продал спорные доли в жилом помещении, не предупредив истца об изменении оговоренных обстоятельств.

Вместе с тем, Алмаева Н.Г. в письменном виде посредственно к Нимееву Л.О. не обращалась, как и не обращалась в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.

К доводам о том, что связь с Нимеевым Л.О. была через его дочь и зятя, суд относится критически, поскольку истец, проявляя должную степень осторожности и осмотрительности, должна была позаботиться о контакте с непосредственным продавцом, который является стороной сделки и собственником объекта, который истец намерена приобрести, поскольку именно он несет все обязательств по сделке.

Разрешая требование о взыскании суммы задатка в двойном размере, суд приходит к следующим выводам.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 4 той же статьи, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства), - что отличает его от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию.

Аванс представляет собой сумму средств, выдаваемую вперед в счет предстоящих платежей. Как и задаток, аванс выполняет платежную функцию, то есть является частью суммы, передаваемой в счет последующих платежей. Однако, аванс (в общем его виде) не обладает обеспечительной функцией, потому не включает в себя негативную составляющую стимулирующей функции, которая применительно к задатку отражена в нормах статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основная же цель задатка состоит в предотвращении неисполнения договора.

Анализируя условия предварительного договора суд приходит к выводу, что предварительный договор не содержит положений об ответственности сторон в случае неисполнения обязательств по указанному договору, предусмотренных частью 2 статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При том следует учитывать, что пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает презумпцию аванса в любых случаях сомнения относительно назначения денежной суммы.

Учитывая изложенное, оценив поведение контрагентов относительно исполнения предварительного договора, при отсутствии доказательств не заключения основного договора в предусмотренный предварительным договором срок по вине какой-либо из сторон, суд полагает, что оснований для возложения на ответчика обязанности по возврату истцу полученной суммы задатка в двойном размере не имеется.

При этом истцом не представлено доказательств, что до окончания срока действия договора другой стороне было направлено требование (предложение) о заключении основного договора.

При таких обстоятельствах, руководствуясь разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исходя из положений предварительного договора, фактически сложившихся отношений сторон, учитывая не совершение сторон действий для заключения основного договора, суд приходит к выводу, что уплаченная ответчику сумма является авансом и подлежит взысканию с ответчика Нимеева Л.О. в пользу Алмаевой Г.Н. в размере уплаченной суммы 107480,60руб.

Разрешая требования о взыскании с Нимеева Л.О. в пользу Алмаевой Г.Н. суммы, уплаченной нотариусу, суд исходит из следующего.

Особенности взыскания убытков, вызванных ненадлежащим исполнением должником договора, повлекшее его прекращение по инициативе кредитора, урегулированы статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеющей цель - восстановить имущественные интересы кредитора так, как если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № предусмотрено, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В этом случае при уклонении от заключения договора могут быть взысканы убытки на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вызванные уклонением от заключения основного договора.

Суд приходит к выводу, что с Нимеева Л.О. в пользу Алмаевой Г.Н. в качестве убытков подлежит взысканию сумма в размере 4 300руб. за оплату услуг нотариуса, поскольку отказ ответчика от заключения основного договора привел к отсутствию необходимости записи к нотариусу и составлении проекта нотариального договора.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Разрешая требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя, суд учитывает сложность данного спора, количество судебных заседаний, объем проделанной представителями работы, частичное удовлетворение исковых требований и приходит к выводу о взыскании с Нимеева Л.О. в пользу Алмаевой Г.Н. расходов на оплату услуг представителей в размере 15000руб.

Учитывая частичное удовлетворение требований истца, с Нимеева Л.О. в пользу Алмаевой Г.Н. подлежит взысканию госпошлина в размере 3350руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Алмаевой Г. Н. к Нимееву Л. О. о взыскании суммы задатка и убытков удовлетворить частично.

Взыскать с Нимеева Л. О. в пользу Алмаевой Г. Н. денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи от <дата>, в размере 107480,60руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 15000руб., расходы по оплате услуг нотариуса в сумме 4300руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 3350руб., а всего взыскать 130130,60руб.

В остальной части удовлетворения исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через <адрес> суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий Т.Н. Кремнева

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Председательствующий Т.Н. Кремнева