Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-76/2019 ~ М-28/2019 от 16.01.2019

Дело № 2-76/19

УИД 36RS0016-01-2019-000035-40

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Калач 22 мая 2019 г.

Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего Лукинова М.Ю.,

при секретаре Васильевой М.А.,

c участием истца по основному исковому заявлению и ответчика по встречному исковому заявлению Григоревского С.А. и его представителя по доверенности Белова О.Б.,

представителя ответчика по основному исковому заявлению и представителя истца по встречному исковому заявлению Ткачева В.Б. – Гусаковой О.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Калачеевского районного суда Воронежской области гражданское дело по иску Григоревского Сергея Геннадьевича к Ткачеву Владимиру Борисовичу и Улезько Наталье Алексеевне о признании договора аренды незаключенным и встречному иску Ткачева Владимира Борисовича к Григоревскому Сергею Геннадьевичу о расторжении договора аренды и возмещении стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

Григоревский С.А. обратился в суд с иском к Ткачеву В.Б. и Улезько Н.А. в котором просит признать незаключенным договор аренды части нежилого здания площадью 237,3 кв.м., 2-й этаж, номера на поэтажном плане: 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 1, 2, находящегося по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Улезько Н.А. и Ткачевым В.Б.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истцу принадлежат по праву собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 952 кв. м. и двухэтажное отдельно стоящее здание с кадастровым номером № площадью 670,4 кв. м., находящиеся по адресу<адрес>

Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор Ткачев В.Б. принял в срочное возмездное владение и пользование часть вышеуказанного нежилого здания площадью 237,3 кв. м., 2-й этаж, номера на поэтажном плане: 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 1, 2. Договор аренды заключен между Улезько Натальей Алексеевной и Ткачевым Владимиром Борисовичем. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Воронежской области зарегистрировано обременение в виде аренды на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ответчика Ткачева В.Б., запись регистрации №.

Копия договора аренды получена истцом в Управлении Росреестра по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 1.1. договора аренды указано на возмездное пользование имуществом. Согласно пункту 2 договора арендатор обязуется в счет арендной платы за пользование имуществом оплачивать ежемесячные коммунальные платежи, произвести ремонт фасада здания. Подобная формулировка обязательств арендатора по внесению арендной платы фактически означает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы договором не определены, что нарушает право собственности истца на недвижимое имущество, так как, во- первых, не позволяет извлекать доход от него, во-вторых, препятствует распоряжению им.

В здании, в отношении части которого заключен договор аренды, отсутствуют электро-, газо- и водоснабжение, а также канализация, следовательно, такая форма оплаты аренды как оплата ежемесячных коммунальных платежей, отсутствует.

Договор аренды не предусматривает сроков и содержания ремонта фасада здания, к договору аренды не прилагается локальный сметный расчет либо иной документ, который позволяет определить стоимость расходов по ремонту фасада здания. Какой-либо ремонт фасада до настоящего времени не проводился.

Таким образом, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ подлежит признанию незаключенным.

Оспариваемым договором нарушается право собственности истца на двухэтажное отдельно стоящее здание с кадастровым номером № площадью 670,4 кв. м., находящееся по адресу: <адрес>, так как истец лишен возможности использовать его второй этаж в целях извлечения дохода, а также ограничен в распоряжении всем зданием в целом. Признание договора аренды незаключенным прекратит обременение права собственности истца на часть здания.

Ткачевым В.Б. заявлены встречные исковые требования, в которых Ткачев В.Б. с учетом уточнений, просит суд расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с Григоревского С.Г. стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 3894402 руб.

В обосновании своих требований Ткачев В.Б., указывает следующее, что ДД.ММ.ГГГГ между Улезько Н.А. и Ткачевым В.Б. заключен долгосрочный договор аренды недвижимого имущества – части нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, 2 этаж, общей площадью 237,3 кв.м.

Договор аренды зданий (сооружений) является возмездным (ст. 650, ст. 423 ГК РФ), поэтому должен предусматривать условие об арендной плате.

При этом в договоре обязательно должен быть установлен размер платы, и в его отсутствие договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В связи с этим условие о размере арендной платы признается существенным для данного вида договора.

Размер и условия внесения арендной платы урегулированы разделом 2 договора, в соответствии с которым Арендатор в счет арендной платы уплачивает ежемесячные коммунальные платежи, а также производит ремонт фасада здания.

Пункт 2 ст. 614 ГК РФ указывает на право сторон установить различные формы арендной платы, в том числе не связанные с передачей денежных средств. При этом стороны могут установить в договоре применение одной формы арендной платы либо сочетание различных форм.

Арендная плата за пользование зданием, сооружением, помещением может быть установлена в одной из форм, предусмотренных п. 2 ст. 614 ГК РФ, в частности: твердой суммы платежей; встречного предоставления арендатором услуг арендодателю; встречной передачи арендатором имущества в собственность арендодателя; встречной передачи арендатором имущества в аренду; возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества; иных видов арендной платы по усмотрению сторон.

Руководствуясь п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которым, не признается формой арендной платы уплата арендатором коммунальных платежей в отсутствие согласования встречного предоставления именно за пользование имуществом, однако, стороны вправе включить в размер арендной платы сумму расходов по оплате коммунальных услуг, Стороны договора аренды по настоящему делу предусмотрели в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы.

Условие договора аренды об арендной плате в виде затрат на ремонт фасада арендованного имущества и оплаты коммунальных платежей полностью соответствуют положениям пунктов 3, 5 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, условия указанного договора и правоотношения сторон полностью находятся в рамках арендных правоотношений.

ДД.ММ.ГГГГ произошла государственная регистрация перехода права собственности на отдельно стоящее здание по адресу: <адрес> гражданину Григоревскому С.Г., о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с п.1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, при смене собственника арендованного имущества, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает обязательства из договора аренды, а также обязательства после его прекращения, предусмотренные действующим законодательством и условиями самого договора аренды.

Согласно статья 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Передача имущества во временное владение и пользование арендатору не нарушает права собственника, однако не дает ему права по своему усмотрению изменять, прекращать существующие отношения, возникшие на законном основании.

Взятые на себя обязательства по договору Арендатор выполнял и выполняет в полном объеме.

Руководствуясь п. 2.1 договора Арендатор оплачивает коммунальные услуги (электроэнергию) и произвел ремонт фасада здания.

Оплачивать иные коммунальные услуги Арендатор не имеет возможности из-за отсутствия этих коммунальных услуг (поставка коммунальных ресурсов, таких как газоснабжение, отопление, центральное водоснабжение- по вине Арендодателя не осуществляется).

В силу положений пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель обязан предоставить Арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Однако, после передачи названного имущества в установленные договором сроки Арендатором в процессе эксплуатации имущества были выявлены препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

По сегодняшний день по вине Арендодателя арендуемое помещение не отапливается. Температура в помещении не соответствует установленным нормам, что делает невозможным ведение трудовой деятельности в указанном помещении.

Указанное помещение не подключено к центральной системе холодного водоснабжения.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Истец уведомил Ответчика о данных недостатках арендуемого имущества и предлагал в срок до ДД.ММ.ГГГГ провести мероприятия по оснащению сдаваемого помещения отоплением и в письменном виде сообщить Арендатору о результатах таких работ. Ответа на данное письмо Истец не получил по сегодняшний день.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 статьи 620 ГК РФ по требованию Арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В соответствии с п.5.1 договора аренды, договор может быть досрочно расторгнут одной из сторон, если другая сторона систематически нарушает свои обязательства или по взаимному согласию сторон.

Руководствуясь п.3.4.2 договора аренды, в соответствии с которым Арендатор обязан письменного уведомить Арендодателя о предстоящем возвращении имущества за 30 дней до расторжения договора, Истец направил Ответчику ДД.ММ.ГГГГ Уведомление о расторжении договора аренды и предложил ему прибыть ДД.ММ.ГГГГ в 10.00 часов в здание по адресу: <адрес>, для подписания соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи объекта недвижимости, являющего предметом аренды.

Арендатор одновременно отразил в Уведомлении тот факт, что в соответствии с п.3.4.3 договора аренды, в случае досрочного расторжения договора аренды Арендодатель обязан уплатить Арендатору сумму стоимости произведённого Арендатором капитального ремонта и предложил уплатить стоимость капитального ремонта арендуемого объекта недвижимости по адресу: <адрес>, II этаж, общей площадью 237,3 кв.м.

Требование (претензию) Арендатора от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном расторжении договора аренды и уплате стоимости неотделимых улучшений Арендодатель добровольно не удовлетворил.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В целях доказательства несоответствия переданного в аренду нежилого помещения государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам Истец обратился в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Воронежской области» филиал в Калачеевском, Воробьевском, Петропавловском районах «Аккредитованный испытательный лабораторный центр» с целью проведения измерений микроклимата на соответствие требованиям СанПиН 2.2.4.3359-16 «Санитарно-эпидемиологические требования к физическим факторам на рабочих местах».

Согласно экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ № подготовленного на основании протокола лабораторных исследований, испытаний от ДД.ММ.ГГГГ, параметры микроклимата (температура воздуха) в помещении по адресу: <адрес>    (2-этаж) не соответствуют требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм: СанПин 2.2.4.3359-16 «Санитарно- эпидемиологические требования к физическим факторам на рабочих местах», СанПин 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений» поскольку температура воздуха на рабочем месте ниже минимально допустимых значений на 5,1 градуса цельсия на рабочем месте главного бухгалтера и 8,2 градуса цельсия на рабочем месте руководителя.

Таким образом, данное экспертное заключение подтверждает наличие недостатков арендованного имущества, препятствующих пользованию имуществом, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора в летний период.

Соответственно, требования Арендатора о расторжении договора аренды нежилого помещения правомерны и обоснованные.

В соответствии с п. 3.4.3 договора аренды в случае досрочного расторжения договора аренды, Арендодатель обязан уплатить Арендатору сумму стоимости произведенного Арендатором капитального ремонта.

Пунктом 3.4.5 договора аренды предусмотрено, что Арендатор имеет право производить капитальный и текущий ремонт арендуемого имущества по своему усмотрению без согласования с Арендатором.

ДД.ММ.ГГГГ между гражданином Ткачевым В.Б. и ООО «Элит Сервис» был заключен договор подряда на выполнение работ по капитальному ремонту офиса по адресу <адрес>.

Стоимость выполненных работ составила 7 678 955 руб.

В соответствии с действующим законодательством, при перемене собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает обязательства, вытекающие из договора аренды, в т. ч. по возмещению арендатору стоимости ремонта, включая неотделимые улучшения.

Ответчик стал собственником арендованного имущества и приобрел права арендодателя по действовавшему договору аренды. Но это не означает, что арендатор утратил право требовать от нового собственника возмещения стоимости произведенных им ранее улучшений имущества/проведенного капитального ремонта.

В соответствии с действующим законодательством РФ арендатор, который за собственный счет и с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором.

В спорном случае, согласие Арендодателя на проведение капитального ремонта не потребовалось, так как уже дано (предусмотрено) в договоре аренды.

В целях избежать исполнения обязательства, предусмотренного договором аренды по уплате Арендатору суммы стоимости произведенного Арендатором капитального ремонта, Ответчиком в сентябре 2018 года был подан иск в Калачеевский районный суд о признании договора аренды недействительным.

26.09.2018 года Калачеевским районным судом было вынесено заочное решение по делу №2-599/18 о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Улезько Н.А. и Ткачевым В.Б.

Руководствуясь действующим законодательством РФ, Ответчик направил в Калачеевский районный суд Заявление об отмене заочного решения, на основании которого заочное решение было отменено и дело было рассмотрено вновь.

В ходе судебного заседания по делу были опрошены гражданин Григоревский С.Г., выступавший в деле №2-599/18 о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Улезько Н.А. и Ткачевым В.Б. в качестве истца и гражданин Ткачев В.Б. Позиция Ткачева В.Б. прямо противостояла утверждениям Григоревского С.Г. о мнимости сделки, что отражено в протоколе судебного заседания.

Вынесение решения по делу было назначено на 29.11.2018 года, однако Григоревский С.Г. не явился в судебное заседание, равно также он не явился в судебное заседание после объявленного перерыва на 30.11.2018, что свидетельствует о невозможности Григоревского С.Г. обосновать свои заявленные требования относительности мнимости заключенного договора аренды.

30.11.2018 года Определением Калачеевского районного суда исковое заявление Григоревского С.Г. к Ткачеву В.Б. и Улезько Н.А. о признании договора аренды недействительным оставлено без рассмотрения.

ДД.ММ.ГГГГ гражданин Григоревский С.Г. возобновил попытку обойти законное требование Арендатора о возмещении ему стоимости произведенных за счет Арендатора улучшений арендованного имущества (стоимости произведенного капитального ремонта) путем обращения в Калачеевский районный суд с требованием о признании договора аренды незаключенным.

Истец по основному иску и ответчик по встречному Григоревский С.А. и его представитель Белов О.Б. в судебном заседании заявленные исковые требования о признании договора аренды незаключенным поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме, заявленный встречный иск не признали, просили в его удовлетворении отказать, ссылаясь на следующее, в обоснование своих исковых требований Ткачев В.Б. ссылается на то обстоятельство, что после передачи имущества (в 2014 году) были выявлены (в 2018 году) препятствующие пользованию им недостатки, которые не оговорены в договоре аренды, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества. Такими недостатками Ткачев В.Б. считает отсутствие отопления и холодного водоснабжения.

Данные утверждения истца по встречному иску являются надуманными и необоснованными, потому, что во время обычного осмотра арендуемого имущества обнаружить отсутствие отопления и холодного водоснабжения возможно при отсутствии специальных познаний. Факт отсутствия возможности предоставления коммунальных услуг был известен арендатору на момент заключения договора аренды, и арендатор согласился принять в аренду помещение с указанными условиями, о чём подписал соответствующий акт от ДД.ММ.ГГГГ, из пункта 3 которого следует, что качество и техническое состояние помещения условиям названного договора аренды соответствует. Несмотря на заключение договора аренды летом 2014 года, Ткачев В.Б. имел возможность убедиться в отсутствии отопления в течение трёх отопительных сезонов, однако претензий к предыдущему собственнику арендуемого имущества не предъявлял. Во встречном исковом заявлении указано, что арендатор оплачивает электроэнергию, а оплачивать иные коммунальные услуги не имеет возможности из-за отсутствия таковых. Таким образом, Ткачеву В.Б. было известно с 2014 года об отсутствии отопления и холодного водоснабжения, в передаточном акте данное обстоятельство не отражено.

Невозможность использования помещения для офиса не означает, что арендатор не может использовать помещение для иных целей, а в самом договоре не согласовано целевое использование помещения под офис.

Не имеется доказательств, подтверждающих оплату Ткачевым В.Б. электроэнергии, потребляемой в арендуемом помещении (учитывая, что техническое присоединение здания к сетям электроснабжения отсутствует). Представленный акт сверки по оплате электроэнергии между ПАО ТНС Энерго Воронеж и ИП Сягловым таким доказательством нельзя признать, в нём не указано, в отношении какого помещения он составлен, а также не приложен договор электроснабжения, на который имеется ссылка в акте сверки. Еще один акт сверки по оплате электроэнергии между Сягловым Д.Э. и ООО "Статус" также не имеет отношения к оплате Ткачевым В.Б. электроэнергии, потребляемой в арендуемом помещении.

Требование об оплате стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 7678955 рублей, с учетом уточнений 3894402 рубля Ткачев В.Б. обосновывает ссылками на пункт 3.4.3 договора аренды, из которого следует, что в случае досрочного расторжения договора или окончания срока аренды Арендодатель обязан уплатить Арендатору сумму стоимости произведенного Арендатором капитального и текущего ремонта имущества, и на пункт 3.4.5 договора, предусматривающий право арендатора производить капитальный и текущий ремонт арендуемого имущества по своему усмотрению без согласования с арендодателем.

В первоначальном иске истец просил признать незаключенным данный договор аренды, следовательно, требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений не подлежат удовлетворению.

В пункте 1.1. договора аренды указано на его возмездный характер, однако в пункте 2 сформулирована обязанность арендатора в счет арендной платы за пользование имуществом оплачивать ежемесячные коммунальные платежи, произвести ремонт фасада здания.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Договор аренды не предусматривает сроков и содержания ремонта фасада здания, не определена стоимость расходов по ремонту фасада здания, которая должна быть альтернативой арендной плате, то есть в этой части условие об арендной плате отсутствует.

Работы по обшивке задней и правой боковой стены здания нельзя признать ремонтом фасада, потому что к таковым относятся: ремонтно-восстановительные работы по фасаду здания (включая замену отделочного материала); ремонт или частичное восстановление архитектурных элементов; проведение штукатурных и окрасочных работ; ремонт, замена столярных изделий; покраска столярных изделий; ремонт, покраска кровли.

Кроме того, исковые требования о взыскании с учетом уточнений 3894402 руб. не подлежат удовлетворению также и потому, что Ткачевым В.Б. не проводился капитальный и текущий ремонт арендуемого имущества. Из представленных им документов следует, что были выполнены отделочные работы, не связанные с техническим состоянием арендуемой части здания, а исключительно в эстетических целях, что не предусмотрено договором аренды. Необходимость проведения таких работ не подтверждается какими-либо документами, выданными компетентными органами, на неё нет указаний и в самом договоре аренды, то есть его стороны не согласовали условие о необходимости, содержании, объеме текущего и капитального ремонта, сроков его проведения. Следует иметь в виду, что капитальный ремонт не всегда является улучшением арендованного имущества, он может производиться в целях сохранения имущества в том же состоянии, а не в целях улучшения и увеличения его стоимости.

Истец по встречному иску полагает, что в результате произведенных им ремонтных работ произошли неотделимые улучшения арендованного имущества, которые увеличили его стоимость. Одновременно он ссылается на предусмотренное договором аренды право арендатора производить капитальный и текущий ремонт арендуемого имущества по своему усмотрению без согласования с арендодателем, и из этого приходит к выводу о наличии у него права требовать возмещения своих затрат. При этом в пункте 3.4.3 договора указано на возможность проведения арендатором без согласования с арендодателем именно капитального или текущего ремонта имущества, а не на производство неотделимых улучшений.

Согласие на проведение капитального и текущего ремонта арендодатель выразил в пункте 3.4.3 договора аренды исключительно в целях поддержания имущества в надлежащем состоянии, а выполнение неотделимых улучшений без согласования с ним, которые значительно увеличивают стоимость объекта, нарушает право собственности арендодателя, который вправе заранее знать, в каком размере он будет обязан компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений.

В договоре аренды отсутствуют сведения о целевом использовании помещения, и при его заключении не предполагалось, что арендатор будет использовать помещение под офис, музей, что-либо иное. После заключения договора сам арендатор решил использовать его для офиса и музея, поэтому без согласования с арендодателем произвел соответствующие отделочные работы.

Требование о возмещении стоимости отделимых улучшений противоречит положениям статьи 623 ГК РФ, согласно пункту 3 которой стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Ткачев В.Б. не привел норму закона, на основании которой ему должна быть возмещена стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя.

Считаю, что Ткачевым В.Б. не доказан факт несения расходов по оплате отделочных работ. Из пункта 2 оспариваемого договора аренды усматривается, что арендатор обязуется в счет арендной платы за пользование имуществом произвести ремонт фасада здания, однако ответчиком Ткачевым В.Б. передана суду копия договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ, пункт 1.2. которого предусматривает выполнение строительно-монтажных работ по ремонту офисного помещения, при этом объект ремонтных работ не идентифицирован (не указан адрес местонахождения), следовательно, договор нельзя признать относимым доказательством.

Договор заключен ДД.ММ.ГГГГ с ООО "ЭЛИТ СЕРВИС", адрес: город Воронеж, проспект Революции, дом 1/1, офис 15, и подписан директором Д.В. Аксютиным. Между тем, по данным официального сайта ФНС, ООО "ЭЛИТ СЕРВИС" с ОГРН 1123668013512 (такой же указан в договоре подряда), дата регистрации 15.03.2012 года, дата ликвидации 17.07.2017 года, зарегистрировано по адресу: Республика Татарстан, город Казань, улица Вишневского, дом 26, офис 1002, а его единственный учредитель (участник), он же директор Ильин Константин Альбертович, основной вид деятельности - торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах. Последний раз юридическое лицо предоставило в налоговый орган отчет о своей деятельности за 2013 год, а за последующие годы такие отчеты не представлялись ввиду того, что предпринимательская деятельность обществом не осуществлялась, поэтому оно было ликвидировано по решению регистрирующего органа.

Изложенное означает, что ООО "ЭЛИТ СЕРВИС" не осуществляло реальной экономической деятельности, поэтому договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ, локальный счетный расчет от ДД.ММ.ГГГГ (в котором указано, что он составлен в текущих ценах по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), акт о приемке выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ (в котором не указаны реквизиты договора подряда) не подтверждают доводов ответчика Ткачева В.Б. об исполнении им пункта 2 договора аренды в части ремонта фасада здания как условия арендной платы.

Квитанции к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть признаны надлежащими доказательствами оплаты по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из следующего.

Федеральным законом от 22.05.2003 года № 54-ФЗ "О применении контрольнокассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации" определяются правила применения контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации в целях обеспечения интересов граждан и организаций, защиты прав потребителей, обеспечения установленного порядка осуществления расчетов, полноты учета выручки в организациях и у индивидуальных предпринимателей, в том числе в целях налогообложения и обеспечения установленного порядка оборота товаров (часть 2 статьи 1).

Часть 1 статьи 1.2. названного закона устанавливает, что контрольно-кассовая техника, включенная в реестр контрольно-кассовой техники, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Часть 2 этой же статьи предписывает при осуществлении расчета выдать кассовый чек или бланк строгой отчетности на бумажном носителе и (или) в случае предоставления покупателем (клиентом) пользователю до момента расчета абонентского номера либо адреса электронной почты направить кассовый чек или бланк строгой отчетности в электронной форме покупателю (клиенту) на предоставленные абонентский номер либо адрес электронной почты (при наличии технической возможности для передачи информации покупателю (клиенту) в электронной форме на адрес электронной почты), если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Иное установлено частью 2 статьи 2 Федерального закона от 22.05.2003 года № 54- ФЗ, когда организации и индивидуальные предприниматели с учетом специфики своей деятельности или особенностей своего местонахождения могут производить расчеты без применения контрольно-кассовой техники при осуществлении определенных видов деятельности и при оказании определенных услуг, среди которых отсутствуют строительно-монтажные работы.

Кроме того, квитанции к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ не выдавались ООО "ЭЛИТ СЕРВИС" в тот период времени, который в них указан, они фальсифицированы и, возможно, изготовлены в 2018 году, являются подложным доказательством.

Истец не является надлежащим ответчиком по требованию о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества с учетом уточнений в размере 3894402 рублей, из следующих обстоятельств и законоположений.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.04.2016 года по делу № А14-11479/2015 индивидуальный предприниматель Н.А. Улезько признана несостоятельной (банкротом), в отношении неё введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев. Финансовым управляющим утвержден Парфенов О.В. Определением Арбитражного суда Воронежской области от 31.08.2016 года утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества Н.А. Улезько.

ДД.ММ.ГГГГ между Улезько Н.А. в лице финансового управляющего О.В. Парфенова и С.Г. Григоревским заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 952 кв. м. и двухэтажного отдельно стоящего здания с кадастровым номером № площадью 670,4 кв. м., находящихся по адресу: <адрес>. Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ указанное недвижимое имущество передано в собственность истца. Стоимость имущества определена в пунктах 2.1 и 2.2 договора в соответствии с протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ "О результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества Н.А. Улезько", составляющего Лот № 1, и равна 1991000 рублей.

Таким образом, Улезько Н.А. выбыла из арендных правоотношений вследствие реализации принадлежащего ей имущества с неотделимыми улучшениями по договору купли-продажи. Нормы статьи 623 ГК РФ не устанавливают круг лиц, к которым может быть предъявлено требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта аренды. Вместе с тем стоимость произведенных улучшений была включена в стоимость продажи здания, соответственно, истец приобрел объект недвижимости у Улезько Н.А. с учетом стоимости произведенных неотделимых улучшений. Данное обстоятельство подтверждается Ткачевым В.Б., который во встречном иске указал на осуществление ремонтных работ в 2014 году. Следовательно, продажа имущества, являющегося предметом аренды, собственником Улезько Н.А. по цене с учетом стоимости неотделимых улучшений, является неосновательным обогащением для Улезько Н.А..

Статьей 616 ГК РФ распределены обязанности арендатора и арендодателя по содержанию арендованного имущества. На арендаторе лежит обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. По общему правилу капитальный ремонт требует согласования с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия последнего возможно в связи с неотложной необходимостью, или если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству (статья 616 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые, без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. По смыслу данной нормы затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества.

Утверждение истца по встречному иску о возможности права требования стоимости неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором в период договора аренды, непосредственно в отношении собственника этого объекта, то есть лица, для которого эти улучшения имеют финансовый интерес, с применением норм об универсальном правопреемстве к новому собственнику нежилого здания основано на ошибочном толковании статей 617 и 623 ГК РФ. Тот факт, что имущественным результатом произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений воспользовалась Улезько Н.А., продав объект аренды в состоянии, улучшенном в сравнении с состоянием на момент передачи в аренду, не свидетельствует о возникновении у истца обязательств из неосновательного обогащения, поскольку в основе такого обогащения лежит основанная на нормах главы 34 ГК РФ сделка между предыдущим арендодателем, давшим согласие на улучшения арендованного имущества, и арендатором, выполнившим такие улучшения.

Поскольку Ткачев В.Б. в 2019 году предъявил иск о взыскании с истца стоимости произведенных в 2014 году неотделимых улучшений арендованного имущества, постольку истец считает необходимым заявить о применении срока исковой давности к этим требованиям.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ начало течения срока исковой давности - момент, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Иных правил определения начала течения срока исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения действующее законодательство не предусматривает.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Представитель ответчика по основному иску и истца по встречному Ткачева В.Б. – Гусакова О.П. в удовлетворении заявленного Григоревским С.А. иска просила отказать, а заявленный встречный иск просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик по основному иску Улезько Н.А. в судебное заседание не явилась, надлежащим образом судом извещена, о времени, месте и дате рассмотрения дела. Возражений против удовлетворения иска суду не представила.

Выслушав стороны, изучив представленные материалы, суд приходит к следующему:

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст.56 ГПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 420, пункту 1 статьи 422 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ДД.ММ.ГГГГ между Улезько Н.А. и Ткачевым В.Б. заключен договор аренды недвижимого имущества – части нежилого здания, 2-й этаж, нежилого здания площадью 237,3 кв.м., 2-й этаж, номера на поэтажном плане: 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 1, 2, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 9 лет, который истекает ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 8-9).

ДД.ММ.ГГГГ между Улезько Н.А. и Ткачевым В.Б. подписан акт приема-передачи к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п.3 акта приема-передачи качество и техническое состояние помещения, условиям названного договора соответствует (т.1 л.д. 10).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение в виде договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 26-34).

ДД.ММ.ГГГГ между Улезько Н.А. и Григоревским С.Г. был заключен договор купли-продажи имущества, согласно указанному договору, Григоревский С.Г. приобрел у Улезько Н.А.: отдельно стоящее здание, назначение: административное, 2-этажное, пл. 670.4. кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> (л.д.5,6).

На основании статьи 606, пункта 1 статьи 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

ГК РФ установлены особенности регулирования отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества, к которым, в частности, отнесены договоры аренды зданий и сооружений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В своих требованиях о признании договора незаключенным Григоревский С.Г., ссылается на те обстоятельства, что договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ порядок, условия и сроки внесения арендной платы не определены, что означает, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Суд не может согласиться с доводами истца Григоревского С.Г., исходя из следующего:

Согласно п. 2.1. спорного договора аренды, арендатор обязуется в счет арендной платы арендодателю за пользование имуществом оплачивать ежемесячные коммунальные платежи, произвести ремонт фасада здания.

Согласно п. 5 ч.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Таким образом, включение в арендную плату расходов по выполнению арендодателем капитального ремонта, текущего ремонта не противоречит нормам гражданского законодательства.

Согласно обстоятельствам дела, ответчиком Ткачевым В.Б. были произведены строительные работы по ремонту фасада нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной на основании определения Калачеевского районного суда Воронежской области от 06.03.2019 года.

При таких обстоятельствах, Ткачевым В.Б. фактически исполнялись условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. В связи, с чем основания для признания договора аренды незаключенным отсутствуют, как и отсутствуют основания для удовлетворения основного иска заявленного Григоревским С.Г.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать досрочного расторжения договора.

Истцом по встречному иску Ткачевым В.Б. заявлены требования о досрочном расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку после заключения указанного договора и передаче ему арендуемого имущества, им были выявлены недостатки, которые препятствуют ему в дальнейшем использовании арендуемым помещением, а именно арендуемое помещение не отапливается и не подключено к центральному холодному водоснабжению.

Суд не может согласиться с указанными доводами, и считает их не состоятельными, поскольку выявленные истцом по встречному иску Ткачевым В.Б. недостатки арендуемого имущества, не являются скрытыми и не требуют определенных технических познаний для их выявления в ходе предварительного осмотра арендуемого помещения. Кроме того, Ткачев В.Б. имел возможность убедиться в отсутствии отопления в течение трёх отопительных сезонов, однако претензий к предыдущему собственнику арендуемого имущества не предъявлял.

ДД.ММ.ГГГГ между Улезько Н.А. и Ткачевым В.Б. подписан акт приема-передачи к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п.3 акта приема-передачи качество и техническое состояние помещения, условиям названного договора соответствует (т.1 л.д. 10).

При таких, обстоятельствах основания для досрочного расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, и как следствие не имеется оснований для взыскания с Григоревского С.Г. стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества.

При таких обстоятельствах заявленные Ткачевым В.Б. встречные исковые требования к Григоревскому С.Г. о ратсоржении договора аренды и возмещении стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, являются не обоснованными и не подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Григоревского Сергея Геннадьевича к Ткачеву Владимиру Борисовичу и Улезько Наталье Алексеевне о признании договора аренды незаключенным – отказать.

В удовлетворении искового заявления Ткачева Владимира Борисовича к Григоревскому Сергею Геннадьевичу о расторжении договора аренды и возмещении стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества – отказать.

Меры, принятые по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее Григоревскому Сергею Геннадьевичу, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пределах сумму заявленных исковых требований – 7678955 рублей – отменить.

Взыскать с Ткачева Владимира Борисовича в доход государства государственную пошлину в сумме 27972 руб. 01 коп.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья М.Ю. Лукинов

Мотивированное решение суда изготовлено 23.05.2019 г.

Судья М.Ю. Лукинов