Решение по делу № 3а-0485/2021 от 18.12.2020

Дело № 3А-485/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 марта 2021 года  г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Центр молекулярно-генетических экспертиз» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере, равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

  ООО «Центр молекулярно-генетических экспертиз» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером * площадью 227,1 кв.м, расположенного по адресу *, просит об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 16 055 000 руб. на основании отчета № ГМ-672 от 26 ноября 2020 года, составленного ООО «Градостроительный ментор».

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере 27 638 587,79 руб.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца по доверенности Я.Ю.В. в судебном заседании представил ходатайство, в котором административный истец заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы К.П.С. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером * площадью 227,1 кв.м, расположенное по адресу *, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (том 1 л.д. 10-12).

В отношении названного нежилого помещения установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 27 638 587,79 руб. (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости – том 1 л.д. 13).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности общества как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец 15 декабря 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

  ООО «Центр молекулярно-генетических экспертиз» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения был представлен отчет № ГМ-672 от 26 ноября 2020 года, составленный ООО «Градостроительный ментор».

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бюро оценки бизнеса» - К.В.Д.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Однако допущенные нарушения не существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. С учетом устранения неточности в расчетах стоимость объекта в отчете уменьшается на 1,11% (с 16055 000 руб. до 15 876 000 руб.).

В целях подтверждения вышеуказанной стоимости эксперт провел собственный расчет стоимости объекта исследования, согласно которому по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * площадью 227,1 кв.м, расположенного по адресу *,  составляет 17 182 000 рублей.

Как указано в экспертном заключении, в соответствии с п. 30 ФСО № 7, по мнению эксперта, диапазон цен для объекта исследования составляет 13 942 017-20 759 966 руб. С учетом устранения неточности в расчетах стоимость объекта в отчете № ГМ-672 от 26 ноября 2020 года, составленном ООО «Градостроительный ментор», находится в рамках указанного диапазона цен.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, суд находит, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * площадью 227,1 кв.м, расположенного по адресу *, определенная в отчете № ГМ-672 от 26 ноября 2020 года, составленном ООО «Градостроительный ментор», экспертом фактически подтверждена.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы.

Однако представитель административного истца уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной, определенной экспертом ООО «Бюро оценки бизнеса» - К.В.Д. в заключении судебной экспертизы, посчитав указанные результаты более точными.

 Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. №297, №298, №299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Вместе с тем, представителем Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего поступили письменные возражения и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Экспертом К.В.Д. представлены письменные пояснения на указанные возражения, которые приобщены к материалам дела.

Эксперт указал, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.

При введении корректировки на «местоположение объекта внутри квартала» эксперт рассматривал расположение первичного объекта (здания) относительно линии расположения, а не отдельного входа в помещение. Здание, в котором расположен аналог №2, находится на первой линии домов, центральный вход в здание с 1-й линии домов.

Эксперт принял значение недозагрузки и значение ставки капитализации для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости (стр. 12 «Справочника оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», Нижний Новгород, 2017 г. под научным руководством Лейфера Л.А.), так как в нем приведены значения для наиболее подходящих по назначению объектов. Указанные ответчиком значения ставки капитализации и недозагрузки для торговых объектов приведены для качественных торговых центров, а не низко-классных объектов, как объект исследования.

Итоговая рыночная стоимость объекта находится в пределах диапазона рыночных цен.

Экспертом даны письменные ответы на все поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

            Проанализировав экспертное заключение, возражения Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

            По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства представителя Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * площадью 227,1 кв.м, расположенного по адресу *, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 15 декабря 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * площадью 227,1 кв.м, расположенного по адресу *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 17 182 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 декабря 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда                                      Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 12 апреля 2021 года

5