Решение по делу № 2-1041/2012 ~ М-1048/2012 от 29.10.2012

Дело №2-1041/2012

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

город Няндома 19 декабря 2012 года

Няндомский районный суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Ермилова В.А.,

при секретаре ФИО3,

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Няндомского районного суда Архангельской области гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возмещении затрат, связанных с ремонтом жилого помещения, оплатой коммунальных услуг по договору найма жилого помещения, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о возмещении затрат, связанных с ремонтом жилого помещения, оплатой коммунальных услуг по договору найма жилого помещения, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. По указанному договору наймодатель обязался оплачивать коммунальные платежи, кроме электроэнергии, не позднее 25 числа каждого календарного месяца, а также включать в счет оплаты за наем сумму потраченную нанимателем на ремонт жилого помещения. При первоначальном осмотре квартира была непригодна для проживания, в связи с чем им было принято решение о ее ремонте, о чем было сообщено ответчику. Стоимость работ по ремонту квартиры составила 74170 рублей. Кроме этого, в связи с тем, что ответчиком не были внесены коммунальные платежи, им было уплачено за данные услуги 3985 рублей 45 копеек, а также задолженность за электроэнергию в размере 3121 рубль 21 копейка. ДД.ММ.ГГГГ закончился срок найма жилого помещения, при этом ответчик потребовал у него оплатить за наем <адрес> рублей, отказавшись выплатить деньги, потраченные им на ремонт и оплату долга за коммунальные платежи. Считает, что с учетом вычета оплаты за наем квартиры задолженность ответчика перед ним составляет 66276 рублей 66 копеек. Просил взыскать с ответчика указанную сумму, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2188 рублей 30 копеек.

В судебном заседании истец ФИО1 требования искового заявления поддержал, привел доводы, аналогичные изложенным в заявлении. Дополнительно пояснил, что договор найма квартиры составлял он. За проживание он должен был платить с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ по 2500 рублей в месяц, всего 15000 рублей, при этом полагал, что договор будет продлен. Какого – либо соглашения с ответчиком о том, что он произведет ремонт квартиры, и данная сумма ему будет возмещена, не было. ФИО2 должна была производить оплату за коммунальные услуги, кроме электроэнергии, но платежи за коммунальные услуги, в том числе долг за квартиру, образовавшийся до того, как он начал снимать квартиру, производил он. Устно они с ответчиком договаривались, что долги, которые он погасил за квартиру и расходы на ремонт квартиры войдут в сумму платы за наем квартиры. Ремонт он начал производить в связи с тем, что квартира была не пригодна для проживания – не было обоев, проводка была старая, печь была сломана, был один дымоход, а остальная часть печи была разобрана. Он отремонтировал печь, электропроводку, стены оклеил обоями, произвел ремонт полов, установил стекла в трех окнах, отремонтировал кровлю. Конкретный объем работ с ответчиком он не оговаривал.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признала и пояснила, что с просьбой предоставить квартиру для проживания истец к ней обратился в ДД.ММ.ГГГГ года. Она разрешила истцу проживать в квартире и передала ключи. Истец видел состояние квартиры, сказал, что сделает в квартире ремонт. О том, что именно истец будет ремонтировать и что сумму за ремонт он предъявит ей, они не оговаривали. Никаких соглашений по данному вопросу она с истцом не заключала, и ремонт истцом был произведен по собственной инициативе. В ДД.ММ.ГГГГ года между ней и ФИО1 был составлен договор найма. С ДД.ММ.ГГГГ года до ДД.ММ.ГГГГ истец за наем квартиры ничего не платил. Фактически до настоящего времени ФИО1 за наем квартиры ей ничего не оплатил, она с истца сумму за наем квартиры - 2500 рублей в месяц за 6 месяцев, не требовала. Договор найма с истцом был заключен до ДД.ММ.ГГГГ, после чего истец освободил квартиру. На момент освобождения квартиры в ней был произведен только косметический ремонт.

Представитель ответчика ФИО4 иск считал необоснованным и пояснил, что фактически отношения между истцом и ответчиком относительно найма жилого помещения начались с ДД.ММ.ГГГГ. С этого момента истец принял указанное жилое помещение и получил право пользования данным жилым помещением, не утвердив письменно договорные отношения. С этого времени истец начал ремонтировать квартиру по своему усмотрению, без согласования с собственником жилого помещения. Истец принял квартиру в том состоянии, в котором она была на ДД.ММ.ГГГГ, и по собственной инициативе начал производить неделимое улучшение данного жилого помещения, о чем его ответчик не просила. Договор найма квартиры между истцом и ответчиком был составлен ДД.ММ.ГГГГ, и в соответствии с данным договором в счет оплаты за наем жилого помещения входит сумма, потраченная нанимателем на оплату долга за коммунальные платежи и сумма, потраченная нанимателем на ремонт. Полагает, что плата за электроэнергию также входит в коммунальные платежи. Истец принял квартиру с долгами, ежемесячной платы за наем квартиры в размере 2500 рублей в месяц ответчику не производил.

Изучив требования и доводы искового заявления, выслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 57 ГПК РФ предусмотрено, что доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

При подготовке дела к судебному разбирательству и в судебном заседании сторонам разъяснялись требования статей 56, 57 ГПК РФ, в связи с чем, суд выносит решение на основании доказательств, представленных сторонами.

В соответствии со статьей 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

На основании ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Частями 1, 2 статьи 681 ГК РФ предусмотрено, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Понятие текущего и капитального ремонтов содержится в Ведомственных строительных нормах ВСН58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312.

Согласно пункту 4.5 ВСН 58-88 (р), устанавливающих состав и порядок функционирования системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности, - текущий ремонт жилых и подсобных помещений квартир должен выполняться нанимателями этих помещений за свой счет на условиях и в порядке, определяемых законодательством союзных республик.

Определение текущего ремонта здания приведено в справочном приложении N 1 как ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Перечень работ по ремонту квартиры, выполняемых нанимателем на свой счет, приведен в рекомендуемом приложении 8, и в частности: замена оконных, дверных и печных приборов, вставка стекол, замена дверных полотен; ремонт или смена электропроводки от ввода в квартиру, смена электроприборов и т.п., ремонт штукатурки стен, потолков, перегородок отдельными листами в помещениях жилых квартир; замена и ремонт покрытий полов.

Аналогичный перечень содержится в п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, в рекомендуемом приложении N 7 "Перечень работ, относящихся к текущему ремонту", утвержденном Постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Судом установлено, что ответчик ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями, представленными <адрес> отделением «Бюро технической инвентаризации», договором передачи квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационным удостоверением права собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор найма квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащей ФИО2 на праве собственности (далее – Договор от ДД.ММ.ГГГГ)(л.д. 9-10).

Согласно условиям Договора, наймодатель – ФИО2 обязалась, в том числе оплачивать коммунальные платежи (кроме электроэнергии) не позднее 25 числа каждого календарного месяца; включить в счет оплаты за наем жилого помещения сумму потраченную нанимателем на оплату долга за коммунальные платежи и сумму потраченную нанимателем на ремонт указанного жилого помещения. В свою очередь, наниматель – ФИО1 обязался вносить месячную оплату за наем жилого помещения, определенную сторонами Договора в 2500 рублей, не позднее 30 числа каждого календарного месяца.

Из представленных истцом договоров подряда, с приложениями и актами приема передачи выполненных работ и передачи денежных средств, товарных чеков, следует, что ФИО1 на ремонт нанятого жилого помещения было затрачено 74170 рублей (л.д. 11-37, 40-57). Кроме этого, согласно квитанциям, истец оплатил долг за электроэнергию в размере 3121 рубль (л.д. 38), а также коммунальные услуги в сумме 4237 рублей 45 копеек (л.д. 58-71).

Свидетель ФИО6 в судебном заседании показал, что он производил ремонтные работы в <адрес>. В данной квартире ранее никто не проживал с того времени, как оттуда съехали прежние наниматели. Печь в квартире не топилась, никакого ремонта не производилось, а перед тем, как в квартиру вселился ФИО1, в квартире были выбиты стекла, разобрана печь. Он в квартире подбивал полы, перекрывал крышу листами шифера, проводил проводу, ремонтировал печь, вставлял стекла в окна. Все работы он производил по просьбе ФИО1, от которого получал деньги за работу.

В судебном заседании свидетель ФИО7 показал, что с истцом он находится в дружеских отношениях. В квартиру по адресу: <адрес> истец вселился ДД.ММ.ГГГГ года. Данная квартира была нежилая, не было электропроводки, разобрана печь. Позже он видел, что печь в квартире была отремонтирована, полы перебраны, проведена проводка, поклеены обои.

Согласно представленным истцом договорам подряда, произведенные им работы относятся к текущему ремонту жилого помещения, занимаемого нанимателем, и обязанность производить указанные работы в соответствии с законом лежит на нанимателе данного жилого помещения.

При этом, как установлено в судебном заседании, при вселении в нанимаемое жилое помещение ФИО1 претензий к состоянию указанного помещения не имел, дал ответчику согласие на проживание в данной квартире.

В договоре найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не предусматривалась обязанность нанимателя производить в жилом помещении те ремонтные работы, которые были произведены истцом согласно договорам подряда.

Таким образом, истец, являясь нанимателем жилого помещения, добровольно, по собственной инициативе произвел текущий ремонт жилого помещения.

При таких обстоятельствах суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика затрат, связанных с ремонтом жилого помещения, удовлетворению не подлежат.

Суд также полагает отказать истцу в удовлетворении требований к ответчику о взыскании задолженности за коммунальные услуги и электроэнергию в силу следующего.

Договором от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что наймодатель обязался оплачивать коммунальные платежи (кроме электроэнергии) и включить в счет оплаты за наем жилого помещения сумму потраченную нанимателем на оплату долга за коммунальные платежи.

Кроме этого, согласно условиям Договора от ДД.ММ.ГГГГ, наниматель обязался производить оплату за наем жилого помещения в размере 2500 рублей ежемесячно.

Истцом ФИО1 не оспаривается то обстоятельства, что за время найма жилого помещения, в пределах установленного сторонами срока найма с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, оплата за наем жилого помещения наймодателю им не производилась.

В соответствии с Договором от ДД.ММ.ГГГГ общая сумма оплаты за наем жилого помещения составляет 15000 рублей, из расчета 2500 рублей в месяц.

Согласно представленным истцом квитанциям, оплаченный им долг за электроэнергию составил 3121 рубль, задолженность за коммунальные услуги - 4237 рублей 45 копеек, всего 7358 рублей 45 копеек.

Таким образом, в случае включения наймодателем ФИО2 в счет оплаты за наем жилого помещения долга за коммунальные платежи, указанная сумма поглощается той суммой, которая не была уплачена истцом ответчику за наем жилого помещения.

Кроме того, как следует из материалов дела, оплата долга ответчика за электроэнергию в размере 3121 рубль, а также часть платежей по оплате долга за коммунальные услуги в сумме 2491 рубль 45 копеек были внесены истцом добровольно до заключения договора найма жилого помещения, в связи с чем правовые основания для взыскания данных сумм с ответчика отсутствуют.

С учетом изложенного, суд полагает в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о возмещении затрат, связанных с ремонтом жилого помещения, оплатой коммунальных услуг по договору найма жилого помещения, взыскании судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда через Няндомский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 24 декабря 2012 года.

Председательствующий (подпись)

Копия верна

Судья В.А. Ермилов