Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1918/2014 ~ М-914/2014 от 10.02.2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 мая 2014 г. г. Курск

Ленинский районный суд г. Курска в составе:

председательствующего судьи Василенко И.В.,

с участием истца Зайцевой В.Г.,

адвоката Бобовниковой Т.А.

представителя ответчика по доверенности Степановой О.А.,

при секретаре – Овсянниковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зайцевой <данные изъяты> к Мальцеву <данные изъяты> о взыскании двойной суммы задатка,

У С Т А Н О В И Л:

Зайцева В.Г. обратилась в суд с иском к Мальцеву А.В. о взыскании двойной суммы задатка, в обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу <адрес>, по условиям которого ответчик обязался до ДД.ММ.ГГГГ передать в собственность истцу вышеуказанное жилое помещение, определив его стоимость в размере 2670 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами так же было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым истец передала ответчику в качестве задатка 100 000 рублей. Согласно п. 2.1.2 соглашения ответчик, в том числе, взял на себя обязательство «произвести сбор документов для вышеуказанной недвижимости», в том числе предоставить до ДД.ММ.ГГГГ документ, узаконивающий имеющееся в жилом помещении переустройство и перепланировку: изменение конфигурации комнаты, увеличение дверного проема, повлекших за собой демонтаж несущих стен, а также увеличение отопительных приборов и проведение работпо вынесу отопительных приборов на лоджию. Несмотря на то, что ответчик до последнего момента утверждал, что у него имеются все необходимые документы, подтверждающих законность проведенных переустройств и перепланировки жилого помещения, прибыв 31.01.20014 года в Росреестр по <адрес>, никаких документов не представил, в связи с чем сделка купли-продажи не состоялась. Ответчик отказался возвратить задаток в размере 100 000 рублей. Просит взыскать с Мальцева А.В. в пользу Зайцевой В.Г. двойную сумму задатка в размере 200 000 рублей.

В судебном заседании истец Зайцева В.Г. поддержала исковые требования, настаивала на их удовлетворении, указала, что поскольку сделка купли-продажи квартиры не состоялась, то денежные средства, переданные ею ответчику, задатком не являются, а могут быть расценены только в качестве авансового платежа, который подлежит возврату.

Представитель ответчика по доверенности Степанова О.А. в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что в соответствии с действующим законодательством, для удовлетворения требований истца оснований не имеется. Просила в удовлетворении требований истца отказать, поскольку ответчиком была данная квартира продана, никаких сведений о перепланировке не имеется.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Жабоедов Е.О., Жабоедова А.И., а также представитель ЗАО Банк ВТБ-24 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела судом уведомлены надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля ФИО10, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Зайцевой В.Г. и ответчиком Мальцевым А.В. был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу <адрес>, по условиям которого ответчик обязался до ДД.ММ.ГГГГ передать в собственность истцу вышеуказанное жилое помещение, определив его стоимость в размере 2670 000 рублей. При этом ДД.ММ.ГГГГ между сторонами так же было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым истец передала ответчику в качестве задатка 100 000 рублей. Согласно п. 2.1.2 соглашения ответчик, в том числе, взял на себя обязательство «произвести сбор документов для вышеуказанной недвижимости», в том числе предоставить их до ДД.ММ.ГГГГ года.

Анализируя правоотношения сторон, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ между Зайцевой В.Г. и Мальцевым А.В. является обязательством сторон по поводу заключения в будущем договора.

При этом основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был.

Из пояснений истицы Зайцевой следует, что основной договор не был заключен ввиду наличия в указанной квартире перепланировки, разрешения на которую не имелось, изменение конфигурации комнаты, увеличение дверного проема, повлекших за собой демонтаж несущих стен, а также увеличение отопительных приборов и проведение работ вынесу отопительных приборов на лоджию.

Из показаний свидетеля ФИО10 в судебном заседании следует, что она была приглашена Зайцевой В.Г. ДД.ММ.ГГГГ к 13 часам в Россеестр на <адрес> для сопровождения сделки купли-продажи квартиры, поскольку она занимается риелторской деятельностью. При этом она должна была проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, в том числе на предмет наличия перепланировки, при наличии законных оснований подготовить договор купли-продажи, передаточный акт. Зайцева В.Г. заранее была записана на прием и имела талон в филиал Росеестра, продавцы квартиры Мальцевы приехали к этому времени и показали документы – два свидетельства о праве собственности и технический паспорт на <адрес> года. При этом она сразу пояснила им, что по ее опыту работы для государственной регистрации сделки необходим данный документ не более 5-летнего срока давности. При обсуждении вопроса о перепланировке Мальцев пояснял, что имеются все необходимые разрешения, а когда зашла речь о том, что они хотят осмотреть квартиру и проверить документы, то супруги сказали спешат, в данный моменты не имеют возможности, а свяжутся с ними позднее в течение дня, однако впоследствии не перезвонили.

На основании ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Авансом же признается предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги. Аванс представляет форму предоплаты, призванную заинтересовать исполнителя, гарантировать получение денег со стороны заказчика, возместить предстоящие расходы исполнителей. В случае расторжения договора аванс подлежит полному или частичному возврату.

Как следует из представленных документов, двухкомнатная квартира, расположенная по адресу <адрес> находилась в общей долевой собственности ответчика Мальцева А.В. и ФИО11, при этом объективных доказательств наличия договорных отношений между истицей и двумя собственниками не представлено и в ходе рассмотрения дела не установлено.

Поскольку основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключен не был, то никаких обязательств, которые могли быть обеспечены задатком, между сторонами не возникло.

При этом условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, касающиеся приобретаемей истцом квартиры, в той части, что она покупает квартиру у Мальцева А.В. не соответствовали действительности, поскольку данная квартира находилась в общей долевой собственности, что является существенным нарушением требований для заключения договора с учетом требований ст. 432 ГК РФ.

Доводы представителя ответчика о том, что впоследствии данная квартира была продана Жабоедову Е.О., Жабоедовой А.И, а сведений о перепланировке в приобретаемой квартире не имеется, суд считает несостоятельными, поскольку сделка купли-продажи квартиры не состоялась по вине ответчика Мальцева А.В., при этом доказательств отсутствия в квартире перепланировки, либо наличия на нее разрешения суду не представлено.

Суд считает заслуживающими внимания пояснения истицы о том, что без надлежащего оформления перепланировки невозможно было оформить договор купли-продажи недвижимого имущества, так как жилая площадь квартиры при перепланировки изменилась, а новый размер данной площади не соответствовал бы площади, указанной в договоре купли-продажи, а у нее могли возникнуть проблемы в связи с отсутствием соответствующих разрешений.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что в данном случае обязательство по заключению основного договора, возникшее из предварительного договора, не являлось денежным и не могло быть обеспечено задатком.

Таким образом, при заключении предварительного договора платежная функция задатка реализована быть не могла, а условия заключенного сторонами предварительного договора о задатке, как способе обеспечения обязательства покупателя по предварительному договору не соответствовали требованиям ст. ст. 380, 429 ГК РФ и не могли повлечь правовых последствий.

При таких обстоятельствах, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что уплаченные истицей денежные средства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ не могут являться задатком в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а являются авансом и подлежат возврату, в связи с чем с ответчика Мальцева А.В. в пользу истца денежную сумму в размере 100 000 рублей, оплаченную по предварительному соглашению о продаже квартиры.

Ссылку истицы Зайцевой В.Г. о том, что спорная сумма является задатком, суд не принимает во внимание по мотивам отсутствия договоренности о сделке со вторым собственником.

Судом проверены доводы представителя ответчика о том, что данная сделка не состоялась по вине истца, не имеют в данном случае правового значения, поскольку договор купли-продажи между сторонами заключен не был, переданная по предварительному договору сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи. Факт отправки заявления от ДД.ММ.ГГГГ в 19 час. 37 мин. Мальцевым А.В. и ФИО11 с предложением истице заключить основанной договор купли-продажи не может служить доказательством заключения соглашений о задатке в порядке, установленном действующим законодательством.

При таком положении, суд приходит к выводу о том, что иск Зайцевой В.Г. подлежит частичному удовлетворению, в ее пользу с Мальцева А.В. подлежит взысканию денежную сумма, оплаченная по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ч. 1, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы пропорционально удовлетворенной части иска.

Также в пользу истицы Зайцевой В.Г подлежат взысканию с ответчика Мальцева А.В. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей.

руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░ 100 000 ░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 3 200 ░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 103 200 (░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░: (░░░░░░░)░░░░░░░░░ ░.░.