Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1048/2021 от 05.04.2021

Судья Авраменко О.В. Дело № 33-1048/2021

в„–2-199/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 мая 2021 г. город Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Забелиной О.А.,

судей Букаловой Е.А., Корневой М.А.,

при секретаре Фоминой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла к Лужину Ю.В. о взыскании арендной платы и пени и по встречному иску Лужина Ю.В. к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла об обязании произвести перерасчет сумм арендных платежей,

по апелляционной жалобе Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла на решение Железнодорожного районного суда г.Орла от 10 апреля 2019 г., которым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Букаловой Е.А., объяснения представителя Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла по доверенности ФИО6, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Лужина Ю.В. – ФИО12, полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - УМИЗ администрации г. Орла) обратилось в суд с иском к Олефировой С.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО11, о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование заявленных требований указано, что <дата> между УМИЗ администрации г. Орла и Индивидуальным предпринимателем (далее – ИП) ФИО2 был заключен договор аренды земли №, по условиям которого ФИО2 в аренду был предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 3896,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для эксплуатации и обслуживания рынка, на срок с <дата> по <дата>

<дата> в соответствии с соглашением в данный договор аренды были внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка, установлен вид разрешенного использования - эксплуатация и обслуживание торгового комплекса. Срок уплаты арендных платежей определен сторонами - 25 число текущего месяца.

В соответствии с соглашением от <дата> срок аренды определен до <дата>

Договором аренды был определен порядок, условия и сроки внесения арендной платы, которая на момент подписания договора составила <...>. и рассчитывалась на основании методики расчета регулируемой арендной платы, исчисляемой в соответствии с нормативными правовыми актами регулирующих органов, действующих в соответствующий период.

Согласно акту сверки расчетов у ИП ФИО2 с <дата> по <дата> образовалась задолженность по арендной плате в размере <...>., из которой <...>. – основной долг, <...>. – пени.

<дата> ФИО2 умер, после его смерти открылось наследство, которое было принято женой Олефировой С.В. и несовершеннолетней дочерью ФИО11

<дата> между УМИЗ администрации г.Орла и ОлефировойС.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ОлефировойС.А., заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от <дата>, согласно которым произведена замена арендаторов на земельный участок с ИПФИО2 на Олефирову С.В. и ФИО11

Кроме того, раздел 2 договора дополнен пунктом 2.10, в соответствии с которым арендаторы принимают права и обязанности, а также несут ответственность, предусмотренную договором, с <дата>

Поскольку задолженность по арендной плате не погашена, УМИЗ администрации г.Орла обратилось за судебной защитой.

По изложенным основаниям УМИЗ администрации г.Орла просило взыскать с Олефировой С.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО11, задолженность по арендной плате в размере <...>. за период с <дата> по <дата> и пени в размере <...>. за период с <дата> по <дата>г.

Возражая против удовлетворения иска, Олефирова С.В., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО11, предъявила встречный иск, в котором просила обязать УМИЗ администрации г.Орла произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земли № от <дата> с <дата> в соответствии с п. 10 постановления Правительства Орловской области № 443 от 30 декабря 2014 г. с применением коэффициента категории арендаторов – 0,0109 «иные категории арендаторов».

Указывала на то, что задолженности по оплате арендных платежей у ИПФИО2 не имелось, УМИЗ администрации г.Орла без законных оснований применяет для расчета арендной платы коэффициент, не соответствующий разрешенному использованию земельного участка.

Считает, что поскольку на земельном участке расположен торговый комплекс, для которого не установлен самостоятельный коэффициент, то должен быть применен коэффициент 0,0109 «иные категории арендаторов».

Решением Железнодорожного районного суда г. Орла от 10 апреля 2019 г. в удовлетворении исковых требований УМИЗ администрации г. Орла отказано, встречный иск Олефировой С.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО11 удовлетворен: на УМИЗ администрации г. Орла возложена обязанность произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земли № от <дата> с <дата> в соответствии с п. 10 постановления Правительства Орловской области от 30декабря 214 г. №443 с применением коэффициента категории арендаторов – 0,0109 «иные категории арендаторов».

В апелляционной жалобе УМИЗ администрации г.Орла просит отменить решение суда как незаконное и постановить новое решение об удовлетворении в полном объеме исковых требований УМИЗ администрации г. Орла и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Ссылается на то, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать виду разрешенного использования земельного участка и сведениям, внесенным в государственный реестр.

Указывает на то, что арендатор не освобождается от оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном законом порядке, исходя из доходности этого земельного участка и фактического пользования им.

Приводит доводы о том, что УМИЗ администрации г. Орла правомерно применятся коэффициент 0,15, который установлен постановлением Правительства Орловской области № 443 от 30 декабря 2014 г. для лиц, занимающих земельные участки нестационарными рынками.

Обращает внимание на то, что у арендатора и при применении коэффициента 0,0109 имеется непогашенная задолженность по уплате арендных платежей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от <дата> решение Железнодорожного районного суда г. Орла от <дата> оставлено без изменения, апелляционная жалоба УМИЗ администрации г. Орла – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от <дата> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от <дата> отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда.

Определением судебной коллегии по гражданским делам от <дата> произведена замена ответчиков (истцов по встречному иску) – Олефировой С.В. и ФИО11 в лице законного представителя Олефировой С.В. на правопреемника Лужина Ю.В., Олефирова С.В. и ФИО11 в лице законного представителя Олефировой С.В. привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от <дата> решение Железнодорожного районного суда г. Орла от <дата> отменено с вынесением нового решения о частичном удовлетворении исковых требований УМИЗ администрации г. Орла: с Лужина Ю.В. в пользу УМИЗ администрации г. Орла взыскана задолженность за период с <дата> по <дата> в размере <...>., в том числе задолженность по арендной плате в размере <...>. и пени в размере <...>. В удовлетворении остальной части первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от <дата> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от <дата> оставлено без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Решением Орловского областного суда от <дата> по делу № административное исковое заявление Лужина Ю.В. к Правительству Орловской области о признании недействующим в части постановления Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 г. № 443 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящихся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области» удовлетворено. Суд признал недействующим со дня его принятия подпункт 8 пункта 17 Приложения 2 к Порядку определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденному Постановлением Правительства Орловской области № 443 от 30декабря 2014 г. (в редакции от 14 августа 2015 года № 373), в той части, которой установлен коэффициент категорий арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Орла для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, занимающих земельные участки для нестационарных рынков, в размере 0,15.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от <дата> указанное решение изменено в части срока, с которого признан недействующим нормативный правовой акт в оспариваемой части: подпункт 8 пункта 17 вышеуказанного Приложения 2 признан недействующим с <дата> В остальной части решение Орловского областного суда от <дата> оставлено без изменения, апелляционная жалоба Правительства Орловской области – без удовлетворения.

<дата> Лужин Ю.В. обратился в Орловский областной суд с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от <дата>, вынесенного по гражданскому делу по иску УМИЗ администрации г. Орла к Лужину Ю.В. о взыскании арендной платы и пени и по встречному иску Лужина Ю.В. к УМИЗ администрации г. Орла об обязании произвести перерасчет сумм арендных платежей.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от <дата> заявление Лужина Ю.В. удовлетворено, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от <дата> отменено по новым обстоятельствам.

В судебное заседание Лужин Ю.В., третьи лица, извещенные надлежащим образом, не явились. Лужин Ю.В., реализовал право на участие в деле посредством представителя.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено, что <дата> между УМИЗ администрации <адрес> и ИП ФИО2 заключен договор аренды земли №, согласно которому в аренду предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 3896,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для эксплуатации и обслуживания рынка, на срок с <дата>г. по <дата>

В соответствии с п. 2.4 договора аренды земли, размер арендной платы определяется настоящим договором на основании утвержденной Орловским городским Советом народных депутатов методики расчета арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента в зависимости от приоритетности и социальной значимости видов использования земельных участков на территории г. Орла - 0,0150, коэффициента для категории арендаторов – 2,500.

<дата> между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области (на тот период осуществлял полномочия собственника земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена) и ИПОлефировымА.А. заключено соглашение о внесении изменений в договор в части разрешенного использования, вид которого изменен на «эксплуатацию и обслуживание торгового комплекса».

Соглашением от <дата> срок аренды земли установлен до <дата>, размер годовой арендной платы остался прежним.

<дата> ФИО2 умер, после его смерти открылось наследство, которое было принято наследниками первой очереди по закону Олефировой С.В. (супруга) и ФИО11 (несовершеннолетняя дочь).

<дата> наследникам выдано свидетельство о праве на наследство по закону, в соответствии с которым наследство состоит из права аренды земельного участка площадью 3896,1 кв.м с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: РФ, <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания торгового комплекса (т.1 л.д. 37).

<дата> между УМИЗ администрации г. Орла, Олефировой С.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ОлефировойС.А., заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от <дата> В преамбуле соглашения, слова «Индивидуальный предприниматель ФИО2, именуемый в дальнейшем арендатор» заменены на слова «гр. Олефирова С.В. (арендатор 1) и гр. ФИО11 (арендатор 2) в лице законного представителя Олефировой С.В.», также раздел 2 дополнен пунктом 2.10 «Арендаторы принимают права и обязанности, а также несут ответственность, предусмотренную договором с <дата>» (т.1 л.д. 86-88).

В соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей по договору аренды земли (перенайма) от <дата>, заключенным между Олефировой С.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО11 (сторона-1), и ИП ФИО7 (сторона-2), сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает на себя права и обязанности по договору аренды земли № от <дата>; право аренды на земельный участок переходит к стороне-2 с момента государственной регистрации настоящего соглашения в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области; сторона-2 обязуется нести все затраты с погашением всех обязательств перед УМИЗ администрации г. Орла, возникших как до подписания настоящего соглашения, так и после, связанных с арендой данного земельного участка, т.е. все исполненные и неисполненные, наступившие и не наступившие обязательства по данному земельному участку. Государственная регистрация произведена <дата>г. (т.3 л.д.105-107).

Согласно соглашению об уступке прав и обязанностей по договору аренды земли (перенайма) от <дата>, заключенному между ИПОболешевымГ.Л. (сторона-1) и ФИО8 (сторона-2), сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земли № от <дата>; право аренды на земельный участок переходит к стороне-2 с момента государственной регистрации настоящего соглашения в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области; сторона-2 обязуется нести все затраты с погашением всех обязательств перед УМИЗ г.Орла, возникших как до подписания настоящего соглашения, так и после, связанных с арендой данного земельного участка, т.е. все исполненные и неисполненные, наступившие и не наступившие обязательства по данному земельному участку. Государственная регистрация произведена <дата> (т.3 л.д.130-131).

Из материалов дела также следует и не оспаривается сторонами, что согласно карте градостроительного зонирования г. Орла, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030603:28 расположен в территориальной зоне ОЖ (предназначена для формирования многофункциональной жилой и общественной застройки с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций местного и районного значения).

При этом согласно ст. 53 Правил землепользования и застройки городского округа «город Орел», одним из основных видов использования недвижимости для территориальной зоны ОЖ являются объекты торговли.

Установив изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок используется согласно предусмотренного договором аренды вида разрешенного использования земельного участка - для эксплуатации и обслуживания торгового комплекса и для такой категории арендаторов коэффициент в постановлении Правительства Орловской области от 30декабря2014 г. № 443 не установлен. В этой связи, руководствуясь положениями ст.ст. 608, 614 ГК РФ, ст.1, 22, 35, 65 ЗК РФ, суд применил для расчета арендной платы коэффициент категории арендаторов 0,0109 - «иные категории арендаторов», отказав в удовлетворении исковых требований УМИЗ администрации г. Орла в полном объеме, так как при указанном коэффициенте у арендатора отсутствует какая-либо задолженность перед арендодателем и удовлетворив встреченные исковые требования.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (п. 3 ст. 125 ГК РФ).

Право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Орла с 1марта2015г. перешло к администрации г. Орла.

В соответствии с постановлением администрации г. Орла от 22апреля2015 г. № 1521 «О внесении изменений в Положение об Управлении муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла», утвержденным постановлением администрации г. Орла от 27 июня 2006 г. №1156, УМИЗ администрации г. Орла осуществляет полномочия собственника земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Основным принципом использования земли в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) является принцип платности, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в реестр.

В тоже время, статьей 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения платы, установленными Правительством РФ (п. 1).

В соответствии с подп. 2 п. 3 указанной статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы, в том числе, принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Как указано выше, заключенный <дата>г. между УМИЗ администрации г. Орла и ИП ФИО2 договор аренды земли № предусматривал предоставление в аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для эксплуатации и обслуживания рынка, на срок с <дата>г. по <дата>г. с размером годовой арендной платы <...>.

При этом размер арендной платы определяется настоящим договором на основании утвержденной Орловским городским Советом народных депутатов методики расчета арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента в зависимости от приоритетности и социальной значимости видов использования земельных участков на территории г. Орла - 0,0150 коэффициента для категории арендаторов – 2,500 (п. 2.4).

<дата>г. на основании заключенного между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и ИПФИО2 соглашения в указанный договор были внесены изменения в части разрешенного использования, вид которого изменен на «эксплуатацию и обслуживание торгового комплекса»; срок оплаты аренды указан 25-е число текущего месяца; годовая арендная плата установлена в размере <...>.

Соглашением от <дата> между теми же лицами установлен срок аренды земли до <дата>г., размер годовой арендной платы остался прежним, пункт 4.4.2 договора изложен в новой редакции, в соответствии с которой арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием без права возведения капитальных зданий и сооружений.

Согласно расчету земельных платежей (приложение к соглашению), базовые данные в части кадастровой стоимости земельного участка (<...>. за 1 кв.м) и коэффициент вида разрешенного использования земельного участка 0,015 не изменились, коэффициент категорий арендаторов в зависимости от экономической эффективности и разрешенного использования земель г. Орла изменен с 2,5 на 2,2.

Согласно п. 3 раздела I Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015 г.), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2015 г., в случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.

Таким образом, арендная плата по договору от <дата>г. № является регулируемой и исчисляется в соответствии с нормами актов регулирующих органов, действующими в соответствующий период.

Согласно п. 6 Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от 28 августа 2012 г. № 302, действовавшего по 9 января 2015 г. (далее – Постановление № 302), в случае если размер годовой арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 3 настоящего порядка, превышает 300000 руб., размер годовой арендной платы за пользование земельными участками устанавливается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Указанное постановление утратило силу на основании постановления Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 г. № 443 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области и Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области» (далее – Постановление № 443), вступившего в силу с 10января 2015 г.

В силу пункта 10 Постановления № 443 годовая арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области в случаях, не предусмотренных пунктом 9 настоящего Порядка, определяется по формуле: А = КС х Ка х И, где: А - арендная плата; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Ка - коэффициент категорий арендаторов; И - индекс инфляции.

В соответствии с п. 13 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденного Постановлением № 443 в первоначальной редакции, в отношении договоров аренды, заключенных до вступления в законную силу настоящего Порядка, годовая арендная плата по которым в 2014 г. рассчитывалась в соответствии с п.6 Порядка № 302, годовая арендная плата на 2015 г. и последующие годы устанавливается в размере, указанном в отчете об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка на 2014г., составленном в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и с учетом индекса инфляции, устанавливаемого Правительством Орловской области. При расчете годовой арендной платы за земельные участки применяется индекс инфляции, равный 1,127 (п. 12).

Согласно Приложению 2 к Постановлению № 443 коэффициент для лиц, арендующих земельные участки с видом разрешенного использования «для обслуживания торгового комплекса» отсутствует, п.17 данного приложения предусмотрены коэффициенты по категориям арендаторов в отношении арендованных земельных участков, на которых осуществляется торговая деятельность, занятых: стационарными объектами торговли, оптовыми и оптово-розничными складами (за исключением магазинов, рынков) - 0,033; стационарными магазинами – 0,0225; стационарными рынками – 0,0375; стационарными объектами общественного питания – 0,0375; стационарными объектами детского общественного питания – 0,015; объектами бытового обслуживания – 0,03; временными сооружениями (объектами) торговли (за исключением рынков), общественного питания – 0,123; нестационарными рынками – 0,15 (подпункт 8); автозаправочными и газонаполнительными станциями - 0,225; предприятиями автосервиса – 0,105.

В пункте 32 того же Приложения 2 установлен коэффициент для иной категории арендаторов (в том числе занимающих земельные участки со смешанным назначением), который составляет 0,0109.

Решением Орловского областного суда от <дата> по делу № признан недействующим пункт 13 Постановления № 443, в связи с чем постановлением Правительства Орловской области от 29 декабря 2016 г. № 540 в Постановление № 443 внесены изменения и пункт 13 признан утратившим силу с 27 октября 2016 г.

Учитывая, что порядок, утвержденный Постановлением № 443, признан недействующим только в части пункта 13, а предшествующий порядок, утвержденный Постановлением № 302, признан утратившим силу с 10января2015 г., к правоотношениям сторон с 10 января 2015 г. подлежал применению Порядок № 443 в действующей части, то есть, размер арендной платы подлежал исчислению по вышеприведенной методике в соответствии с п. 10 постановления № 443.

Вместе с тем, как отмечено выше, решением Орловского областного суда от <дата> с учетом его изменения судом апелляционной инстанции <дата> подпункт 8 пункта 17 Приложения 2 к Порядку № 443 от 30декабря 2014 г. в той части, которой установлен коэффициент категорий арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Орла для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, занимающих земельные участки для нестационарных рынков, в размере 0,15 признан недействующим с 1января2020г.

Из содержания судебных актов по административному делу следует, что к вышеуказанному выводу суды пришли, поскольку оспоренный Лужиным Ю.В. коэффициент категории арендаторов в отсутствие экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не отвечает принципу экономической обоснованности.

Более того, судом первой инстанции при рассмотрении административного дела было установлено, что ранее при расчете арендной платы за землю в г. Орле применялись 2 различных коэффициента Кви (приоритетности и социальной значимости вида использования земли) и Ка (категорий арендаторов в зависимости от экономической эффективности и разрешенного использования земли), вплоть до принятия аналогичного оспариваемому коэффициенту (Ка) для нестационарных рынков в размере 0,15 постановлением Правительства Орловской области от 28 августа 2012 г. № 302, в пояснительной записке к которому также отсутствует какое-либо экономическое обоснование.

Давая пояснения суду апелляционной инстанции, представитель истца по первоначальному иску, ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в п. 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 6 июля 2016 г., полагал возможным применение в рассматриваемом случае методики расчета арендной платы, утвержденной Постановлением № 302, поскольку нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения.

Проверяя данный довод истца по первоначальному иску, судебной коллегией установлено следующее.

Из заключения экспертов ФИО5 от <дата> № в рамках проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы следует, что исследованию подлежали строения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Согласно техническому паспорту от <дата> инвентаризированы строения лит. <адрес> (т.1 л.д. 174-178). <адрес> не исследовались, так как на момент экспертного осмотра строения с линейными размерами, соответствующими данным литерам и указанными в техническом паспорте, отсутствуют. Конфигурация <адрес> не соответствует техническому паспорту: по фасадной части слева и справа произведена реконструкция, т.е. увеличение площади. Вновь возведенная с правого края <адрес> часть выполнена без фундамента, т.е. не имеет неразрывной связи с землей, а, следовательно, является временным строением. Фундамент вновь возведенной с левого края <адрес> части выполнен ленточным бетонно-металлическим. Между тем вновь возведенная с левого края <адрес> часть не соответствует градостроительному регламенту по предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для данной территориальной зоны, так как расположена за границами земельного участка с кадастровым номером №. При этом вновь взведенная с левого края лит. А часть является неотъемлемой составляющей <адрес> Строения <адрес> имеют идентичную конструкцию, представляют собой металлические каркасные строения, расположенные на бетонно-металлическом фундаменте, кровельное покрытие выполнено по металлическому каркасу. Строение лит. Д представляет собой металлическое каркасное строение, расположенное на бетонном ленточном фундаменте. Так как строения лит. <адрес> имеют бетонно-металлический фундамент, <адрес> – бетонный ленточный, следовательно, имеют неразрывную связь с землей. Строение <адрес> представляет собой металлическое каркасное строение, расположенное на бетонной площадке. Наличие фундамента у строения <адрес> экспертным осмотром не выявлено. Таким образом, строение <адрес> не имеет неразрывной связи с землей, т.е. является временным.

Как усматривается из вышеприведенного технического паспорта, площади (по наружному обмеру) составила: <...> Площадь замощения – 2008,1кв.м.

Кроме того, экспертным осмотром установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, имеется множество строений не отраженных в техническом паспорте, конструктивное исполнение которых идентично лит. Б (металлические каркасные строения без фундамента), данные строения не имеют неразрывной связи с землей и являются временными.

В тоже время из материалов дела следует и не опровергнуто стороной ответчика по первоначальному иску, что право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> ни за кем не зарегистрировано.

Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства <адрес> <дата> Лужину Ю.В. в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилых строений под <адрес>, расположенных по адресу: <адрес>, отказано ввиду отсутствия документации в соответствии с чч. 3, 4 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, в том числе разрешения на строительство указанных объектов.

Действующее гражданское законодательство к недвижимому имуществу относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ), предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, включая право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (ст.ст. 131, 219 ГК РФ) и устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Именно государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Аналогичная норма содержалась в ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Частью 2 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», равно как и частью 2 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Анализ вышеуказанных норм права и разъяснений практики их применения позволяет сделать вывод о том, что по общему правилу совершение юридически значимых действий возможно в отношении существующего объекта гражданских прав, а само право собственности на здания, сооружения и другую вновь создаваемую недвижимость, защищаемое законом, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 28 декабря 2009 г. №381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» торговым объектом является здание или часть здания, строения или часть строения, сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров; стационарным торговым объектом признается торговый объект, представляющий собой здание или часть здания, строение или часть строения, прочно связанные фундаментом такого здания, строения с землей и подключенные (технологически присоединенные) к сетям инженерно-технического обеспечения; под нестационарным торговым объектом понимается торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.

Аналогичные определения стационарного и нестационарного торговых объектов содержатся, соответственно, в пунктах 15 и 16 ГОСТа Р 51303-2013 «Торговля. Термины и определения», утвержденный приказом Росстандарта от 28 августа 2013 г. № 582-ст (ГОСТ Р 51303-2013).

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 39.33 ЗК РФ использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута в случае размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Статьей 39.36 ЗК РФ предусмотрено, что размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 г. № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, по действующим договорам аренды хозяйствующие субъекты сохраняют свои права до окончания срока действия договора.

Особенности размещения нестационарных торговых объектов приведены в статье 10 Федерального закона от 28 декабря 2009 г. № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», согласно которой размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

То обстоятельство, что расположенные на арендуемом Лужиным Ю.В. земельном участке торговые объекты не включены в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Орла, утверждаемую администрацией г. Орла, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами.

Отношения, связанные с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, а также права и обязанности лиц, осуществляющих указанную деятельность, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации», в силу ч.3 ст. 4 которого рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном Правительством РФ порядке органом местного самоуправления, определенным законом субъекта РФ.

Информация о выданных органом местного самоуправления разрешениях и содержащиеся в таких разрешениях сведения предоставляются в соответствующий орган государственной власти субъекта РФ. На основании полученной информации орган государственной власти субъекта РФ в установленном им порядке формирует и ведет реестр рынков (статья 10 указанного Федерального закона).

При этом организация розничного рынка, организация и осуществление деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничном рынке подлежат приведению в соответствие с положениями настоящего Федерального закона не позднее <дата> С <дата> оборудование и застройка рынков, за исключением сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков независимо от мест их нахождения, иных розничных рынков, находящихся на территориях Республики Крым и городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, осуществляются управляющими рынками компаниями при обязательном соблюдении основных требований, предусмотренных статьей 11 настоящего федерального закона. С <дата> для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках, за исключением сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков независимо от мест их нахождения, иных розничных рынков, находящихся на территориях Республики Крым и городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, управляющие рынками компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения. Использование в этих целях временных сооружений запрещается (статьи 24 Федерального закона № 271-ФЗ).

Указанным законоположениям расположенные по адресу: <адрес> торговые объекты не отвечают, в реестре рынков <адрес> рынок по данному адресу отсутствует, что не позволяет признать данные объекты стационарным рынком.

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540, к наименованиям вида разрешенного использования земельного участка отнесены: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) – размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв.м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов использования с соответствующими кодами; рынки – размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв.м; магазины – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.

Актом обследования земельного участка с кадастровым номером №, составленным <дата> сотрудниками УМИЗ администрации г. Орла с выездом на место установлено, что на вышеуказанном земельном участке размещен нестационарный рынок (т.2 л.д. 18-30).

В соответствии с договорами аренды торговых мест, заключаемыми ИП ФИО7 (арендодателем), действующим в качестве доверительного управляющего по договору от <дата> с ИП ФИО2, предпринимателям в аренду передавались торговые места в Торговом Комплексе «На Курской» для мелкорозничной торговли. При этом договоры на инженерное обеспечение, вывоз ТБО, договор доверительного управления заключались арендатором земельного участка с кадастровым номером № (изначально ИП ФИО2, в последующем ИП Олефировой С.В.) (т.1 л.д. 94 -127).

Принимая во внимание, отсутствие зарегистрированного права собственности как на объекты недвижимости на торговые объекты на арендуемом земельном участке с кадастровым номером №, а также то, что фактически на вышеуказанном земельном участке размещен нестационарный рынок, судебная коллегия полагает подтвержденным факт использования арендатором указанного земельного участка для эксплуатации нестационарного рынка, в связи с чем на арендатора возлагается обязанность оплаты пользования земельным участком в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из этого фактического вида использования.

Вывод заключения экспертов ФИО5 от <дата> № о том, что расположенные на земельном участке с кадастровым номером № объекты, являющиеся торговым комплексом (совокупность торговых предприятий), относятся к объектам, указанным в п. 32 Приложения № 2 Постановления № 443 «иные категории арендаторов», поскольку данный вывод экспертов касается вопросов правового характера (статуса объекта и подлежащих применению норм материального права для расчета арендной платы), в силу закона подлежащих разрешению судом.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с позицией УМИЗ администрации г. Орла о возможности применения в рассматриваемой ситуации Постановления № 302 для расчета арендной платы, поскольку предполагаемая задолженность по арендной плате сформировалась в период действия Постановления №443 и оно не признано судом недействительным полностью, что не исключает возможность его применения в действующей части.

Более того, в пояснительной записке к Постановлению № 302, как указано в приведенном выше решении Орловского областного суда от 3 марта 2020 г. по административному делу по иску Лужина Ю.В., отсутствует какое-либо экономическое обоснование аналогичного признанному недействующим коэффициента категории арендаторов, занимающих земельные участки под нестационарными рынками (подп. 8 п. 18 Приложения №2 к Постановлению №302), который, исходя из положений п.п. 3, 6 указанного постановления, подлежал бы использованию во всяком случае для определения расчетного размера годовой арендной платы.

В этой связи судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции о применении в расчете коэффициента категории арендаторов 0,0109 – «иные категории арендаторов», указанного в п.32 Постановления № 443, который не признавался недействующим.

Как следует из содержания письменных объяснений стороны ответчика по первоначальному иску, оспаривая расчет заявленной к взысканию арендной платы, ответчик ссылался, в том числе, на истечение срока давности по задолженности за период с <дата> по <дата> в размере <...>; в отношении расчета за период с <дата> по <дата> ссылался на наличие переплаты по арендной плате с учетом внесенных платежей и применения коэффициента категории арендаторов 0,0109 в размере <...>. (<...>. (внесенные платежи) – <...>. (расчетная сумма арендной платы)) (л.д. 3-7 т.2).

Указанный контррасчет ответчика по первоначальному иску представителем УМИЗ администрации г. Орла математически не оспаривался, проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным.

По смыслу положений ст.ст. 196, 199, 200, 202, 204 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.п. 16-18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой.

Начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным абзацем вторым статьи 220 ГПК РФ, пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа.

В случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в п.п. 24, 25 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, в том числе, по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ.

Материалами настоящего дела подтверждено, что <дата> УМИЗ администрации г. Орла обратилось в арбитражный суд Орловской области с иском к ИП ФИО9 о взыскании арендной платы за период с <дата> по <дата> и пени за период с <дата> по <дата>, а перед подачей иска в адрес ответчика <дата> была направлена претензия, полученная ФИО2 <дата>

Определением арбитражного суда Орловской области от <дата> производство по указанному делу с учетом замены ответчика на Олефирову С.В. и ФИО11 в лице законного представителя Олефировой С.В. прекращено на основании на основании п.1 ч.1 ст. 150 АПК РФ, ст.ст. 151, 184 АПК РФ (т.1 л.д. 35-40).

С настоящим иском УМИЗ администрации г. Орла обратилось в Железнодорожный районный суд г. Орла <дата>

Таким образом, в пределах срока исковой давности заявлены требования о взыскании арендной платы и пени за период с <дата> по <дата>г., задолженность по которым с учетом применения коэффициента категории арендаторов 0,0109 и внесенных платежей отсутствует.

Ввиду изложенного, довод апелляционной жалобы о наличии задолженности на стороне арендатора и при ее расчете с применением коэффициента категории арендаторов 0,0109 (за счет задолженности по состоянию на <дата> в размере <...>) является несостоятельным и не влечет отмены обжалуемого решения.

Ссылка на то, что платежами после <дата> арендатором погашалась в числе прочего задолженность, сформированная на <дата>г., не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку доказательств этому материалы дела не содержат, напротив, указанная сумма в составе задолженности была предъявлена к взысканию именно в рамках настоящего спора.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, которые сводятся к несогласию с принятым по делу решением, но не опровергают изложенных в нем выводов.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г.Орла от 10 апреля 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла – без удовлетворения.

Председательствующий

РЎСѓРґСЊРё