Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1668/2014 ~ М-1883/2014 от 26.05.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 августа 2014 года г. Ставрополь

Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Эминова А.И.,

при секретаре Бутовой К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ТСЖ «Рубин-2009», Бархатовой Н.А., Невдахина В.В., Аксакаловой Н.Ю., Серова Д.Н., Москалевой А.И. к ООО «СТ Финанс», Карпенко С.Н., Зайцеву А.Д., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о признании сделки ничтожной, признании права общей собственности на нежилые помещения,

У С Т А Н О В И Л :

ТСЖ «Рубин-2009», Бархатова Н.А., Невдахин В.В., Аксакалова Н.Ю., Серов Д.Н., Москалева А.И. обратились в суд с иском к ООО «СТ Финанс», Карпенко С.Н., Зайцеву А.Д., третье лицо Управление Росреестра по Ставропольскому краю, о признании сделки ничтожной, признании права общей собственности на нежилые помещения № 736-741, общей площадью 72,7 кв.м., расположенные на 13 техническом этаже 10 секции многоквартирного жилого дома, обосновав свои требования тем, что они являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме со встроено пристроенными помещениями на основании свидетельств о регистрации права собственности. Согласно полученной копии свидетельства от Карпенко С.Н., им стало известно, что нежилые помещения № 736-741 общей площадью 72,7 кв.м., расположенные на техническом этаже 10 секции многоквартирного жилого дома были зарегистрированы за собственником Карпенко С.Н. – свидетельство *** от 08.11.2012 года. Право собственности было оформлено на основании договора купли-продажи недвижимости от 17.10.2012 года с ООО «СТ Финанс» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № *** от 27.11.2009 года. Считают, что действия связанные с государственной регистрацией права собственности за ООО «СТ Финанс» и последующим переоформлением права собственности на Карпенко С.Н. являются незаконными (сделка о регистрации права ничтожной, которая не порождает никаких правовых последствий) в связи с тем, что у первоначального правообладателя отсутствовало какое либо право на общее имущество. Поскольку, спорные помещения находятся в долевой собственности его регистрация за ООО «СТ Финанс» могла происходить только с согласия собственников всех помещений многоквартирного дома. Находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное оборудование, предназначены исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ) и не предназначены для самостоятельного использования. Жилищным кодексом - статьей 44 ЖК РФ также определен порядок отчуждения, вывод из общей собственности или уменьшение площади помещений общего пользования, который возможен при условии получения согласия всех собственников на общем собрании. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (пункт 3 ст. 36 ЖК РФ - если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 2 ст. 40 ЖК РФ, п. п. 1 пункта 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Получается, что уменьшение или передача помещений общего пользования возможна только при условии проведения реконструкции этих помещений и получения перед ее проведением согласия всех собственников многоквартирного жилого дома путем проведения общего собрания в форме совместного присутствия. В данном случае не было ни первого, ни второго условия. Кроме того, в спорных помещениях расположены элементы ливневой канализации (воронки с электроподогревом, проходит трубопровод ливневой канализации для отвода ливневых стоков электрический кабель для питания в зимний период времени). Согласно решению Арбитражного суда Ставропольского края № А63-8550/2011, оставленного в силе постановлением ФАС СКФО на крыше 10 секции должны располагаться сигнальные (загородительные) огни с разводкой электрического кабеля по техническому этажу до щита управления. То есть, находится инженерное оборудование, обслуживающее долее одного помещения многоквартирного жилого дома. На техническом этаже расположены пульты управления системой дымоудаления, доступ к которым не может являться открытым для посторонних лиц, в связи с созданием опасности жизни людей заблокированных в лифтовых шахтах (управление проточного воздуха) и отсутствием удаления дыма на трех этажах (непосредственно на котором произошло срабатывание пожарных датчиков, под этим этажом и над этим этажом) при срабатывании раскрытия электроклапанов системы дымоудаления. На техническом этаже отсутствует пожарный (второй эвакуационный) выход для их эксплуатации находящихся там собственников или других лиц. Это влечет невозможность эксплуатации технических этажей. Решением Октябрьского районного суда (судьей Якименко И.И.) также удовлетворено требование ТСЖ и физических лиц об устранении строительного недостатка путем установки двойного стеклоблока вместо окон для увеличения теплоизоляции технического этажа согласно проекта АС переданного эксплуатирующей организации. Данное обстоятельство также указывает на отсутствие возможности эксплуатации помещений в качестве производственных или административных, проветривания и других условий. Технические этажи в многоквартирном доме выполняют функцию отсечения контакта холодного воздуха бетонных конструкций с собственниками верхних квартир (потолочного перекрытия) для уменьшения теплопотерь и создания температуры в соответствии с правилами оказания коммунальных услуг должна быть выше 18 (20) градусов в жилых помещениях. Проектной документацией переданной ТСЖ «Рубин - 2009» также отсутствует снабжение помещений технического этажа тепловой энергией, электрической энергией (за исключением технического освещения), горячей и холодной водой и отвода канализационных стоков. Соответственно, эксплуатация технических этажей невозможна без нарушения микроклимата производственных помещений согласно СанПиН 2.2.4.548-96 (федеральных санитарных правил, норм и гигиенических нормативов). Согласно пункту 40 Правил пожарной безопасности РФ (ППБ 01-03) в зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается: использовать чердаки, технические этажи, венткамеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов. Получается, что эксплуатация технических этажей без нарушения правил пожарной безопасности остальных жильцов многоквартирного жилого дома попросту невозможна. При продаже квартир от застройщика так и при заключении договоров долевого участия в строительстве до приобретателей жилых помещений не доводилась информация о том, что технические этажи или другие подвальные помещения будут исключены из общедолевой собственности с последующей реализацией. Что является дополнительно обманом потребителя при заключении договора на более худших условиях. На техническом этаже, где были проданы помещения Карпенко С.Н., находится оборудование (вентиляторная приточного воздуха лифтов, машинное отделение лифтов, крышный электродвигатель системы дымоудаления), которое при эксплуатации жилого дома производит высокий звук (шум), не предназначенный для находящихся там людей. На техническом этаже отсутствуют датчики системы пожарооповещения, которые расположены на всех жилых этажах в лифтовых холлах и внеквартирных коридорах для срабатывания системы дымоудаления, открытия электроклапанов и принудительной вытяжки задымленного воздуха. То есть, постоянное нахождение людей на техническом этаже не предусмотрено не только проектной, и исполнительской документацией, но и установленной системой пожарооповещения. Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ и п. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять интересы собственников помещений в жилом доме, в том числе, в отношениях с третьими лицами. В статье 12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права. Согласно пункта 55 постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010 года и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» не обращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права до предъявления в суд иска не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Согласно справке ГУП СК Крайтехинвентаризация от 29.04.2014 года № 957 инвентаризационная стоимость 736-741 помещений в ценах 2013 года составляет *** рублей. Из учета инвентаризационной стоимости была рассчитана государственная пошлина по настоящему иску. Недействительная сделка - это сделка, которая не порождает юридических последствий. То есть, недействительная сделка не влечет за собой возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, кроме тех, которые связаны с недействительностью сделки. Просили признать первоначальную государственную регистрацию права собственности ООО «СТ Финанс» на нежилые помещения № 736-741 общей площадью 72,7 кв.м., расположенные на (13) техническом этаже 10 секции многоквартирного жилого дома, недействительной (ничтожной), признать недействительной сделкой последующий договор купли-продажи недвижимости от 17.10.2012 года с собственником Карпенко С.Н., признать право общей собственности на нежилые помещения 736-741 общей площадью 72,7 кв.м., расположенные на 13 (техническом) этаже 10 секции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. ***, за собственниками помещений в данном многоквартирном жилом доме, пропорционально их долям в праве собственности на помещения, возложить уплату государственной пошлины на ответчиков.

Впоследствии истцы уточнили исковые требования и просили признать первоначальную государственную регистрацию права собственности ООО «СТ Финанс» на нежилые помещения № 736-741, общей площадью 72,7 кв.м., расположенные на (13) техническом этаже 10 секции многоквартирного жилого дома, недействительной (ничтожной), признать недействительной сделкой: договор купли-продажи недвижимости от 17.10.2012 года, заключенный между ООО «СТ Финанс» и Карпенко С.Н. на нежилые помещения № № 736-741, расположенные по адресу: пр. ***, г. Ставрополя, общей площадью 72,7 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права *** от 08.11.2012 года); договор мены нежилых помещений № № 736-741, заключенный между Зайцевым А.Д. и Карпенко С.Н. (номер государственной регистрации права ***); признать право общей собственности на нежилые помещения № № 736-741, общей площадью 72,7 кв.м., расположенные на техническом (13) этаже 10 секции многоквартирного жилого дома № ***, пр. ***, г. Ставрополь, за собственниками помещений многоквартирного жилого дома, пропорционально их долям в праве собственности на помещения; указать, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности за ООО «СТ Финанс», Карпенко С.Н., Зайцевым А.Д. на нежилые помещения № № 736-741, общей площадью 72,7 кв.м., расположенные на техническом этаже 10 секции многоквартирного жилого дома № ***, пр. ***, г. Ставрополь; указать, что решение суда является основанием для внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве общей собственности собственников многоквартирного дома на вышеуказанные помещения; взыскать солидарно с ответчиков в пользу ТСЖ «Рубин 2009» (плательщика государственной пошлины) государственную пошлину в размере *** руб.

В судебном заседании представитель ТСЖ «Рубин-2009» Филиппченко В.В. исковые требования поддержал и просил их удовлетворить, пояснив, что согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирный жилой дом указан этажностью 14-12 этажей. Технический этаж является 13 этажом многоквартирного жилого дома и не может быть «эксплуатируемым» в силу нарушения правил пожарной безопасности. Сделка по перепродаже имущества Зайцеву А.Д. является ничтожной на основании ст. 169 ГК РФ (совершенная с целью противной основам правопорядка и нравственности) по причине продажи ООО «СТ Финанс» не своего имущества, а имущества являющегося общей собственностью. Технический этаж является вспомогательным помещением для обеспечения проживания основному - жилому помещению, проведения в нем различных инженерных систем (кольцевого трубопровода для горячего водоснабжения, канализационных выпусков, создания воздушной прослойки между жилыми помещениями и крышей дома, для безопасной эксплуатации многоквартирного жилого дома, включая систему загородительных огней, систему дымоудаления и систему приточного воздуха, расположения машинных помещений лифтов и т. далее. В приложенных документах присутствовали технические условия ООО «Аквапарк» по выполнению загородительных огней для воздушных судов. По решению АССК по делу А63-8550/2011 от 15.03.2013 года на ООО «СТ Финанс» возложена обязаность выполнить ТУ, электрические кабели 10 светильников проходят по техническим этажам. При приобретении квартир или в процессе строительства, заключении договоров долевого участия в строительстве дольщики или собственники оплачивали стоимость построенного квадратного метра жилого помещения с одновременной оплатой стоимости вспомогательных помещений, и инженерных коммуникаций, включая лестничные клетки, лифтовые холлы, внеквартирные коридоры, технические этажи и подвалы. Получается, что застройщик пытается дважды перепродать одно и то же имущество в целях извлечения незаконно полученных денежных средств, часть которых он уже получил от собственников квартир. О том, что данные помещения не предназначены для эксплуатации в виду нарушения норм пожарной безопасности указывает как п/п б пункта 23 Правил противопожарного режима в РФ (утвержденных постановлением правительства от 25.04.2012 года № 390) на объектах запрещается использовать чердаки, технические этажи, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов. Кроме того, отсутствие второго эвакуационного выхода на высоте расположения технического этажа 50 метров от уровня земли указывает на нарушение пунктов 6.13, 6.14 СНиП 21-01-97*. В соответствии с п. 4.6.1.1 Правил технической эксплуатации организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода. При продаже технического этажа невозможно обеспечить надлежащее состояние конструкций чердачного помещения, и системы водоотвода, так как оно является частной собственностью.

Истцы Бархатова Н.А., Невдахин В.В., Аксакалова Н.Ю., Серов Д.Н., Москалева А.И., извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель «СТ Финанс», извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о чем свидетельствует его роспись в расписке о месте, дне и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился, представив письменный отзыв на исковое заявление, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик Карпенко С.Н., извещенный надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик Зайцев А.Д. извещенный надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. ст. 48, 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя по доверенности Гребенюк Н.В.

Представитель ответчика Зайцева А.Д. по доверенности Гребенюк Н.В. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491. Согласно подпункту «а» пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года № 489-0-0, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 16.04.2013 года № 344 внесены изменения в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 года № 306 (вступившие в силу с 27.04.2013 года), в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вступающие в силу с 01.06.2013 года, а подпункты «с» и «т» с 01.01.2015 года). Указанными изменениями уточнено понятие «общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме», которое следует определять как суммарную площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам. На основании договора мены объектов недвижимости от 28.03.2014 года Зайцев А.Д. приобрел право собственности на нежилое помещение, общей площадью 72,7 кв.м., № № 736-741, по ул. ***, в городе Ставрополе. Таким образом, имеющаяся разрешительная, проектно-техническая документация, а также правоустанавливающие документы, свидетельствуют о том, что спорные нежилые помещения проектировались и построены с целью дальнейшей их передачи, то есть эти помещения предназначены для самостоятельного использования, а не для обслуживания жилого дома. При этом, Управлением Росреестра по Ставропольскому краю произведен учет спорных помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости, им присвоены индивидуальные кадастровые номера. Доказательств включения в установленном законом порядке спорного недвижимого имущества в состав общего имущества жилого дома с целью выполнения обязанности по его содержанию истцами не представлено. Наличие в спорных помещениях отдельных инженерно-технических коммуникаций, равно как и в любом другом помещении дома, не может являться безусловным основанием для возникновения на них права общей долевой собственности всех домовладельцев, поскольку к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания многоквартирного дома и не могут использоваться самостоятельно.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы данного гражданского дела, приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491 в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В судебном заседании установлено, что истцы являют­ся собственниками квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями по адресу: г. Ставрополь, пр. ***, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности: Аксакалова Н.Ю. (квартира № ***) свидетельство от 10.06.2010 года; Бархатова Н.А. (квартира № ***) свидетельство от 27.07.2011 года; Москалева А.И. (квартира № ***) свидетельство от 25.10.2010 года; Невдахин В.В. (квартира № ***) свидетельство от 07.07.2011 года; Серов Д.Н. (квартира № ***) свидетельство от 12.05.2010 года.

Застройщик многоквартирного до­ма по пр. ***, в г. Ставрополе, ООО «СТ Финанс» зарегистрировал права собственности ООО «СТ Финанс» на нежилые помещения № № 736-741, общей площадью 72,7 кв.м., расположенные на 13 техническом этаже 10 секции многоквартирного жилого дома № ***, расположенного по пр. ***, в г. Ставрополе.

17.10.2012 года между ООО «СТ Финанс» и Карпенко С.Н. заключен договор купли-продажи недвижимости от указанных нежилых помещений № № 736-741, общей площадью 72,7 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права *** от 08.11.2012 года).

Впоследствии на основании договора мены между Карпенко С.Н. и Зайцевым А.Д. от 28.03.2014 года право собственности на спорные помещения зарегистрировано за Зайцевым А.Д. (запись о государственной регистрации права ***).

В пределах спорного жилого помещения - технического этажа расположены инженерные системы и коммуникации: ливневые воронки с электроподогревом, ливневая канализация для отвода ливневых стоков, пульты управления системой дымоудаления, предназначенные для обслуживания нужд собственников жилых помещений многоэтажного жилого дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, а также механическое, электрическое оборудование за пределами или внутри квартиры.

Технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование прямо отнесено законом к общему имуществу многоквартирного дома как предназначенные для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, вследствие чего не является самостоятельным объектом права и, со­гласно статье 135 ГК РФ, как принадлежность всегда следует судьбе главной вещи - квартир и нежилых помещений в доме, являющихся объектами самостоя­тельных прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное поме­щение.

Анализ представленных норм позволяет сделать вывод о том, что спорные нежилые помещения в многоквартирном доме являются частью общего имущест­ва многоквартирного дома. Истцы как собственники квартир в вышеуказан­ном жилом доме имеют вещные права на это нежилое помещение именно в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрирующему органу в данном случае необходимо было изначально должным образом проверить представленные на регистрацию ООО «СТ Финанс» докумен­ты, что позволило бы сделать вывод о наличии права общей долевой собствен­ности на регистрируемый объект.

Доказательств того, что при строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Ставрополь, пр. ***, заказчик ООО «СТ Финанс» в соответствии с утвержденным проектом осуществлял финансирование и строительство на техническом этаже дома нежилых помещений самостоятельного назначения суду не представлено.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Суд приходит к изложенным выводам, с учетом анализа представленных в суд доказательств в их совокупности, пояснений в судебном заседании участников процесса, а также их заявлениями в судебном заседании о том, что ими исчерпана возможность предоставления доказательств по делу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ТСЖ «Рубин-2009», Бархатовой Н.А., Невдахина В.В., Аксакаловой Н.Ю., Серова Д.Н., Москалевой А.И. к ООО «СТ Финанс», Карпенко С.Н., Зайцеву А.Д. третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о признании сделки ничтожной, признании права общей собственности на нежилые помещения, удовлетворить.

Признать первоначальную государственную регистрацию права собственности ООО «СТ Финанс» на нежилые помещения № № 736-741, общей площадью 72,7 кв.м., расположенные на 13 техническом этаже 10 секции многоквартирного жилого дома № ***, расположенного по пр. ***, в г. Ставрополе, ничтожной.

Признать ничтожной сделкой: договор купли-продажи недвижимости от 17.10.2012 года, заключенный между ООО «СТ Финанс» и Карпенко С.Н. на нежилые помещения № № 736-741, расположенные по адресу: пр. ***, г. Ставрополя, общей площадью 72,7 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права *** от 08.11.2012 года); договор мены нежилых помещений № № 736-741, заключенный между Зайцевым А.Д. и Карпенко С.Н. от 28.03.2014 года (номер государственной регистрации права ***).

Признать право общей собственности на нежилые помещения № № 736-741, общей площадью 72,7 кв.м., расположенные на техническом 13 этаже 10 секции многоквартирного жилого дома № ***, расположенного по пр. ***, г. Ставрополя, за собственниками помещений многоквартирного жилого дома, пропорционально их долям в праве собственности на помещения.

Решение суда является основанием для исключения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности за ООО «СТ Финанс», Карпенко С.Н., Зайцевым А.Д. на нежилые помещения № № 736-741, общей площадью 72,7 кв.м., расположенные на 13 техническом этаже 10 секции многоквартирного жилого дома № ***, расположенного пр. ***, г. Ставрополя.

Решение суда является основанием для внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве общей собственности собственников многоквартирного дома на помещения № № 736-741, общей площадью 72,7 кв.м., расположенные на техническом 13 этаже 10 секции многоквартирного жилого дома № ***, расположенного по пр. ***, г. Ставрополя.

Взыскать солидарно с ООО «СТ Финанс», Карпенко С.Н., Зайцева А.Д. в пользу ТСЖ «Рубин 2009» государственную пошлину в размере 5 907 руб. 75 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца.

Мотивированное решение суда изготовлено 22 августа 2014 года.

Судья А.И.Эминов