Решение по делу № 2-277/2021 (2-4386/2020;) ~ М-4119/2020 от 19.11.2020

Дело № 2-277/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    23 марта 2021 года    г. Чехов

    Мотивированное решение суда в окончательной форме составлено 26 марта 2021 года.

    Чеховский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Шаниной Л.Ю.

при секретаре судебного заседания Хоменко Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента городского имущества города Москвы к Пенину Г. Ю. о расторжении договора аренды здания, взыскании задолженности по арендной плате, пени,

У С Т А Н О В И Л :

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с исковыми требованиями к Пенину Г.Ю., уточнив их в порядке ст. 39 ГПК РФ, о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № площадью 504,10 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного с Пениным Г.Ю.; взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 17 871 055 руб. 55 коп., из них: 12 826 780 руб. 43 коп. – долг по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и 5 044 275 руб. 12 коп. пени по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; обязании ответчика освободить помещение площадью 504,10 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> и передать указанные помещения в освобожденном виде Департаменту.

В обосновании исковых требований в иске указано, что между Департаментом городского имущества города Москвы и Пениным Г.Ю. заключен договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № площадью 504,10 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ. По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке предусмотренном ст. 621 ГК РФ. Согласно п. 6.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в результате чего образовалась задолженность в размере 12 826 780 руб. 43 коп. В соответствии с п. 7.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № при неуплате арендатором арендных платежей в установленные сроки, начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер пени составляет 5 044 275 руб. 12 коп., которые подлежат взысканию с ответчика на основании ст. 330 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Претензиями от ДД.ММ.ГГГГ ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды в течение месяца с даты направления претензии и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды на расчетный счет департамента, а также было предложено расторгнуть договор аренды, письменно подтвердив свое согласие в течение месяца с даты направления претензии. Согласие на расторжение договора от ответчика в указанный срок не поступило. До настоящего времени помещение не освобождено, по акту приема-передачи Департаменту не передавалось.

Представитель истца по доверенности Минин Д.С. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, указанным в иске, и пояснил, что объектом договора является здание с КН №, правообладателем которого является город Москва, балансодержателем – Департамент городского имущества города Москвы. Договор аренды стороны не оспаривали. По акту приема-передач данное помещение не передавалось. Правовых оснований для подписания акта приема – передачи у главного врача ПБ № не было.

Ответчик Пенин Г.Ю. в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, указанным в возражениях на исковые требования (л.д. 65-71), согласно которым в ДД.ММ.ГГГГ Пенин Г.Ю. обратился к главному врачу Психиатрической больницы № Департамента здравоохранения г. Москвы Воронину В.С. с предложением взять половину недостроенного помещения в аренду для организации «Торгового комплекса» по адресу: <адрес> Считает, что на ДД.ММ.ГГГГ главный врач вправе был распоряжаться всем имуществом больницы и сдавать в аренду помещение, поскольку владел им на праве хозяйственного ведения. На данное заявление руководство больницы предложило достроить указанное здание, а вложенные им денежные средства зачесть в счет арендной платы. Ремонт помещения затянулся на 2,5 года. В ДД.ММ.ГГГГ здание было готово для открытия «Торгового комплекса», обратился к главному врачу о заключении договора аренды. В связи с тем, что у больницы изменились правоустанавливающие документы, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. сроком по ДД.ММ.ГГГГ был заключен с Департаментом имущества города Москвы. Позже был заключен еще один договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с пролонгацией дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в котором установлен срок действия указанного договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Больница осуществляла финансовый контроль, требуя предоставлять сведения о суммах арендной платы с платежными поручениями. Арендная плата в ДД.ММ.ГГГГ составляла 396 274,32 руб., в ДД.ММ.ГГГГ 488 004 руб., в ДД.ММ.ГГГГ – 976 009 руб. Арендная плата была уплачена им в полном объеме. Срок действия договора закончился ДД.ММ.ГГГГ. Согласно распоряжению Департамента здравоохранения города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. № его уведомили о том, что в связи с окончанием срока действия договора согласно п. 5.4.6 договора обязан был не позднее, чем за 1 месяц письменно сообщить арендодателю (балансодержателю) о предстоящем освобождении помещения или возобновить договор аренды с Департаментом имущества города Москвы, при отсутствии оформленных арендных отношений на занимаемое нежилое помещение или отказе от аренды помещения необходимо было освободить помещение, передав его больнице по акту приема-передачи. Новый договор заключен не был, в связи с якобы образовавшейся задолженностью по арендной плате. Неоднократно предоставлял платежные поручения в Департамент имущества, который впоследствии сообщил об изменении расчетного счета. В связи с чем ему пришлось разыскивать денежные средства в Управлении казначейства. ДД.ММ.ГГГГ передал помещение по акту приема - передачи его балансодержателю – психиатрической больнице № Департамента здравоохранения города Москвы. Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был прекращен (расторгнут) ДД.ММ.ГГГГ. в день передачи арендуемого помещения балансодержателю, в соответствии с п.3.4 договора аренды. Пролонгация договора аренды возможна, только если арендатор пользуется помещением. Но если помещение передано балансодержателю, т.е. возвращено арендодателю, ни о какой пролонгации речи быть не может. Спорный договор аренды прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем никаких задолженностей и штрафных санкций по прекращенному договору аренды в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время быть не может. Не подлежат удовлетворению и требования истца в части расторжения договора аренды в судебном порядке и обязании передать помещение в освобожденном виде, так как договор аренды был прекращен еще ДД.ММ.ГГГГ и в этот же день арендуемое помещение было передано балансодержателю, упомянутому в договоре аренды. К исковым требованиям о взыскании надуманных истцом задолженностей, возникших до ДД.ММ.ГГГГ, просил применить срок исковой давности.

Вместе с тем, ответчик Пенин Г.Ю. в судебном заседании пояснил, что принял спорное помещение в аренду от ПКБ №, а не от Департамента городского имущества города Москвы. Считал, что ПКБ № является балансодержателем помещения, коммунальные услуги оплачивал ПКБ №. Выплатил арендную плату в полном объеме. Выполнил распоряжение и передал помещение балансодержателю по акту приема-передачи, что предусмотрено договором аренды. Спорный договор прекратил свое действие и никаких задолженностей и штрафных санкций быть не может. В настоящее время спорное помещение находится в муниципальной собственности и передано в пользование Межрегиональной общественной организации Федерация смешанных единоборств «Золотой Витязь», что видно из технического паспорта помещения.

Представитель третьего лица ГБУЗ города Москвы «Психиатрическая клиническая больница № Департамента здравоохранения города Москвы» по доверенности Гераськин А.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований и пояснил, что ПКБ № никогда не являлась собственником спорного помещения. С ответчиком были заключены договоры коммунального обслуживания, иных договоров не заключалось.

3-е лицо – представитель администрации городского округа Чехов Московской области в судебное заседание не явился, извещен, об отложении дела не просил. Ранее в судебном заседании представитель администрации городского округа Чехов Московской области по доверенности Усачева Н.В. поясняла, что спорное здание – пристройка принадлежит администрации городского округа Чехов Московской области. Право собственности зарегистрировано в ДД.ММ.ГГГГ на основании решения суда как бесхозное. Считает, что истец требует с ответчика арендную плату с ДД.ММ.ГГГГ необоснованно. Полагает, что не доказано, какое именно помещение было передано в аренду ответчику.

3-е лицо – представитель Департамента здравоохранения города Москвы в судебное заседание не явился, извещен, об отложении дела не просил.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей 3-их лиц администрации городского округа Чехов Московской области, Департамента здравоохранения города Москвы.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, проверив их, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Судом установлено, что распоряжением Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы № от ДД.ММ.ГГГГ. нежилое помещение, ранее находящееся на балансе Психиатрической больницы № и расположенное по адресу: <адрес>, площадью 517,9 кв. м принято на учет и баланс (л.д. 175-176).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. правообладателем указанного помещения является <адрес> (л.д. 132-133).

Пунктом 2 указанного распоряжения нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 517,9 кв. м передано в аренду сроком на три года предпринимателю Пенину Г.Ю. для организации торгового комплекса.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом городского имущества города Москвы и Пениным Г.Ю. заключен договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № площадью 504,10 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на срок действия до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 8-13, 14).

Установлено, что в течение действия указанного договора между Департаментом городского имущества города Москвы и Пениным Г.Ю. неоднократно были заключены дополнительные соглашения об изменении условий оплаты аренды помещения (л.д. 13 об. – 18).

Из п.2.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. усматривается, что настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке.

Судом установлено, что договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ., сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 136).

Установлено, что спорное нежилое помещение ДД.ММ.ГГГГ передано ответчику по акту приема-сдачи помещения (л.д. 18об.).

Заявляя исковые требования, истец ссылается на те обстоятельства, что по истечении указанного срока (ДД.ММ.ГГГГ.) договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в порядке предусмотренном ст. 621 ГК РФ и поскольку ответчиком обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 12 826 780 руб. 43 коп.

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ч. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).

Дополнительным соглашением к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. срок действия договора аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ. до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 14), из чего можно сделать вывод о том, что указанный договор является срочным договором.

Истец в обоснование исковых требований ссылается на то обстоятельство, что по истечении срока договора аренды договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке предусмотренном ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно п. 5.3.1 договора аренды арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя по договору аренды обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Судом установлено, что ответчик ДД.ММ.ГГГГ обращался к истцу с заявлением о продлении срока действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 166).

Согласно письма Департамента городского имущества города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ ответчику Пенину Г.Ю. отказано в продлении срока договора аренды, в связи с тем, что оплата аренды по договору с ДД.ММ.ГГГГ. производится не в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 755 944,10 руб. и пени 157 149,98 руб. (л.д. 154).

Из сообщения главного врача ГКУЗ ПБ № ДЗМ от ДД.ММ.ГГГГ на имя Пенина Г.Ю. (л.д. 72) усматривается, что при отсутствии оформленных арендных отношений на занимаемое нежилое помещение или отказе от аренды помещения Пнину Г.Ю. необходимо освободить помещение, передав его больнице по акту приема-передачи.

Ответчик в материалы дела представил акт приема-сдачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 74), из которого усматривается, что «Балансодержатель» Психиатрическая больница № и «Арендатор» Пенин Г.Ю. на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ составили настоящий акт о том, что Пенин Г.Ю. сдал, а «балансодержатель» Психиатрическая больница № в лице Главного врача Воронина В.С. приняла нежилое помещение общей площадью 504,1 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>. Из указанного акта также усматривается, что балансодержатель здания принимает помещение до заключения нового договора аренды с Департаментом имущества г. Москвы, ответственность за указанное помещение несет балансодержатель.

Таким образом, на основании ст. ст. 610, 621, 622 ГК РФ договор аренды, заключенный между сторонами, прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды прекращен в установленном законом порядке, ответчиком помещение освобождено, иного в материалы дела не представлено, требование по основному иску о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № площадью 504,10 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного с Пениным Г.Ю. и обязании его освободить указанное помещение в освобожденном виде не подлежат удовлетворению.

В связи с тем, что суд приходит к выводу о том, что договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № площадью 504,10 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> прекращен по истечению его срока, т.е. ДД.ММ.ГГГГ., обязанности по несению арендной платы у ответчика с указанной даты не имеется.

Суд считает необходимым указать на следующие обстоятельства.

Установлено, что на основании решения Чеховского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право муниципальной собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, в том числе помещение 6 площадью 441,8 кв.м (л.д. 98, 99-104).

На основании договора безвозмездного пользования имуществом от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Управлением земельно-имущественного комплекса администрации ГО Чехов и Межрегиональной общественной организацией Федерации смешанных единоборств «Золотой Витязь», последнему передано в безвозмездное временное пользование нежилое помещение площадью 441,8 кв.м, -помещение 6 по вышеуказанному адресу ( л.д. 105-106). Согласно техническому плану помещения 6 общей площадью 441,8 кв.м, в составе помещений указанной общей площади, имеется самое большое помещение площадью 345,9 кв.м (л.д. 107).

Вместе с тем, согласно техническому паспорту нежилого помещения площадью 504,10 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, которое было передано по договору аренды Пенину Г.Ю., в состав общей площади данного помещения также входит помещение площадью 348,7 кв.м. (л.д. 20-21).

Как усматривается из технического паспорта здания – многоквартирный дом №, расположенный в <адрес> (л.д. 194-198), пристройка к данному зданию, представляет собой ряд нежилых пронумерованных помещений, самым большим из которых является помещение площадью 345,9 кв.м. Иного помещения площадью более 300 кв.м, данная пристройка не содержит.

Таким образом, суду не представлено достоверных доказательств наличие в пользовании ответчика указанного в иске нежилого помещения. Однако, представлены доказательства того, что помещение, являвшееся объектом договора аренды, в настоящее время предоставлено в пользование от имени администрации ГО Чехов Московской области иной организации.

Ответчиком также в качестве довода заявлено о пропуске истцом срока исковой давности в отношении взыскания задолженности по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Согласно части 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Из положений части второй статьи 200 ГК РФ следует, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как указано в части 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исковое заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отметкой на исковом заявлении.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности в отношении взыскания задолженности по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы к Пенину Г. Ю. о расторжении договора аренды здания, взыскании задолженности по арендной плате, пени – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий:                        Л.Ю. Шанина