Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-685/2020 ~ М-710/2020 от 14.09.2020

УИД 66RS0052-01-2020-001646-34

Гр. дело № 2-685/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Сухой Лог 30 декабря 2020 года

Сухоложский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Нестерова В.А.,

при секретаре Печенкиной Е.В.,

с участием истца Т.Д.С., представителя истца Б.С.В., представителя ответчика Администрации городского округа Сухой Лог П.В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.А.С., Т.Д.С. к Администрации городского округа Сухой Лог о признании обременения отсутствующим, признании условия договора недействительным, встречное исковое заявление Администрации городского округа Сухой Лог к Т.А.С. и Т.Д.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Т.А.С. и Т.Д.С. обратились в суд с иском, первоначально просили прекратить запись об ипотеке в пользу Администрации городского округа Сухой Лог в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, внесенной в ЕГРН за № от 10.10.2019 г.

В обоснование иска указано, что в соответствии с договором купли-продажи муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор) Администрация городского округа Сухой Лог продала, а ИП Т.Л.П. приобрела в собственность объект недвижимости - нежилое помещение № 1, общей площадью 518,1 кв.м, находящееся на 1 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> (далее - Имущество). В связи с оплатой цены продажи Имущества в рассрочку, в силу закона Имущество до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Имущества признается находящимся в залоге у городского округа Сухой Лог. В соответствии с п. 2.1, 2.2 Договора цена имущества составляет 12 779 000 руб. в рассрочку на 84 месяца.

ДД.ММ.ГГГГ Т.Л.П. умерла. В порядке универсального правопреемства права и обязанности ИП Т.Л.П. по договору купли-продажи муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к наследникам Т.Д.С. и Т.А.С. в равных долях, которые продолжили исполнение Договора.

Согласно п. 4.3 Залог Имущества погашается на основании совместного заявления Продавца и Покупателя, поданного после полной оплаты Покупателем цены продажи Имущества в Регистрирующий орган.

Пунктом 6.3 Договора определено, что в случае нарушения установленного п. 2.2. настоящего договора срока оплаты стоимости Имущества Покупатель уплачивает Продавцу неустойку (пеню), устанавливаемую в размере 0,2% от цены продажи имущества за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с Актом сверки взаимных расчетов между Администрацией городского округа Сухой Лог и ИП Т.Л.П. по договору купли продажи муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ цена имущества в размере 12 779 000 руб. выплачена ИП Т.Л.П. полностью, при этом в соответствии с п. 6.3 Договора ответчиком начислена сумма пени в окончательном размере 2 679 241,22 руб.

Истцами в адрес ответчика направлена претензия, в которой они указали, что сумма долга выплачена полностью, а пени насчитаны ответчиком неверно, просили ответчика в срок до ДД.ММ.ГГГГ прекратить залог Имущества. От ответчика поступил ответ об отказе прекратить залог имущества, а также ответчик пересчитал сумму пеней, размер которых после перерасчёта заявлен в сумме 1 998 653,37 руб.

Сторона истцов не согласна с начисленной неустойкой, полагает, что положение п.6.3 Договора, устанавливающее расчёт пени от выкупной цены, а не от суммы ежемесячного платежа, противоречит правовой природе процентов и ответственности за неисполнение обязательств, поскольку по смыслу ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положений ст. 395 ГК РФ ответственность наступает за неисполнение денежного обязательства, и подлежит начислению от просроченной суммы, а не от цены имущества.

Истцами произведен собственный расчёт платежей по Договору, из которого следует, что у истцов в результате внесенных платежей задолженность отсутствует, и образовалась переплата, в связи с чем Договор исполнен и имеются основания для прекращения залога на основании ст.ст. 352, 339.1, 407, 408 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела стороной истцов заявлено увеличение исковых требований –не изменяя основание иска, предмет иска дополнен новым требованием, окончательно истцы просят: 1) признать пункт 6.3 договора купли-продажи муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части начисления неустойки в размере 0,2% цены продажи имущества за каждый календарный день просрочки; 2) прекратить запись об ипотеке в пользу Администрации городского округа Сухой Лог в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>. В обоснование требования о признании пункта 6.3 Договора недействительным в силу ничтожности истцы также ссылаются на противоречие оспариваемого положения договора сторон положениям п.4 ст.1, ст.10, п.1 ст.166, п.1 ст.395, п.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениям, изложенным в пунктах 9, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (т.2 л.д.112-113).

Также стороной истцов представлены возражения на встречное исковое заявление, требование которого истцы не признают, в обоснование указано, что, как признано Администрацией городского округа Сухой Лог в Акте сверки взаимных расчетов с ИП Т.Л.П. по договору купли-продажи муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ цена имущества в размере 12 779 000 руб. выплачена ИП Т.Л.П. полностью. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства просят суд учесть разъяснения п.75 Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», а также то, что размер неустойки (0,2% за каждый день просрочки от стоимости товара) превышает в 3,63 раза сумму ежемесячного платежа по кредиту. При данных обстоятельствах с учетом принципа соразмерности просят суд снизить размер неустойки до двойной ключевой ставки, установленной банком России. Полагают предусмотренное п.6.3 условие Договора об исчислении неустойки, исходя из цены товара, противоречащим норме закона, изложенной в п.1 ст. 395 ГК РФ, которая является императивной. (т.2 л.д.88)

Представитель ответчика Администрации городского округа Сухой Лог исковые требования не признал, обратился со встречным иском, в котором просит взыскать солидарно с Т.А.С. и Т.Д.С. в пользу Администрации городского округа Сухой Лог задолженность по договору № купли-продажи муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ по уплате остатка суммы цены продажи имущества - 1 975 059 руб. 93 коп. и проценты, начисленные с 10.03.2020 г. по 15.08.2020 г. - 23 593 руб. 43 коп. (т.1 л.д.51-57). В обоснование позиции во встречном иске, а также представленных письменных возражениях на требования первоначального иска (т.1 л.д.121-127, т.2 л.д.126-128) представитель ответчика подтвердил факт заключения указанного в иске Т.Д.С. и А.С. Договора купли-продажи муниципального имущества с ИП Т.Л.П., обеспеченного залогом (ипотекой) указанного недвижимого имущества. Ссылаясь на его положения пунктов 2.1., 2.2, 2.4., 2.5, 3.2.1, регламентирующих обязательства сторон относительно расчётов по договору, пунктов 4.1, 4.1.1, 4.3, касающихся обеспечения исполнения Договора залогом проданного имущества и порядок прекращения залога, п.6.2. – 6.3 Договора, предусматривающие начисление неустойки (пени) в случае нарушения покупателем установленного п.2.2. срока оплаты стоимости имущества в размере 0,2 % от цены продажи Имущества за каждый календарный день просрочки, указал, что обязательство стороной покупателя не исполнено в полном объеме, в связи с чем основания для прекращения ипотеки отсутствуют. После смерти покупателя Т.Л.П. ДД.ММ.ГГГГ её обязанности по Договору в порядке наследования на основании ст.ст.323, 1112, 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли в солидарном порядке к её наследникам, принявшим наследство, - истцам Т.Д.С., Т.А.С. В настоящее время по Договору у истцов перед Администрацией городского округа Сухой Лог образовалась задолженность, размер которой по состоянию на 05.08.2020 составляют: остаток суммы цены продажи имущества - 1 975 059 руб. 93 коп. и сумма процентов, начисленные с 10.03.2020 г. по 15.08.2020 г. - 23 593 руб. 43 коп. согласно представленному расчету, которую Администрация городского округа Сухой Лог просит взыскать солидарно с Т.А.С. и Т.Д.С. в свою пользу.

Также ответчиком представлены возражения против удовлетворения дополнительного требования истцов о признании недействительным условия п.6.3 Договора о порядке исчисления неустойки, в обоснование которых представитель Администрации городского округа Сухой Лог указал, что истец своим заявлением меняет предмет и основания иска, что является недопустимым для рассмотрения в рамках гражданского дела. Также представитель ответчика полагает, что Покупателем пропущен срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности (1 год), указав при этом, что в силу ст. 201 Гражданского кодекса РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Перед подписанием Договора, Т.Л.П. была ознакомлена со всеми условиями Договора, в том числе с п. 6.3. в части начисления неустойки в размере 0,2 % от цены продажи имущества за каждый календарный день просрочки, подписала договор без разногласий. При жизни Т.Л.П. допускала просрочки платежей, в связи с чем был применен п. 6.3. Договора, Т.Л.П. оплатила неустойку (пеню), Администрацией городского округа Сухой Лог денежные средства были зачислены в соответствии с п. 2.4. Договора, данные факты подтверждаются расчетом суммы задолженности. Т.Л.П. при жизни условия договора признавала, исполняла, условия договора не оспаривала. (т.2 л.д.126-128).

Истец Т.А.С., будучи извещенным о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в своё отсутствие (т.2 л.д.117).

Истец Т.Д.С. и его представитель адвокат Б.С.В. в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования, а также доводы представленных ранее письменных возражений против удовлетворения встречного иска. Т.Д.С. пояснил, что Т.Л.П. долго добивалась защиты своего права на приобретение указанного недвижимого имущества, после заключения с ней Договора не стала оспаривать договор, не обращалась за взысканием судебных расходов. В течение всего периода исполнения Договора платежи вносились регулярно, зачастую с переплатой, задержки по платежам допускались редко. Продавец каких-либо требований об оплате неустойки до августа 2020 года не предъявлял. При сверках расчётов впервые о начислении неустойки продавец заявил после погашения истцами цены приобретенного имущества. Просил на основании ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизить неустойку.

Представитель истца дополнительно указал, что согласно расчётам стороны истца платежи изначально вносились с переплатой. При расчёте просрочек по платежам ответчиком не учтены положения ст.193 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке исчисления срока при выпадении его на нерабочий день. Настаивал на ничтожности условия сделки, предусмотренного п.6.3. Начисленная ответчиком неустойка составляет 1/5 от цены проданного имущества, явно несоразмерна последствиями нарушения обязательства, её правовая природа не позволяет обогащаться одной из сторон договора, просил на основании ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизить неустойку. Ранее при проведении сверок Администрация не заявляла о начислении неустойки.

Представитель ответчика Администрации городского округа Сухой Лог Павлов В.А. в судебном заседании также настаивал на удовлетворении требований встречного иска, поддержал доводы ранее представленных письменных возражений, указал, что в соответствии с условиями Договора Администрацией городского округа произведен перерасчёт всех поступивших по Договору платежей, в связи с чем размер задолженности покупателей определен согласно представленному расчёту. Истцам направляли претензию с предложением погасить задолженность, однако в полном объеме она не погашена.

С учётом положения ч.5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и мнения сторон суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца Т.А.С., ходатайствовавшего об этом.

Заслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст.ст. 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из п.1 ст.549, ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с положениями ст. 489 Гражданского кодекса РФ Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса (п.3).

В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского округа Сухой Лог (далее также - Продавец) и индивидуальным предпринимателем Т.Л.П. (далее также - Покупатель) заключен договор № купли-продажи муниципального имущества с приложениями и дополнительными соглашениями (т.1 л.д.93-103), согласно которому Продавец продает на основании Программы приватизации объектов муниципального имущества в городском округе Сухой Лог на 2011- 2013 годы в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого объекта, а Покупатель приобретает в собственность объект недвижимости - нежилое помещение №, общей площадью 518,1 кв.м., находящееся на 1 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> (далее - Имущество), при этом Покупатель обязуется полностью оплатить цену Имущества в размере, порядке и сроки, установлены п. 2.1.- 2.5. Договора. (п. 3.2.1 Договора).

В Договоре согласованы условия оплаты с рассрочкой платежа: пункт 2.1. Цена продажи имущества составляет 12 779 000 руб. без учета НДС; пункт 2.2. Оплата цены продажи Имущества осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 84 месяца, до ДД.ММ.ГГГГ, с момента подписания Договора в соответствии с Приложением № к Договору ежемесячно равными долями, уплачиваемыми не позднее 10 числа каждого месяца включительно путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления Главы городского округа Сухой Лог от 17.05.2013 г. № 967-ПГ. Оплата процентов по Договору производится Покупателем одновременно с погашением основного долга. Пунктом 7.1. установлено, что Договор вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ и действует до ДД.ММ.ГГГГ (до полного исполнения Сторонами обязательств по Договору или до расторжения Договора в случаях, предусмотренных законодательством).

В соответствии с п. 4.1, 4.1.1. Договора в отношении Имущества действует обременение: договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Сухой Лог от ДД.ММ.ГГГГ №. В связи с оплатой цены продажи Имущества в рассрочку в силу закона Имущество до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Имущества (п. 2.1. - 2.5. Договора) признается находящимся в залоге у городского округа Сухой Лог для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Имущества, (п. 6 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Согласно акту приема-передачи к договору купли-продажи муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (приложение № к Договору) Имущество передано продавцом покупателю ДД.ММ.ГГГГ. (т.1 л.д.100)

26.07.2012г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области произведена государственная регистрация перехода права собственности № и ипотеки в силу закона № в пользу городского округа Сухой Лог. (т.1 л.д.18-27)

ДД.ММ.ГГГГ покупатель по Договору Т.Л.П. умерла. После смерти Т.Л.П. В соответствии со ст. 1113 Гражданского кодекса РФ открылось наследство, в состав которого согласно ст. 1112 Гражданского кодекса РФ входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности из Договора.

Истцы Т.А.С. и Т.Д.С., являясь наследниками первой очереди, приняли наследство Т.Л.П. в равных долях, по 1/2 доле каждый, что подтверждается материалами наследственного дела. В состав наследства также вошло Имущество, на момент открытия наследства кадастровая стоимость Имущества составляла 3 742 319 руб. 20 коп. (т.1 л.д.34, 35, т.2 л.д.1-84).

Таким образом, в силу универсального правопреемства Т.А.С. и Т.Д.С. с момента открытия наследства приобрели права и обязанности стороны покупателя в Договоре, в том числе в отношении образовавшейся у наследодателя задолженности.

Оценивая доводы первоначального иска о ничтожности условия сделки о начислении неустойки, исходя из цены продажи Имущества, а также о наличии оснований для прекращения залога на недвижимое имущество, суд приходит к следующему.

Согласно условиям п. 6.2. Договора стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с требованиями законодательства.

Пунктом 6.3. Договора в случае нарушения установленного п. 2.2. Договора срока оплаты стоимости Имущества Покупатель уплачивает Продавцу неустойку (пеню), устанавливаемую в размере 0,2 % от цены продажи Имущества за каждый календарный день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки. Уплата неустойки не освобождает Покупателя от исполнения обязательства по Договору.

Истцы заявляют о ничтожности указанного условия договора, просят признать его недействительным в части порядка расчёта неустойки, которую полагают противоречащей императивным нормам закона.

Представитель ответчика, заявляя возражения против указанного требования, полагает, что оно не подлежит удовлетворению в связи с истечением срока давности.

Изучив доводы сторон в этой части, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции на дату заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с п.3 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с п.1 ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.1 ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. В силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно п.73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исполнение сделки сторонами началось ДД.ММ.ГГГГ, с указанного момента покупателю стало известно о наличии оспариваемого положения Договора, в связи с чем как годичный, так и трехлетний срок её оспаривания на момент заявления соответствующего требования, ДД.ММ.ГГГГ истёк, что в силу п.2 ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в удовлетворении соответствующего требования иска.

Кроме того, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.2 ст.332 Гражданского кодекса Российской Федерации размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

Из содержания правовой нормы п.1 ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что установленные указанной нормой правила исчисления неустойки применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с разъяснениями п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в случае когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю либо оплата товара в рассрочку, а покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок, покупатель в соответствии с пунктом 4 статьи 488 Кодекса обязан уплатить проценты на сумму, уплата которой просрочена, в соответствии со статьей 395 Кодекса со дня, когда по договору товар должен быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем, если иное не предусмотрено Кодексом или договором купли-продажи. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (пункт 4 статьи 488 Кодекса). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (статья 823 Кодекса).

Таким образом, предусмотренный Договором порядок расчёта неустойки, исходя из цены товара, вопреки доводам истца не противоречит требованиям закона, в связи с чем исковое требование о признании п.6.3 Договора недействительным удовлетворению не подлежит.

Оценивая доводы сторон относительно наличия оснований для прекращения залога (ипотеки), суд приходит к следующему.

Положением п.1 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату договора) установлены основания прекращения залога имущества, в числе которых предусмотрено прекращение залога с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Согласно п.2 указанной нормы о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из положений п.4.1, 4.1.1 Договора следует, что залог Имущества обеспечивает полное исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Имущества (п. 2.1. - 2.5. Договора).

В соответствии с п. 4.3. Залог Имущества погашается на основании совместного заявления Продавца и Покупателя, поданного после полной оплаты Покупателем цены продажи Имущества, в Регистрирующий орган.

Таким образом, исходя из буквального значения указанных положений, прекращение залога стороны обусловили моментом полной оплаты Покупателем цены продажи Имущества. Размер цены продажи Имущества стороны определили в п.2.1 Договора - 12 779000 руб.

Оценив расчёты сторон и доводы о наличии оснований считать оплаченной цену продажи Имущества, суд приходит к следующему.

Ответчиком Администрацией городского округа Сухой Лог к взысканию с истцов во встречном иске заявлена задолженность по Договору по состоянию на 05.08.2020, в размере составляющий: остаток суммы цены продажи имущества - 1 975 059 руб. 93 коп. и сумма процентов, начисленных с 10.03.2020 г. по 15.08.2020 г. - 23 593 руб. 43 коп. согласно представленному расчету (л.д.119-120).

Проверив указанный расчёт, суд не может признать его соответствующим фактическому исполнению обязательства его сторонами по следующим причинам.

В представленном расчёте верно отражены даты и размеры поступивших от стороны покупателя платежей, что последние не оспаривали. В то же время, из материалов дела следует и также никем не оспаривалось, что в период исполнения обязательства дважды сторонами Договора производилась сверка взаимных расчётов сторон: по состоянию на 10.12.2016 (т.1 л.д.28) и на 10.06.2020 (т.1 л.д.29), в которых сведения о начислении и погашении сумм неустойки отсутствуют.

При этом согласно итоговому на дату последнего платежа по Договору акту на 10.06.2020 покупателем оплачена цена Имущества по договору купли-продажи (12779000 руб.) в сумме 12783348,78 руб., с переплатой в размере 4348,78 руб. В связи с нарушением сроков оплаты в соответствии с п.6.3 Договора начислена сумма пени – 2683590 руб., в зачет которой зачислена переплата в размере 4348,78 руб. Итоговая задолженность составила пени в размере 2679241,22 руб. (т.1 л.д.29)

Обосновывая представленный с иском расчёт на 05.08.2020, ответчик указывает, что по Договору в период его исполнения в нарушение п. 2.2. и п. 3.2.1 Договора допускались просрочки платежей: в феврале 2015 г. - 4 дня; апреле 2016 г. - 7 дней; в июне 2016 г. - 6 дней, в связи с чем согласно п. 6.3 начислена неустойка, с учётом которой произведен перерасчёт всех поступивших в период исполнения от покупателя платежей с их распределением в соответствии с п.2.4 Договора в следующей очередности: на оплату неустойки, на уплату процентов, на погашение основного долга.

Суд не может признать указанную позицию стороны ответчика – о возможности доначисления и взимания неустойки в прошедшие платежные период обоснованной, соответствующей условиям Договора сторон.

Согласно п. 2.5. Исполнением обязательства Покупателем по оплате платежей считается дата зачисления на счет Продавца по соответствующему коду бюджетной классификации суммы основного долга, согласно графику платежей (Приложение № 1), и процентов, рассчитанных по формуле, указанной в п. 2.2. Договора.

Исходя из положений п.2.2., 2.4., 2.5. Договора, графика погашения, в составе ежемесячных платежей стороны не предусмотрели обязательное начисление и погашение неустойки. Согласно буквальному значению Договора пункт 2.4 предусматривает возможность погашения в числе ежемесячного платежа неустойки, в случае если требование о её уплате предъявлено покупателю. Доказательств того, что такие требования – о погашении начисленной неустойки, предъявлялись покупателю в платежные периоды до 10.06.2020, суду не представлены, сторона покупателя-истцов предъявление таких требований отрицает.

В связи с этим какие-либо предусмотренные договором основания для перерасчёта всех платежей по договору, учтённых ранее на оплату основного долга и процентов, у ответчика отсутствуют.

В то же время условия договора сторон (п.6.3, 7.1) не препятствуют начислению неустойки после погашения цены продажи Имущества и начисленных процентов.

С учётом того, что Акт сверки взаимных расчётов по состоянию на 10.06.2020 подписан представителем продавца, содержит сведения о произведенных начислениях и погашениях по Договору на указанную дату, суд полагает возможным основываться на его параметрах.

В то же время суд полагает указанный расчёт некорректным в части учёта внесенных стороной покупателя денежных средств в счёт погашения по основному долгу, поскольку денежные средства в размере 4348,78 руб., отнесенные к переплате по основному долгу, составляют разницу между суммой начисленных и уплаченных в погашение процентов денежных средств (1235377,34 - 1231028,56 = 4348,78).

Таким образом, по состоянию на дату последнего предусмотренного графиком платежа стороной покупателя полностью выплачена как Цена продажи имущества - 12 779 000 руб., так и начисленные на неё срочные проценты.

В связи с этим имеются предусмотренные п.1 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации и Договором основания для прекращения залога, обеспечивающего указанные положения обязательства. При этом суд отмечает, что ипотека, исходя из буквального значения условий Договора, не обеспечивает исполнение обязательства в части уплаты неустойки, предусмотренной п.6.3 Договора.

Следовательно, требование первоначального иска о признании ипотеки в пользу Администрации городского округа Сухой Лог в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, внесенной в ЕГРН за № от ДД.ММ.ГГГГ, прекращенной подлежит удовлетворению.

Оценивая требования встречного иска о взыскании с истцов образовавшейся по Договору задолженности, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии со ст. 1175 Гражданского кодекса РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство наследники независимо от основания наследования и способа принятия наследства, а также Российская Федерация, города федерального значения Москва и Санкт-Петербург или муниципальные образования, в собственность которых переходит выморочное имущество в порядке наследования по закону.

Принявшие наследство наследники должника становятся солидарными должниками (статья 323 ГК РФ) в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Исходя из указанного выше, истцы как правопреемники первоначального покупателя несут обязанность по оплате, как его долгов, так и задолженности, возникшей после принятия наследства.

В то же время, в соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 9 от 29.05.2012, поскольку смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им договору, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия наследства (например, в случае, если наследодателем был заключен кредитный договор, обязанности по возврату денежной суммы, полученной наследодателем, и уплате процентов на нее). Проценты, подлежащие уплате в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, взимаются за неисполнение денежного обязательства наследодателем по день открытия наследства, а после открытия наследства за неисполнение денежного обязательства наследником, по смыслу пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, - по истечении времени, необходимого для принятия наследства (приобретения выморочного имущества).

С учётом указанных разъяснений Верховного Суда РФ и даты принятия истцами наследства путем обращения к нотариусу с соответствующими заявлениями: Т.Д.С. – ДД.ММ.ГГГГ, Т.А.С. – ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.3), в период с 13.03.2019 по 11.09.2019 неустойка взысканию с ответчиков не подлежит.

Определяя размер задолженности по Договору по уплате неустойки, суд исходит из того, что п.6.3. предусмотрен порядок её расчёта в размере 0,2 % от цены продажи Имущества за каждый календарный день просрочки.

Суд также полагает обоснованными доводы стороны истцов о том, что согласно ст. 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день, в связи с чем по ряду платежей срок неустойки рассчитан неверно.

С учётом указанного, просрочка, на которую подлежит начислению и взысканию с истцов неустойка, допущена в следующие платежные периоды: ДД.ММ.ГГГГ – 3 дня, ДД.ММ.ГГГГ – 7 дней, ДД.ММ.ГГГГ – 6 дней, ДД.ММ.ГГГГ – 3 дня, ДД.ММ.ГГГГ – 5 дней. ДД.ММ.ГГГГ – 1 день, ДД.ММ.ГГГГ – 8 дней, ДД.ММ.ГГГГ – 1 день, ДД.ММ.ГГГГ – 4 дня, ДД.ММ.ГГГГ – 9 дней, ДД.ММ.ГГГГ – 5 дней, ДД.ММ.ГГГГ – 29 дней, ДД.ММ.ГГГГ – 1 день, всего просрочка 82 дня.

Неустойка за 1 день просрочки от цены продажи в размере 12 779000 руб. составляет 25558 руб. (12779000*0,2%), соответственно, задолженность за 82 просрочки составляет 2095756 руб. (25558*82).

Истцами заявлено о несоразмерности заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем они просят уменьшить размер неустойки на основании п.1 ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку по заявлению должника о таком уменьшении.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7) даны следующие разъяснения положений ст. 333 ГК РФ, подлежащие применению в настоящем споре. Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. При взыскании неустойки с иных лиц правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения (п. 71 постановления N 7). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п. 73 постановления N 7). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 74 постановления N 7).

Конституционный Суд РФ в Определении от 14 марта 2001 г. N 80-О, оценивая возможность снижения установленной неустойки, установил, что в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а фактически об обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного нарушением.

Учитывая изложенное, суд исходя из фактических обстоятельств дела, компенсационной природы неустойки, отсутствия доказательств негативных последствий нарушения обязательства, а также кратковременности периодов просрочки нарушения обязательства со стороны истцов, размера неустойки многократно превышающей сумму периодического платежа и ставку рефинансирования/ключевую ставку ЦБ РФ, полагает доводы о несоразмерности заявленной к взысканию задолженности по неустойке обоснованными, неустойку чрезмерной, не отвечающей соблюдению баланса интересов сторон Договора, в связи с чем полагает её подлежащей снижению до 100000 руб.

При этом суд учитывает, что платежным поручением от 24.11.2020 по договору в счёт погашения задолженности покупателем внесен платеж в сумме 23593,43 руб., в связи с чем оставшаяся невыплаченной задолженность составляет 76406,57 руб. (100000 - 23593,43), которая подлежит солидарному взысканию с Т.Д.С.. Т.А.С. в пользу Администрации городского округа Сухой Лог.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Т.А.С., Т.Д.С. к Администрации городского округа Сухой Лог о признании обременения отсутствующим, признании условия договора недействительным удовлетворить частично.

Признать прекращенной ипотеку, установленную на основании договора купли-продажи муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу городского округа Сухой Лог, на принадлежащее Т.Д.С., Т.А.С. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, зарегистрированную в ЕГРН за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для погашения соответствующей регистрационной записи о регистрации обременения долей в виде ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В удовлетворении искового требования Т.А.С., Т.Д.С. о признании условия договора недействительным отказать.

Встречное исковое заявление Администрации городского округа Сухой Лог к Т.А.С. и Т.Д.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Т.А.С., Т.Д.С. в пользу Администрации городского округа Сухой Лог задолженность по договору купли-продажи муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в размере неустойки (пени) в сумме 76406 руб. 57 коп.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Свердловский областной суд через Сухоложский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 14 января 2021 года.

Судья Сухоложского городского суда

Свердловской области В.А. Нестеров