Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-711/2010 ~ М-556/2010 от 19.05.2010

Дело №2-711/2010

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 октября 2010 года г.Сокол

Судья Сокольского районного суда Вологодской области Лукинская Н.Н..

при секретаре Шевцовой С.В.,

с участием истца Миронова А.В.,

адвоката Гомзяковой Н.В. на стороне истца Миронова А.В.,

представителей ответчика ГОУ СПО «Сокольский лесопромышленный политехнический техникум» Соколова Н.Б., Архиповой Г.А., Погорельца В.Г., Кузичевой Г.Н., Камкиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Миронова А.В. к ГОУ СПО «Сокольский лесопромышленный политехнический техникум» о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

У С Т А Н О В И Л:

Миронов А.В.просит взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений, произведенных им, как арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Сокол, ул. <адрес>, №, в размере 636845 рублей по мотиву того, что между ним и ответчиком был заключен договор аренды нежилых помещений №3 от 17.08.2004 года на срок по 31.12.2004 года, по которому были переданы помещения №, № по плану техпаспорта для использования под столовую с вводом в эксплуатацию с ДД.ММ.ГГГГ 2004 года. По условиям договора арендатор производит неотделимые улучшения и все необходимые ремонтные работы в арендуемом помещении, так как арендодатель дает свое согласие, а также в случае истечения срока договора или при досрочном прекращении арендатор обязан передать Арендодателю все произведенные в арендованных помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность здания и неотъемлемые без вреда для его конструкций. Состояние предаваемого помещения было отражено в приложении № к договору. 11.01.2005 года был заключен договор аренды на большую площадь в этом же здании, срок действия договора был установлен с 11.01.2005 года по 31.12.2005 года. С 01.01.2006 года был заключен договор с увеличением площади,срок действия которого указан с 01.01.2006 года по 29.12.2006 года. Пункты договора, на которых истец основывает свои требования, сохранены. В соответствии с актом №2 от ДД.ММ.ГГГГ.2009 года истцом передано жилое помещение с подробным описанием фактического состояния помещения. В настоящий момент истец не является индивидуальным предпринимателем. Согласно отчету эксперта стоимость восстановительного ремонта составляет 1163000 рублей, просит взыскать сумму неотделимых улучшений за минусом задолженности перед ответчиком в размере 636845 руб.

Истец Миронов А.В. исковые требования уточнил, просит взыскать с ответчика стоимость улучшений, произведенных истцом как арендатором, в размере 636845 руб.по мотиву того,что он в течение срока аренды перестроил,переделал,в том числе улучшения,составляющие принадлежность здания и неотделимые без вреда для его конструкции.Согласно отчету он просит взыскать стоимость улучшений:внутренняя отделка,санитарно-техническое устройство (водопровод,горячее водоснабжение,канализация),электрическое устройство (электроосвещение).Назначение данного объекта недвижимости-столовая,что означает необходимость нормального функционирования всех инженерных сетей,а также внутренней отделки помещений.В момент заключения договора аренды в 2004 года,включая в договор п.2.2.8,он с ответчиком договорились о том,что он переделает все то,что произведет в помещении (без квалификации на отделимые и неотделимые),т.к.целевое назначение не поменяется и новый арендатор также будет использовать помещение как столовую,т.е.таким образом договорились о том,что он будет переделывать и все то,что будет в частности и его собственности,то у него появится право на компенсацию.По его мнению,улучшения,вложенные во внутреннюю отделку возможно отделить,но если теоретически он заберет их,то помещение столовой перестанет функционировать,поэтому в этом случае относительно целевого назначения помещения они уже должны квалифицироваться как неотделимые(на сегодняшний день арендатор помещения использует его как столовую).В связи с чем,он имеет право на компенсацию всех улучшений,произведенных в помещении.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали исковые требования и пояснили, что истец просит взыскать стоимость улучшений в соответствии со ст.623 ГК РФ.Срок исковой давности па данному требованию должен исчисляться с даты подписания акта приема передачи:24.02.2009.С 2003 истец начал производить улучшения,закончил в 2006 году,что подтверждено письменными документами.Решением арбитражного суда от 29.12.2008 расторгнут договор аренды,решение суда вступило в законную силу 29.01.2009.Производя улучшения, истец был индивидуальным предпринимателем,в настоящее время является физическим лицом,субъект права не исчез,поэтому вправе обратиться в суд с данным иском.По представленным сметам со стороны ответчика пояснили,что они не просят взыскать за работу в этих помещениях.

Представители ответчика Погорелец В.Г.,Архипова Г.А.,Соколов Н.Б.,Камкина Н.В.,Кузичева Г.Н. с иском не согласны и пояснили, что истец не вправе обращаться в суд с данным иском,т.к.являлся индивидуальным предпринимателем,когда производил улучшения,в настоящее время является физическим лицом.Кроме того,у истца пропущен срок исковой давности для обращения в суд,т.к.договор аренды заключен в 2004 году,срок исковой давности следует исчислять с даты окончания договора.Часть работ,произведенных истцом,необходимо переделывать,в связи с чем ими составлены сметы.С оценкой истца не согласны,она произведена без их участия.

Представитель третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Вологодской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещался, в отзыве с исковыми требованиями не согласился указал, что истец не имеет права на возмещение стоимости каких-либо изменений в имуществе, произведенных арендатором, т.к. не представлены доказательства стоимости улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для данного имущества.

Представители третьих лиц ГП ВО «Вологдатехинвентаризация», управление архитектуры администрации Сокольского муниципального района, Шутов Е.А., МРИ ФНС РФ №9 по Вологодской области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела надлежаще извещались, отзыв не представили, об отложении дела не просили.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Суд, проверив материалы дела, заслушав объяснения сторон, третьих лиц, специалиста, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению при следующих обстоятельствах.

Судом установлено, что между ГОУ СПО «Сокольский лесопромышленный политехнический техникум» и ИП Мироновым А.В. заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ2004 года, согласно которому арендодатель сдает, Арендатор принимает в аренду часть нежилых помещений №, № по плану техпаспорта на первом этаже общей площадью 118,4 кв.м., расположенных по адресу: г.Сокол ул. <адрес>, д.№ для использования под столовую с вводом в эксплуатацию с 01.10.2004 г. Срок аренды установлен с момента подписания по 31.12.2004 года. Согласно п.1.5. договора арендатор производит неотделимые улучшения и все необходимые ремонтные работы в арендуемом помещении, т.к. арендодатель дает на это свое согласие. Приложение №3 является неотъемлемой частью договора, согласно ему состояние нежилых помещений на момент передачи было: в малом зале стены каменные отштукатуренные, пол бетонный, отопление центральное, освещение требует замены; в фойе стены каменные, освещение требует замены; в большом зале стены каменные, 1 перегородка деревянная, штукатурка требует ремонта, оконные проемы 5 шт. требуют ремонта, освещение требует замены, потолок бетонный, пол бетонный, стена каменная, с дверным проемом, отопление центральное; в гардеробе стены каменные; перегородка деревянная, требует замены; пол деревянный, требует замены, освещение требует замены, оконный проем, отопление центральное; в туалете стены каменные, отопление центральное; в складских помещениях стены каменные, пол бетонный, дверные проемы заложены кирпичом, освещение требует замены; в кухонном зале (готовочная) стены кирпичные, вентиляция требует ремонта, освещение требует замены. Указанные в договоре помещения были переданы по акту приема-передачи нежилых помещений от 17.08.2004 года.

В 2005 году договор аренды между сторонами был перезаключен на срок с 11.01.2005г. по 31.12.2005г. с увеличением площади передаваемых помещений до 189,7 кв.м. и с сохранением условий предусмотренных п.1.5. и 2.2.8 договора.

В 2006 году договор аренды между сторонами был вновь перезаключен на срок с 01.01.2006г. по 29.12.2006г. с увеличением площади передаваемых помещений до 323,3 кв.м. и с сохранением условий предусмотренных п.1.5. и 2.2.8 договора.

В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По справке МРИ ФНС РФ №9 по Вологодской области от 28.01.2010 г., Миронов А.В. в качестве индивидуального предпринимателя на налоговом учете не состоит. Указанные факты так же подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 29.07.2010 года, решением Арбитражного суда Вологодской области от 10 марта 2009 года, согласно которому процедура наблюдения в отношении индивидуального предпринимателя Миронова А.В. прекращена, он признан несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев; определением Арбитражного суда Вологодской области от 27 января 2010 года, в котором указано, что конкурсное производство в отношении ИП Миронова А.В. завершено, требования кредиторов не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считать погашенным, за исключением требований кредиторов о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, о взыскании алиментов, а также иных требований, неразрывно связанных с личностью кредитора и не погашенных в порядке исполнения решения Арбитражного суда Вологодской области от 10 марта 2009г.

ГОУ СПО «Сокольский лесопромышленный политехнический техникум» обращался в суд к ИП Миронову А.В. о расторжении договора аренды от 01.01.2006 года,об освобождении его занимаемого помещения и взыскании с него задолженности на общую сумму 370022,67 руб. Решением Арбитражного суда Вологодской области от 29 декабря 2008 требования по расторжению договора и об освобождении занимаемого помещения удовлетворены, взыскана задолженность в сумме 189573 руб. Требования о взыскании коммунальных платежей с ИП Миронова А.В. выделены в отдельное производство, а впоследствии признаны установленными и включенными в третью очередь реестра требований кредиторов предпринимателя Миронова А.В., что подтверждается определениями Арбитражного суда Вологодской области 15.04.2009г. и 22.04.2009 г.

Согласно отчету №18-10/Н ИП Янушевского А.П. стоимость восстановительного ремонта помещений №-№, №-№, №, №,№, №, №,№, площадью 317,1 кв.м. по адресу: г.Сокол, ул. <адрес>, № составляет 1163000 рублей. Оценочные работы заказывались и оплачивались Мироновым А.В., что подтверждается договором об оценке №10-10 от 25.03.2010 года, актом передачи выполненных работ от 30.03.2010г.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью,если иное не предусмотрено договором аренды.В случае,когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя арендованного имущества,не отделимые без вреда для имущества,арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений,если иное не предусмотрено договором аренды.

Ст.196 ГК РФ установлен срок исковой давности в три года.

Согласно ст.200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как следует из п. 2.2.8. договора аренды, по истечении срока договора, а так же при досрочном прекращении арендатор обязуется передать арендодателю все произведенные в арендованных помещениях перестройки и переделки, а так же улучшения, составляющие принадлежность здания и неотъемлемые без вреда для его конструкций.

Как видно из акта приёма – передачи от 01.12.2008 года, подписанного обеими сторонами, спорное помещение было передано арендодателю в состоянии:

- помещение 27 - зал: потолок железобетонные межэтажные плиты перекрытия покрыты побелкой меловой, закрыт подвесным потолком «<адрес>», который имеет коробление плиток; стены в зале частично забраны панелями МДФ, остальная часть покрыта гипсокартоном, полы покрыты керамической половой плиткой; с улицы <адрес> оборудован вход, оконные проемы заложены в 1 кирпич и забраны гипсокартоном;

- помещение 28 - бар: оборудована стойка, которая облицована плитами МДФ, подвесные потолки «<адрес>», пол половая керамическая плитка;

помещение 29 - кухня: потолок беловая побелка по бетону с загрязнениями, стены тканевое покрытие с последующей покраской изношено до ветхости, полы кафельная плитка;

- помещение 30 - посудомоечная: потолок побелка с загрязнениями, стены частично покрыты керамической плиткой в местах установленных ванн и раковин, стены с частично сохранившейся побелкой, пол покрыт кафельной плиткой;

- помещение 31- коридор: потолок подвесной «<адрес>», стены панели МДФ, пол керамическая половая плитка;

- помещение 32 - тамбур: потолок подвесной «<адрес>», стены панели МДФ, пол покрыт ламинатом;

- помещение 33- коридор: потолок бетонный, стены бетонные крашеные, пол цементно-бетонный, установлено четыре эмалированные раковины;

- помещение 34 - зал: потолок подвесной «<адрес>», оконные проемы заложены, стены гипсокартон с последующим покрытием виниловыми обоями на уровне 1 м от пола закрыты панелями МДФ, пол покрытие ламинатом;

- помещение 35 - склад: потолок бетонный, стены гипсокартон от зала закрыта ДВП, пол цементно-бетонный;

- помещение 36 - зал: потолок подвесной «<адрес>» с короблением, стены МДФ, пол закрыт половой керамической плиткой, оборудован вход со стороны стадиона техникума;

помещение 37, 38, 39 - в помещениях 38,39 туалеты унитазы и раковины отсутствуют, потолок подвесной «<адрес>», пол плитка керамическая половая, стены МДФ;

- помещение 40,41 - залы бывшей парикмахерской: потолок подвесной «<адрес>», пол плитка половая керамическая, стены МДФ;

- помещение 43 – тепловой узел: стены, потолок, пол без отделки бетонные;

- проведена реконструкция отопительной системы с нарушением теплового баланса помещения и в целом здания по <адрес>;

- водопровод и канализация в рабочем состоянии, во всех помещения электроснабжение в удовлетворительном состоянии. Помещения переданы в удовлетворительном состоянии.

В судебном заседании установлено,что в соответствии с условиями договора аренды,заключенного между сторонами,с согласия арендодателя истец производил ремонтные работы в арендуемом им помещении.

По мнению суда, произведенные Мироновым А.В. улучшения помещений, переданных по договору аренды, являются неотделимыми, так как демонтаж покрытий стен, полов, потолков, системы отопления, освещения сделают невозможным функционирование данного помещения в качестве столовой.После фактического прекращения договора аренды истец передал ответчику все произведенные перестройки и переделки без причинения вреда его конструкции.В связи с чем,исковые требования подлежат удовлетворению.

Доводы представителей ответчика о том,что истец не вправе обратиться в суд с данным иском,им пропущен срок исковой давности,после передачи имущества в помещениях требуется замена части тех улучшений, которые были произведены истцом,не согласны с оценкой улучшений,произведенных истцом,не могут служить основанием для отказа в иске,поскольку истец,как физическое лицо вправе обратиться в суд за защитой своих прав.Первоначально договор аренды между сторонами был заключен в 2004 году,в последующем срок аренды продлевался,договор ежегодно заключался на новый срок,последний раз до 29.12.2006.Решением арбитражного суда,вступившим в законную силу,установлено,что арендатор продолжал и после 29.12.2006 пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя,договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.Этим же решением договор аренды,заключенный 01.01.2006 между сторонами,расторгнут,решение суда вступило в законную силу 29.01.2009 г.,в феврале 2009 г.был составлен акт приема-передачи,поэтому при данных обстоятельствах с этого момента следует исчислять срок исковой давности. Ответчик пользовался и продолжает пользовать теми улучшениями,которые истец произвел за свой счет,а собственник может по своему усмотрению производить текущий, капитальный ремонт, модернизировать технику, проводить реконструкции и перепланировки.Представители ответчика,не соглашаясь с оценкой,представленной истцом,в процессе рассмотрения дела не заявили ходатайств о назначении экспертизы по оценке произведенных улучшений и не представили заключения либо акт оценки,опровергающий акт оценки,представленный истцом.

Также с ответчика надлежит взыскать возврат госпошлины в пользу истца в размере 3000 рублей и довзыскать госпошлину в местный бюджет за рассмотрение дела в размере 6121, 50 руб.

По требованию о взыскании расходов за вентиляцию в размере 44690,80 руб.судом вынесено определение о прекращении производства по делу.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ГОУ СПО «Сокольский лесопромышленный политехнический техникум» в пользу Миронова А.В. стоимость неотделимых улучшений в размере 592154 рубля 20 копеек, возврат госпошлины в размере 3000 рублей,всего в размере 595154 ( пятьсот девяносто пять тысяч сто пятьдесят четыре ) руб.20 коп.

Довзыскать с ГОУ СПО «Сокольский лесопромышленный политехнический техникум»госпошлину в местный бюджет в размере 6121 (шесть тысяч сто двадцать один ) руб. 50 коп.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Сокольский районный суд в течение 10 дней.

Судья Н.Н. Лукинская