Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-227/2021 (2-7016/2020;) ~ М-6672/2020 от 16.10.2020

50RS0039-01-2020-010736-43

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

09 февраля 2021г.                         г. Раменское    

Раменский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Ермиловой О.А., при секретаре судебного заседания Парамоновой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-227/2021 по иску ФИО5 к ФИО2, ФИО3, ФИО6, 3-е лицо ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО5 обратился в суд с иском (почтовый конверт от <дата>.), требованиями которого просил о переводе на него прав и обязанностей Покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что заключенная между ответчиками сделка по продаже ? доли спорного недвижимого имущества, противоречит требованиям ч. 2 ст. 250 ГК РФ, поскольку ответчик не уведомил ее как сособственника, имеющего право преимущественной покупки, о предстоящей сделке.

В судебном заседании истец отсутствовал, извещен, его представитель ФИО8 по доверенности в судебном заседании поддержал исковые требования, в письменных дополнениях ссылался, что предложение о преимущественном праве покупки было <дата> при этом сделка заключена <дата> за пределами требований разумности срока действия данного извещения, кроме того, данное предложение утяжелялось дополнительным предложением о продаже земельного участка, на который у истца отсутствует долевая собственность, недвижимость была реализована за иную цену равную 3 300 000 руб. нежели предложенную в 3 200 000 руб. В отношении заявленных ответчиком расходов по делу указал о их значительном завышении.

Ответчик ФИО2 – представитель ФИО9 по доверенности и ордеру в судебном заседании поддержала письменные возражения по иску, которыми просила в иске отказать в связи с законностью проведенной сделки, надлежащим уведомлением сособственников, которые не воспользовались своим правом преимущественной покупки. Письменным заявлением просила о взыскании с истца в пользу ответчика расходов по делу по оплате услуг представителя в сумме 82 000 руб.

Представитель ответчиков ФИО3 и ФИО6 - ФИО10 по доверенности в судебном заседании поддержала изложенную письменную позицию ответчиком ФИО2, просила иск оставить без удовлетворения.

3-е лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, уведомлена.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, дело постановлено рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, проверив и изучив материалы настоящего дела, считает иск необоснованным и неподлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как разъяснено в п. 14 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела, истец ФИО5 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество: жилой дом, с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>.

3-ему лицу ФИО4 принадлежит 1/4 доля указанного жилого дома <адрес>.

<дата> по договору купли-продажи Продавец ФИО2 продала Покупателям ФИО6 и ФИО3 (каждому в 1/2 доле, т.е. по 1/8 доле каждому) свою 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок площадью 692 кв.м., с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес> (1) за 3 300 000 руб.

Как следует из расписок оформленных <дата> Покупатели заплатили Продавцу за ? долю дома 400 000 руб., а за земельный участок 2 900 000 руб. и по ? части каждая, т.е. по 200 000 руб. и по 1 450 000 руб.

Право общей долевой собственности Покупателей на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРН <дата>

Данный договор был оформлен нотариально, в п. 3.4., 3.5 договора указано о наличии свидетельства о передаче заявлений и документов ФИО5 и ФИО4 о предстоящей продаже имущества за 3 200 000 руб.

Как следует из материалов по сделке, действительно истцу ФИО5 по адресу: <адрес> порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, направлено заявление ФИО2 о продаже принадлежащей ей доли в размере ? в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (1) с указанием продажной цены – 400 000 руб. и 2 800 000 руб. соответственно. Данное заявление было принято в отделении связи <дата> с почтовым идентификатором РПО № <номер> и получено адресатом <дата> что следует из извещения и отчета об отслеживании почтового отправления.

В соответствии со ст. 165.1. ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

На основании п. п. 63, 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Правила статьи 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 165.1 ГК РФ).

Поскольку метом регистрации истца является адрес: <адрес> в, то ответчик в установленном законом порядке направил истцу как сособственнику уведомление о намерении заключить сделку купли-продажи принадлежащих ему долей в спорном недвижимом имуществе, договор купли-продажи принадлежащих ответчику долей совершены по истечении срока, установленного ч. 2 ст. 250 ГК РФ, следовательно, сделка совершена в соответствии с требованиями закона при этом истец считается уведомленным в установленном порядке о продаже ответчиком его долей.

Суд приходит к выводу о том, что факт нарушения преимущественного права истца на покупку спорных долей вышеуказанного недвижимого имущества не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку Продавец спорных долей выполнил свои обязанности по извещению в письменной форме истца о намерении продать свою долю с указанием цены сделки.

Ссылки истца на выявленные нарушения в том, что цена сделки была изменена и составила 3 300 000 руб. вместо первоначально предложенных 3 200 000 руб., судом расцениваются как не имеющими правового значения исходя из следующего.

Изложенные нормы статьи 250 ГК РФ наделяют второго собственника правом преимущественной покупки в сравнении с иными покупателями, но не предполагают обязанности продавца продать недвижимое имущество по цене, заявленной в первичном извещении.

В силу вышеприведенных положений статей 432, 434, 550 ГК РФ на стадии обмена извещениями по продаже долей в праве собственности на недвижимое имущество не могло считаться возникшим, поскольку форма заключения договора посредством обмена документами (офертой и акцептом), правило публичной оферты к спорным отношениям не применимы.

Таким образом, между сособственниками в досудебном порядке не был заключен ни основной, ни предварительный договор в требуемой законом форме - одного письменного документа, содержащего существенные условия договора, включая цену имущества.

В связи с этим, являясь собственником долей в праве собственности на недвижимое имущество, действуя в своих интересах, в отсутствие соответствующего обязательства Продавец был вправе увеличить цену.

Доводы истца о том, что с момента извещения о предстоящей продаже доли имущества до сделки прошло значительно времени, также не принимаются судом во внимание, поскольку не влияют на установленные судом обстоятельства о том, что истец не заявил о приобретении продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца. При этом суд полагает, что сделка была совершена в пределах разумных сроков после направления извещения от <дата> так как усматривается, что сторонами сделки до ее заключения от <дата> были получены следующие документы: от 13.09.2019г. заявление 3-его лица ФИО4 об отказе от покупки имущества за 3 200 000 руб., от <дата> нотариальные свидетельства о передаче заявлений и (или) документов, от <дата>. справка <номер>-н из администрации ТУ Удельная.

Тот факт, что доля жилого дома была реализована вместе с земельным участком не противоречит закону, поскольку земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя не имеется, поскольку со стороны продавца все требования ст. 250 ГК РФ были соблюдены.

При отказе истцу в иске, его расходы по делу, согласно ст. 98 ГПК РФ, не подлежат компенсации ответчиком.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая разъяснения, указанные в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", принимая во внимание характер, объем оказанных услуг и принцип разумности, а именно: предмет спора, объем доказательной базы по данному делу, количество судебных заседаний по данному делу, общее количество материалов дела, а также то, что исковые требования были полностью оставлены без удовлетворения, суд полагает возможным взыскать с истца в пользу ответчика ФИО2 ее расходы по делу на услуги представителя – адвоката ФИО9 в разумных пределах в сумме 25 000 руб.

Суд соглашается с доводами представителя истца о том, что заявленный размер в сумме 82 000 руб. является явно чрезмерным в силу вышеуказанных обстоятельств рассматриваемого дела и не соотносится с объемом защищаемого права ответчика.

По вступлении в законную силу решения суда следует возвратить истцу внесенные на депозит суда в обеспечение заявленных исковых требований, денежные средства в сумме 1 315 000 руб. от <дата>

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░5 ░ ░░░2, ░░░3, ░░░6 ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ? ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░ <░░░░> –░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░5 ░ ░░░░░░ ░░░2 ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 25 000 ░░░.

░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░5 ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ 05.11.2020░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 1 315 000 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░:                                 ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 10 ░░░░░░░ 2021░.