Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4166/2010 от 28.10.2010

дело №2- 4166 / 2010

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2010 года

Промышленный районный суд г.Смоленска

В составе:

Председательствующего судьи Селезеневой И.В.,

При секретаре Владимировой Е.С.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рогова В.А. к администрации г.Смоленска, Управлению архитектуры и градостроительства администрации г.Смоленска о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, обязании перевести жилое помещение в статус нежилого,

У С Т А Н О В И Л:

Рогов В.А. обратился в суд с иском к администрации г.Смоленска, Управлению архитектуры и градостроительства администрации г.Смоленска о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, обязании перевести жилое помещение в статус нежилого, в обоснование требований указал, что является собственником <адрес>, в которой он в соответствии с согласованным проектом произвел перепланировку, которая заключалась в демонтаже существующих внутренних перегородок и возведении новых, устройстве дверного проема на месте существующего окна, возведении крыльца из металлических конструкций и устройстве над ним козырька из металлоконструкций, проведении ремонтных работ по отделке фасада, заделывании существующего дверного проема со стороны лестничной площадки. Постановлением Администрации № от (ДАТА) ему отказано в переводе квартиры в нежилое помещение по мотиву непредоставления документов, необходимых для принятия решения о переводе. В настоящее время перепланировка помещения завершена, однако в виду отсутствия разрешения органа местного самоуправления на такой перевод, он не имеет возможности использовать указанное помещение как нежилое. Произведенные в ходе перепланировки работы не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни и здоровью.

Уточнив требования, просит суд сохранить помещение, расположенное по адресу: <адрес> в перепланированном состоянии; признать постановление администрации г.Смоленска № от (ДАТА) незаконным, и обязать администрацию г.Смоленска перевести данное помещение в нежилое.

В судебном заседании Рогов В.А. уточненный иск поддержал и подтвердил вышеизложенные обстоятельства, дополнив, что (ДАТА) было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в ходе которого был поставлен на голосование вопрос о выполнении работ по окраске фасада, устройстве козырька, отдельного входа, рекламных конструкций при переводе в нежилое помещение <адрес> под административное помещение, и по которому все принявшие в общем собрании собственники помещений многоквартирного дома единогласно проголосовали «за».

Ответчики иск не признали.

Представитель администрации г. Смоленска - Онищенко Е.Ю., выступающая также в интересах Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Смоленска в судебном заседании пояснила, что в соответствии со ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Для использования жилого помещения в целях осуществления предпринимательской деятельности закон предусматривает необходимость его перевода в нежилое помещение. Истец, в нарушение требований ст.22, 23 ЖК РФ самовольно, в отсутствие разрешения органа местного самоуправления, произвел перепланировку принадлежащей ему квартиры, которая в результате проведенных работ приобрела статус нежилого помещения, тем самым Рогов В.А. осуществил перевод жилого помещения в нежилое. Полагает, что в результате произведенной перепланировки истцом присоединена часть общего имущества многоквартирного дома, на что согласие собственников помещений многоквартирного дома получено не было. В силу чего считает постановление администрации г.Смоленска № от (ДАТА) законным, а отказ в переводе спорного помещение в нежилое обоснованным.

Представитель третьего лица - филиала ОАО «Жилищник» «ЖЭУ № 1» - Коротких О.А. против удовлетворения требований истца не возражала, пояснив, что произведенная истцом перепланировка не затронула общее имущество многоквартирного дома, не привела к уменьшению площади жилого дома. Более того, прилегающая к дому территория напротив помещения на 1-м этаже, Роговым В.А. благоустроена. Жалоб на действия Рогова В.А. со стороны жильцов дома в управляющую компанию, которой в настоящее время является ЖЭУ-1, не поступало. Сведениями о правах жильцов дома на земельный участок, занимаемый многоквартирным домом № по <адрес> и его придомовой территорией, не располагают.

В заявлении от (ДАТА) истец отказался от исковых требований в части обязывания администрации города Смоленска перевести перепланированное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> в нежилое с использованием его под административное помещения, а также от требований об отмене постановления администрации города Смоленска № от (ДАТА) об отказе в переводе в нежилой фонд (л.д. 49). Впоследствии в заявлении от (ДАТА) (л.д. 69), поддержанном в судебном заседании, истец свой отказ от части исковых требований отозвал, в связи с чем отказ судом принят не был.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, третьих лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу ст.25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от (ДАТА) Рогов В.А. является собственником жилого помещения - № по <адрес>, общей площадью № кв.м., жилой площадью - <данные изъяты> кв.м.

В указанном жилом помещении истцом произведена перепланировка, в результате которой на месте существующего окна путем частичной разборки подоконной части наружной стены без затрагивания перемычки и расширения проем устроен дверной проем; перед входом в помещение возведено крыльцо из металлических конструкций; демонтированы существующие перегородки и возведены новые; заложены существующие дверные проемы со стороны лестничной клетки; проведены ремонтные работы по отделке фасада, устроен козырек из металлоконструкций, заменены оконные и дверные блоки, восстановлены конструкции пола, заменено покрытие. Освещенность и инсоляция помещений обеспечена.

После перепланировки общая площадь образованного помещения составила <данные изъяты> кв.м., а жилая 26,7 кв.м.

Изложенные обстоятельства подтверждаются копиями следующих документов: свидетельства о государственной регистрации права (л.д.18), поэтажного плана жилого помещения (л.д.6), справки ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (л.л.4), рабочего проекта перепланировки квартиры.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что произведенная переустройство перепланировка жилого помещения квартиры не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью.

Судом установлено, что работы по перепланировке спорного жилого помещения в нежилое помещение под административные помещения были произведены в соответствии с рабочим проектом, выполненным ИП ФИО1, на который было получено положительное заключение контролирующих и инспектирующих государственных и муниципальных органов.

Так, (ДАТА) Управлением Архитектуры и градостроительства администрации г.Смоленска было выдано заключение № о согласовании проектных материалов (л.д.75).

Из указанного заключения следует, что Роговым В.А. получены заключения инспектирующих служб по проектной документации перепланировки квартиры, в т.ч. ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Смоленской области; администрации Промышленного района г.Смоленска; ГИБДД УВД по Смоленской области; филиала ОАО «Жилищник» «ЖЭУ №9».

Согласно заключениям № и №, выполненных ООО А. произведенные в <адрес> работы не противоречат нормам СНиП 2.08.02-89* Общественные здания и сооружения», СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения», СанПиН 2.22/2.4.1340-03 «Гигиенические требования к персональным электронно-вычислительным машинам» и СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания». Конструкции находятся в рабочем состоянии. Перепланированные помещения пригодны для эксплуатации, угроза жизни и здоровью граждан отсутствует (л.д.8-9, 51-52).

Анализируя представленные по делу доказательства в части требований о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.2 ст.15 ЖК РФ под жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В силу ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Аналогичные определения содержаться в п.4,5 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв.Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. №47.

По убеждению суда, функциональное назначение спорного жилого помещения после перепланировки изменилось, т.к. по завершению вышеперчисленных работ помещение стало не пригодно для постоянного проживания граждан и удовлетворения их бытовых и иных нужд, связанных с постоянным проживанием в таком обособленном помещении, поскольку перестало быть жилым в контексте ст.ст.15,16 ЖК РФ.

При этом суд исходит из того обстоятельства, что в ходе вышеуказанных работ у спорного помещения был устроен новый отдельных вход, без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям многоквартирного жилого дома, т.к. прежний вход в квартиру со стороны подъезда заделан, а также оборудовано крыльцо у нового входа, что свидетельствует об изменении функционального назначения помещения квартиры.

Учитывая, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, положения главы 4 ЖК РФ, регулирующей вопросы перепланировки, к спорным правоотношениям применены быть не могут.

При таких обстоятельствах, требование истца о сохранении <адрес>, как жилого помещения, в перепланированном состоянии, удовлетворено быть не может.

Вместе с тем, согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

По смыслу ст. 304 ГК РФ и п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», самовольно реконструированное помещение, не являющееся новым объектом, может быть сохранено, если в результате произведенных работ не нарушаются права и законные интересы третьих лиц, нет угрозы жизни и здоровью граждан.

В силу чего, с учетом положений ч.2 ст.51, п.5 ч.1 ст.8, ч.6 ст.52, ст.55 ГрК помещение <адрес>, как самовольно реконструированный объект капитального строительства, подлежит сохранению в реконструированном состоянии.

Суд находит подлежащим удовлетворению требование истца о переводе <адрес> в категорию нежилых помещений в силу следующих обстоятельств.

Истец не согласен с отказом администрации г.Смоленска в переводе спорного жилого помещения в нежилое и считает его незаконным, поскольку все необходимые для принятия такого решения документы ответчику были представлены. Вместе с тем, не оспаривает, что работы по перепланировке были им начаты до получения положительного ответа от органа местного самоуправления.

В силу ч.3 ст.288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно ст.22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

- доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

     - отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

- переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

    - право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В соответствии с ч.1 ст.22 перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Согласно пп.5 ч.2, ч.6 ст.23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ (решение органа местного самоуправления) должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

Согласно пункту 1 статьи 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Судом установлено, что в связи с переводом <адрес> в нежилое помещение под административные помещения Роговым В.А. подготовлен рабочий проект перепланировки квартиры, с привлечением проектной организации ИП ФИО1, который вместе с пакетом документов, установленных ч.2 ст.23 ЖК РФ, представлен в орган, осуществляющий перевод помещений.

(ДАТА) постановлением Администрации г.Смоленска № истцу отказано в переводе жилого помещения в нежилое ввиду непредставления документов, определенных ЖК РФ, а именно: не представлен поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, а также подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии правоустанавливающих документов на переводимое помещение. Кроме того, представленный план переводимого жилого помещения не соответствует фактической планировке заявленного на перевод помещения (л.д.44,45).

Таким образом, истцу отказано в переводе <адрес> в категорию нежилых помещений в виду несоответствия фактической конфигурации помещений квартиры ее параметрам, указанным в правоустанавливающих документах.

При этом, как усматривается из самого проекта, проведение работ по перепланировке <адрес> является обязательным условием обеспечения ее дальнейшего использования в качестве нежилого помещения.

Согласно ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

    В обоснование своих возражений относительно заявленного иска администрация г.Смоленска ссылается на то, что в ходе работ по перепланировке истцом присоединена часть общего имущества многоквартирного дома.

В силу ч.2 ст.40 ЖК РФ получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме требуется в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Следовательно, в случае, если перепланировка и переустройство осуществлены без присоединения к помещению какой-либо части общего имущества многоквартирного дома, получение указанного согласия не требуется.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе ограждающие несущие конструкции данного дома и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Частью 2 данной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Судом установлено, что для оборудования отдельного входа в спорное помещение произведено разрушение части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией жилого дома, предназначенной для обеспечения безопасной эксплуатации всего дома, и также произведено оборудование крыльца с использованием придомовой территории.

Однако суд не может согласиться с доводами администрации г.Смоленска о том, что истцу надлежит согласовать работы по перепланировке в части использования несущей стены дома для устройства нового входа в помещение и оборудование крыльца с собственниками помещений многоквартирного дома, поскольку в результате оборудования отдельного входа присоединение какой-либо части общего имущества многоквартирного дома к спорному помещению не произошло. Оборудование данного входа вызвано необходимостью обособить доступ в данное помещение от жилых помещений многоквартирного дома. При проведении данных работ конструктивная целостность всего здания нарушена не была.

При этом, истец не мог не оборудовать отдельный вход, поскольку его наличие при решении вопроса о переводе помещения из категории жилых в нежилые, является обязательным, также, как и оборудование крыльца, обеспечивающего доступ к данному входу в помещение.

Вопрос оборудования отдельного входа и крыльца подлежат обязательному согласованию с органом местного самоуправления, в связи с чем, получение согласия собственников помещений многоквартирного дома, в данном случае правового значения не имеет.

Проверяя законность установления истцом крыльца из металлических конструкций на части земельного участка, прилегающего к многоквартирному жилому дому № по <адрес>, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

    В силу положений статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета.

По сообщению ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Смоленской области от (ДАТА), права на земельный участок, расположенный под домом № по <адрес>, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, за собственниками жилых помещений указанного дома не зарегистрированы, в силу чего, у Рогова В.А. отсутствовали основания для получения согласия всех собственников на проведение работ по оборудованию крыльца.

Анализируя и оценивая представленные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к убеждению, что эксплуатация помещения, расположенного на 1-м этаже жилого дома по адресу: <адрес> в качестве нежилого помещения, возможна и целесообразна, поскольку его техническое состояние полностью обеспечивает сохранность существующих строительных конструкций, не оказывает отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого многоквартирного дома; у данного помещения имеется отдельный вход без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям многоквартирного дома, а равно не используется собственником данного жилого помещения и иными гражданами в качестве места постоянного проживания. Следовательно, помещение, расположенное по адресу: <адрес> подлежит переводу в нежилое, с фактически существующими на данный момент у него параметрами и конфигурацией, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Следовательно, отказ администрации г.Смоленска в переводе жилого помещения в нежилое является незаконным, а требования истица в части обязывания ответчика произвести данные действия обоснованными и подлежащими удовлетворению.

           При таких обстоятельствах, исковые требования Рогова В.А. подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Рогова В.А. удовлетворить частично.

Признать постановление администрации города Смоленска № от (ДАТА) об отказе в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в нежилое, незаконным.

    Сохранить помещение № в доме № по <адрес>, общей площадью № кв.м., в реконструированном состоянии с изменением статуса жилого помещения на нежилое помещение.

В удовлетворении исковых требований Рогова В.А. к администрации г.Смоленска о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение 10 дней со дня его принятия судом в окончательной форме.                                     

                                                Судья И.В. Селезенева