Решение по делу № 2-647/2017 ~ М-478/2017 от 21.06.2017

Дело №2-647/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Светлогорск       27 ноября 2017 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе судьи Ганина В.А., при секретаре судебного заседания Андреевой С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Респект» к ответчикам Территориальному управлению Росимущества в Калининградской области и Миронову С.И. о признании сделки недействительной и устранении нарушений права пользования земельным участком, не связанных с лишением владения

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Респект» обратился в суд с иском к ответчикам Территориальному управлению Росимущества в Калининградской области и Миронову С.И., в котором просит:

1.Признать Распоряжения Территориального управления Росимущества в Калининградской области от <Дата> <№>-р и от <Дата> <№>-р незаконными, нарушающими права и законные интересы истца в части свободного доступа к принадлежащему ему на праве аренды земельному участку с кадастровым номером <№> с находящимся на нем объектом недвижимости с кадастровым номером <№>.

2.Признать недействительным (ничтожным) Договор №<№> от <Дата> аренды. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторонами друг другу полученного по сделке.

3.Обязать ответчиков устранить нарушения прав истца, не связанных с лишением владения земельным участком, а именно:

-запретить Территориальному управлению Росимущества в Калининградской области распоряжаться земельным участком с кадастровым номером <№> путем передачи его в пользование третьим лицам, а также препятствовать проходу-проезду через указанный земельный участок к земельному участку с кадастровым номером <№>;

-обязать Миронова С.И. не препятствовать проходу и проезду к земельному участку с кадастровым номером <№> через земельный участок с кадастровым номером <№>.

4.Взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 12000 руб.

В обоснование иска истец указывает, что он (истец) является владельцем и пользователем земельного участка площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером <№>.

В соответствии с Разрешением на строительство, выданным Администрацией МО «Светлогорский район», истец с 2008 года ведет на участке строительство многоквартирного жилого дома.

Регистрация договоров долевого участия в строительстве производится Росреестром с <Дата>. Проектная декларация опубликована в установленном законом порядке.

Арендатором смежного земельного участка с кадастровым номером <№> является Миронов С.И., право аренды которого зарегистрировано в ЕГРП <Дата>.

Поскольку оба смежных участка расположены вторым рядом за участками <№> и <№> и не имеют заезда с <Адрес>, доступ (проход, проезд) на каждый из них обеспечивался через территорию общего пользования, фактически представляющую собой внутриквартальный проезд.

В апреле 2017 года истцу стало известно, что <Дата> из указанной территории общего пользования Территориальным управлением Росимущества в Калининградской области сформирован и поставлен на кадастровый учет участок № <№> площадью 173 +/-5 кв.м с разрешенным использованием «жилая застройка (для обеспечения доступа к земельному участку)», <Дата> зарегистрировано право государственной собственности Российской Федерации на участок. Затем участок был сдан в аренду Миронову С.И., договор аренды зарегистрирован <Дата>, запись регистрации <№>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <Дата> <№>.

В настоящее время Мироновым С.И. установлено ограждение и въездные ворота на участок, проводятся работы по благоустройству (замощению).

Ранее существовавшая возможность прохода (проезда) на участок истца через участок №<№> в настоящее время отсутствует, чем созданы препятствия для проведения строительных работ и дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Для урегулирования возникшей ситуации <Дата> истец письменно обратился в ТУ Росимущества по Калининградской области. <Дата> истцом в адрес ответчиков - сторон договора аренды направлена письменная претензия об устранении нарушения прав истца как арендатора смежного земельного участка (получена ответчиками <Дата>).

Письмом от <Дата> <№> ТУ Росимущества по Калининградской области, признав, что до передачи спорного земельного участка в аренду № <№> доступ на участок истца имелся через земли общего пользования, предложило истцу воспользоваться правом установления сервитута через смежные земельные участки, включая вновь образованный и сданный аренду Миронову С.И.

Истец считает сделку по распоряжению земельным участком № <№> путем передачи его в аренду незаконной, нарушающей права и охраняемые законом интересы истца как владельца смежного земельного участка, так как спорная территория согласно документов территориального планирования города Светлогорска относится к местам общего пользования, через которую проектной документацией на строительство истцом многоквартирного жилого дома предусмотрен проход и проезд к строящемуся многоквартирному жилому дому, поэтому согласно Схеме планировочной организации участка, являющейся составной частью проектной документации, проход и проезд на участок под строящимся многоквартирным жилым домом не может быть организован иначе, чем через упомянутую выше территорию общего пользования - внутриквартальный проезд между участками <№> и <№>.

Поэтому распоряжения Теруправления Росимущества в Калининградской области по формированию и распоряжению земельным участком из земель общего пользования противоречат Генеральному плану муниципального образования «Город Светлогорск» (разделы ГП-2, ГП-3), утвержденному решением Городского Совета депутатов муниципального образования «Город Светлогорск» от <Дата> <№>, Правилам землепользования и застройки муниципального образования городское поселение «Город Светлогорск» (раздел ГП-1), утвержденным решением Городского совет депутатов муниципального образования «Город Светлогорск» от <Дата> <№>.

Земельный участок № <№> использовался для прохода и проезда на участок, начиная с 1999 года, с 2007 стал использоваться ответчиком Мироновым С.И. для прохода на участок. Поскольку к этим земельным участкам (<№> и <№>) не имеется иного доступа, кроме как через участок № <№>, то предоставление его в аренду Миронову С.И. по договору аренды является незаконным, а сам договор аренды недействительным (ничтожным).

В соответствии с ч.2 ст.168, ч. 2 ст.167, ст.304, сьт.305 ГК РФ, ч.1 ст.З0 ГПК РФ, принимая во внимание разъяснения, данные в п.п. 45.47, 49, 52 Постановления Пленума Верховного Суда 1 Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике) разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", истец просит удовлетворить исковые требования.

В судебном заседании представители истца Науменко О.М. и Шипоша О.С. иск поддержали и подтвердили указанные в нем доводы.

Ответчик Территориальное управление Росимущества в Калининградской области и в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Ответчик Миронов С.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Его представитель по доверенности Шопик Д.М. в судебном заседании с иском не согласился, так как считает, что истец имеет возможность прохода и проезда через соседние земельные участки путем установления сервитута.

Третье лицо - Управление Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Суд, выслушав стороны и исследовав доказательства по делу, приходит к следующему.

Судом установлено, что истец является арендатором земельного участка площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <Адрес>, для размещения многоквартирных и индивидуальных жилых домов, на основании Договора аренды от <Дата> <№>; Дополнительного соглашения от <Дата> ДАЗ <№>, зарегистрированного в ЕГРП <Дата> (л.д.32-35, 60-63). Эти обстоятельства ответчики не оспаривают.

Земельный участок с кадастровым номером <№> сформирован путем раздела земельного участка с кадастровым номером <№> (л.д.52, 55), поставлен на кадастровый учет <Дата>, право муниципальной собственности МО «Светлогорский район» зарегистрировано <Дата>. Земельный участок <№> имеет геодезические границы, что следует из межевого плана (л.д.39-54).

В соответствии с Разрешением на строительство № <№> МО от <Дата>), выданным Администрацией МО «Светлогорский район», (которое в последующем продлевалось по <Дата> Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области) истец с 2008 года ведет на участке реконструкцию объекта капитального строительства многоквартирного жилого дома, состоящего из 15-ти квартир (л.д.71-75) в порядке долевого строительства на основании заключенных договоров долевого участия, что следует из пояснений истца и сведений портала услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области. (л.д.185)

Судом также установлено, что ответчик Миронов С.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <№> расположенного по адресу: <Адрес>, для строительства индивидуального жилого дома, что подтверждается градостроительным планом земельного участка от 2008 года (л.д.164-166, 168). Эти обстоятельства ответчики не оспаривают.

Из публичной кадастровой карты и материалов дела следует, что земельные участки с кадастровыми номерами <№> и <№> являются смежными и расположены вторым рядом за участками <№> (<Адрес>) и <№> (<Адрес>) со стороны <Адрес>, являющейся территорией общего пользования в силу положений п.12 ст.85 Земельного кодекса РФ и п.12 ст.1 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно п.12 ст.1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно п.12 ст.85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Из осмотренного судом в присутствии сторон на электронном носителе Генерального плана города Светлогорска, Карты градостроительного зонирования, а также из имеющихся в материалах дела фрагмента Генерального плана и Правил застройки города Светлогорска (л.д.123-125) следует, что к <Адрес> между земельными участками жилых домов <№> и <№> относится территория, как места общего пользования, в виде прохода, подъезда к земельным участкам <№> и <№>, расположенным во втором ряду за земельными участками <№> (<Адрес>) и <№> (<Адрес>) со стороны <Адрес>.

Судом установлено, что согласно Схемы планировочной организации участка, являющейся составной частью проектной документации, проход и проезд на участок под строящимся многоквартирным жилым домом не может быть организован иначе, чем через упомянутую выше территорию общего пользования - внутриквартальный проезд между участками <№> и <№>.

Из проектной документации реконструкции объекта капитального строительства (Схемы планировочной организации земельного участка <№>, представленной в суд <Дата> Администрацией Светлогорского района по запросу суда) следует, что проход, проезд к земельному участку с кадастровым номером <№> подлежит организовать с <Адрес> между существующими домами <№> и <№>. Из чего следует, что истец ООО «Респект», как застройщик многоквартирного жилого дома на земельном участке <№>, обязан организовать (обустроить) проход, проезд с <Адрес> планировочной организации земельного участка <№>, то есть с <Адрес> по территории между земельных участков жилых домов <№> т <№> которая относится к местам общего пользования.

Судом установлено, что по вышеуказанному месту (территории общего пользования) также предусмотрен проход, проезд к жилому дому <№>а ответчика Миронова С.И.), что следует из плана (л.д.168).

Согласно пункту 2 ст.11.10 Земельного кодекса РФ подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

В силу пункта 6 ст.11.9 Земельного кодекса РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 18 пункта 8 ст.39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если он является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

Как установлено судом, в спорном месте Территориальное управление Росимущества в Калининградской области своим распоряжением от <Дата> <№>-р образовала земельный участок площадью 173 кв.м., с разрешенным использованием - округ санитарной охраны курорта федерального значения, и поставило этот участок на государственный кадастровый учет с кадастровым номером <№>, с последующей регистрацией право собственности Российсской Федеорации на этот земельный участок, что подтверждается указанным распоряжением (л.д.100-102), Свидетельством о государственной регистрации (л.д.103), сведениями об указанном земельном участке (л.д.22-25), кадастровым паспортом (л.д.115-117).

В последующем, в нарушение положений п.6 ст.11.9, п.2 ст.11.10, п.12 ст.85 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, Территориальное управление Росимущества в Калининградской области своим распоряжением от <Дата> <№>-р предоставила (ответчику) Миронову С.И. этот земельный участок площадью 173 кв.м., с кадастровым номером <№>, в долгосрочную аренду сроком на 49 лет, с разрешенным использованием - жилая застройка (для обеспечения доступа к земельному участку), с запретом возведения на нем объектов капитального строительства (л.д.111), и заключило с ним на этот земельный участок договор №ФС-<№> аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от <Дата>, с разрешенным использованием - жилая застройка (для обеспечения доступа к земельному участку. (л.д.112-113)

В результате указанных действий Территориального управления Росимущества в Калининградской области истец оказался лишенным права обустроить к строящемуся многоквартирному дому проход, проезд на территории, относящейся к местам общего пользования согласно Генеральному плану города Светлогорска и иным, вышеуказанным документам территориального планирования города Светлогорска, что является нарушением положений ч.1 ст.18 Градостроительного кодекса РФ и ч.3 ст.9 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Так как указанные распоряжения Территориальное управление Росимущества в Калининградской области от <Дата> <№>-р противоречат требованиям и положениям п.6 ст.11.9, п.2 ст.11.10, п.12 ст.85 Земельного кодекса РФ и п.12 ст.1, ч.1 ст.18, ч.3 ст.9 Градостроительного кодекса РФЮ, то суд считает возможным признать эти распоряжения незаконными, нарушающими права и законные интересы истца в части свободного доступа к принадлежащему ему на праве аренды земельному участку с кадастровым номером <№> с находящимся на нем капитальным объектом недвижимости с кадастровым номером <№>

Согласного статье 168 Гражданского кодекса РФ:

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд считает, что сделка ответчиков по заключению договора №ФС-<№> аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от <Дата> посягает на права и охраняемые интересы третьих лиц, так как этим лицам установлены препятствия для свободного доступа с <Адрес> на земельный участок с кадастровым номером <№> с находящимся на нем капитальным объектом недвижимости с кадастровым номером <№>. В связи с чем суд считает возможным признать указанную сделку недействительной (ничтожной) и применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторонами друг другу полученного по сделке.

Истец указывает, что Территориальное управление Росимущества в Калининградской области на обращение истца о возможности пользоваться местами общего пользования для прохода и проезда ответило отказом и предложило установить сервитут для этих целей через соседние участки.

Указываемые истцом обстоятельства подтверждаются письменным отзывом Территориального управления Росимущества в Калининградской области на иск (л.д.95-99), с которым согласен представитель ответчика Миронова С.И., указывающий о возможности истца установить сервитут на какой-либо соседний земельный участок для прохода и проезда.

Из чего следует, что ответчики не согласны с использованием истцом мест общего пользования для свободного прохода и проезда. При этом Территориальное управление Росимущества в Калининградской области несостоятельно распоряжается территорией общего пользования, предоставляя ее для индивидуального использования, чем посягает на публичные интересы.

Кроме этого судом установлено, что ответчик Миронов С.И. установил ворота, которые препятствуют свободному проходу и проезду через места общего пользования к земельному участку истца. Указанные обстоятельства подтверждаются фотоматериалами заключения кадастрового инженера <ФИО>6 (л.д.193) и не оспариваются ответчиками.

Из чего следует, что ответчики, по сути, препятствуют истцу свободному проходу и проезду через места общего пользования.

В связи с чем суд в порядке положений ст.304 Гражданского кодекса РФ считает необходимым обязать ответчиков устранить нарушения прав истца, не связанных с лишением владения земельным участком, а именно:

-запретить Территориальному управлению Росимущества в Калининградской области распоряжаться земельным участком с кадастровым номером <№> путем передачи его в пользование третьим лицам,

-обязать Миронова С.И. не препятствовать проходу и проезду к земельному участку с кадастровым номером <№> через земельный участок с кадастровым номером <№>.

Что касается требований истца к Территориальному управлению Росимущества в Калининградской области об обязывании не препятствовать проходу-проезду истца через указанный земельный участок к земельному участку с кадастровым номером <№>, то эти требования истца суд считает не подлежащими удовлетворению, так как Территориальное управление Росимущества в Калининградской области не устанавливало какие-либо ограждения, ворота, препятствующие свободному проходу и проезду по территории общего пользования.

Что касается доводов ответчиков о возможности у истца прохода и проезда через соседние земельные участки путем установления сервитута, то с этими доводами суд не может согласиться, так как вышеуказанными документами территориального планирования города Светлогорска (обязательных к исполнению) предусмотрено наличие мест общего пользования в районе спорной территории. Поэтому у истца нет необходимости устанавливать сервитут для прохода и проезда через соседние земельные участки, находящихся в индивидуальном пользовании иных лиц, при наличии мест общего пользования.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований истца подлежит взысканию в пользу истца понесенные им судебные расходы по оплате государственной пошлине пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, которые суд считает возможным установить в размере 10000 рублей и взыскать их с Территориального управления Росимущества в Калининградской области, как с основного виновного лица создавшего нарушение прав и интересов истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 98 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Респект» удовлетворить частично.

1.Признать Распоряжения Территориального управления Росимущества в Калининградской области от <Дата> <№>-р и от <Дата> <№>-р незаконными, нарушающими права и законные интересы истца в части свободного доступа к принадлежащему ему на праве аренды земельному участку с кадастровым номером <№> с находящимся на нем объектом недвижимости) многоквартирного жилого дома) с кадастровым номером <№>

2.Признать недействительным (ничтожным) Договор №ФС-<№> от <Дата> аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской федерации. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторонами друг другу полученного по сделке.

3.Обязать ответчиков устранить нарушения прав истца, не связанных с лишением владения земельным участком, а именно:

-запретить Территориальному управлению Росимущества в Калининградской области распоряжаться земельным участком с кадастровым номером <№> путем передачи его в пользование третьим лицам,

-обязать Миронова С.И. не препятствовать проходу и проезду к земельному участку с кадастровым номером <№> через земельный участок с кадастровым номером <№>.

4. Взыскать с ответчика Территориального управления Росимущества в Калининградской области в пользу истца ООО «Респект» расходы по оплате государственной пошлине в размере 10000 рублей.

5.Отказать истцу ООО «Респект» в исковых требованиях к ответчику Территориальному управлению Росимущества в Калининградской области не препятствовать проходу-проезду через земельный участок с кадастровым номером <№> к земельному участку с кадастровым номером <№>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено <Дата>.

СУДЬЯ        ГАНИН В.А.