Решение по делу № 2-764/2017 ~ М-148/2017 от 16.01.2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Рязань                                                 07 апреля 2017 года

Советский районный суд г.Рязани в составе председательствующего судьи Занина С.А.,

при секретаре Кирееве М.Г.,

с участием представителя истца ООО «Управляющая компания «Белый сервис» - Прохоровой Т.Н., действующей по доверенности,

ответчика Долгишевой Л.Н.,

третьего лица Рыжова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда материалы дела по иску Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Белый сервис» к Долгишевой Л.Н. о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Управляющая компания «Белый сервис» обратилось в суд с указанным иском. Исковые требования мотивированы тем, что по условиям договора от дд.мм.гггг. на оказание услуг и выполнению работ по содержанию общего имущества истец является обслуживающей организацией многоквартирного дома по адресу: <адрес>. По данному договору истец обязался оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В свою очередь собственники в силу п.2.2.1 того же договора обязались производить полную оплату за проведенные работы и предоставленные услуги не позднее <..> числа месяца, следующего за текущим. Ответчица Долгишева Л.Н. является собственницей жилой комнаты №, площадью <..> кв.м, в кв.№ указанного многоквартирного дома. Ответчица не исполняет свои обязательства по оплате оказанных истцом услуг по строке «содержание жилья». Согласно протоколу № от дд.мм.гггг. общего собрания собственников этого многоквартирного дома, с дд.мм.гггг. установлен тариф за содержание и ремонт общего имущества - <..> за <..> кв.м общей площади помещения, находящегося в собственности. С января 2016 года ответчик не выполняет обязательства по оплате услуг по строке «содержание жилья». Долг ответчицы на дд.мм.гггг. составляет <..> (долг за декабрь 2015 г. <..> + тариф <..>* площадь комнаты ответчицы <..> кв.м* <..> месяцев 2016 года). Направленные истцом уведомления о погашении задолженности оставлены ответчиком без удовлетворения. На основании изложенного, истец просил взыскать с ответчика Долгишевой Л.Н. задолженность по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг. в размере <..>

В судебном заседании представитель истца ООО «Управляющая компания «Белый сервис» - Прохорова Т.Н., действующая по доверенности, исковые требования поддержала по изложенным выше основаниям. Дополнительно пояснила, что дд.мм.гггг. между истцом ООО «Управляющая компания «Белый сервис» (агентом) и Рыжовым А.А. (принципалом), действующим от имени собственников помещений указанного многоквартирного дома, заключен агентский договор, по условиям которого принципал поручил, а агент (истец) принял на себя обязательство за определенную плату, но за счет принципала вести раздельный учет начисленной платы за содержание помещений дома в следующем порядке: <..> аккумулировать на своем расчетном счете для последующего расчета с контрагентами за реконструкцию указанного многоквартирного дома, расчеты производить по письменному заявлению принципала; <..> использовать в соответствии с утвержденной сметой расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома; осуществить сбор денежных средств, получаемых от собственников данного многоквартирного дома, исходя из тарифа <..> По тому же агентскому договору агенту предоставлено право от своего имени обращаться в суд для взыскания с собственников задолженности по указанным платежам за содержание помещений дома.

Третье лицо Рыжов А.А. в судебном заседании пояснил, что поддерживает правовую позицию и объяснения представителя истца по настоящему делу. Решением общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от дд.мм.гггг. Рыжов А.А. был избран представителем дома для осуществления работ по подготовке и проведению реконструкции многоквартирного дома. В рамках данного поручения Рыжов А.А. заключил с ООО «Управляющая компания «Белый сервис» агентский договор от дд.мм.гггг. (указанный выше по тексту).

Ответчик Долгишева Л.Н. в судебном заседании исковые требования признала частично - в размере <..> по следующим основаниям. Ответчица в течение всего 2016 года являлась собственницей комнаты по адресу: <адрес> Площадь данной комнаты составляет <..> кв.м. По мнению ответчицы, для расчета взыскиваемых сумм оплаты услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома следует использовать тариф <..> за <..> кв. м жилого помещения. Данный тариф был установлен договором от дд.мм.гггг. (указанным в исковом заявлении), заключенным с ООО «Управляющая компания «Белый сервис» на оказание услуг и выполнению работ общего имущества многоквартирного дома. По мнению ответчицы, установленный данным договором тариф (<..> за <..> кв. м жилого помещения) действовал в течение 2016 года и не был изменен на тот период. Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от дд.мм.гггг., по мнению ответчицы, незаконно включены в плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома планируемые в будущем расходы на капитальный ремонт, реконструкцию здания и капитальные работы в отношении данного многоквартирного дома.

Суд, выслушав объяснения сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ), обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ст. 154 ЖК РФ (в редакции, действовавшей в течение 2016 года),

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

В судебном заседании установлено, что ответчик Долгишева Л.Н. с дд.мм.гггг. до настоящего времени является собственником комнаты по адресу: <адрес>, общей площадью <..> кв.м.

Данное обстоятельство подтверждается соответствующими объяснениями сторон в судебном заседании, поквартирной карточкой на указанное жилое помещение.

В соответствии с частью 1 статьи 44, частями 1, 2 статьи 161 ЖК РФ предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, должно обеспечиваться путем управления этим домом. Общее собрание собственников помещений обязано выбрать один из способов управления многоквартирным домом, предусмотренных законодательством.

Собственники помещений вправе управлять своим многоквартирным домом либо опосредованно (путем объединения для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме или путем выбора управляющей организации и заключения с ней договора управления каждым собственником помещения в таком доме), либо непосредственно.

В судебном заседании установлено, что согласно протоколу № от дд.мм.гггг. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (в котором расположена комната ответчицы), собственники решили выбрать способ управления - непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений (решение по вопросу №).

Тем же общим собранием собственников постановлено расторгнуть договор с управляющей компанией ООО «ГУЖК Советского района г.Рязани» (решение по 12 вопросу), заключить с дд.мм.гггг. договор с обслуживающей организацией ООО «Управляющая компания «Белый сервис» (решение по 3 вопросу), утвердить проект такого договора (решение по 4 вопросу), а также выбрать председателя Совета указанного многоквартирного дома - ФИО2

В силу п. 3 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ, председатель совета многоквартирного дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Судом установлено, что дд.мм.гггг. между истцом ООО «Управляющая компания «Белый сервис», именуемым «Обслуживающая организация», и председателем Совета многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ФИО2, именуемым «собственник», был заключен договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества указанного многоквартирного дома.

При этом, обслуживающая организация (ООО «Управляющая компания «Белый сервис») обязалась организовать оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности (п.2.1).

В свою очередь собственник (ФИО2) обязался производить полную оплату за проведенные работы и предоставленные услуги не позднее <..> числа месяца, следующего за истекшим (п.2.2).

Размер платы за оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества установлен данным договором в размере <..> за <..> кв. м общей площади помещений, находящихся в собственности физических и юридических лиц, в месяц.

До настоящего времени данный договор не изменен и не расторгнут.

Согласно Приложению 6 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда <..>, утвержденному Госстроем России:

- управляющая организация - это организация, уполномоченная собственником жилищного фонда осуществлять управление жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами;

- организация, обслуживающая жилищный фонд, - организация (индивидуальный предприниматель) любой формы собственности, организационно-правовой формы, осуществляющая содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, техническое обслуживание и санитарную очистку мест общего пользования жилых домов и придомовой территории.

Таким образом, истец ООО «Управляющая компания «Белый сервис» в отношении многоквартирного дома по адресу: <адрес>, не является управляющей организацией (несмотря на использование в наименовании истца словосочетания «управляющая компания»), а является организацией, оказывающей услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании договора, предусмотренного ч.1 ст. 164 Жилищного кодекса РФ.

Изложенные обстоятельства никем не оспаривались и подтверждаются соответствующими объяснениями сторон в судебном заседании, протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома дд.мм.гггг., указанным договором от дд.мм.гггг..

Необоснован довод истца о том, что ООО «Управляющая компания «Белый сервис» вправе взыскивать за период с января 2016 года по декабрь 2016 года плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома исходя из тарифа <..> за <..> кв.м площади помещения, принадлежащего собственнику.

В судебном заседании ответчица Долгишева Л.Н. пояснила, что вышеуказанный договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества от дд.мм.гггг. (упомянутый в исковом заявлении) заключен с ООО «Управляющая компания «Белый сервис» председателем Совета многоквартирного дома ФИО2 также в интересах ответчицы Долгишевой Л.Н.

По условиям этого договора, обслуживание общего имущества в указанном многоквартирном доме должно производиться истцом ООО «Управляющая компания «Белый сервис» по тарифу <..> за <..> кв. м площади помещения, принадлежащего соответствующему собственнику.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Из пункта 2 статьи 424 ГК РФ следует, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По общему правилу, вытекающему из пункта 1 статьи 450 ГК РФ, любое изменение соглашения, в том числе и о цене товара, производится по согласию сторон, которое оформляется путем составления дополнительного соглашения.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Законом либо договором не предусмотрена возможность изменения (увеличения) Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Белый сервис» в одностороннем порядке цены спорного договора от дд.мм.гггг. (установленной в размере <..> за <..> кв. м площади помещений, принадлежащим собственникам).

Стороны данного договора не заключали дополнительных соглашений, увеличивающих цену договора, что подтверждается объяснениями представителя истца и ответчика в судебном заседании.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что спорные правоотношения сторон по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества урегулированы указанным договором от дд.мм.гггг., устанавливающим тариф за оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в размере <..> за <..> кв. м. При этом, до настоящего времени данный тариф в установленном законом или договором порядке не изменен.

Истец в обоснование своего права на взыскание с ответчицы стоимости оплаты содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома ссылался на протокол общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от дд.мм.гггг. №.

В данном протоколе изложены решения общего собрания собственников:

- «включить в строку «за содержание жилья» расходы на капитальный ремонт, реконструкцию здания и аварийные работы» (решение по 3 вопросу);

- «утвердить размер платы за содержание и ремонт 1 кв.м общей площади помещения в размере <..>».

При этом, собственники не принимали решений об изменении условий договора от дд.мм.гггг. с истцом ООО «Управляющая компания «Белый сервис», в частности, решений об увеличении установленного этим договором тарифа (в размере <..> за <..> кв. м) за оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Условия такого договора до настоящего времени не изменены.

Кроме того, из вышеприведенных решений собственников, отраженных в протоколе общего собрания от дд.мм.гггг. №, следует, что размер платы за содержание и ремонт (<..> за <..> кв.м) установлен, в том числе, путем включения в эту плату расходов на капитальный ремонт, реконструкцию здания и аварийные работы.

Включение таких расходов в состав платы содержание жилья положениями статьи 154 ЖК РФ не предусмотрено.

В частности, в силу ст. 154 ЖК РФ, плата за содержание жилья включает в себя плату за услуги и работы по текущему ремонту общего имущества, но не расходы на капитальный ремонт, реконструкцию и аварийные работы.

Пунктом 1 абз. 2 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации под расходами понимаются обоснованные и документально подтвержденные затраты.

На основании пункта 1 статьи 9 ФЗ "О бухгалтерском обслуживании" каждый факт хозяйственной жизни подлежит учету первичным документом.

Истец не представил в суд доказательств того, что он фактически выполнял капитальный ремонт, реконструкцию здания или аварийные работы либо планирует выполнение таких работ.

По условиям вышеуказанного договора дд.мм.гггг., заключенного с истцом ООО «Управляющая компания «Белый сервис», по обслуживанию многоквартирного дома, в котором находится комната ответчицы, на истца не возложена обязанность выполнения капитального ремонта, реконструкции здания и аварийных работ.

Договоры о выполнении таких работ между истцом ООО «Управляющая компания «Белый сервис» и собственниками названного многоквартирного дома не заключались, что подтверждается объяснениями сторон и третьего лица Рыжова А.А. в судебном заседании.

Согласно объяснениям представителя истца, третьего лица Рыжова А.А., а также ответу Управления капитального строительства администрации г. Рязани от дд.мм.гггг. №, разрешения на реконструкцию указанного многоквартирного дома до настоящего времени не выдавалось, работы по капитальному ремонту дома, реконструкции здания и аварийные работы до настоящего времени фактически не выполнялись.

Следовательно, упомянутые в решении по вопросу № общего собрания собственников от дд.мм.гггг. «расходы на капитальный ремонт, реконструкцию здания и аварийные работы» не могут быть взысканы с ответчицы, поскольку такие расходы до настоящего времени не были фактически кем-либо понесены.

Истец не представил в суд доказательств наличия у него правомочий на взыскание с собственников данного многоквартирного дома платы за содержание жилья в части, превышающей установленный вышеуказанным договором от дд.мм.гггг. тариф (<..> за <..> кв. м.) за оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Несостоятельна ссылка истца в обоснование указанных правомочий на «агентский договор» от дд.мм.гггг., заключенный между Рыжовым А.А. (принципалом) и ООО «Управляющая компания «Белый сервис» (агентом).

По условиям данного договора принципал Рыжов А.А. поручил, а агент ООО «Управляющая компания «Белый сервис» принял на себя обязательство за определенную плату, но за счет принципала вести раздельный учет начисленной платы за содержание помещений дома в следующем порядке:

- <..> аккумулировать на своем расчетном счете для последующего расчета с контрагентами за реконструкцию указанного многоквартирного дома, расчеты производить по письменному заявлению принципала;

- <..> использовать в соответствии с утвержденной сметой расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома;

- осуществить сбор денежных средств, получаемых от собственников данного многоквартирного дома, исходя из тарифа <..> (п.1.1 договора)

По тому же агентскому договору агенту предоставлено право обращаться от своего имени в суд для взыскания с собственников задолженности по указанным платежам (п.2.7 договора).

Вместе с тем, данный агентский договор не создает обязанностей для всех собственников помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе и для ответчицы Долгишевой Л.Н.

Так, в силу п. 3 ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ право на заключение подобного договора предоставляется только председателю совета многоквартирного дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, а также на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме.

В силу ч.1 ст. 164 ЖК РФ, заключение договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, возможно только на основании решений общего собрания указанных собственников.

Рыжов А.А., заключивший указанный «агентский договор», никогда не избирался председателем совета многоквартирного дома, собственники многоквартирного дома не предоставляли ему доверенности на заключение данного договора. Условия указанного агентского договора не обсуждались и не утверждались решениями общего собрания собственников многоквартирного дома.

Представитель истца и третье лицо Рыжов А.А. ссылались на то, что полномочия на заключение указанного «агентского договора» были предоставлены Рыжову А.А. решением общего собрания собственников помещений названного многоквартирного дома в соответствии с протоколом № от дд.мм.гггг. (решение по 3 вопросу).

Данный довод истца и третьего лица необоснован.

Несмотря на то, что решением по 3 вопросу данного собрания от дд.мм.гггг. Рыжову А.А. было предоставлено право заключения договоров, необходимых для организации и проведения работ по ремонту и реконструкции многоквартирного дома, собственниками того же дома не принимались решения о заключении указанного агентского договора именно с ООО «Управляющая компания «Белый сервис», не обсуждались и не утверждались условия такого договора, в частности, его проект.

Решениями собственников данного многоквартирного дома не предоставлялось полномочий Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Белый сервис» на сбор и аккумулирование денежных средств, уплачиваемых собственниками данного дома, на расчетном счете ООО «Управляющая компания «Белый сервис». Прав на распоряжение такими денежными средствами не предоставлялось и Рыжову А.А.

Также собственники многоквартирного дома на общих собраниях не принимали решений о передаче Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Белый сервис» прав на взыскание с собственников этого дома денежных средств, подлежащих уплате собственниками за капитальный ремонт, реконструкцию здания и аварийные работы в отношении данного многоквартирного дома.

Следовательно, Рыжов А.А., заключивший указанный «агентский договор», не имел прав на передачу истцу ООО «Управляющая компания «Белый сервис» вышеперечисленных правомочий на сбор и аккумулирование принадлежащих собственникам помещений денежных средств, их взыскание с собственников помещений многоквартирного дома.

Передача Рыжовым А.А. по своему усмотрению по указанному «агентскому договору» вышеперечисленных правомочий на сбор и аккумулирование принадлежащих собственникам помещений денежных средств, их взыскание с собственников помещений многоквартирного дома противоречит пункту 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в силу которого принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также пункту 3.1 ч.2 той же статьи, в силу которого лица уполномочиваются на заключение от имени собственников договоров об использовании общего имущества только на условиях, определенных решением общего собрания.

Пунктом 1 ст. 183 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Доказательств последующего одобрения указанной сделки (агентского договора) собственниками многоквартирного дома в суд не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с ответчицы в пользу истца подлежит взысканию плата за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в общем размере <..>, исходя из стоимости содержания и ремонта жилья <..> (тарифа установленного вышеуказанным договором от дд.мм.гггг.) за <..> кв. м площади принадлежащей ответчице комнаты (тариф <..> * площадь комнаты ответчицы <..> кв.м * <..> месяцев за период с дд.мм.гггг.. по дд.мм.гггг..).

Такая плата определена судом в соответствии с условиями заключенного дд.мм.гггг. между истцом ООО «Управляющая компания «Белый сервис» и председателем Совета многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ФИО2 договора на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Ответчица в этой части исковые требования признала, что является самостоятельным основанием для удовлетворения иска в данной части.

Согласно ч.3 ст.173 ГПК РФ, признание иска ответчиком является основанием для вынесения решения об удовлетворении иска.

Таким образом, с ответчицы в пользу истца подлежит взысканию плата за содержание и ремонт жилого помещения в размере <..>

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований с ответчицы в пользу истца подлежат взысканию понесенные истцом расходы на уплаты государственной пошлины в размере <..>, которые подтверждаются приложенным к исковому заявлению платежным поручением.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Белый сервис» - удовлетворить частично.

Взыскать с Долгишевой Л.Н. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Белый сервис» плату за содержание и ремонт жилого помещения в сумме <..>, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме <..>.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда в течение месяца через Советский районный суд г. Рязани со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья/подпись/