Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-21064/2019 от 30.04.2019

Судья – Радченко Д.В. Дело № 33-21064/19

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 июля 2019 года г.Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Малахай Г.А.

судей: Онохова Ю.В., Пегушина В.Г.

при секретаре Боеве А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Новохацкой Натальи Сергеевны к Тонояну Степану Агасиновичу о взыскании денежных средств и возмещении неустойки по договору найма жилого помещения

по апелляционной жалобе Тонояна Степана Агасиновича на решение Лазаревского районного суда г.Сочи от 28 февраля 2019 года.

Заслушав доклад судьи Малахай Г.А., судебная коллегия

установила:

Новохацкая Н.С. обратилась в суд с иском к Тонояну С.А., в котором просит взыскать с него в ее пользу сумму неиспользованной аренды по договору найма с октября 2018 года по апрель 2019 года за каждый полный и неполный месяц в размере 525 000 руб., а также неустойку по договору найма в размере 1000 000 рублей, а с 01 ноября 2018 года в размере 50 000 рублей за каждый полный и неполный месяц по апрель 2019 года включительно; взыскать стоимость проживания Тонояна С.А. в июле и в августе 2018 года в количестве 28 дней по 1000 рублей сутки и проживание Федотова И.И. с 09 сентября 2018 года в двух номера по цене 1000 рублей в сутки за каждый номер.

В обоснование исковых требований указала, что 19 апреля 2018 года между ней и Тонояном С.А. был заключен договор найма жилого помещения. Объект расположен по адресу: г.Сочи, пос.Лоо, ЖСТ Бриз, участок 261. Договор заключен сроком с 19 апреля 2018 года по 18 апреля 2019 года с приоритетным правом ежегодной пролонгации до 2021 года. Согласно указанному договору ответчик обязан письменно уведомить о готовящемся отчуждении жилого помещения (продаже). Однако Тонояном С.А. условия договора были нарушены, и в сентябре 2018 года он продал объект Федотову И.И., лишив её возможности использовать объект по назначению согласно условиям договора.

Ранее заочным решением Лазаревского районного суда г.Сочи от 15 января 2019 года были удовлетворены требования Новохацкой Н.С. в части. Суд взыскал с Тонояна С.А. в пользу Новохацкой Н.С. неустойку по договору найма в размере 800000 руб. и судебные расходы в сумме 11200 руб. В удовлетворении остальной части иска, отказал.

25 февраля 2019 года определением Лазаревского районного суда г.Сочи было отменено вышеуказанное заочное решение суда, в связи с поступившим от Тонояна С.А. заявлением.

Обжалуемым решением с Тонояна С.А. в пользу Новохацкой Н.С. взыскана неустойка по договору найма в размере 1 000 000 рублей. Суд также взыскал с Тонояна С.А. в доход государства госпошлину в размере 13 200 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Новохацкой Н.С., суд отказал.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, Тоноян С.А. просит отменить решение Лазаревского районного суда г.Сочи от 28 февраля 2019 года и отказать в удовлетворении требований Новохацкой Н.С. в полном объеме.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, 19 апреля 2018 года между Новохацкой Н.С. и Тонояном С.А. был заключен договор найма жилого помещения для проживания, состоящего из 14 номеров и кухни, расположенного по адресу: г.Сочи, пос.Лоо, ЖСТ Бриз, участок № 261.

Договор заключен сроком с 19 апреля 2018 года по 18 апреля 2019 года с приоритетным правом ежегодной пролонгации до 2021 года.

13 июля 2018 года дополнительным соглашением внесены изменения в условия договора найма. Так, п.4.1 изложен в следующей редакции: ежегодная плата за наем жилого помещения составляет 600 000 руб.; размер арендной платы с 19 апреля 2018 года по 18 апреля 2019 года составляет 900 000 руб. ежегодно. Внесены изменения в п.4.1, путем замены слов (400 000 руб.- будут использованы в счет благоустройства и ремонта, передаваемого по настоящему договору помещения, в том числе на установку 5 кондиционеров, оставшуюся часть суммы на ремонт помещения), исключив установку 5 кондиционеров, и заменить на (300 000 руб. будут использованы в счет благоустройства и ремонта, передаваемого по настоящему договору помещения, установку 14 тюнеров для телевизоров, замену водонагревательного бойлера). В п.4.2 внесены изменения, касающиеся платы за наем жилого помещения, и определено производить ее следующим образом: первая часть суммы в размере 200 000 руб. при заключении настоящего договора, оставшаяся часть суммы равными долями по 200 000 руб. не позднее установленного срока оплаты очередного платежа 15 июля 2018 года и 15 августа 2018 года.

В сентябре 2018 года Тоноян С.А. продал объект Федотову И.И.

Ссылаясь на то, что Тоноян С.А. не известил ее письменно о продаже объекта, что явилось нарушением условий договора, Новохацкая Н.С. обратилась в суд с иском о взыскании с Тонояна С.А. в том числе неиспользованной аренды по договору найма в размере 525 000 руб., а также стоимость проживания Тонояна С.А. в июле и в августе 2018 года в количестве 28 дней по 1000 рублей сутки и проживание Федотова И.И. с 09 сентября 2018 года в двух номера по цене 1000 рублей в сутки за каждый номер.

Вместе с тем в силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)- обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отказывая в удовлетворении иска Новохацкой Н.С. в части взыскания с Тонояна С.А. денежных средств за проживание его и Федотова И.И., суд первой инстанции правильно указал на отсутствие доказательств проживания Тонояна С.А. и Федотова И.И. в жилых помещениях (комнатах), находящихся в аренде у Новохацкой Н.С.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что требование истца о взыскании с Тонояна С.А. денежных средств за проживание другого лица (Федотова И.И.) противоречит требованиям законодательства.

Судом первой инстанции также достоверно установлено, что договор найма от 19 апреля 2018 года и дополнительное соглашение к нему от 13 июля 2018 года фактически были расторгнуты в сентябре месяце, так как произошла смена собственника объекта.

В связи с чем, суд первой инстанции верно указал на отсутствие оснований для удовлетворения требований Новохацкой Н.С. в части взыскания с Тонояна С.А. денежных средств в счет неиспользованной аренды по договору найма с октября 2018 года по апрель 2019 года за каждый полный/неполный месяц в размере 525 000 рублей.

При этом удовлетворяя требования Новохацкой Н.С. в части взыскания с Тонояна С.А. денежных средств в качестве неустойки по договору найма, суд первой инстанции исходил из того, что Тонояном С.А. был нарушен пункт 5.2.2. данного договора, в связи с чем, с него в пользу Новохацкой Н.С. подлежит взысканию сумма в размере 1000 000 рублей.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как было указано выше, 19 апреля 2018 года между Новохацкой Н.С. и Тонояном С.А. был заключен договор найма жилого помещения (далее - договор).

Согласно пункту 2.1.3 договора наймодатель (Тоноян С.А.) обязан письменно уведомить нанимателя (Новохацкую Н.С.) о готовящемся отчуждении жилого помещения (продаже) за три месяца до отчуждения.

Пунктом 5.2.2. договора предусмотрено, что в случае расторжения договора по инициативе наймодателя при условии соблюдения нанимателем всех пунктов, указанных в договоре, наймодатель возвращает нанимателю уплаченную сумму за неиспользуемый срок найма, а кроме того в случае расторжения договора с 19 апреля 2018 года по 31 октября 2018 года включительно наймодатель выплачивает неустойку в размере 1000000 рублей, а с 1 ноября 2018 года в размере 50000 рублей за каждый полный и неполный месяц.

Таким образом, условиями договора предусмотрено, что неустойка подлежит взысканию с Тонояна С.А. в пользу Новохацкой Н.С. только в случае расторжения договора по его инициативе в определенный период (с 19 апреля 2018 года по 31 октября 2018 года), при этом с учетом соблюдения Новохацкой Н.С. всех пунктов договора.

Однако из материалов дела следует, что Новохацкой Н.С. не были соблюдены условия заключенного с Тонояном С.А. договора найма в полном объеме.

Так, согласно пунктам 3.2.1 и 3.2.2 договора наниматель (Новохацкая Н.С.) не вправе без письменного предварительного согласования с наймодателем (Тонояном С.А.) устанавливать оборудование в жилом доме (укрепление дверей, установка сигнализаций и охранных систем и т.д.); передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать жилое помещение в поднаем.

В соответствии с протоколом судебного заседания от 28 февраля 2019 года Новохацкая Н.С. в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции пояснила, что она производила в съемных помещениях ремонтные работы и даже просила приобщить справку выполнения ремонтных работ.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства письменного предварительного согласования произведения данных работ с наймодателем Тонояном С.А., что является нарушением пункта 3.2.1 договора.

Как указала сама Новохацкая Н.С., жилое помещение она использовала не для личного проживания, а как гостиницу. Данное обстоятельство также подтверждается фотоматериалом, имеющимся в материалах дела.

В протоколе судебного заседания от 28 февраля 2019 года отражены пояснения Новохацкой Н.С. о том, что она сдавала помещения третьим лицам без согласования с Тонояном С.А.

Вышеуказанное свидетельствует о нарушении Новохацкой Н.С. пункта 3.2.2. договора.

Кроме того, пунктом 4.2 договора (с учетом дополнительного соглашения) предусмотрен порядок внесения Новохацкой Н.С. платы за наем помещения. Так, первая часть суммы в размере 200 000 рублей вносится при заключении договора, оставшаяся часть суммы не позднее 15 июля 2018 года и 15 августа 2018 года.

Однако как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, денежная сумма в размере 200000 руб. была внесена Новохацкой Н.С. 17 июля 2018 года, т.е. с нарушением предусмотренного договором срока.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Новохацкой Н.С., как нанимателем помещения, не были соблюдены все условия заключенного с Тонояном С.А. договора найма от 19 апреля 2018 года.

В связи с чем, у суда первой инстанции не имелось законных оснований для взыскания с Тонояна С.А. в пользу Новохацкой Н.С. неустойки по договору найма.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение Лазаревского районного суда г.Сочи от 28 февраля 2019 года и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Новохацкой Н.С. в полном объеме.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░░░░ ░░ 28 ░░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░: