Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1308/2019 ~ М-1291/2019 от 24.10.2019

Дело № 2-1308/2019/40RS0017-01-2019-001698-39                копия    

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Малоярославец 13 ноября 2019 года

Малоярославецкий районный суд Калужской области в составе председательствующего судьи Артёмовой Г.С.

при помощнике судьи Ващук Л.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску заместителя прокурора Малоярославецкого района Калужской области в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц и Фастовщук ФИО8 к Администрации муниципального образования городское поселение «Город Малоярославец» о признании права собственности на долю объекта незавершенного строительства,

установил:

Заместитель прокурора Малоярославецкого района Калужской области Сидоров В.В. 24 октября 2019 года обратился в суд с иском в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц и Фастовщук ФИО9. к ответчику, просил признать за Фастовщук ФИО10. право собственности на 4203/152931 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: Калужская <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, что соответствует однокомнатной квартире общей площадью 42,03 кв.м с условным номером 2, расположенной на 1-м этаже 2-й секции.

В обоснование исковых требований указано, что прокуратурой Малоярославецкого района проведена проверка соблюдения положений градостроительного законодательства, законодательства о долевом строительстве. Установлено, что между администрацией муниципального образования муниципального района «Малоярославецкий район» и ООО «СтройАльянс» 20 ноября 2010 года заключен договор аренды № 98 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу<адрес> 5 мая 2012 года между ООО «СтройАльянс» и ЗАО «Экодом-АИСТ» заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. В настоящее время договор аренды № 98 от 20 ноября 2010 года, заключенный между администрацией муниципального образования муниципального района «Малоярославецкий район» и ООО «СтройАльянс», прекратил свое действие 19 ноября 2015 года. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № не зарегистрировано. 21 марта 2011 года администрацией муниципального образования муниципального района «Малоярославецкий район» застройщику ООО «Строй Альянс» выдано разрешение на строительство № RU 40521101 «21/11» двух трехэтажных жилых домов по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью 3468 кв.м. Согласно информации Администрации муниципального образования городского поселения «Город Малоярославец», по проекту планировалось строительство двух трехэтажных 33-квартирных домов, каждый из которых общей площадью 1529,31 кв.м, из них жилая площадь 681,46 кв.м. Таким образом, общая площадь планируемых к строительству домов составляет 3 058,62 кв.м, из них жилая площадь 1 362,92 кв.м. 10 мая 2012 года между ООО «Строй Альянс» и ЗАО «Экодом-АИСТ» заключено соглашение о замене стороны по данному договору. Администрацией муниципального образования городское поселение «Город Малоярославец» внесены изменения в разрешение на строительство № RU 40521101 «21/11» в части замены заказчика-застройщика на ЗАО «Экодом-АИСТ». 4 марта 2013 года Администрацией муниципального образования городское поселение «Город Малоярославец» срок действия разрешения на строительство продлен до 3 марта 2014 года. В настоящее время срок действия разрешения на строительство истек. Между ЗАО «Экодом-АИСТ» и ФИО11. 14 августа 2012 года заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в соответствии с которым ЗАО «Экодом-АИСТ» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, имеющий строительный адрес: <адрес> (далее по тексту - жилой дом), и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать Качмазову М.С. объект долевого строительства, а ФИО12 обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором, принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. В соответствии с договором, объектом долевого строительства является однокомнатная квартира № 2 общей площадью 42,03 кв.м, расположенная на 1-м этаже 2-й секции жилого дома (далее по тексту - квартира). Между ФИО14 и Фастовщук ФИО13 26 декабря 2012 года заключен договор уступки прав требования №3/29-2-2 к договору №3/29-2-2 об участии в долевом строительстве жилого дома от 14 августа 2012 года. Согласно п.1.2. договора срок ввода объекта в эксплуатацию - февраль 2013 года. С учетом положений ст. 192 ГК РФ объект долевого строительства должен быть передан не позднее 28 февраля 2013 года по акту приема-передачи, который подписывается сторонами. ЗАО «Экодом-АИСТ» не исполнило принятые на себя по договору обязательства. До настоящего времени квартира № 2 общей площадью 42,03 кв.м, расположенная на 1-м этаже 2-й секции жилого дома, не передана. При этом строительство жилого дома не завершено, жилой дом не сдан в эксплуатацию. Возникновение права собственности участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участником долевого строительства возложенных на них договором обязательств. Обязательства, возложенные договором на участника долевого строительства, исполнены им в полном объеме. Строительство жилого дома на момент подачи искового заявления в суд не завершено. Согласно сведениям официального сайта ФНС России https://egrul.nalog.ru 17 декабря 2018 года ЗАО «Экодом-АИСТ» ликвидировано как недействующее юридическое лицо. Прокурор считает, что данный факт не может нарушать право ФИО15 на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. На земельный участок с кадастровым номером № до настоящего времени зарегистрировано обременение в виде договора участия в долевом строительстве на квартиру № 2 общей площадью 42,03 кв.м, расположенную на 1-м этаже 2-й секции жилого дома. В настоящее время на земельном участке с кадастровым номером №, обремененном договором участия незавершенного строительства находится объект незавершенного строительства: два многоквартирных трехэтажных жилых дома с планируемым объемом строительства площадью 1863 кв.м, из них жилая площадь – 1529,31 кв.м. У объекта незавершенного строительства отсутствует ограждение строительной площадки, консервация объекта незавершенного строительства, представляющая приведение объекта и территории, использованной для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций и безопасность объекта для населения и окружающей среды в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 52 ГрК РФ застройщиком не организована. Полагает, что отсутствие должного контроля за сохранностью объекта, поддержании его в надлежащем и отвечающим градостроительным нормам состоянии приводит не только к нарушению прав Фастовщук ФИО16 причинению материального ущерба, но и может привести к причинению вреда неопределенного круга лиц в связи с разрушением объекта. Признание доли в праве общей долевой собственности на объекты незавершенного строительства предоставит возможность для участников долевого строительства принять меры по приведению состояния объекта к требованиям действующего законодательства, обеспечению соблюдения прав и законных интересов других граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований закона.

В судебном заседании прокурор Федорова О.А. исковые требования поддержала по указанным в иске основаниям.

Истец Фастовщук ФИО17 представитель ответчика Администрации муниципального образования городское поселение «Город Малоярославец», представитель третьего лица Управления Росреестра по Калужской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

Выслушав прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 6 указанного Закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Установлено, что 20 ноября 2010 года между Малоярославецкой районной администрацией муниципального района «Малоярославецкий район», именуемой «арендодатель», и ООО «Строй Альянс», именуемым «арендатор», заключен договор № 98 аренды земельного участка, согласно условиям которого арендатор предоставляет, а арендатор принимает в соответствии с результатами аукциона земельный участок площадью 3 468 кв.м, расположенный по адресу: Калужская область, г.Малоярославец, ул.Парижской Коммуны, кадастровый номер №.

Согласно пункту 1.3. договора разрешенное использование земельного участка - для многоэтажного строительства.

Согласно пункту 1.4. договора срок аренды участка установлен до 19 ноября 2015 года.

21 марта 2011 года Администрацией муниципального образования городского поселения «Город Малоярославец» ООО «Строй Альянс» выдано разрешение на строительство двух многоквартирных трехэтажных жилых домов в соответствии с планом размещения строений на земельном участке с кадастровым номером 40:13:030324:1019 площадью 3 468 кв.м. по адресу: Калужская область, Малоярославецкий район, городское поселение «Город Малоярославец», ул.Парижской коммуны со сроком действия до 1 марта 2013 года, который впоследствии продлен до 3 марта 2014 года

5 мая 2012 года между ООО «Строй Альянс», именуемым «арендатор» и ЗАО «Экодом-АИСТ», именуемым «субарендатор», с согласия Малоярославецкой районной администрации муниципального района «Малоярославецкий район» заключен договор субаренды земельного участка со сроком действия до 19 ноября 2015 года, согласно которому арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату и во временное пользование земельный участок площадью 3 468 кв., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

На основании соглашения №1/М от 5 мая 2012 года, заключенного между ООО «Строй Альянс» и ЗАО «Экодом-АИСТ», ЗАО «Экодом-АИСТ» принял на себя права и обязанности заказчика и застройщика по строительству двух многоквартирных домов на земельном участке с кадастровым номером 40:13:030324:1019 площадью 3468 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для многоэтажного строительства, расположенный по адресу: Калужская область, г.Малоярославец, ул.Парижской коммуны.

5 мая 2012 года главой Администрации городского поселения «Город Малоярославец» в вышеуказанное разрешение на строительство от 21 марта 2011 года внесены изменения в части замены застройщика с ООО «Строй Альянс» на ЗАО «Экодом-АИСТ».

14 августа 2012 года между ЗАО «Экодом-АИСТ», именуемым «застройщиком», с одной стороны и ФИО18 именуемым «участником долевого строительства», с другой стороны заключен договор №3/29-2-2 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: Калужская область, Малоярославецкий район, г.Малоярославец, ул.Парижской коммуны, кадастровый номер №, согласно условиям которого застройщик обязуется передать участнику долевого строительства и/или привлекаемым участником долевого строительства третьим лицам квартиру, указанную в пункте 1 договора, а участник долевого строительства производит оплату цены договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика.

Согласно пункту 1.1 договора предметом договора является однокомнатная квартира № 2, общей площадью 42,03 кв.м, на 1-м этаже 2-ой секции, с правом получения участником долевого строительства в собственность 42,03 кв.м общей площади квартиры в многоквартирном трехэтажном жилом доме, состоящем из двух секций по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 3468 кв.м, с кадастровым номером №.

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что цена договора составляет 1 471 050 руб.

Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию: февраль 2013 года (пункт 1.2. договора).

ФИО19 уступил Фастовщук ФИО21 право требования по договору №3/29-2-2 об участии в долевом строительстве жилого дома от 14 августа 2012 года, что подтверждается заключенным между ними договором уступки прав требования №3/29-2-2 от 26 декабря 2012 года.

Согласно акту о взаимозачетах №3/29-2-2 от 11 марта 2013 года все взаимозачеты по указанному договору уступки прав требования между сторонами произведены полностью.

Обязанность участника долевого строительства по оплате цены договора исполнена Фастовщук ФИО22.в полном объеме, что подтверждается квитанциями от 28 декабря 2012 года и от 19 февраля 2013 года.

Установлено, что обязанности по договору №3/29-2-2 об участии в долевом строительстве жилого дома от 14 августа 2012 года застройщиком не выполнены, жилое помещение участнику долевого строительства до настоящего времени не передано, что не оспаривалось сторонами по делу.

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 14 октября 2019 года следует, что ЗАО «Экодом-АИСТ» 17 декабря 2018 года ликвидировано как недействующее юридическое лицо.

Согласно акту визуального осмотра 2-й секции объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, составленному 20 марта 2019 года комиссией Администрации муниципального образования городское поселение «Город Малоярославец», степень готовности указанного жилого дома ориентировочно 30%. Ввиду отсутствия своевременных работ по консервации объекта и воздействия окружающей среды, возобновление строительства возможно при условии: выполнения требований СНиП и соблюдении установленных законом требований, повторной экспертизы состояния конструктивных элементов, соответствии строительных конструкций требованиями проекта и строительных правил - для обеспечения безопасности использования объекта по целевому назначению при завершении строительства.

Из ответа главы Администрации муниципального образования городское поселение «Город Малоярославец» в адрес заместителя прокурора Малоярославецкого района № 576 от 11 февраля 2019 года следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу<адрес> площадью 3468 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для многоэтажного строительства, является участком, государственная собственность на который на разграничена. С 2015 года земельными участками, государственная собственность на которые на разграничена, находящимися на территории муниципального образования городское поселение «Город Малоярославец» вправе распоряжаться Администрация муниципального образования городское поселение «Город Малоярославец». Договор аренды земельного участка от 20 ноября 2010 года № 98 прекратил свое действие 19 ноября 2015 года. Иные договоры в отношении земельного участка с кадастровым номером <адрес> Администрацией муниципального образования городское поселение «Город Малоярославец» не заключались. По проекту планировалось строительство двух трехэтажных 33-квартирных домов, каждый из которых общей площадью 1529,31 кв.м, их них жилая площадь 681,46 кв.м.

Из ответа главы Администрации муниципального образования городское поселение «Город Малоярославец» в адрес заместителя прокурора Малоярославецкого района Калужской области от 15 апреля 2019 года следует, что в делах Администрации отсутствуют документы о присвоении адресов объектам недвижимости, расположенным по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями пункта 1 части 4 статьи 8, статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лиц, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

При этом не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что в настоящее время застройщик ликвидирован, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

Учитывая изложенное, исковые требования заместителя прокурора Малоярославецкого района подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования заместителя прокурора Малоярославецкого района Калужской области удовлетворить.

Признать за Фастовщук ФИО23 право на 4203/152931 доли в праве общей долевой собственности на 2-ю секцию объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Калужская <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, что соответствует однокомнатной квартире общей площадью 42,03 кв.м с условным № 2, расположенной на 1-м этаже 2-й секции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Малоярославецкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий     подпись      Г.С.Артёмова

Копия верна. Судья                             Г.С.Артёмова