Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3709/2020 ~ М-3559/2020 от 09.10.2020

63RS0№-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 декабря 2020 года Ленинский районный суд <адрес>

в составе председательствующего судьи Суркова В.П.,

при секретаре Кулачкиной В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Захаровой А.К. к Макарову А.Л. о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Захарова А.К. обратилась в суд с вышеуказанным иском. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ её сын - Захаров С.В. в порядке приватизации стал собственником <адрес> расположенной в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ она приобрела у Захарова С.В. указанную квартиру на основании договора купли-продажи.

Сделка по приобретению ею данной квартиры, осуществлена с целью прекращения угроз и давления со стороны ответчика, предпринимавшего попытки завладения объектом недвижимости в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что выражалось в обращении последнего в органы полиции для привлечения Захарова С.В. к уголовной ответственности.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между Захаровым С.В. и Макаровым А.Л. заключён договор купли-продажи, согласно которому Захаров С.В. продал, а Макаров А.Л. купил данную квартиру.

Однако государственная регистрация договора кули-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не произведена, поскольку, на тот момент собственником спорной квартиры Захаров С.В. уже не являлся, ввиду того, что он произвёл отчуждение жилого помещения ей по договору купли-продажи.

Узнав, что государственная регистрация сделки от ДД.ММ.ГГГГ не произведена по указанной причине, ответчик продолжил оказывать давление на неё и на её сына, предложив ей купить квартиру за 1 350 000 руб. и забрать заявление из полиции.

Оплату денежных средств ответчик обещал произвести после государственной регистрации сделки о приобретении им права собственности на спорную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ году между нею и ответчиком заключён договор купли-продажи спорной квартиры. Однако ни до подписания оспариваемого договора, ни в момент заключения сделки, ни в последующем, денежные средства за проданную квартиру она не получила.

Договор купли-продажи квартиры она подписала, не читая, под давлением ответчика, который угрожал привлечь её сына к уголовной ответственности.

После продажи квартиры она неоднократно звонила ответчику и просила уплатить деньги за квартиру, однако ответчик своё обязательство по передаче денежных средств не исполнил до настоящего времени.

В декабре 2018 года она и её сын обратились к своему представителю для оказания им юридической помощи, который смог ознакомиться с материалами проверки в отношении Захарова С.В., из которых следует, что её сын под давлением подписал ряд документов.

Также их представитель ознакомился с оспариваемым договором купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует, что он противоречит действующему законодательству.

Так, в пунктах 4, 4.2 оспариваемого договора указано, что стоимость квартиры сторонами определена в размере 1 350 000 руб., а также то, что расчёт между сторонами произведён полностью, однако в действительности сумма по договору покупателем продавцу не уплачена. Таким образом, существенное условие договора об оплате, ответчиком не исполнено.

Также п.6 оспариваемого договора о том, что стороны подписали его не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и договор не является кабальным, противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Согласно п.11 договора нотариусом разъяснены положения ст.ст. 167, 209, 223, 288, 292 и 556 Гражданского кодекса РФ, однако у нотариуса договор не составлялся, каких-либо разъяснений положений закона у нотариуса она не получала.

Кроме того, согласно п.12 договора в спорной квартире зарегистрирован и проживает Захаров С.В., соответственно в договоре должен быть решён вопрос об обеспечении его жильём.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на то, что регистрация права собственности ответчика на спорный объект недвижимости не свидетельствует о законности сделки, просила признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия недействительности сделки в виде отмены записи о государственной регистрации права собственности ответчика на спорное имущество.

В судебном заседании истица и её представители, действующие на основании доверенности, заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности, возражала против заявленных требований, просила отказать в их удовлетворении. Ранее представила отзыв, согласно которому оснований для удовлетворения заявленных истицей требований не имеется, поскольку, обязательства сторон по оспариваемому договору исполнены в полном объёме, в том числе и в части оплаты по договору.

Суд, заслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно положениям ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.

Положениями ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Согласно ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из материалов дела следует, что Макаров А.Л. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Материалами дела подтверждается, что право собственности Макарова А.Л. на указанное жилое помещение возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с Захаровой А.К.

Установлено, что право собственности Захаровой А.К. на указанную квартиру возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому она приобрела соответствующую квартиру у своего сына - Захарова С.В.

Установлено также, что право собственности Захарова С.В. на указанную квартиру возникло на основании договора передачи квартиры в порядке приватизации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ продавец – Захарова А.К. продаёт, а покупатель – Макаров А.Л. покупает на условиях, указанных в настоящем договоре квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 51,3 кв. м.

Кадастровая стоимость квартиры составляет 1 293 397 руб. 15 коп.

Стороны оценивают указанную квартиру в 1 350 000 руб.

Покупатель покупает у продавца указанную квартиру за 1 350 000 руб.

Расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора.

Продавец получил от покупателя 1 350 000 руб. Претензий по оплате стороны друг к другу не имеют.

Сторонам разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

Стороны гарантируют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.

В судебном заседании по ходатайству истицы, в качестве свидетеля допрошен её сын Захаров С.В., который показал, что являлся собственником спорной квартиры, однако ввиду оказываемого на него давления со стороны ответчика, он был вынужден продать жилое помещение своей матери. В последующем его мать продала указанную квартиру ответчику, однако денежные средства по договору от покупателя она не получила.

Оценив показания свидетеля Захарова С.В., суд относится к ним критически, поскольку, свидетель заинтересован в исходе дела, ввиду того, что истица по делу является его матерью, а ранее, он, являясь собственником спорного жилого помещения, произвёл его отчуждение своей матери.

Обоснование причин отчуждения Захаровым С.В. спорного жилого помещения Захаровой А.К., правового значения для разрешения настоящего дела не имеет.

Доказательств, подтверждающих то, что истица не получила от ответчика денежных средств за отчуждённое имущество, последней не представлено, как не представлено ею доказательств, что она была вынуждена совершить оспариваемую сделку, под влиянием угроз со стороны ответчика.

Установлено, что после заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ, Захарова А.К. обращалась в органы полиции с заявлением о проведении проверки по факту неправомерных действий со стороны Макарова А.Л. при отчуждении ею квартиры по адресу: <адрес>.

Постановлением оперуполномоченного ОУР ОП № УМВД России по городу Самаре от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по заявлению Захаровой А.К. отказано в связи отсутствием события преступления.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела следует, что при оформлении прав на спорный объект недвижимости, Макаров А.Л. не совершал каких-либо противоправных действий.

Учитывая изложенное, принимая во внимание фактические и юридически значимые действия сторон, положения ст.431 Гражданского кодекса РФ, согласно которым при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений, а также то, что по условиям договора расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора, продавец получил от покупателя 1 350 000 руб., претензий по оплате стороны друг к другу не имеют, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора недействительным, в связи с чем, заявленные истицей требования не подлежат удовлетворению.

Довод истицы о том, что согласно условиям оспариваемого договора его сторонам нотариусом разъяснён ряд положений Гражданского кодекса РФ, однако в действительности нотариус не разъяснял указанные положения, является несостоятельным и не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку, содержание соответствующего пункта договора не влияет на существо сделки и не исключает возможности установить действительную волю её сторон. Действующим законодательством не предусмотрено в обязательном порядке наличия в договоре купли-продажи недвижимости условия о разъяснении сторонам сделки отдельных положений закона. Обязательное нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимости по закону не требуется.

Ссылка истицы на то, что в спорной квартире зарегистрирован и проживает Захаров С.В., соответственно при её отчуждении, последнего следует обеспечить жильём, также является несостоятельной и не может служить основанием для удовлетворения заявленных ею требований, поскольку, она основана на неправильном толковании норм действующего законодательства, не предусматривающего в данном случае обязательств сторон договора купли-продажи недвижимости обеспечить жильём лиц, зарегистрированных и проживающих в указанном жилом помещении.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Захаровой А.К. к Макарову А.Л. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий     /подпись/      Сурков В.П.

Копия верна: судья