Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-21/2018 (2-2546/2017;) ~ М-2368/2017 от 03.11.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 января 2018 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Чернякова Н.Н.,

при секретаре Сарычевой А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2546/2017 по иску Молчанова В.В. к администрации г.о.Самары о сохранении помещения в перепланированном состоянии и признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ является собственником <адрес>. Здание является объектом культурного наследия. Постановлением Администрации г.Самары № от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира переведена в нежилой фонд. ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Самарской области отказало истцу в регистрации права собственности, а ДД.ММ.ГГГГ отказало во включении сведении о ранее учтенном объекте. В качестве обоснования необходимости сохранения нежилого помещения в перепланированном состоянии Истец указывает, что проведенная перепланировка не оказывает влияние на конструктивные и другие характеристики надежности и опасности объекта культурного наследия, что подтверждается техническим заключением. Управление государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области подтвердило, что характер выполненных работ не нарушает целостность объекта культурного наследия <данные изъяты>», не создает угрозу его повреждения, в связи с чем, Управление считает возможным сохранить помещение в перепланированном состоянии. ДД.ММ.ГГГГ администрация г.о.Самары отказала в приемке работ по перепланировании помещения, ссылаясь на проведение работ без разрешительных и согласовательных документов.

В судебном заседании представители истца по доверенности Каблов Д.С., Ермолаева Н.В. доводы иска поддержали в полном объеме, предоставили письменный отзыв на возражения ответчика – администрации г.о.Самары, согласно которому устройство дверного проема во внешней несущей стене организовано на месте первоначально заложенного дверного проема. Решение о переводе помещения в нежилое принято уполномоченным органом, никем не оспорено. В период проведения перепланировки действовали положения ЖК РСФСР, утв. ВС РСФСР ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика – администрации г.о. Самары в судебное заседание не явился, предоставил письменным отзыв, согласно которому просил отказать в удовлетворении требований, ввиду отсутствия оснований для признания законной проведенной перепланировки.

Представитель третьего лица – Управления охраны объектов культурного наследия Самарской области в судебное заседание не явилось, предоставило письменным отзыв, которым поддержало требования истца, полагая возможным сохранить помещение в состоянии после перепланировки.

Представители третьих лиц – Управление Росреестра по Самарской области, АО «Ростехинвентаризация», Департамента градостроительства г.о.Самары, будучи извещенными о времени и месте, в судебное заседание не явились, отзыв не предоставили, ходатайств об отложении не заявлено, уважительных причин неявки не представлено, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Определение правовых норм, подлежащих применению, в данном случае зависит от установления фактических обстоятельств проведения перепланировки, а именно времени ее окончания.

Обосновывая Иск, истец предоставил суду следующие доказательства:

- ответ главы администрации Самарского района г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказано в принятии работ по перепланировке и переустройству помещения, так как отсутствует разрешение на проведение работ, согласование изменения архитектурного объекта, акт приемки выполненных работ Управления государственной охраны объектов культурного наследия (л.д.12-13);

- уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации прав, так как отсутствует акт приемочной комиссии, отсутствия сведений о регистрации прав на нежилое помещение, отсутствия согласия Управления государственной охраны объектов культурного наследия на перепланировку помещения (л.д.14-20);

- копия договора мены от ДД.ММ.ГГГГ (21-22);

- копия постановления администрации города Самары № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому кВ.№ в <адрес> переведена из жилого фонда в нежилой (л.д.23);

- копии справок бюро технической инвентаризации, согласно которым спорное помещение ДД.ММ.ГГГГ переведено в нежилой фонд (л.д.24-25);

- ответ Управления государственной охраны объектов культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ о согласовании сохранения помещения в перепланированном состоянии (л.д.26);

- копия технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, которым зафиксированы перепланировка, при этом отсутствует крыльцо к выполненной во внешней несущей стене входной двери (л.д.29-31);

- проект перепланирования помещения ООО «АПП «РаРитет» и техническое заключение на выполненную перепланировку помещений ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым перепланировка соответствует требованиям санитарно-гигиенических норм, противопожарных, выполненные работы не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Выполненная перепланировка соответствует требованиям СП 70.13330.2011 «Несущие и ограждающие конструкции» (л.д.32-101).

Кроме того, в судебном заседании исследовано инвентарное дело, сделаны копии технических планов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (до перепланировки); ДД.ММ.ГГГГ (имеется крыльцо, но внутренние перегородки отличаются от плана после перепланировки); ДД.ММ.ГГГГ (с крыльцом площадью 3,44 метра).

Из представленных документов следует, что истец приобрел <адрес> по договору мены ДД.ММ.ГГГГ. Постановление главы г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ квартира переведена в нежилой фонд, о чем сделана запись в Бюро технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ. В целях использования помещения проведена реконструкция. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику, которым ДД.ММ.ГГГГ отказано в принятии работ по перепланировке и переустройству помещения. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области также отказано в государственной регистрации прав, либо регистрации ранее учтенного объекта.

На основании пояснений сторон и представленных доказательств, суд полагает, что в данном случае перевод жилого помещения в нежилое осуществлен ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается постановлением главы администрации г.Самары и выписками из БТИ (л.д.23-25).

Из пояснений истца следует, что перепланировка помещения произведена в ДД.ММ.ГГГГ, после перевода в нежилое, в связи с чем, согласие собственником помещений в многоквартирном дома на перепланировку по нормам, действовавшим на тот момент, не требуется.

Суд исходит из того, что на момент вынесения постановления № от ДД.ММ.ГГГГ истцом не разрабатывался и не представлялся в орган местного самоуправления план перепланировки/реконструкции помещения.

Истец не предоставил суду доказательств, подтверждающих окончание реконструкции в ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, при определении правовых норм, подлежащих применению, суд исходит из норм, действовавших на момент обращения истца к ответчику с заявлением о завершении переустройства и (или) перепланировке помещения (ДД.ММ.ГГГГ) по следующим основаниям.

Как видно из инвентарного дела и имеющихся в нем планов на схемах по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (до перепланировки); ДД.ММ.ГГГГ (имеется крыльцо, но внутренние перегородки отличаются от плана после перепланировки); ДД.ММ.ГГГГ (с крыльцом площадью 3,44 метра).

При этом, наличие на плане по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отдельного входа и крыльца не означает окончание реконструкции, так как план БТИ не подтверждает окончание всех работ по реконструкции. Каких-либо доказательств окончания реконструкции в ДД.ММ.ГГГГ суду не представлено. Тем более, объект является памятником культурного значения, при реконструкции которого необходимо соблюдать ряд ограничений.

На всем протяжении времени с момента приобретения истцом помещения и перевода помещения в нежилое существовали правовые нормы, обязывающие в любом случае проводить реконструкцию объекта капитального строительства на основании проекта, согласованного уполномоченными организациями, разрешения.

Истец проводил в разные временные периоды строительные работы, не получая разрешение на это, без составления проекта перепланировки/реконструкции, в связи с чем, все риски, вызванные с необходимостью соблюдения норм, в том числе меняющихся до окончания реконструкции/перепланировки несет истец.

Исходя из того, что истец до ДД.ММ.ГГГГ не обращался ранее в органы местного самоуправления для согласования проекта переустройства, получения разрешения на реконструкцию либо с заявлениями об ее окончании, доказательств окончания реконструкции в ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

Важным, по мнению суда, является правильное определение характера проведенных работ. Сторонами не оспаривается, что при проведении работ выполнен проем во внешней несущей стене здания, выполнено отдельное крыльцо для входа, указанные изменения подлежат отражению в техническом плане и по своему содержанию свидетельствуют о проведении реконструкции.

С учетом того, что работы строительные работы проводились на объекте после его перевода в нежилое, то в отношении него действуют нормы Градостроительного кодекса РФ в части регулирования реконструкции, а также ЖК РФ в части взаимоотношений с другими собственниками помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст.1 Градостроительного кодекс Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, в том числе расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекс Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, в том числе при осуществлении реконструкции объекта капитального строительства. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Истец не представил суду доказательств того, что обращался к ответчику за получением разрешения на реконструкцию, утверждением плана реконструкции до ее проведения.Разрешая спор, суд исходит из того, что реконструированная истцом квартира по нежилому назначению находится на первом этаже дома, имеет отдельную входную группу, не используется в качестве жилого помещения, произведенные реконструкция и перепланировка соответствуют требованиям СНиП, СанПиН и противопожарным нормам, не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности строительных конструкций помещения, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.При этом, в ходе реконструкции выполнен дверной проем во внешней несущей стене, а также устройство крыльца на придомовой территории. Решение о согласовании данного вопроса не выносилось и не обсуждалось на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе несущие стены, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Как установлено судом, в ходе выполнения работ по реконструкции и перепланировки квартиры № по <адрес> Истцом выполнен проем во внешней несущей стене, а также устроено крыльцо, которое находится на земельном участке, единоличным собственником которого истец не является. Таким образом, осуществляемая истцом реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме. Истец не представил доказательств, что является собственником земельного участка, на котором пристроил крыльцо, в связи с чем, истцом нарушаются права собственника земельного участка, независимо от того, кому он принадлежит. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае путем его реконструкции, возможно только с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Так, пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома. В данном случае истцу необходимо получить согласие всех собственников, поскольку в результате проведенных истцом работ произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме. Однако, суду не представлено доказательств, что истец принимал попытки с получению согласия остальных собственников помещений в многоквартирном доме.Истцом без получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме произведено присоединение к занимаемому им помещению части общего имущества многоквартирного дома, которое повлекло уменьшение размера общего имущества, принадлежащего остальным собственникам помещений в многоквартирном доме.При этом, доводы представителей истца о том, что перепланировка относится только к внутренним помещениям объекта, нельзя признать обоснованным, так как построенное им крыльцо является неотъемлемой конструктивной частью многоквартирного дома, что подтверждается инвентарным делом. Более того, представленный истцом проект перепланирования помещения ООО «АПП «РаРитет» и техническое заключение на выполненную перепланировку помещений ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений об устройстве крыльца, занимающего часть земельного участка, придомовой территории. Выводы сделаны без учета выполненного крыльца.Между тем, согласно плану помещений, имеющегося в инвентарном деле на дом, видно, что при реконструкции помещения, истцом выполнено крыльцо площадью 3,44 квадратных метра, прилегающее к выполненному отдельному входу из помещения. Доводы представителей истца, а также выводы представленного ими заключения о том, что указанное обстоятельство не затрагивает права третьих лиц, суд считает необоснованными. Крыльцо в данном случае является частью объекта капительного строительства, а именно многоквартирного дома, занимает отдельно от дома часть земельного, препятствует собственнику земельного участка в пользовании и распоряжении участком, самовольно занятым истцом. Отсутствие согласия собственников помещений многоквартирного дома на изменение общего домового имущества, занятие обустроенным крыльцом части земельного участка, не принадлежащего истцу, исключает возможность сохранения в перепланированном состоянии помещения и признания судом за ним права собственности на самовольно реконструированный объект, частью которого стали отдельный выход и крыльцо. Ссылка истца на ст.69 ФЗ РФ от 13.0.2015 года №218-ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются действительными при отсутствии государственной регистрации, в данном случае является несостоятельной, так как истец просит признать право собственности на реконструированный объект, а не на приобретенный по договору мены. Требования Истца направлены на признание права собственности на созданный в результате реконструкции объект недвижимости и на подмену установленного законом порядка осуществления реконструкции (перепланировки).Решение суда не лишает истца возможности реализовать свои права путем соблюдения установленной процедуры реконструкции помещения в многоквартирном доме. С учетом отклонения судом основных требований, оснований для удовлетворения требования об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить государственный кадастровый учет нежилого помещения, не имеется.

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Молчанова В.В. к администрации г.о.Самары о сохранении помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности, обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить государственный кадастровый учет нежилого помещения, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда через суд Самарского района г. Самары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 22.01.2018 г.