Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-16452/2019 от 16.05.2019

Судья Федунова Ю.С. Дело <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Кумачевой И.А.

судей Матошкина С.В., Соболева М.В.

при секретаре Новиковой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании от 17 июня 2019 года апелляционную жалобу Кусовой Т.В., Гильмановой Е.М., Немчиновой И.А., Фонаревой Е.С. на решение Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу по иску Кусовой Т.В., Гильмановой Е.М., Немчиновой И.А., Фонаревой Е.С. к ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект», ООО «Некрасовка Девелопмент» о признании договора недействительным в части, прекращении права собственности, признании права общей долевой собственности,

заслушав доклад судьи Матошкина С.В.,

объяснения явившихся лиц,

У С Т А Н О В И Л А :

Истцы обратились в суд с вышеуказанными требованиями, мотивируя их тем, что Кусова Т.В. является собственником <данные изъяты> многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>.

Указанную квартиру истец Кусова Т.В. приобрела на основании договора № НД/658-2013 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, МОГП Красково, д. Марусино, заключенного с ООО «Некрасовка Девелопмент» <данные изъяты>.

Гильманова Е.М. является собственником <данные изъяты> многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>.

Указанную квартиру истец Гильманова Е.М. приобрела на основании договора № НД/431-2012 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, МОГП Красково, д. Марусино, заключенного с ООО «Некрасовка Девелопмент» <данные изъяты>.

Немчинова И.А. является собственником 1/2 доли <данные изъяты> многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>.

Указанную квартиру истец Немчинова И.А. и ее супруг Немчинов Н.В. приобрели на основании договора № НД/462-2013 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, МОГП Красково, д. Марусино, заключенного с ООО «Некрасовка Девелопмент» <данные изъяты>.

Фонарева Е.С. является собственником <данные изъяты> многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>.

Указанную квартиру истец Фонарева Е.С. приобрела на основании договора № НД/407-2013 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, МОГП Красково, д. Марусино, заключенного с ООО «Некрасовка Девелопмент» <данные изъяты>.

Согласно свидетельству о собственности ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» является собственником чердачного помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>, на основании договора участия в долевом строительстве от 26.08.2013г. <данные изъяты>/МП-2013г. и акта приема передачи отдельных нежилых помещений от 01.10.2013г.

В указанном чердачном помещении данного многоквартирного дома находятся инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

Спорное нежилое помещение (чердак), собственником которого является ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект», находится в залоге у банка.

Истцы считают, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество, оно непригодно для самостоятельного использования, его предназначение является исключительно обслуживание главной вещи.

Просили суд признать договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>/МП-2013 от 26.08.2013г., заключенный между ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» и ООО «Некрасовка Девелопемент», прекратить право собственности ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» на нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 437,3 кв.м, этаж чердак, адрес объекта: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>. Признать за ними право общей долевой собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 437,3 кв.м, этаж чердак, адрес объекта: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>.

Суд вынес решение в удовлетворении исковых требований Кусовой Т.В., Гильмановой Е.М., Немчиновой И.А., Фонаревой Е.С. к ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект», ООО «Некрасовка Девелопемент» о признании договора участия в долевом строительстве, о признании общедолевой собственности - отказать.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей апелляционной жалобе просят истцы, ссылаясь на то, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального и процессуального права; выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Судебная коллегия, заслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, считает, что данное решение подлежит отмене.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> "О судебном решении").

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> "О судебном решении").

Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям не отвечает.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом ст. 305 ГК РФ предусматривает, что права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Судом первой инстанции было установлено и материалами дела подтверждается, Кусова Т.В. является собственником <данные изъяты> многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>.

Указанную квартиру истец Кусова Т.В. приобрела на основании договора № НД/658-2013 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, МОГП Красково, д. Марусино, заключенного с ООО «Некрасовка Девелопмент» <данные изъяты>.

Гильманова Е.М. является собственником <данные изъяты> многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>.

Указанную квартиру истец Гильманова Е.М. приобрела на основании договора № НД/431-2012 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, МОГП Красково, д. Марусино, заключенного с ООО «Некрасовка Девелопмент» <данные изъяты>.

Немчинова И.А. является собственником 1/2 доли <данные изъяты> многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>.

Указанную квартиру истец Немчинова И.А. и ее супруг Немчинов Н.В. приобрели на основании договора № НД/462-2013 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, МОГП Красково, д. Марусино, заключенного с ООО «Некрасовка Девелопмент» <данные изъяты>.

Фонарева Е.С. является собственником <данные изъяты> многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>.

Указанную квартиру истец Фонарева Е.С. приобрела на основании договора № НД/407-2013 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, МОГП Красково, д. Марусино, заключенного с ООО «Некрасовка Девелопмент» <данные изъяты>.

26.08.2013г. между ООО «Некрасовка Девелопемент» и ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» был заключен договор <данные изъяты>/МП-2013 долевого участия в строительстве нежилого помещения, объектом долевого строительства являлись отдельные нежилые помещения, расположенные в чердачном пространстве общей инвестируемой (расчетной) площадью 6532,4 кв.м., а также общее имущество, входящее в состав многоквартирного дома, в т.ч. помещение площадью 437,3 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>.

01.10.2013г. указанные объекты долевого строительства были переданы от ООО «Некрасовка Девелопемент» к ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» по акту приема передачи.

На основании вышеуказанного договора и акта приема-передачи за ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 437,3 кв.м, с кадастровым номером 50:22:0060101:240, расположенное на чердаке дома по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.04.2014г., запись регистрации <данные изъяты>.

По смыслу ст. 128 ГК РФ объектом права собственности могут быть, в частности, помещения (жилые и нежилые).

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом права собственности может быть жилое помещение. При этом в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В силу пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты> N 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, исходя из пп. "а" п. 2 Правил, а также принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от <данные изъяты> N 489-О-О, для отнесения к общему имуществу в многоквартирном доме помещение должно отвечать следующим условиям: наличие у него технического характера и размещение в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудования.

Судом первой инстанции для правильного разрешения спора и необходимости разъяснение вопросов, требующих специальных познаний, по ходатайству представителя истцов, была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «БИОН».

В соответствии с заключением эксперта от <данные изъяты> на вопрос суда определить предназначено ли: нежилое помещение площадью 437,3 кв.м, расположенное на чердаке жилого дома по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>, для обслуживания всех или нескольких помещений, в том жилом доме, на чердаке которого они расположены, экспертом установлено, что в помещениях чердака <данные изъяты>, 6, 10, 12, в границах, обозначенных на схеме <данные изъяты>, имеются сети горячего водоснабжения для полотенцесушителей, расположенные под цементно-песчаной стяжкой пола. При этом запорная арматура трубопроводов находится в открытом доступе для проведения ревизии стояка горячего водоснабжения. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что помещения чердака <данные изъяты>, 6, 10, 12, в части, обозначенной на схеме <данные изъяты>, площадью 54,7 кв.м, фактически выполняются обслуживающие функции помещения в жилом доме. Для обеспечения ревизии системы ГВС чердака необходим доступ к запорной арматуре системы. При этом представляется возможным использование площадей помещений <данные изъяты>, 6, 9, 10, помимо площади, задействованной для обслуживания помещений дома, по самостоятельному назначению.

Помещения <данные изъяты>, 2, 4, 5, 7, 8, 11 имеют самостоятельное назначение.

На вопрос суда, имеются ли в вышеуказанном нежилом помещении инженерные коммуникации и (или) иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в соответствующем многоквартирном доме, экспертом установлено, что в чердачном помещении инженерные сети, а именно:

- трубопровод с запорной арматурой горячего водоснабжения для полотенцесушителей, расположенный под цементно-песчаной стяжкой пола;

- фановые трубы канализационного стока, расположенные в стенах помещений.

Трубопровод с запорной арматурой горячего водоснабжения для полотенцесушителей располагается в помещениях <данные изъяты>, 6, 9, 10, 12, в границах, указанных в схеме <данные изъяты>.

При проведении экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований не доверять нет.

Таким образом, в собственности у ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» принадлежат на праве собственности следующие помещения: 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11.

Согласно заключению эксперта спорные помещения <данные изъяты> и 9, обладают признаками общего имущества собственников квартир, так как фактически выполняют обслуживающие функции помещений в жилом доме,. и не могут быть отчуждены либо переданы в пользование третьим лицам, поскольку должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб многоквартирного дома.

В многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Наличие в помещении вентиляционных коммуникаций, на что ссылается заявители жалобы, само по себе не относит помещение к общему имуществу собственников многоквартирного дома, поскольку не свидетельствует о том, что имеющиеся коммуникации обслуживают более одного помещения, то есть иные помещения в дополнение к тому, в котором они расположены, следовательно, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Расположенные в помещении вентиляционные коммуникации в виде вентиляционного короба является частью внутридомовой системы, однако, оборудование спорного помещения, так же как и других помещений дома, указанными необходимыми коммуникациями и наличие общих наружных стен и плит перекрытий, не относит такие помещения к общедомовым.

Достаточных доказательств, подтверждающих, что все иные спорное помещение является техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, не добыто.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции, только в части помещений <данные изъяты> и <данные изъяты> в которых, согласно выводов экспертизы находится общедомовое техническое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.

Вынести по делу новое решение.

Исковые требования Кусовой Т.В., Гильмановой Е.М., Немчиновой И.А., Фонаревой Е.С. к ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект», ООО «Некрасовка Девелопемент» о признании договора участия в долевом строительстве от <данные изъяты> удовлетворить частично.

Признать договор участия в долевом строительстве от <данные изъяты> заключенный между ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект» и ООО «Некрасовка Девелопемент» недействительным в части передачи помещений <данные изъяты> –площадью 112.4 кв. м., <данные изъяты> площадью 87.1 кв. м. в остальной части иска отказать.

Председательствующий

Судьи