Мотивированное решение от 28.02.2022 по делу № 02-0197/2022 от 05.05.2021

77RS0012-02-2021-006999-45

Р Е Ш Е Н И Е

Именем  Российской  Федерации

24 февраля 2022 года                                                 город Москва

Кузьминский районный суд г. Москвы в составе судьи  Соколовой Е.Т., при секретаре Гребневой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-197/2022 по иску Ройзина Г. М. к Ройзину М. Г., Мариняку С.А. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в собственности на жилое помещение, признании права собственности на долю в праве собственности на жилое помещение,

установил:

Истец Ройзин Г.М. обратился в суд с требованиями к ответчикам о переводе на него прав и обязанностей покупателя 1/6 доли в праве на квартиру по адресу: г. ……, с признанием права собственности на указанную долю.

В обоснование своего иска истец указал, что он является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, сособственниками являлись в 1/6 доли Ройзин М.Г., в ½ доли С. Л.Н. 27.12.2020 года истцу стало известно, что Ройзин М.Г. произвел отчуждение принадлежащей ему 1/6 доли в праве собственности в пользу Мариняка С.А. на основании договора купли-продажи от 21.10.2020 года. Между тем, уведомление о намерении продать долю истец получил 11.10.2018 года от нотариуса г. Москвы Т. А.В., 09.11.2018 года истец направил нотариусу согласие на приобретение 1/6 доли за цену 2999999,00 руб., в согласии указал на необходимость уведомления его в письменной форме о предстоящей дате заключения договора купли-продажи, однако, письменного уведомления в адрес истца не поступило. Таким образом, о намерении совершить сделку купли-продажи доли в праве собственности ответчик Ройзин М.Г. по правилам ч. 2 ст. 250 ГК РФ истцу не уведомил. Истец имеет реальное намерение приобрести указанную долю, в том числе и финансовую возможность.

Истец в судебном заседании требования своего иска поддержал, настаивал на его удовлетворении, представил платежный документ в подтверждение внесения необходимого размера денежных средств на депозит Управления судебного департамента города Москвы.

Ответчик Ройзин М.Г. в судебное заседание не явился, извещен, ранее в ходе рассмотрения дела возражал против удовлетворения иска, указав, что истец не предпринял после дачи согласия необходимых действий, доля была продана уже сособственнику, в связи с чем, уведомлять истца о совершении данной сделки ответчик не имел обязанности.

Ответчик Мариняк С.А. в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал по доводам представленных возражений, в которых указал, что на момент приобретения спорной 1/6 доли в праве на квартиру уже являлся собственником доли указанной квартиры на основании сделки, совершенной с другим сособственником.

Третье лицо – Управление Росреестра по г. Москве, С. Л.Н. надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, С. Л.Н. представила отзыв на иск, в котором просила в удовлетворении иска отказать.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что стороны являются собственниками в праве общей долевой собственности на спорную двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. ……, общей площадью 51,20 кв.м., жилой площадью 30,90 кв.м., состоящую из двух изолированных комнат размерами 11,80 кв.м. и 19,10 кв.м. жилой площади, мест общего пользования: кухни, уборной, ванной, коридора, лоджии, в следующих долях:

- истцу Ройзину Г.М. принадлежит 1/3 доля спорной квартиры, государственная регистрация права на 1/3 долю квартиры в ЕГРН 30.05.2000 г., основание – договор купли-продажи от 15.05.2000 года;

-  ответчику Мариняк С.А. принадлежит 2/3 доли спорной квартиры, основанием к приобретению явились договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 29.09.2020 года, заключенный с С. Л.Н. в отношении ½ доли в праве, а также договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 21.10.2020 года, заключенный с Ройзиным М.Г. в отношении 1-6 доли в праве.

Согласно материалам регистрационного дела, изначально, на основании вышеупомянутого договора  купли-продажи от 15.05.2000 года собственниками квартиры стали истец Ройзин Г.М. в размере 1/3 доли, ответчик Ройзин М.Г. в размере 1/6 доли, третье лицо С.Л.Н. в размере 1/3 доли, и Ройзин Д.Г. в размере 1/6 доли.

В судебном заседании установлено, что изначально ответчик Ройзин М.Г., имея намерение продать принадлежащую ему 1/6 долю в праве на спорную квартиру, через нотариуса г. Москвы Т.А.В. направил истцу заявление, в котором сообщил о продаже доли за цену 2999999,00 руб. 12.10.2018 года. В ответ на заявление, истец Ройзин Г./М. направил нотариусу г. Москвы Т.А.В. согласие на приобретение данной доли в размере 1/6 за предложенную стоимость, выразив также просьбу о письменном уведомлении его о предстоящей дате заключения договора купли-продажи 1/6 доли в праве на вышеуказанную квартиру. 

Как следует из предоставленных нотариусом г. Москвы Т. А.В. сведений, данное согласие поступило в нотариальную контору 13.11.2018 года. Свидетельство о передаче заявлений и (или) документов Ройзину Г.М. Ройзин М.Г. не получал, договор купли-продажи указанной доли квартиры в нотариальной конторе нотариуса г. Москвы Т. А.В. не заключался, о дате заключения договора нотариусу известно не было.

В силу ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. Заявления могут передаваться также с использованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств. Расходы, связанные с использованием технических средств для передачи заявлений, оплачивает лицо, по просьбе которого совершается нотариальное действие.

Из  объяснений стороны истца Ройзина Г.М. и ответчика Ройзина М.Г. следует, что каких-либо действий по реализации права на отчуждение и приобретение спорной доли ими не совершалось, т.е. после направления уведомления о продаже доли и направлении согласия на ее приобретение, иных действий, направленных на заключение гражданско-правовой сделки по реализации высказанных намерений, стороны не совершали, каждый из них полагал совершение последних от каждого самостоятельно, с настоящим иском истец обратился в суд 25.03.2021 года, т.е. спустя более 2 лет с момента дачи согласия на приобретение доли в праве на квартиру.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Положениями п. 2 ст. 246 ГК РФ предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении права преимущественной покупки остальных участников долевой собственности.

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Положениями п. 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации, в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК Российской Федерации).

Несоблюдение обязанностей продавца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу является основанием для перевода прав и обязанностей покупателя на сособственника, чье преимущественное право покупки было нарушено, но не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи такой доли (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В судебном заседании также установлено, что ответчиком Ройзиным М.Г. принадлежащая ему 1/6 доля в праве на спорную квартиру была отчуждена им 21.10.2020 года путем заключения договора купли-продажи указанной доли с Мариняком С.А. за цену 3000000,00 руб. Таким образом, ответчик, с момента уведомления истца о продаже доли, также не реализовал свое право и совершил сделку по истечении 2 лет. Указанные обстоятельства также подтверждают причину наступивших последствий в результате пассивного поведения сторон после обмена уведомления о продаже доли и согласия на ее приобретение, период бездействия сторон на протяжении более 2 лет нельзя признать разумным, за указанный период существенно изменились обстоятельства относительно состава сособственников спорной квартиры.

Кроме того, на момент совершения сделки с Ройзиным М.Г., ответчик Мариняк С.А. уже являлся сособственником спорной квартиры, поскольку приобрел ½ долю в праве на квартиру у С. Л.Н. на основании договора купли-продажи от 29.09.2020 года. Таким образом, на момент заключения договора с Ройзиным М.Г. являлся сособственником квартиры, в связи с чем, у Ройзина М.Г. отсутствовала обязанность уведомления истца о продаже 1/6 доли, поскольку ее продажу осуществил не в пользу постороннего лица, а в пользу содольщика.

При этом, истец Ройзин Г.М. был надлежащим образом уведомлен С. Л.Н. о продаже своей доли, от приобретения которой отказался, что следует из материалов дела.

Суд отмечает, что извещение продавца остальным участникам общей долевой собственности не является предложением, направляемым в порядке ст. 435 ГК РФ, поскольку они имеют различную правовую природу.

Содержание правовой нормы, изложенной в ст. 250 ГК РФ, ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом, однако данное ограничение соответствует ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, поскольку имеет целью защиту прав и законных интересов других участников общей собственности. Распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, привело бы к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой закона.

Из анализа п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 421, ст. 435 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в п. 2 ст. 250 ГК РФ и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляется возможным расценить как предложение заключить договор.

Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433 ГК РФ.

Также, суд считает необходимым отметить, что истцом на момент дачи согласия ответчику на приобретение доли в квартире в 2018 году не были предоставлены достоверные и достаточные доказательства возможности надлежащего исполнения обязательств покупателя по договору купли-продажи. Истцом не представлены документы, подтверждающие внесение денежных средств на депозит нотариуса, либо закладки денежных средств в банковскую ячейку, в подтверждение реальности своих намерений выкупить 1/6 долю спорной квартиры.

Указанное не опровергается представленным истцом апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.02.2021 года, которым в пользу истца Ройзина Г.М. с ответчика Ройзина М.Г. взыскана сумма неосновательного обогащения, при этом установлено, что взысканная сумма была передана истцом ответчику в целях приобретения 1/6 доли, и передана она была в 2017 года, т.е. до извещения ответчика о намерении ее продать. Таким образом, правового значения установленные обстоятельства для разрешения данного спора не имеют.

С учетом анализа конкретных обстоятельств дела, положений ст. 250 ГК РФ, с учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что предусмотренный ст. 250 ГК РФ порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности при отчуждении Ройзиным М.Г. в пользу Мариняка С.А. спорной 1/6 доли обязанности соблюдать не имелось, при этом, дача согласия на приобретение доли, с учетом последующего бездействия истца и ответчика в целях заключения соответствующей сделки, не предполагает вывод о том, что сделка состоялась и имеет соответствующие правовые последствия.

Поскольку суд не находит оснований к удовлетворению заявленных Ройзиным Г.М. исковых требований в полном объеме, отказывая в удовлетворении требования о переводе прав и обязанностей покупателя, у суда отсутствуют основания к удовлетворению требования о признании за истцом права собственности на спорную долю в праве на квартиру, в связи с чем, также настоящее решение суда по вступлении в законную силу является основанием к возврате Ройзину Г.М. размещенных им на депозите Управления судебного департамента г. Москвы денежных средств в обеспечение заявленных требований в размере  3000000,00 (три миллиона) руб 00 коп.

Руководствуясь ст.ст. 193, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ 3000000,00 (░░░ ░░░░░░░░) ░░░ 00 ░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ (░░░░░░░░░: ░░░-░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ …., ░░░░░░░░ 5008 ░░ 14.01.2022 ░░░░ ░░ ░░░░░ 3000000,00 ░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░ № 2-197/2022», ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░. ░░░░░░).

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░  ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░.

        ░░░░░: