Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-174/2012 ~ М-62/2012 от 18.01.2012

Копия

Дело № 2-174/2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 апреля 2012года Реутовский городской суд Московской области в составе: председательствующего федерального судьи Вишневской П.А. при секретаре Коваленко Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Парковая дом 8» к Айвазян Свете Мишаевне о признании права общей долевой собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Истец – Товарищество собственников жилья «Парковая дом 8», в лице председателя Правления ТСЖ Куракина Е.Н., ДД.ММ.ГГГГ обратился с иском к Айвазян С.М., просил суд прекратить право единоличной собственности ответчика на спорные объекты в помещении <адрес>, площадью <данные изъяты>; признать право общей долевой собственности на спорные помещения за всеми собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, а также взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины (т.1, л.д.3-7). Впоследствии истец уточнил исковые требования, и просил суд признать только право общей долевой собственности на комнату <данные изъяты> в многоквартирном доме по адресу: <адрес>; признать недействительной и исключить из ЕГРП запись о праве собственности Айвазян С.М. на спорное помещение (т.1, л.д.95), фактически оспаривая зарегистрированное право собственности.

В обоснование требований истец сослался на то, что право подать подобный иск от своего имени к собственнику помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в защиту прав и законных интересов других собственников помещений в этом доме предоставлено истцу на основании ст. 138 ЖК РФ, согласно которой ТСЖ представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, обеспечивает соблюдение прав и законных интересов собственников в отношениях как с другими собственниками помещений в доме, так и с третьими лицами.

Спорный объект - комната <данные изъяты> в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, должна, по мнению истца, принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме согласно ст. 290 ГК РФ, поскольку является общим имуществом, предназначенным для обслуживания помещений, принадлежащих не только ответчику. Непосредственно в спорном помещении расположены системы дымоудаления и пожаротушения (шахта дымоудаления, оснащенная электрической установкой системы дымоудаления). Отсутствие доступа к системам дымоудаления и пожаротушения создает угрозу для безопасного проживания граждан в доме, препятствует оперативному тушению пожара в случае его возникновения. Поскольку общее собрание собственников не принимало решений, влекущих уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, истец полагает, что право собственности ответчика на принадлежащие ему помещения, включая спорное, было зарегистрировано с нарушением требований действующего законодательства (т.1, л.д.3-7; т. 2, л.д.2). Впоследствии, представитель истца представил в порядке ст. 174 ГПК РФ суду письменные объяснения, согласно которым считает договор № об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ответчиком Айвазян С.М. с ООО «СК Центрстрой», вообще незаключенным и не влекущим, в качестве правового последствия, возникновения права собственности ответчика на все помещение <данные изъяты>(т.2, л.д. 27-28).

Председатель правления ТСЖ «Парковая дом 8» Куракин Е.Н., а также представитель истца по доверенности Дмитриев Н.Н., в судебном заседании настаивали на удовлетворении иска в полном объеме, считая, что таким образом будет осуществлена защита прав всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ответчик Айвазян С.М. представила письменные возражения (т.2, л.д. 3- 4), а в судебном заседании она и ее представитель (по доверенности Рубинштейн С.Т.) дополнительно пояснили, что иск не основан на предусмотренных ст. 235 ГК РФ основаниях, влекущих возможность принудительного изъятия объекта недвижимого имущества для последующего безвозмездного приобретения права долевой собственности на спорную комнату всеми собственниками помещений в многоквартирном доме. Право собственности на объект недвижимого имущества, в состав которого входит спорная комната, возникло у ответчика на законных основаниях. Ответчик возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что у истца отсутствует право на подобный иск, кроме того, просила суд в иске отказать, заявив о пропуске истцом срока исковой давности(т.2 л.д.72)

Третье лицо – Управление Росреестра по Московской области (представитель по доверенности Воловая А.А.), надлежащим образом извещенная о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явилась, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, решение по делу оставлено на усмотрение суда (т.1, л.д.54, т.2, л.д.24-25).

Третье лицо – ООО «СК «Центрстрой-М»(представитель по доверенности Коптева М.А.), в судебном заседании возражала против иска, представив письменные возражения, суть которых сводится к тому, что ТСЖ не вправе без согласия всех собственников жилых и нежилых помещений, имеющихся в многоквартирном доме, решать поставленные в иске вопросы, доказательств наделения ТСЖ полномочиями действовать от лица всех собственников суду не представлено, в связи с чем, истец не обладает правом инициировать подобный иск, если не уполномочен собственниками, о правах которых суд может принять решение, представлять их интересы от их имени. А если бы и обладал, то удовлетворение подобного иска собственников к собственнику невозможно ввиду истечения срока исковой давности, ходатайство о применении которой заявлено ответчиком. Считает иск не подлежащим удовлетворению(т.2, л.д.73-74).

Третье лицо – индивидуальный предприниматель Ждан В.А. в судебное заседание не явилась, сведения о надлежащем извещении в материалах дела имеются (т.2 л.д.13). В предварительном судебном заседании считала иск не подлежащим удовлетворению, поддержала позицию ответчика, указав, что спорное помещение находится в аренде и используется арендатором под маникюрный кабинет.

Третье лицо – представитель ГУ МЧС России по Московской области в судебное заседание не явился, сведения о надлежащем извещении в материалах дела имеются (т.2, л.д.13). Описание возможного технического решения для открытия доступа к элементам системы пожаротушения и дымоудаления из общих помещений содержится в представленном истцом суду документе ГУ МЧС России по Московской области (л.д.36 т. 1), что, по сути, является отношением к заявленным требованиям.

Суд, выслушав представителей истца, ответчика, третьих лиц, изучив материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено следующее.

Согласно представленному Управлением Росреестра по Московской области делу правоустанавливающих документов №, между ООО «СК Центрстрой-М» и гражданкой Айвазян Светой Мишаевной ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № об инвестировании последней строительства нежилого помещения общей ориентировочной площадью <данные изъяты> свободной планировки (без установки внутренних перегородок, за исключением несущих), расположенного на <адрес> с целью последующего получения в собственность объекта инвестиций. Указанным договором предусмотрено, что передача нежилого помещения по акту инвестору осуществляется после сдачи дома госкомиссии(т.1, л.д.78-93).

Строительство дома осуществлялось на основании Постановления ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1, л.д. 87-90). Постановлением ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством ООО «СК-Центрстрой-М» жилого дома <адрес> (т.1, л.д. 73, 74-76).

Согласно акту распределения квартир в жилом доме по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, за Айвазян С.М. значится нежилое помещение на <данные изъяты> этаже дома. Основанием возникновения права указан договор № об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 65-72).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора № об инвестировании подписан акт о результатах реализации указанного договора, который завершает исполнение последнего (т.1, л.д. 86). Согласно указанному акту Айвазян Света Мишаевна осуществила инвестирование строительства нежилого помещения <данные изъяты>, расположенного на <адрес>, право собственности на которое подлежит приобретению инвестором в установленном порядке путем государственной регистрации. Идентификация объекта перед оформлением права собственности осуществлена Реутовским филиалом ГУП МО «МОБТИ» (т.1, л.д. 84). Копия поэтажного плана (<адрес> изготовлена ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. По данным экспликации к поэтажному плану, общая площадь помещения №составляет <данные изъяты>, в т.ч. <данные изъяты> основной и <данные изъяты> вспомогательной площади. <данные изъяты> вспомогательной площади приходится на спорную комнату (т.1, л.д. 84).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности Айвазян Светы Мишаевны на нежилое помещение площадью <данные изъяты>м, по адресу <адрес> (т.1, л.д. 8).

В письме Отдела надзорной деятельности по г.Реутов ГУ МЧС по Московской области № от ДД.ММ.ГГГГ истцу - ТСЖ «Парковая дом 8» предлагается решить вопрос по оборудованию помещений первого этажа жилого дома системой дымоудаления и внутренним противопожарным водопроводом путем переговоров с собственником помещения Айвазян С.М., методом продления вентиляционного короба от места установки клапана дымоудаления и дополнительной врезки во внутренний противопожарный водопровод с выводом в холл и установкой пожарного шкафа (т.1, л.д.36). Учитывая данную рекомендацию и позицию ответчика, суд полагает, что собственник не препятствует доступу рабочих в помещение № в период проведения работ для соблюдения требований Федерального закона от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» путем применения на добровольной основе свода правил СП 30.13330.2010 «СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий»; СП 60.13330.2010 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование». Требования о понуждении собственника и арендатора обеспечить доступ в нежилое помещение № для проведения регламентных работ истцом не заявлялись.

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При постановлении настоящего решения суд учитывает, что конституционно-правовой смысл положений ч. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, отраженный в мотивировочной части Определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О, указывает, что к общему имуществу в многоквартирном доме относится только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Данное толкование является общеобязательным и исключает любое иное его истолкование в правоприменительной практике.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений (части нежилого помещения) к категории общего имущества, следует использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в ЕГРП. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП (пункты 3 и 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Иных критериев для судебной защиты прав собственников путем принудительного включения нежилых помещений в состав общего имущества дома, законодательство не содержит.

Как следует из представленного суду проекта на строительство <данные изъяты>этажного индивидуального жилого дома, исполненного ФИО14, указанное спорное нежилое помещение – комната № включено в состав нежилого помещения, имеющего отдельный выход на улицу (т.1, л.д.115). Согласно ответу ФИО15 на судебный запрос, «помещение №, в том числе помещение под №№, по проекту предназначено под нежилые помещения без конкретно назначенной технологии» (т.2, л.д.16).

Согласно техническому паспорту на нежилое помещение ГУП МО МОБТИ от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащее ответчику помещение расположено на первом этаже многоквартирного жилого дома имеет самостоятельный (отдельный) выход на улицу, состоит из нескольких комнат, в том числе комнаты под №№, общей площадью <данные изъяты> (т.1, л.д.80-85). Какое-либо назначение помещения отсутствует (т. 1, л.д.85).

Согласно п.1 и п.3 ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу п.2 ст.235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев прямо и исчерпывающе предусмотренных законом.

Заявляя требования о признании права общей долевой собственности на спорное помещение за собственниками помещений многоквартирного дома, истцом фактически ставится вопрос о безвозмездном прекращении права собственности Айвазян С.М. на недвижимое имущество, при этом, предусмотренных ст.235 ГК РФ оснований прекращения права собственности, истец не указывает; заявление о том, что исполненный сторонами договор № об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, суд полагает не основанным на нормах права.

Если бы истец исходил из того, что договор № об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным в части, касающейся инвестирования в спорную комнату, то в этом случае течение трехгодичного срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки начиналось бы со дня, когда началось исполнение этой сделки. Инициирование же решения судом вопроса о юридических последствиях оспоримой сделки лежит за пределами полномочий ТСЖ по заявленному иску, поскольку осуществляется на основе иных законоположений и другими субъектами.

Поскольку объект - помещение №перед передачей инвестору был сформирован органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, включавший спорную комнату, а их действия и решения никем не обжаловались и не были признаны незаконными; по сведениям ЕГРП, в отношении всего нежилого помещения, включая спорную комнату, впоследствии было зарегистрировано право собственности ответчика, которое никем не оспаривалось в установленном порядке в течение срока исковой давности, то из этого следует, что право частной собственности ответчика подлежит судебной защите в настоящем процессе с учетом положений ст. 35 Конституции РФ, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.

Сторонами в споре о праве собственности на недвижимое имущество являются только те лица, каждый из которых является или считает себя потенциальным собственником спорного недвижимого имущества, а также иные лица имеющие право на защиту их владения против собственника. Согласно ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. К требованиям об оспаривании зарегистрированного права применяется трехгодичный срок, предусмотренный ст. 196 ГК РФ. Срок исковой давности следует исчислять с момента государственной регистрации права собственности первоначального собственника.

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом; обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества. Исходя из пункта 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в суд; однако Айвазян С.М., владеющая на праве собственности нежилым помещением, не является в данном случае третьим лицом. На основании изложенных в ст.ст. 36, 135, 138 ЖК РФ, 291 ГК РФ норм, суд полагает, что предъявляя в суд иск о признании права общей долевой собственности, ТСЖ не может иметь самостоятельного интереса, отличного от интересов его членов, и уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые только и могут быть материальными истцами по делу.

Однако, истец не представил доказательств того, что собственники помещений в многоквартирном доме уполномочили его на защиту их прав, к тому же еще и по истечении 3 лет с момента государственной регистрации права собственности ответчика на спорную часть помещения III в виде комнаты, площадью 6,5 кв.м, считая при этом, что необходимость в проведении общего собрания собственников по данному вопросу отсутствует. До образования ТСЖ общим имуществом дома управляло ФИО17 (т.1, л.д.9). Если ТСЖ с момента своего создания ДД.ММ.ГГГГ становилось бы лицом, которое вместо ФИО16 вправе самостоятельно оспаривать зарегистрированное право одного из собственников, то в силу ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве по управлению общим имуществом не повлекла бы изменения срока исковой давности и порядка его исчисления с ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации права). Истечение с ДД.ММ.ГГГГ срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске по заявленным требованиям.

В силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ в случаях, если нарушение права надлежащего истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется. В данном случае оснований для применения судом указанной нормы закона не имеется также и с учетом того, что особенности внесения записей в ЕГРП при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, определены Инструкцией, утвержденной Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 № 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 06.03.2007 N 9069). Истец не указал, какое, по его мнению, нарушение инструкции допущено регистратором, и может быть исправлено в результате разрешения поставленного истцом перед судом вопроса.

При таких обстоятельствах, судом было отказано в удовлетворении ходатайств истца о назначении строительно-технических экспертиз, поскольку в данном случае, действия истца направлены на сбор доказательств в обоснование требований, которые истец не уполномочен заявлять от имени всех собственников, тем более, допустив пропуск срока исковой давности. По этим же основаниям судом отклоняется представленное в качестве доказательства отнесения спорной комнаты к общему имуществу собственников всех помещений жилого многоквартирного дома экспертное исследование ФИО18 (т.2, л.д.75-119), произведенное сотрудниками данной организации без учета всей документации, имеющейся в материалах дела.

Судом установлено, что фактической целью иска является достижение процессуального результата, при котором у собственников помещений в многоквартирном доме посредством действий ТСЖ можно безвозмездно отчуждать части приобретенных собственниками помещений под видом соблюдения требований установленных законом технических регламентов.

Суд отмечает, что избрание лицом, обращающимся в суд за защитой своих нарушенных прав или законных интересов, ненадлежащего способа защиты, влечет за собой отказ в удовлетворении иска, однако это не препятствует истцу воспользоваться рекомендациями, изложенными в письме Отдела надзорной деятельности по г.Реутов ГУ МЧС по Московской области № от ДД.ММ.ГГГГ об устранении недостатков техническим решением во внесудебном порядке (т.1, л.д.36) или посредством выполнения противопожарных мероприятий, указанных в письме Отдела надзорной деятельности по г.Реутов ГУ МЧС по Московской области № от ДД.ММ.ГГГГ в ответе на судебный запрос (т.2, л.д.11-12, 51).

Поскольку истцом в данном случае избран ненадлежащий способ защиты права, суд приходит к выводу и о необоснованности заявляемых истцом требований. Отказывая в удовлетворении иска, суд также считает, что срок исковой давности пропущен, доказательств наличия уважительных причин его пропуска истцом не представлено, что является самостоятельным основанием к отказу в иске по всем требованиям в том виде, в котором они заявлены истцом в интересах неучаствующих в деле собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с отказом судом в удовлетворении требований истца о признании права общей долевой собственности на комнату <данные изъяты> площадью <данные изъяты> в помещении № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, признании недействительной и исключении из ЕГРП записи о праве собственности Айвазян С.М. на спорное помещение, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца суммы уплаченной ТСЖ госпошлины в размере <данные изъяты> в силу ст.98 ГПК РФ у суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ТСЖ «Парковая дом 8» к Айвазян Свете Мишаевне о признании права общей долевой собственности, - отказать.

Апелляционная жалоба может быть подана в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Реутовский городской суд.

Федеральный судья: подпись П.А.Вишневская

Копия верна:

Судья

Секретарь

<данные изъяты>

<данные изъяты>ь