Решение по делу № 2-4/2015 (2-222/2014;) ~ М-242/2014 от 05.11.2014

Дело № 2-4/2015 года

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

с. Бурла 16 апреля 2015 года

Бурлинский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего – судьи Р.К. Коваленко,

при секретаре Вчерашней Л.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жуковой ФИО9, Шлейзе ФИО10 к Малых ФИО11 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости и взыскании уплаченного аванса, иску Малых ФИО12 к Жуковой ФИО13, Шлейзе ФИО14 о взыскании штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Жукова Н.Э., Шлейзе Е.М. обратились в суд с иском к Малых А.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости и взыскании уплаченного аванса, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком был заключен нотариально удостоверенный предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, и жилого дома на этом участке, площадью 80,5 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных в <адрес>. В силу п. 3 договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ они были обязаны заключить основной договор купли-продажи вышеуказанной недвижимости. Согласно п. 4 договора ответчику уплачен аванс в сумме <данные изъяты> рублей, оставшиеся <данные изъяты> рублей должны были уплатить ответчику в день подписания основного договора купли-продажи. Заключив предварительный договор они с семьей вселились в дом. В соответствии с п. 7 договора на ответчике лежала обязанность предупредить их о всех известных ему недостатках жилого дома и земельного участка, ответчик данную обязанность не выполнил, уверял их, что все хорошо, пожив в доме некоторое время, они убедились, что ответчик их обманул. В доме были обнаружены недостатки: в аварийном состоянии находится котел водяного отопления, проржавели и протекают трубы водяного отопления, протекают трубы водоотведения, в аварийном состоянии находится электропроводка, все это подлежит замене. Наличие недостатков подтверждено отчетом об оценке № 06.2/08 от 06.08.2014, которым определена стоимость материалов и ремонтных работ в размере <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ отправлено ответчику предложение о расторжении предварительного договора, но оно им оставлено без ответа. Их не устраивает покупка дома с наличием вышеуказанных недостатков, предварительный договор заключен под влиянием заблуждения из-за того, что ответчик не сообщил об имеющихся недостатках, для устранения которых требуются значительные денежные средства. Просили суд расторгнуть предварительный договор, заключенный между ними и ответчиком, взыскать в их пользу уплаченный по сделке аванс в размере <данные изъяты> рублей, уплаченную государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате труда представителя в размере <данные изъяты> рублей.

Малых А.В. обратился в суд с иском к Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М. о взыскании штрафа, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом в <адрес>. В силу п. 3 договора они были обязаны в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи вышеуказанной недвижимости. В указанный в предварительном договоре срок обязательства не были исполнены по вине покупателей, которые в одностороннем порядке отказались от совершения сделки, что подтверждено определением Бурлинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об оставлении искового заявления Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М. к нему о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости и взыскании уплаченного аванса. В силу п. 6 договора купли-продажи сторона, уклоняющаяся от заключения договора купли-продажи, обязана уплатить штраф другой стороне в размере <данные изъяты> рублей. Просил суд взыскать с Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М. в его пользу штраф в размере <данные изъяты> рублей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по указанным искам соединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истцов Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М. - Михно А.В. (по доверенностям) на удовлетворении иска настаивал в полном объеме, возразил против иска Малых А.В.

Представитель истца Малых А.В. – ФИО7 (по доверенности) на удовлетворении иска настаивал, возразил против иска Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М.

Представлено возражение на исковое заявление Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М., из которого следует, что денежная сумма в размере 1250000 рублей является задатком. Поскольку покупатели в настоящее время в одностороннем порядке в установленный в предварительном договоре срок отказались от совершения сделки по купле-продаже земельного участка с расположенным на нем жилым домом, в установленный п. 3 договора срок основной договор не был заключен по вине покупателей, требования истца о расторжении предварительного договора не основаны на законе. Ссылка покупателей на имеющиеся в доме недостатки противоречит п.п. «в» п. 7 предварительного договора, в силу которого риск случайной гибели и риск случайной порчи объектов недвижимости с момента подписания договора несет сторона покупателя, которая приняла имущество по акту передачи, определенной время пользовалась им. При этом указанные в доме недостатки не являются скрытыми. Просил суд об оставлении иска без удовлетворения.

Жукова Н.Э., Шлейзе Е.М., Малых А.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, согласно заявлениям просили рассмотреть дело в их отсутствие с участием представителей. В предыдущих судебных заседаниях Жукова Н.Э., Шлейзе Е.М. просили суд об удовлетворении иска к Малых А.В. и выразили несогласие с иском Малых А.В.

Определением суда с учетом мнений лиц, участвующих в деле, дело рассмотрено в их отсутствие согласно ст. 167 ГПК РФ.

Суд, заслушав объяснения представителей сторон Михно А.В. и ФИО7, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

При рассмотрении дела судом установлено, что Малых А.В. является собственником земельного участка и жилого дома, расположенных в <адрес>, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 30.05.2012.

ДД.ММ.ГГГГ между Малых А.В. и Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М. был заключен предварительный договор купли-продажи в общую долевую собственность Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М. и несовершеннолетнего <адрес>

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ сторонами были оговорены следующие условия.

В силу п. 3 договора стороны обязались заключить договор купли-продажи вышеуказанной недвижимости в срок до 04.09.2014.

Согласно п. 4 договора Жукова Н.Э., Шлейзе Е.М. выдали Малых А.В. в качестве аванса 1250000 рублей в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, передача аванса произведена полностью до подписания договора.

Остальная сумма в размере <данные изъяты> рублей должна были уплачена при подписании основного договора купли-продажи (п. 5 договора).

При прекращении настоящего договора до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения по обстоятельству, за которое ни одна из сторон не отвечает, аванс должен быть возвращен Малых А.В. Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М., Жукову Н.С. полностью. Данный договор является предварительным, В случае если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от выполнения условий настоящего договора и заключения договора купли-продажи, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы и потребовать возмещения убытков, причиненных неосновательным обогащением или уклонением от заключения договора, а также возмещения произведенных затрат. Сторона, уклоняющаяся от заключения договора купли-продажи, обязана уплатить штраф другой стороне в размере <данные изъяты> рублей (п. 6 договора).

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные настоящим предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 10 договора).

В силу ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Требования к содержанию договора продажи недвижимости установлены ст.ст. 554, 555, 556, 558 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В судебном заседании достоверно установлено, что в установленный срок, до 04.09.2014, и после указанной даты договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом между сторонами заключен не был, денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М. не возвращены, из определения Бурлинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ Жукова Н.Э., Шлейзе Е.М. обратились в Бурлинский районный суд с иском к Малых А.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом в <адрес>, заявление было оставлено без рассмотрения из-за непринятия мер по урегулированию спора с ответчиком в силу ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, повторно подано в суд после устранения недостатков 14.11.2014.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в силу прямого указания в законе обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Представитель Малых А.В. – ФИО7, возражая против удовлетворения иска Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М., сослался на то, что Малых А.В. направил Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М. предложение о заключении основного договора купли – продажи недвижимости, в подтверждение предоставив суду копию письма о заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ и квитанцию № от ДД.ММ.ГГГГ о направлении заказного почтового отправления в адрес Жуковой Н.Э. и Шлейзе Е.М. в <адрес>.

Однако, данный довод не опровергает вывод суда о прекращении обязательств по предварительному договору от 04.06.2014.

Так, закон указывает на обязанность стороны направить другой стороне до окончания срока действия предварительного договора предложения о заключения основного договора, такое предложение должно быть направлено в письменной форме. Кроме того, формальное направление предложения недостаточно для заключения договора купли-продажи, по смыслу п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ необходима осведомленность о нем контрагента, то есть, получение стороной волеизъявления другой стороны заключить договор.

Между тем, данное требование закона выполнено не было.

Представитель Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М. – Михно А.В. отрицал факт направления со стороны Малых А.В. предложения о заключении договора, также указал, что новый адрес проживания его представляемых в <адрес> был известен Малых А.В., поскольку он указал его при предъявлении иска к Жуковой Н.Э. и Шлейзе Е.М. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, рассмотренного ранее в Бурлинском районном суде, отсутствуют доказательства направления заказным письмом именно предложения о заключения договора.

Согласно представленной квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ заказное письмо от ДД.ММ.ГГГГ на имя Жуковой Н.Э. и Шлейзе Е.М. было направлено Малых из <адрес> в <адрес>.

Из ответа Славгородского почтамта ОСП УФПС <адрес> – филиал ФГУП «Почта России» от ДД.ММ.ГГГГ на судебный запрос следует, что заказное письмо № от 25.08.2014, отправленное из <адрес> края на имя Шлейзе Е.М., Жуковой Н.Э., поступило в ОПС 658800 <адрес> 27.0.82014, возвращено по обратному адресу ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия адресата по указанному адресу, ДД.ММ.ГГГГ вручено отправителю.

Таким образом, подтвержден тот факт, что заказное письмо № от ДД.ММ.ГГГГ не было вручено Жуковой Н.Э. и Шлейзе Е.М.

Кроме того, являются обоснованными доводы представителя Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М. – Михно А.В. об отсутствии описи вложений, в связи с чем невозможно конкретизировать, какой документ был в действительности направлен в адрес Жуковой Н.Э. и Шлейзе Е.М., с учетом рассмотрения в <адрес>ом суде другого иска по спору между этими же сторонами.

Также, суд учитывает, что место жительства Малых А.В. находится в <адрес>, направление заказного письма из <адрес> края произведено при отсутствии доказательств того, что лицо, отправившее предложение Жуковой Н.Э. и Шлейзе Е.М., действовало от имени и по поручению Малых А.В.

В силу п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

При этом п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ устанавливает, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Вместе с тем, с иском о возложении на Жукову Н.Э., Шлейзе Е.М. обязанность заключить основой договор купли-продажи спорных объектов недвижимости Малых А.В. до настоящего времени в суд не обратился. Из объяснений в судебном заседании представителя Малых А.В. – ФИО7 следует, что он считает предварительный договор купли-продажи недвижимости фактически прекращенным.

Таким образом, в силу прямого указания в законе обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ). В связи с прекращением обязательств, предусмотренных предварительным договором, Малых А.В. обязан вернуть денежные средства, уплаченные по договору, законные основания для отказа в возврате которых у Малых А.В. отсутствуют, основания для взыскания штрафа отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 указанного Кодекса.

Доводы представителя Малых А.В. – ФИО7 о том, что переданная при заключении предварительного договора купли-продажи покупателями продавцу денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей является задатком, а не авансом и не подлежит взысканию в пользу лица, его уплатившего, на основании ст. 1102 Гражданского кодекса РФ как неосновательное обогащение, суд находит необоснованными.

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ). Исходя из системного толкования ст.ст. 429, 550 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор продажи недвижимости, не смотря на то, что заключается в форме, установленной для основного договора, по существу таковым не является и не влечет возникновения права собственности на недвижимое имущество, также из него не возникает и денежное обязательство по передаче платежей за отчуждаемое недвижимое имущество.

Согласно п.1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п.3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ). Суд учитывает, что аванс в размере <данные изъяты> рублей, уплаченный при заключении предварительного договора, таковым и назван в самом письменном договоре от 04.06.2014.

Поскольку в рамках предварительного договора не могут обеспечиваться денежные обязательства, которые еще не возникли, так как их возникновение связано с моментом заключения основного договора, который в данном случае между сторонами заключен не был, переданная по предварительному договору денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей расценена судом в качестве аванса, а не задатка.

Принимая во внимание то, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома между сторонами заключен не был, независимо от того, по вине какой стороны сделка не состоялась, аванс подлежит возврату передавшей его стороне, в связи с чем, не имеют правового значения и доводы представителя Малых А.В. о том, что договор купли-продажи не был заключен по вине покупателей.

Поскольку действие предварительного договора прекращено доводы представителя Малых А.В. – ФИО7 о том, что Малых А.В. выполнил все существенные условия предварительного договора, правового значения не имеют.

Из объяснений Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М., данных ими в предыдущих судебных заседаниях, следует, что после заключения предварительного договора купли-продажи они с семьей вселились в дом, где впоследствии обнаружили скрытые недостатки: в аварийном состоянии находился котел водяного отопления, проржавели и протекают трубы водяного отопления, трубы водоотведения, в аварийном состоянии находится электропроводка, все это подлежит замене, Малых А.В. не сообщил об имеющихся недостатках, для устранения которых требуются значительные денежные средства. Согласно отчету об оценке № 06.2/08 от ДД.ММ.ГГГГ определена стоимость материалов и ремонтных работ в размере <данные изъяты> рублей. В связи с чем ДД.ММ.ГГГГ они направили Малых А.В. предложение о расторжении предварительного договора, которое он оставил без ответа.

Таким образом, в обоснование иска о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании уплаченного аванса Жукова Н.Э., Шлейзе Е.М. ссылались на ненадлежащее качество проданного объекта недвижимости.

Довод представителя Малых А.В. – ФИО7 о недоказанности этих доводов со ссылкой на непроведение товароведческой экспертизы с целью установления наличия скрытых недостатков суд правового значения по делу не имеют, поскольку обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимости прекращены.

По этой же причине, учитывая то, что обязательства по нему прекращены с 05.09.2014, суд пришел к выводу, что оснований для расторжения предварительного договора не имеется.

Из материалов дела следует, что аванс в размере <данные изъяты> рублей был уплачен из средств, принадлежащих Жуковой Н.Э., данное обстоятельство никем из участников процесса не оспорено.

На основании изложенного, суд пришел к выводу об удовлетворении иска Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М. к Малых А.В. и взыскивает с Малых А.В. в пользу Жуковой Н.Э. полученную по предварительному договору сумму аванса 1250000 рублей, в удовлетворении иска Малых А.В. к Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М. о взыскании штрафа отказывает.

Разрешая требования Жуковой Н.Э., Шлейзе Е.М. о взыскании судебных расходов, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 Гражданского процессуального кодекса РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе относятся, расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Установлено, что Жуковой Н.Э. при рассмотрении спора понесены расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Учитывая степень сложности дела, объем выполненной представителем работы (составление процессуальных документов, количество судебных заседаний с участием представителя, необходимость выезда представителя в другой населенный пункт), с учетом снижения их до разумных пределов суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу Жуковой Н.Э. расходы в размере <данные изъяты> рублей.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Жуковой ФИО15, Шлейзе ФИО16 к Малых ФИО17 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости и взыскании уплаченного аванса удовлетворить частично.

Взыскать с Малых ФИО18 в пользу Жуковой ФИО19 <данные изъяты> рублей аванса, уплаченного по предварительному договору купли -продажи недвижимости, заключенного 04.06.2014, <данные изъяты> рублей в счет возврата государственной пошлины, <данные изъяты> рублей в счет оплаты услуг представителя, всего взыскать <данные изъяты> рублей, в удовлетворении остальной части иска Жуковой ФИО20, Шлейзе ФИО21 отказать.

В удовлетворении иска Малых ФИО22 к Жуковой ФИО23, Шлейзе ФИО24 о взыскании штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Бурлинский районный суд в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Дата принятия решения судом в окончательной форме – 20.04.2015 г.

Председательствующий судья Р.К. Коваленко

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>