Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-905/2016 ~ М-956/2016 от 21.04.2016

Дело №2-905/2016

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июля 2016 г.                                                г.Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего - Рябцевой А.И.,

при секретаре - Гайдиной И.А.,

       рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Минасян С.В. к Серебряков В.Б., Товмасян В.К., Х, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ( Туапсинский отдел) о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, аннулировании записи ЕГРП, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

                                                                         УСТАНОВИЛ:

Минасян С.В. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли -продажи жилого дома и земельного участка расположенных по адресу: Туапсинский район, с.Тенгинка, ул.Молодежная 1, заключенного 29 декабря 2014года между Минасян С.В. и Серебряков В.Б., 11.03.2015года между Серебряков В.Б. и Товмасян В.К., применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение, прекратив право собственности Товмасян В.К. на жилой дом и земельный участок, аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права внесенную 13.01.2015г. на правообладателя Серебряков В.Б. и запись внесенную 22.04.2015г. на правообладателя Товмасян В.К., признать право собственности на жилой дом общей площадью 37,5 кв.м., и земельный участок площадью 410 кв.м. за ней.

В судебном заседании представитель истицы, действующая на основании доверенности Овсянникова И.Ф., исковые требования поддержала, пояснив при этом, что истице на праве собственности, на основании договора купли продажи заключенного 15 мая 2013 года с В, принадлежали жилой дом общей площадью 37,5 кв.м., и земельный участок площадью 410 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. В указанном доме Минасян С.В. проживала с 2003 года вместе с супругом Ж и несовершеннолетним сыном Щ 19.09.2003 года рождения. В 2013 году муж Минасян С.В. умер, после чего она приняла решение о продаже своего домовладения. В декабре 2014г. Минасян С.В. дала объявление о продаже дома в средства массовой информации, через короткий промежуток времени нашелся покупатель Серебряков В.Б. (житель г.Москва), который приехав осмотрел домовладение, состояние дома, высказал намерение о приобретение дома. Минасян определила стоимость дома в <данные изъяты> рублей, которая устроила Серебряков В.Б.. 12 декабря 2014г. по просьбе покупателя Серебряков В.Б., Минасян выписалась из домовладения, как ей пояснил Серебряков В.Б., что без снятия с регистрационного учета, не возможно осуществить сделку. После этого, Серебряков В.Б. обманным путем вынудил Минасян С.В. выдать доверенность на продажу дома и земельного участка, с правом подписания договора купли - продажи и получения денег. Полностью доверяя Серебряков В.Б., Минасян подписала доверенность на ранее не знакомого Х, который являлся знакомым Серебряков В.Б.. Доверенность удостоверена 13 декабря 2014года нотариусом Ковалевой Е.В., временно исполняющей обязанности нотариуса Краснодарского нотариального округа Рева А.О. При подписании доверенности, по просьбе Серебряков В.Б., Минасян передала ему оригиналы правоустанавливающих документов, свидетельства права собственности на дом и земельный участок, технический паспорт на жилой дом и кадастровые паспорта. Серебряков В.Б. в свою очередь передал Минасян С.В. карту Сбербанка VISA №, открытую на имя Е, на которую якобы перечислил сумму в размере <данные изъяты> рублей, пояснив, что после регистрации сделки он ей сообщит по телефону пин-код банковской карты. Позже Минасян С.В. выяснила, что деньги на карту перечислены не были. Серебряков В.Б. связываясь с Минасян по телефону, обещая в скором времени перечислить деньги за дом, просил немного подождать. Через месяц Серебряков В.Б. пропал, и перестал отвечать на звонки Минасян С.В. В марте 2015года, обратившись в регистрационную службу г.Туапсе, Минасян С.В. выяснила, что в результате мошеннических действий, ее дом, переоформлен на Серебряков В.Б.. Деньги за дом Минасян С.В. не получила. Дом по адресу: <адрес>, является единственным жильем Минасян и ее сына. В настоящее время домовладение оформлено на гражданина Товмасян В.К., который также заключил сделку купли-продажи дома. Однако, истица из дома не выселялась постоянно там проживает, дом никому не передавала.       

       В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего

существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГКРФ.

То обстоятельство, что Минасян, была введена в заблуждение касательно оплаты по совершаемой сделке, подтверждается тем фактом, что денежные средства по сделке купли-продажи, Минасян не переданы до настоящего времени. Подтверждений о передаче денежных средств Минасян С.В. не имеется, отсутствует расписка подтверждающая передачу денежных средств Минасян С.В. в сумме <данные изъяты> рублей.

       В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
        Исполнение договора купли-продажи жилого помещения подчиняется требованиям, определенным в законодательстве Российской Федерации и в самом договоре.

Основными обязанностями покупателя по договору купли-продажи жилого помещения являются следующие обязанности: принять передаваемое по договору жилое помещение и оплатить стоимость передаваемого жилого помещения.

      Согласно ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Исполнение обязанности по принятию имущества, вытекающей из договора купли-продажи недвижимости, включает в себя два различных, но связанных между собой действия: фактическое получение имущества и подписание соответствующего документа (акта о передаче).

        Исполнение договора составляют только эти два действия вместе, так как они настолько связаны между собой, что осуществление только какого-либо одного из этих действий не приводит к надлежащему исполнению обязательства.

        В данном случае фактическая передача имущества не производилась, так как Миносян проживает в данном доме и по сегодняшний день. Так согласно справке от 12.04.2016г. выданной администрацией Тенгинского сельского поселения, Минасян С.В. вместе с сыном Щ фактически проживает с 2003года по указанному адресу. Данный факт подтвержден свидетелями, допрошенными в судебном заседании 20 июня 2016года. Ответчик Товмасян В.К. также 20 июня 2016 года, в предварительном судебном заседании, пояснил, что ему известно о том что, Минасян с ребенком проживали и проживают в указанном домовладении, а также подтвердил тот факт что фактической передачи домовладения не было, так как он его даже не осматривал. Ответчик Серебряков В.Б., до заключения договора купли-продажи, обещал перечислить денежные средства по сделке на банковскую карту, которую передал Минасян, однако этого не сделал. Ответчик Товмасян также не смог подтвердить оплату за приобретенное им домовладении. Так согласно протокола предварительного судебного заседания от 20 июня 2016 года, Товмасян пояснил что расписка между ним и Серебряков В.Б. не составлялась. Подтвердить наличие денежных средств <данные изъяты>. (цена указанная в договоре купли-продажи) на своем счете, он не смог.

        Таким образом, становится понятно, что действия по оплате за указанное недвижимое имущество, как в первом так и во втором случае не производились. Оба договора купли продажи, заключенные 29 декабря 2014г. между Серебряков В.Б. и Минасян, и второй от 11 марта 2015г. между Серебряков В.Б. и Товмасян являются недействительными, так как условия договора не исполнены фактически, передача отчуждаемого имущества не состоялась, домовладение не передано, им пользуется Минасян, оплата также не производилась. Полагает что, на основании п.2 ст.167 ГК РФ, сделка перехода права собственности, согласно которой собственником домовладения стал ответчик Серебряков В.Б. и далее ответчик Товмасян В.К., подлежат признанию незаконными, а стороны по указанной сделке подлежат приведению в первоначальное положение.

Серебряков В.Б., Товмасян В.К., Х в судебное заседание не явились, о дне слушания дела судом извещались надлежащим образом по последнему известному месту жительства, о причинах неявки не сообщили, не просили об отложении слушания по делу. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчиков в порядке заочного производства.
           Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Туапсинский отдел, не явились, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
         Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Так, в судебном заседании установлено, что Минасян С.В. являлась собственником жилого дома общей площадью 37,5 кв.м., и земельного участка площадью 410 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Право собственности Миносян С.В. возникло на основании договора купли продажи заключенного 15 мая 2013 года между В и Минасян С.В. Из материалов дела также следует, что в указанном доме Минасян С.В. проживала с 2003года вместе с супругом Ж и несовершеннолетним сыном Щ 19.09.2003 года рождения. В 2013 году муж истицы, Минасян С.В. умер, после чего она приняла решение о продаже своего домовладения. Согласно копии паспорта истицы, 12 декабря 2014г. Минасян С.В. снята с регистрационного учета. Согласно материалов регистрационного дела, 13 декабря 2015 года Минасян С.В. выдала доверенность на имя Х. В соответствии с доверенностью, Минасян С.В. уполномочила Х подписать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, с правом получить следуемые ей деньги, зарегистрировать переход права собственности в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с правом получения всех зарегистрированных документов. На основании выданной доверенности от имени Минасян С.В., Х 29 декабря 2014 года заключил договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с Серебряков В.Б. в г.Туапсе. Согласно п.4 заключенного договора стороны определили стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома <данные изъяты> рублей. Согласно п.6 договора расчет между сторонами за указанный земельный участок и расположенный на нем жилой дом в сумме <данные изъяты> руб. произведен в полном объеме при подписания настоящего договора. Отдельно был составлен 29 декабря 2014года передаточный акт земельного участка и жилого дома. Согласно п. 3 передаточного акта, покупатель принял от продавца вышеназванный земельный участок и жилой дома, в таком виде как он есть на день подписания акта. Согласно свидетельства о государственной регистрации, право на жилой дом и земельный участок Серебряков В.Б. зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 13.01.2015 года, о чем в Едином государственном реестре сделана запись регистрации.

               11 марта 2015 года, Серебряков В.Б. заключил договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с Товмасян В.К. в г.Туапсе. Согласно п.8 заключенного договора стороны определили стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома <данные изъяты> рублей, указанная сумма получена продавцом до подписания договора. Согласно п.9,10 договора покупатель ознакомился с состоянием переданного ему жилого дома и земельного участка, передача продавцом и принятие их покупателем, состоялось до подписания указанного договора купли-продажи. Согласно свидетельства о государственной регистрации, право на жилой дом Товмасян В.К. зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 22.04.2015 года, о чем в Едином государственном реестре сделана запись регистрации, право на земельный участок Товмасян В.К. зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 22.04.2015 года, о чем в Едином государственном реестре также сделана запись регистрации.

Согласно ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
         Таким образом, для договора купли-продажи применительно к ст. 454, 455 ГК РФ, существенными условиями договора являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в собственность, а также цена и срок. Эти условиями сторонами были установлены, оговорены в соглашении, но фактически не исполнены. Денежные средства не уплачены, недвижимое имущество жилой дом и земельный участок не переданы.

Согласно справки администрации Тенгинского сельского поселения, а также показаний свидетелей, допрошенных судом Кешишьян Н.М., Кешишьян А.А., истица с сыном из дома не выселялась и продолжает проживать в доме, истица несет бремя его содержания, оплачивая коммунальные услуги. Кроме того, из показаний свидетелей также следует, что Минасян С.В. не получила денежные средства от покупателя..

Указанное обстоятельство подтверждается также сведениями ПАО «Сбербанка России», в соответствии с которыми, на банковской карте, открытой на имя Е, которую вручил Серебряков В.Б. истице в качестве оплаты за приобретенный им дом, денежные средства отсутствуют, операции по карте не проводились, что полностью подтверждают доводы представителя истицы об отсутствии оплаты по сделке.

            Согласно ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, существенные условия договора не исполнены, то есть имеется основания для признания сделки купли продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>, от 29 декабря 20215 года, недействительной.

В силу признания сделки между Минасян С.В. и Серебряков В.Б. недействительной, суд считает имеются основания для признания недействительной сделки, договора купли продажи от 11 марта 2015 года между Серебряков В.Б. и Товмасян В.К. Так, в судебном заседании установлено, что жилой дом и земельный участок Минасян С.В. не предавала Серебряков В.Б., следовательно он не мог передать указанное имущество новому собственнику, то есть Товмасян В.К. Кроме того, Товмасян В.К., в своих пояснениях в судебном заседании 24.06.2016 года пояснил, что он приехал в с.Тенгинка по предложению Серебряков В.Б. приобрести у последнего жилой дом и земельный участок. Однако, он дом не осматривал, на территорию земельного участка не заходил. При этом он видел, что в доме проживает женщина, он поверил на слово Серебряков В.Б., о том, что это его знакомая проживает в доме временно.

Таким образом, суд считает, что Товмасян В.К. приобретал имущество не только без его фактической передачи, но и без осмотра, что не соответствует правилам делового оборота, при совершении такого рода сделок.

Доказательств того, что Товмасян В.К. произвел расчет с Серебряков В.Б. за приобретенное домовладение до подписания договора, суду также не представлено.

          Доводы ответчика Товмасян В.К., давшего пояснения в предварительном судебном заседании о том что, в договоре купли- продажи имеется подтверждение передачи указанной денежной суммы до подписания договора без соответствующей расписки, удостоверяющей факт передачи денежных средств Серебряков В.Б., суд считает необоснованными.

Согласно постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Однако судом установлено, что с момента выдачи доверенности истицей на имя Х 29 декабря 2015 года, Минасян С.В. продолжает проживать со своим ребенком в спорном жилом помещении, несет расходы по коммунальным платежам, распоряжается спорным имуществом, как своим собственным.

При этом, Товмасян В.К. вселиться в указанное жилое помещение с момента его приобретения и до настоящего времени не пытался. Доказательств обратного, в соответствии со ст.56 ГПК РФ, Товмасян В.К. суду не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что поскольку предметы сделки, жилой дом и земельный участок, от Минасян С.В. во владение ни Серебряков В.Б., ни Товмасян В.К. фактически не передавались, Минасян с ребенком продолжает проживать в жилом доме и пользоваться земельным участком, в том числе и на момент заключения обоих оспариваемых договоров купли-продажи, следовательно, имеются основания сделать вывод о том, что сделка купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, являются недействительными. Удовлетворяя требования истицы суд принимает во внимание также то обстоятельство, что спорный жилой дом является единственным жильем Минасян С.В.., а это подтверждает её довод о том, что выдавая доверенность на заключение договора купли-продажи, она рассчитывала на получение оговоренной оплаты за продажу жилого дома и земельного участка.

         При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования Минасян     С.В. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

         В соответствии со ст.139 ГПК РФ, в целях обеспечения исковых требований Минасян С.В., судом определением от 21 апреля 2016 года накладывался арест на жилой дом и земельный участок расположенные по адресу: Туапсинский р-он, <адрес>.

          В соответствии со ст.144 ГПК РФ, принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. В данном случае имеются основания для отмены обеспечительных мер.

          На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.233-237 ГПК РФ, суд

                                                                        Р Е Ш И Л:

Исковые требования Минасян С.В. удовлетворить.

Признать недействительными сделки купли продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером 23:33:0701007:205 расположенные по адресу: <адрес>, заключенные 29.12.2014 года между Минасян С.В. и Серебряков В.Б. и 11.03.2015 года между Серебряков В.Б. и Товмасян В.К.

Прекратить право собственности Товмасян В.К. на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>.

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права № внесенную 13.01.2015г. на правообладателя Серебряков В.Б., и запись № внесенную 22.04.2015г. на правообладателя Товмасян В.К..

Признать право собственности на жилой дом общей площадью 37,5 кв.м., с кадастровым номером 23:33:0701007:1603 и земельный участок с кадастровым номером 23:33:0701007:205 площадью 410 кв.м. расположенные по адресу: <адрес>, за Минасян С.В..

Отменить обеспечительные меры, снять арест жилой дом и земельный участок расположенные по адресу: <адрес>, наложенный определением Туапсинского районного суда 21 апреля 2016 года.

Ответчик (ответчики) вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком (ответчиками) заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

П.П.Председательствующего

Копия верна:

Судья Туапсинского районного суда                                               Рябцева А.И.