Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1495/2016 ~ М-1016/2016 от 31.03.2016

Дело № 2-1495/2016                                КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15 июля 2016 года город Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Степановой М.В.,

при секретаре Фридрицкой И.А.,

с участием представителей истца Кахаровой О.А., Мартыновой О.Н., действующих на основании доверенности, представителя ответчика Саркисян Ю.К., действующей на основании доверенности, представителя третьего лица Белозерова А.В., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оруджова ФИО1 к Акционерному обществу «Строгановский посад» о государственной регистрации перехода права на земельный участок, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

установил:

Оруджова Ж.Ш.К. обратилась в суд с иском к Акционерному общесту «Строгановский посад» (ранее до ДД.ММ.ГГГГ - ЗАО «<данные изъяты>») о государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Заявленные требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Оруджова Ж.Ш.К. и ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН», истец приобрела приведенный земельный участок стоимостью <данные изъяты> рублей. Сделка сторонами исполнена, денежные средства по договору уплачены покупателем, земельный участок передан на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что ответчик не предпринимает мер к государственной регистрации перехода права собственности, истец обратилась в суд с настоящими заявленными требованиями.

Истец Оруджова Ж.Ш.К. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представители истца Кахарова О.А., Мартынова О.Н., действующие на основании доверенности, в судебном заседании настаивали на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Саркисян Ю.К., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных пояснениях по иску, из которых следует, что спорный земельный участок был обременен ипотекой по договору об открытии кредитной линии, заключенному между АО «Строгановский посад» и Акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк». Согласно п. 1.2 договора об ипотеке, распоряжение земельными участками, а равно обременение прав на них, без предварительного согласия залогодержателя (Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк») не допускается. Совершенная сделка купли-продажи противоречит условиям п. 1.2 договора ипотеки, так как совершена без письменного согласия залогодержателя. Считает, что по заявленным истцом требованиям подлежит применению срок исковой давности, составляющий три года. Согласно п. 2.1.4 договора, заключенного между истцом и ответчиком, продавец обязан в течение 30 календарных дней с момента передачи покупателю земельного участка по акту приема-передачи осуществить государственную регистрацию. Передаточный акт сторонами подписан ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, крайний срок для государственной регистрации перехода права должен был быть ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому срок исковой давности для предъявления указанного требования истек ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65, 185-187 т. 1).

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило.

В судебном заседании представитель третьего лица Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк») ФИО5, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, из которого следует, что на основании решения Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования АО «Россельхозбанк» к ЗАО «Строгановский посад» и иным лицам о взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество. В рамках данного решения обращено взыскание по договору об ипотеке земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, договору об ипотеке земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, являющийся предметом спора по настоящему делу. ЗАО «Строгановский посад» не уведомляло АО «Россельхозбанк» о заключении договора купли-продажи данного земельного участка, не получало согласие на отчуждение заложенного имущества. Таким образом, требования истца не основаны на законе и не подлежат удовлетворению (л.д. 61-62 т. 1). Дополнительно представитель третьего лица указал о том, что денежные средства, поступавшие от истца во исполнение договора купли-продажи земельного участка и договора подряда на строительство жилого дома, не обеспечивали исполнение кредитных обязательств АО «Строгановский посад» перед АО «Россельхозбанк».

Суд, выслушав объяснения представителей истца, представителей ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

На основании договора купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (в настоящее время – АО «Строгановский посад») приобрело право собственности на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. В приведенном свидетельстве отражено о том, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы ограничения (обременения) права.

По договору купли-продажи земельного участка, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» и Оруджова Ж.Ш.К., ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» произвело отчуждение приведенного земельного участка истцу. Стоимость земельного участка согласно договору составила <данные изъяты> рублей, денежные средства по договору подлежали оплате согласно графику платежей в период до ДД.ММ.ГГГГ. Между сторонами договора подписан передаточный акт ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому земельный участок передан покупателю. Согласно пункту 1.4 договора купли-продажи ограничения использования земельного участка не установлены.

Одновременно с договором купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор № подряда на строительство индивидуального жилого дома, согласно которому ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» обязался на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес> осуществить строительство индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м. Строительство дома согласно графику подлежало в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно дополнительному соглашению к договору подряда на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ стоимость работ по строительству объекта составила <данные изъяты> рублей, согласно графику внесения платежей оплата по договору подряда за строительство индивидуального жилого дома подлежала в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Из справки №, выданной ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН», следует, что по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый номер земельного участка №) Оруджова Ж.Ш.К. внесена сумма в размере <данные изъяты> рублей; по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ внесена сумма в размере <данные изъяты>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ финансовые обязательства перед ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» по приведенным договорам у Оруджова Ж.Ш.К. исполнены в полном объеме.

Также поступление денежных средств со стороны покупателя продавцу во исполнение договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается сообщением АО «Россельхозбанк» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 57).

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

В силу ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, при обращении только одной из сторон договора с заявлением о государственной регистрации права на спорные объекты недвижимого имущества данная государственная регистрация прав не может быть осуществлена.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Истцом в АО «Строгановский посад» (ранее – ЗАО «Строгановский посад» неоднократно направлялись требования о необходимости осуществления государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок, в том числе ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д. л.д. 42, 43 т. 1, л.д. 2, 3 т. 2), однако ответчик на осуществление государственной регистрации перехода права в отношении земельного участка в органы регистрационного учета не являлся, что свидетельствует об уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Вместе с тем, следует отметить, что на момент совершения сделки купли-продажи между ЗАО «РОДЕКС-ЮКОН» и Оруджова Ж.Ш.Кызы в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> приведенный земельный участок был обременен правами третьих лиц, а именно правами АО «Россельхозбанк».

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (в настоящее время – АО «Россельхозбанк») и ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» был заключен договор об открытии кредитной линии №, по условиям которого Банк предоставил Заемщику на постройку коттеджного поселка «Строгановский посад» кредит в сумме <данные изъяты> рублей, а Заемщик обязался возвратить кредит в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 188-191 т. 1).

Согласно договору №.10 об ипотеке (залоге) земельных участков, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» и ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (л.д. 192-207 т. 1), в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии №, земельные участки, в том числе вышеуказанный спорный земельный участок, переданы в залог Банку. Ипотека в пользу залогодержателя была зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре ипотеки (залоге) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 37 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно пункту 1.2 договора № об ипотеке (залоге) земельных участков распоряжение земельными участками, а равно обременение прав на них, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду либо в безвозмездное срочное пользование, без предварительного письменного согласия Залогодержателя не допускаются.

В соответствии с пунктом 7.1 названного договора, договор прекращается надлежащим исполнением обязательств Заемщика по договору об открытии кредитной линии № либо полной реализацией предмета ипотеки – в зависимости от того, что наступит ранее.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» и ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» заключен вновь договор № об открытии кредитной линии, по условиям которого Банк предоставил Заемщику на пополнение оборотных средств кредит в сумме <данные изъяты> рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с дополнительным соглашением срок погашения кредитных обязательств продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора №.10 об ипотеке (залоге) земельных участков, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» и ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН», в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору № об открытии кредитной линии ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» передало Банку в залог земельные участки, свободные от расположенных на них объектов недвижимого имущества, в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером №; возведение на земельных участках зданий (сооружений), распоряжение земельными участками, а равно обременение прав на них, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду либо в безвозмездное срочное пользование, без предварительного письменного согласия Залогодержателя не допускается.

Согласно п. 1.3 приведенного договора залог (ипотека) является последующим к залогу (ипотеке) по договору <данные изъяты> об ипотеке (залоге) земельных участок, заключенному ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» с ОАО «Россельхозбанк».

С учетом установленных обстоятельств, уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, несмотря на наличие обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка в пользу АО «Россельхозбанк», которое сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила в соответствии со ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд приходит к выводу об отказе Оруджова Ж.Х.Кызы в удовлетворении заявленных требований.

Государственная регистрация перехода права по договору купли-продажи в настоящее время не может быть осуществлена, поскольку на основании решения Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по исковому заявлению ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ЗАО «Строгановский посад» о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, обращено взыскание по договору №.10 ипотеке земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ и по договору №.10 ипотеке земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, на принадлежащее ЗАО «Строгановский посад» имущество, в том числе земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 216-230 т. 1). Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с положениями статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.

В связи с тем, что решением Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску АО «Россельхозбанк» обращено взыскание на спорный земельный участок, государственная регистрация перехода права собственности в судебном порядке будет препятствовать исполнению решения суда, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, тогда как в силу вышеприведенной нормы решение суда является обязательным для всех без исключения, в том числе для судов и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Кроме того, ответчик возражает против удовлетворения иска, ссылаясь на необходимость применения по заявленным требованиям трехгодичного срока исковой давности.

Поскольку на момент совершения между сторонами сделки законом не предусмотрено иное, на требование о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

По смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Между сторонами сделки передаточный акт в отношении земельного участка был подписан ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 2.1.4 договора купли-продажи продавец обязался осуществить государственную регистрацию перехода права в течение 30 календарных дней с момент передачи покупателю Оруджова Ж.Ш.К. земельного участка. В связи с тем, что ответчик свои обязательства в установленный договором срок не исполнил, истец узнала о своем нарушенном праве по истечении приведенного 30-дневного срока с момента подписания передаточного акта. С приведенного времени до обращения в суд с иском (исковое заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ) прошло более трех лет, что свидетельствует об истечении срока исковой давности для обращения истцом с заявленными требованиями и самостоятельного отказа истцу Оруджова Ж.Ш.К. в удовлетворении иска.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения исковых требований Оруджова Ж.Ш.К. не имеется.

Поскольку заявленные истцом требования о государственной регистрации перехода права на земельный участок не подлежат удовлетворению, с учетом положений ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу Оруджова Ж.Ш.К. расходов, понесенных на оплату государственной пошлины, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковое заявление Оруджова ФИО1 к Акционерному обществу «Строгановский посад» о государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, взыскании расходов по оплате государственной пошлины оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца с момента его составления в окончательной форме в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края.

Судья (подпись)

Копия верна:

Судья                              М.В. Степанова

Справка.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                              М.В. Степанова