Решение по делу № 2-2502/2014 ~ М-1802/2014 от 23.05.2014

дело № 2-2924(2014г.)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 сентября 2014 года

Мотовилихинский суд г. Перми

в составе председательствующего судьи Кондратюк О.В.,

при секретаре Ичетовкиной О.Г.,

с участием истца Чистохина М.П., представителей истца Седининой Е.А., Храмцова О.В., представителей ответчиков Агапитовой Н.А., Шаловой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чистохина М.П. к Джолборсовой С.Г., Администрации Мотовилихинского района г.Перми о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, прокола итогов голосования, об оспаривании решения органа местного самоуправления,

УСТАНОВИЛ:

Чистохин М.П. обратился в суд к Джолборсовой С.Г. о признании недействительным протокола итогов голосования общего собрания собственников помещений <адрес> от 17.03.2013г., признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. В обоснование требований истец указал, что Чистохин М.П. является собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном <адрес>. 02.04.2014 г. в судебное заседание по иску Чистохина М.П. к Джолборсовой С.Г. Администрацией Мотовилихинского района была представлена копия Протокола итогов голосования общего собрания собственников жилых и не жилых помещений <адрес> в <адрес> от 17.03.2013г. и копия Проекта по переводу жилого помещения в нежилое, выполненного ООО «название организации». Из текста Протокола итогов голосования, инициатором собрания является Джолборсова С.Г., которая является надлежащим ответчиком по настоящему иску, а не всех жителей дома, так как ответчиком по делам об обжаловании решения общего собрания собственников является его инициатор, протокол подписан инициатором собрания Джолборсовой С.Г., оформлен именно ей. Вследствие значительных нарушений требований порядка подготовки и проведения общего собрания, установленных ЖК РФ, истец, как собственник помещения в многоквартирном доме был лишен возможности участвовать в принятии решений, отнесенных к исключительной компетенции всех собственников жилого дома. Действия ответчицы нарушают права и законные интересы истца. Истцу, извещение о внеочередном собрании, не направлялось. В ответе администрации Мотовилихинского района указано, что районная администрация уведомление о проведении общего собрания которое проводилось в период с 12.03.2013 г. по 17.03.2013 г. не получала, представитель администрации участия в собрании не принимал. При проведении собрания с 12.03.2013г. по 17.03.2013г. не велся учет участников общего собрания. По тексту протокола, общая площадь помещений, принимающая участие в голосовании, указана в размере 1 755,8 кв.м. На основании справки «ЦТИ Пермского края» общая площадь жилых и нежилых помещений в доме по адресу: <адрес>, по данным технической инвентаризации, составляет 3.264 кв.м. Из проектной документации ООО «название организации» следует, что вход в помещение предполагается организовать за счет демонтажа части наружной стены (ограждающей ненесущей конструкции данного дома), проектом предусмотрено дополнительно "Разобрать до отм. +0,300" еще двух частей наружной стены дома. Проектом предусмотрена ликвидация элементов озеленения (газона) на земельном участке <адрес> путем устройства конструкции проезда ТИП 2 замощенного мелкоштучной бетонной плиткой. Устройство крыльца предполагает занятие (присоединение) части земельного участка. В результате перепланировки ответчицей Джолборсовой С.Г. использована часть общего имущества (земельный участок), указанные действия Ответчика приводят к уменьшению земельного участка и одновременному увеличению своего имущества. Согласия всех собственников помещений в доме, как в таких случаях требует по правилам ч.2 ст. 40 ЖК РФ (решение принимается всеми /100%/ собственниками помещений многоквартирного дома) ответчицей Джолборсовой С.Г. получено не было. Счетная комиссия на собрании не избиралась, бюллетени для голосования не изготовлялись, результаты голосования счетной комиссией не утверждались. Из текста проекта ООО «Регионпроектстрой» следует, что заключение о перепланировки <адрес> датировано 24.03.2013г., то есть уже после составления Протокола итогов голосования от 17.03.2013г. Документ, который указан в Протоколе итогов голосования и который должен был быть представлен собственникам многоквартирного дома до собрания, на дату проведения собрания еще не существовал. Согласно выписки из реестра прав на недвижимое имущество, ответчица Джолборсова С.Г. стала собственником <адрес> только 15.03.2013г., до этой даты она не могла быть инициатором собрания, по которому, как следует из текста протокола, с 12.03.2013г. уже шло голосование. Действия Ответчика нарушают права и законные интересы истца. Истец просит признать недействительным решение общего собрания собственников помещений жилого <адрес> в <адрес> проходившего с 12.03.2013 по 17.03. 2013г. о согласовании Джолборсовой С.Г. проведения работ по переустройству и перепланировке помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> целях перевода из жилого помещения в нежилое помещение в соответствии с проектом ООО "название организации", в целях использования в качестве офиса; просит признать недействительным решение общего собрания собственников помещений жилого <адрес> в <адрес> проходившего с 12.03.2013 по 17.03. 2013г. о разрешении Джолборсовой С.Г. пользоваться общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а именно частью придомового земельного участка для размещения входной группы, устройства тротуара, устройства пешеходной дорожки, устройства заездного кармана, а также частью стены многоквартирного дома для размещения рекламных конструкций и вывесок над входными группами; просит признать недействительным Протокол итогов голосования общего собрания собственников жилых и нежилых помещений <адрес> в <адрес> от 17.03.2013г.

Определением Мотовилихинского райсуда г.Перми от 24.07.2014г. в одно производство с указанными требованиями были соединены требования Чистохина М.П. к Администрации Мотовилихинского района г.Перми о признании незаконным распоряжение главы администрации Мотовилихинского района г. Перми от 23.04.2013г. № № «О переводе жилого помещения в нежилое помещение по адресу: <адрес>» (л.д.27-28). В обоснование данных исковых требований указано, что истец является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме по адресу <адрес>, и соответственно является собственником доли в общем имуществе многоквартирного дома и доли земельного участка (без выдела в натуре). Ответчица Джолборсова С.Г. владеет на праве собственности квартирой №, расположенной на первом этаже того же дома непосредственно над помещением, принадлежащим истцу. 25.02.2014 г. ответчица сообщила, что принадлежащая ей квартира переведена в нежилое помещение на основании Распоряжения <адрес>. Истец не получал уведомления уполномоченного органа о переводе указанной квартиры в нежилое помещение, как это предписано ч. 5 ст. 23 ЖК РФ и о данном переводе заявителю ничего не было известно. 03.03.2014 года истец обратился в Администрацию с просьбой предоставить копию Распоряжения. 24.03.2014 г. Администрацией района был дан ответ № в котором сообщалось что Администрацией района принято решение от 23.04.2013 г. № «О переводе жилого помещения в нежилое помещение по <адрес>». В предоставлении копии распоряжения о переводе Администрация района отказала, обосновав свой отказ ФЗ «О персональных данных». Истец считает указанное распоряжение не законным и нарушающим его права на общедомовое имущество и земельный участок. Истец указал, что согласно проекта перепланировки <адрес> вход в помещение предполагается организовать со стороны <адрес> за счет демонтажа части оконного проема (ограждающей ненесущей конструкции данного дома, наружной стены), проектом предусмотрено дополнительно "Разобрать до отм. +0,300" еще двух частей наружной стены дома. Кроме того, проектом предусмотрена ликвидация элементов озеленения (газона) на земельном участке <адрес> <адрес> путем устройства конструкции проезда ТИП 2 замощенного мелкоштучной бетонной плиткой. Устройство отдельного входа в помещение предполагает занятие части земельного участка, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал бы до обустройства отдельного входа в квартиру. Также предполагается увеличение площади переводимого помещения за счет крыльца. Следовательно, работы предусмотренные проектом относятся к реконструкции. Земельный участок по адресу <адрес> сформирован и внесен 06.12.2011г. в Государственный кадастр недвижимости, ему присвоен кадастровый номер №, и он является общей долевой собственностью участников долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Устройство отдельного входа и проезда означает изменение режима пользования земельным участком, который находится в долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Учитывая наличие сформированного земельного участка и необходимость занятия части участка для возведения конструкции отдельного входа, конструкции проезда ТИП 2 (парковки), следует сделать вывод, что при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое необходимо было подтверждение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Наличие такого письменного согласия от собственников являлось необходимым условием для принятия решения Администрацией о переводе в нежилое помещение. В пакете документов представленных в Администрацию для перевода жилого помещения в нежилое, имеется поэтажный план дома. Администрации района была известна общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома <адрес>. В Администрацию района был представлен изготовленный ответчицей Джолборсовой С.Г. Протокол итогов голосования общего собрания собственников от 17.03.2013 года, в котором указано, что общая площадь помещений в многоквартирном доме составляет 1755,8 кв.м. и в голосовании приняли участие 1755,8 кв.м., то есть все 100% собственников помещений; голосование проводилось в период с 12 по 17 марта 2013 года; все 100 % собственников 80-ти квартирного дома, дали согласие на проведение работ по переустройству и перепланировке помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> целях перевода из жилого помещения в нежилое помещение.. . в целях использования в качестве офиса. А также все 100 % собственников разрешили ответчице Джолборсовой С.Г. пользоваться общим имуществом дома (земельный участок, стена, инженерные сети) для устройства входной группы, тротуара и т.д. В справке ГУП «ЦТИ Пермского края» указано, что общая площадь помещений в этом доме составляет 3264 кв.м, (жилых - 3070 кв.м., нежилых - 194,2 кв.м.), а не 1755,8 кв.м, как указано в тексте Протокола. Следовательно, в голосовании приняли участие не 100% собственников помещений. Растянутость голосования во времени означает: собрания путем совместного присутствия собственников помещений дома не проводилось, вместо этого проводился письменный опрос (заочное голосование) собственников помещений дома. В представленном Протоколе отсутствует информация о волеизъявлении граждан относительно уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме, не указаны собственники (участники долевой собственности) квартир и каким образом заслушивалось их мнение по вопросам повестки дня, как оформлялось согласие при письменном опросе. Отсутствует документально оформленный результат подсчёта голосов за принятие решения о согласовании переустройства под офис принадлежащей Джолборсовой С.Г. квартиры (100 %). Таким образом, Протокол итогов голосования не подтверждает голосование «ЗА» указанные в Протоколе решения даже и упомянутых собственников помещений площадью 1755,8 кв.м. Истец Чистохин М.П. указал, что в голосовании он не участвовал, каким-либо иным способом своего согласия на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме не давал. Согласия на присоединение части земельного участка, изменение режима пользования земельного участка также не давал. Протокол итогов голосования общего собрания собственников от 17.03.2013 года не является подтверждением согласия собственников на присоединение и уменьшение общего имущества и земельного участка. Из ответа Пермского филиала ЗАО «Газпром газораспределение Пермь» от 08.04.2014г. следует, что имеет место нарушение «Правил охраны газораспределительных сетей», утвержденных постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878. Таким образом, имеет место снижение качества инженерно-технического обеспечения дома, исключаются благоприятные и безопасные условия проживания и нахождения граждан в собственных жилых и нежилых помещениях указанного многоквартирного дома. Несмотря на то, что ст. 23 ЖК РФ прямо не предусматривает в перечне документов, предъявляемых для решения вопроса о переводе, подтверждения согласия собственников помещений, указанную норму необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения в определенных случаях согласия всех собственников помещений либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, распоряжение главы Администрации, разрешающее перевод <адрес> в нежилое помещение, является не законным и нарушает права истца Чистохина М.П. на общедомовое имущество. Истец просит признать незаконным Распоряжение главы администрации от 23.04.2013 г. № «О переводе жилого помещения в нежилое помещение по <адрес>».

Истец Чистохин М.П., представители истца требования поддержали, дали пояснения, аналогичные исковым требованиям. Просят признать недействительным протокол итогов голосования общего собрания собственников помещений <адрес> от 17.03.2013г., признать незаконным распоряжение главы администрации Мотовилихинского района г. Перми от 23.04.2013г. № СЭД 07-05-92 «О переводе жилого помещения в нежилое помещение по <адрес>64», признать недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> проходившего с 12.03.2013 по 17.03. 2013г. о согласовании Джолборсовой С.Г. проведения работ по переустройству и перепланировке помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> целях перевода из жилого помещения в нежилое помещение в соответствии с проектом ООО "название организации", в целях использования в качестве офиса; просит признать недействительным решение общего собрания собственников помещений жилого <адрес> в <адрес> проходившего с 12.03.2013 по 17.03. 2013г. о разрешении Джолборсовой С.Г. пользоваться общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а именно частью придомового земельного участка для размещения входной группы, устройства тротуара, устройства пешеходной дорожки, устройства заездного кармана, а также частью стены многоквартирного дома для размещения рекламных конструкций и вывесок над входными группами;

Ответчик Джолборсова С.Г. в суд не явилась, извещена о времени и месте судебного слушания, просит рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования не признает.

Представитель ответчика Джолборсовой С.Г.- Агапитова Н.П., действующая на основании доверенности, исковые требования не признал в полном объеме. Пояснил, что какого- либо нарушения прав и законных интересов истца со стороны ответчицы нет, исковые заявления с требованиям к ответчикам не содержат информации о том, какие именно права истца нарушены протоколом общего собрания и решение о переводе из жилого помещения в нежилое. Ссылки на ст.ст. 36 ЖК РФ и 247 ГК РФ, сами по себе не указывают на нарушение прав, свобод и законных интересов истца, подлежащих защите в судебном порядке. Истец является собственником нежилого помещения, расположенного в подвале жилого многоквартирного дома. Указанным помещением, как и земельным участком, он лично не пользуется, т.к. сдает помещение в аренду. В обосновании своих требований истец ссылается на нормы права, регулирующие отношения собственников, которые непосредственно используют помещения в соответствии с их назначением. Ответчице не понятно чем вызвано такое сильное желание защитить права тех, кто его не уполномочивал истца на такие действия. Причина подачи иска содержится в представленном в материалы дела договоре аренды нежилого помещения. Так, в соответствии с п. 2.1.7. Договора аренды, истец не вправе препятствовать размещению вывески на фасаде здания без каких-либо дополнительных платежей. При этом, арендатор вправе размещать вывеску, которая по своей сути является рекламной конструкцией, ее размер и формат являются исключительной прерогативой арендатора, а арендодатель, т.е. истец, не вправе ограничивать арендатора на размещение вывесок. Арендатором нежилого помещения используется фасад многоквартирного жилого дома, т.е. капитальная стена, которая, по мнению истца, является общей долевой собственностью и не может использоваться без согласия собственников многоквартирного жилого дома. Однако, никто из собственников многоквартирного жилого дома никогда согласия на размещения рекламной конструкции на фасаде жилого дома не давал. Договор на размещение указанной рекламной конструкции ни с управляющей компанией, ни с лицом, уполномоченным представлять интересы собственников жилых/нежилых помещений в многоквартирном доме, на заключение таких договоров не заключался. Указанная рекламная конструкция была размещена на наружной капитальной стене квартиры, которую приобрела ответчица Джолборсова С.Г. и в отношении которой получила разрешение на перевод из жилого помещения в нежилое. По этой причине, в данном случае, имеет место быть конфликт коммерческих интересов, которые подлежат рассмотрению в арбитражном суде Пермского края. Доводы истца о том, что в результате реконструкции уменьшится размер его доли в общем имуществе несостоятельны, так как в результате строительно-монтажных работ по переустройству и перепланировке жилого помещения, при переводе жилого помещения в нежилое, реконструкция проводиться не будет. Проектом, разработанным для перевода жилого помещения в нежилое не предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства. На указанное обстоятельство указывается в Заключении главного инженера проекта ООО «название организации» от 24.03.2013 г. Возводимые ответчицей крыльцо и тамбур, являются не капитальными сооружениями. Не смотря на представленные в материалы настоящего дела письма филиала ЗАО «Газпром газораспределение Пермь», проектом не предусмотрено перекрытие доступа к газовой трубе, которое ограничит доступ для проведения ремонтных и профилактических работ. Крыльцо спорного объекта имеет опирание на земельный участок, но указанный участок в настоящее время никем из правообладателей помещений в жилом доме не используется, поэтому размещение на указанном земельном участке объектов благоустройства в виде проезда и парковочного кармана, которым смогут пользоваться жители дома, в том числе, не может являться нарушением их прав. В администрацию Мотовилихинского района г. Перми, с целью получения разрешения на перевод помещения из жилого в нежилое, был представлен пакет необходимых для получения такого разрешения документов. Указанный пакет документов формировался ни самой ответчицей, а ИП ФИО10, который действовал в ее интересах на основании договора от 14.03.2013 г. Сама ответчица Джолборсова С.Г. участие в оформлении необходимых документов не принимала. Какие документы были подготовлены и представлены в администрацию Мотовилихинского района ответчице не известно, поскольку, в соответствии с условиями договора, в обязанности Исполнителя входил весь комплекс работ по оформлению разрешительной документации в соответствии с требованиями нормативных документов. Кроме того, отсутствие согласия истца Чистохина М.П. на перевод из жилого помещения в не жилое в протоколе общего собрания не смогло бы повлиять на мнение всех остальных правообладателей помещений в многоквартирном жилом доме. Так как ответчица не принимала участия в сборе разрешительной документации, поэтому дать пояснение, как проводилось собрание собственников, она не в состоянии, но сама процедура проведения собрания не является основанием для признания не законным решения о переводе жилого помещения в нежилое. Со стороны истца не представлены доказательства нарушения его прав и законных интересов, поэтому в удовлетворении заявленных требований необходимо отказать в полном объеме.

Представитель ответчика Администрации Мотовилихинского района г.Перми исковые требования не признал. Пояснил, что в соответствии с п. 3.2.3.6. Типового положения о территориальном органе администрации города Перми, утвержденного решением Пермской городской Думы от 29.01.2013 № 7, администрация района осуществляет перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, согласовывает переустройство и/или перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах. В соответствии со ст.ст. 22,23 ЖК РФ, Типовым положением, административным регламентом по предоставлению территориальным органом администрации г.Перми муниципальной услуги «Принятие документов, выдача решений о переводе или отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение», утвержденным постановлением администрации города Перми от 29.05.2012 № 43-П, администрация района выдала собственнику помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение - распоряжение главы администрации Мотовилихинского района города Перми от 23.04.2013 № СЭД-07-05-92. Принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение принималось на основании заявления представителя собственника переводимого помещения и пакета документов, приложенных к нему согласно ст. 23 ЖК РФ, п. 2.5. Регламента: нотариально заверенная копия свидетельства о государственной 1страции права от ДД.ММ.ГГГГ г.; копии договоров купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г.; технический паспорт жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ г.; поэтажный план жилого дома по <адрес>; проект перепланировки и переустройства переводимого помещения ООО «название организации», шифр №; копия протокола итогов голосования общего собрания собственников жилых и нежилых помещений <адрес> от 17.03.2013г. В соответствии с п. 3 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов, кроме перечисленных документов. Согласно указанному протоколу собственниками помещений в многоквартирном доме были приняты решения о согласовании Джолборсовой С.Г. на проведение работ по переустройству и перепланировке помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в целях перевода из жилого помещения в нежилое помещение в соответствии с проектом ООО «название организации», в целях использования в качестве офиса, о разрешении Джолборсовой С.Г. пользоваться общедомовым имуществом по адресу: <адрес>, а именно частью придомового земельного участка для размещения входной группы, устройства тротуара, устройства пешеходной дорожки, устройства заездного кармана, устройства газона в соответствии с проектом ООО «Регионпроек??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????Љ?Љ????????????????????????????????????????????????????????????/???????????*???z??????¤?¤?$????????????¤?¤?$?????????????¤?¤?$???????)??????????j??????????7??????8??????h????????Є?Ё?????????????????????????????????????????????????????????????????h?????????????h????????????????h?????????????????????????h?????????????h?????????????h????????????????h??????????????????????О????????????????????????????????????????????U?????????О??О?????????????????????????????????h?????????????h????????????????h????????????????h????????????????h?????????????h????????????h????????????????h????????????????????????????????????????????????????????????????????????h????????????h?????О??????????h????????????????h?????????????h??О?????????????h????????О????????????????О??О????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????h??О???????????????????????h????????????????h?????О??????????h?????????????h????????????????????????????????9??????????????????????????????????????????

Представитель 3го лица ООО «Управляющая компания «Мастер Комфорта» в суд не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного слушания.

Выслушав истца, представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления в многоквартирном доме.

Порядок проведения и принятия решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлены ст.ст. 45,46 ЖК РФ.

В соответствии с ч.6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Судом установлено, что истец Чистохин М.П. является собственником нежилых помещений под магазин общей площадью 70 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: <адрес> ( л.д.7).

Ответчица Джолборсова С.Г. является собственником однокомнатной <адрес>, расположенной на первом этаже <адрес> (л.д.9). Указанная квартира непосредственно расположена над нежилым помещением, принадлежащим истцу.

В материалы дела представлена копия протокола итогов голосования общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного <адрес> от 17.03.2013 г., проведенного в форме очного голосования, инициатором собрания является ответчица Джолборсова С.Г. (л.д. 17).

Из указанного документа следует, что повестка дня собрания включала в себя вопросы о согласовании Джолборсовой С.Г. проведения работ по переустройству и перепланировке жилой <адрес> в целях перевода в нежилое помещение в соответствии с проектом ООО "название организации»и о даче разрешения Джолборсовой С.Г. на использование общедомового имущества по адресу: <адрес>, а именно, а именно частью придомового земельного участка для размещения входной группы, устройства тротуара, устройства пешеходной дорожки, устройства заездного кармана, устройства газона в соответствии с проектом ООО «Регионпроктстрой», а также частью стены многоквартирного дома для размещения рекламных конструкций и вывесок над входными группами; общими сетями инженерно- технического обеспечения для подключения энерго-, тепло-, водоснабжения и канализации, телефонной связи.

По итогам голосования ответчице Джолборсовой С.Г. (инициатору голосования) было согласовано проведение работ по переустройству и перепланировке помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> в целях перевода в нежилое помещение в соответствии с проектом ООО "Регионпроектстрой» и дано разрешение пользоваться общедомовым имуществом: частью придомового земельного участка для размещения входной группы, устройства тротуара, устройства пешеходной дорожки, устройства заездного кармана, устройства газона в соответствии с проектом ООО «название организации», а также частью стены многоквартирного дома для размещения рекламных конструкций и вывесок над входными группами; общими сетями инженерно- технического обеспечения для подключения энерго-, тепло-, водоснабжения и канализации, телефонной связи. Решение принято 100% от общего числа собственников помещений (1.755,8 кв.м).

Распоряжением главы администрации Мотовилихинского района г.Перми от 23.04.2013 № «О переводе жилого помещения в нежилое помещение по <адрес>» ответчице Джолборсовой С.Г. дано разрешение на перевод жилого помещения (<адрес> ) в нежимое помещение в целях дальнейшего использования в качестве офиса.

Требования истца Чистохина М.П. сводятся к тому, что процедура проведения общего собрания была нарушена, в связи с чем решение и протокол от 17.03.2013г. являются недействительными и не влекут юридических последствий.

В обоснование возражений по иску представитель ответчика Агапитова Н.П. указала, что нарушение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в т.ч. истца Чистохина М.П., не наступило, фактически действия ответчицы Джолборсовой С.Г. не привели к уменьшению общего имущества собственников.

Судом установлено, что в протоколе итогов голосования общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного <адрес> от 17.03.2013 г. указано, что протокол составлен в одном экземпляре, который хранится и инициатора собрания Джолборсовой С.Г. по адресу: <адрес>

Судом были неоднократно истребованы у ответчиков Джолборсовой С.Г., Администрации Мотовилихинского района, у 3-го лицо ООО «УК «Мастер Комфорта» подлинный протокол итогов голосования общего собрания собственников жилых и нежилых помещений <адрес>, решение общего собрания, протокол избрания счетной комиссии, бюллетени голосования и сведения об извещении собственников указанного дома о проводимом собрании и повестке дня и результаты голосования, утвержденные счетной комиссией. Указанные документы не были представлены в суд.

Представитель ответчика Агапитова Н.П. пояснила, что в районную администрацию с целью получения разрешения на перевод помещения из жилого в нежилое был представлен пакет необходимых для получения такого разрешения документов. Указанный пакет документов формировался ни самой ответчицей, а ИП ФИО10, который действовал в ее интересах на основании договора от 14.03.2013 г. Ответчица Джолборсова С.Г. участие в оформлении необходимых документов не принимала. Какие документы были подготовлены и представлены в администрацию Мотовилихинского района ответчице не известно, поскольку, в соответствии с условиями договора, в обязанности Исполнителя ИП ФИО10 входил весь комплекс работ по оформлению разрешительной документации в соответствии с требованиями нормативных документов. ИП ФИО10 сообщил, что подлинники истребуемых судом документов у него отсутствуют по причине их утраты.

В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ все собственники помещений в доме должны быть не менее чем за 10 дней до собрания извещены о месте и времени его проведения, а также о его повестке дня.

Истец Чистохин М.П. пояснил суду о том, что извещение о внеочередном собрании и предстоящей повестке дня ему не направлялось и стороной ответчика не вручалось.

Согласно ответа первого заместителя главы администрации Мотовилихинского района г.Перми уведомление о проведении общего собрания которое проводилось в период с 12.03.2013 г. по 17.03.2013 г. в адрес районной администрации не поступало, представитель администрации Мотовилихинского района г.Перми в качестве представителя муниципального образования г.Пермь, в части муниципальной доли собственности в многоквартирных жилых домах, находящихся в административных границах Мотовилихинского района г.Перми участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома по <адрес> 17.03.2013г. не принимал. По информации ДИО администрации г.Перми в реестре муниципальной собственности по адресу: <адрес> числится <адрес> общей площадью 31,3 кв.м., <адрес> общей площадью 56,7 кв.м., <адрес> общей площадью 43,2 кв.м (л.д.8).

По правилам ч.2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

По правилам ч.1. ст. 36 ЖК РФ, а также п. «в» ч.2 разд. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491, собственникам помещений в многоквартирном доме (в том числе истцу Чистохину М.П.) принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома (к ним относятся все части наружной стены дома), земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с ч. 3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Из проектной документации ООО «Регионпроектстрой» по перепланировке и переустройству <адрес> под офис вход в помещение предполагается организовать за счет демонтажа части наружной стены (ограждающей ненесущей конструкции данного дома), проектом предусмотрено дополнительно "Разобрать до отм. +0,300" еще двух частей наружной стены дома. Проектом также предусмотрена ликвидация элементов озеленения (газона) на земельном участке <адрес> <адрес> путем устройства конструкции проезда ТИП 2 замощенного мелкоштучной бетонной плиткой. Устройство крыльца предполагает занятие (присоединение) части земельного участка, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал бы до обустройства отдельного входа в квартиру. Также предполагается увеличение площади переводимого помещения за счет крыльца.

Таким образом, в результате перепланировки ответчицей Джолборсовой С.Г. использована часть общего имущества (земельный участок), указанные действия ответчицы приводят к уменьшению земельного участка и одновременному увеличению своего имущества.

Согласно п. 14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ и ст. 754 ГК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов и их частей (количество помещений, высоты, этажности, площади и пр.).

Следовательно, работы предусмотренные проектом ООО «Регионпроектстрой» относятся к реконструкции.

Судом установлено, что земельный участок по адресу <адрес> сформирован и внесен 06.12.2011г. в Государственный кадастр недвижимости, ему присвоен кадастровый номер №, и он является общей долевой собственностью участников долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Таким образом, устройство отдельного входа и проезда означает изменение режима пользования земельным участком, который находится в долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Учитывая наличие сформированного земельного участка и необходимость занятия части участка для возведения конструкции отдельного входа, конструкции проезда ТИП 2 (парковки), поэтому при решении вопроса о переводе жилого помещения (<адрес>) в нежилое необходимо было подтверждение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Наличие такого письменного согласия от собственников являлось необходимым условием для принятие решения Администрацией о переводе в нежилое помещение.

В пакете документов представленных ответчицей Джолборсовой С.Г. в Администрацию района для перевода в нежилое, имеется поэтажный план дома. Таким образом, Администрации района г.Перми была известна общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома <адрес>.

В Администрацию Мотовилихинского района г.Перми также был представлен изготовленный ответчицей Джолборсовой С.Г. Протокол итогов голосования общего собрания собственников…. от 17.03.2013 года. Из текста протокола следует, что общая площадь помещений в многоквартирном доме составляет 1755,8 кв.м. и в голосовании приняли участие 1755,8 кв.м., то есть все 100% собственников помещений; голосование проводилось в период с 12 по 17 марта 2013 года; все 100 % собственников 80-ти квартирного дома, дали согласие на проведение работ по переустройству и перепланировке помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> целях перевода из жилого помещения в нежилое помещение.. . в целях использования в качестве офиса. А также все 100 % собственников разрешили ответчице Джолборсовой С.Г. пользоваться общим имуществом дома (земельный участок, стена, инженерные сети) для устройства входной группы, тротуара и т.д.

Согласно справки ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» общая площадь помещений в доме по <адрес> составляет 3264 кв.м, (жилых - 3070 кв.м., нежилых - 194,2 кв.м.) /л.д.16/, а не 1755,8 кв.м, как указано в тексте Протокола от 17.03.2013г.

Таким образом, согласия всех собственников помещений в доме, как в таких случаях требует по правилам ч.2 ст. 40 ЖК РФ (решение принимается всеми 100% собственниками помещений многоквартирного дома) ответчицей Джолборсовой С.Г. получено не было. В голосовании приняли участие не 100% собственников помещений.

Судом также принимаются во внимание доводы истца Чистохина М.П. о том, что растянутость голосования во времени означает то, что собрания путем совместного присутствия собственников помещений дома не проводилось, вместо этого проводился письменный опрос (заочное голосование) собственников помещений дома и что Протокол от 17.03.2013г. не подтверждает голосование «ЗА» упомянутых собственников помещений площадью 1755,8 кв.м.

В представленном суду Протоколе от 17.03.2013г. также отсутствует информация о волеизъявлении граждан относительно уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме, не указаны собственники (участники долевой собственности) квартир и каким образом заслушивалось их мнение по вопросам повестки дня, как оформлялось согласие при письменном опросе. Суду также не представлен документально оформленный результат подсчёта голосов за принятие решения о согласовании переустройства под офис принадлежащей ответчице Джолборсовой С.Г. <адрес> (100 %).

Истец Чистохин М.П. лично в голосовании не участвовал, каким-либо иным способом своего согласия на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме не давал. Согласия на присоединение части земельного участка, изменение режима пользования земельного участка истец также не давал. Доказательств обратного суду не представлено.

Представленная в материалы дела копия Протокола итогов голосования общего собрания собственников жилых и нежилых помещений по <адрес> от 17.03.2013 года не является подтверждением согласия собственников на присоединение и уменьшение общего имущества и земельного участка.

Таким образом, суду не представлены доказательства того, что 17.03.2013г. проводилось общее собрание в форме очного голосования собственниками дома по <адрес>. Подтверждением выводов о том, что голосования по вопросам изложенным в Протоколе от 17.03.2013г. не было, служит еще и тот факт, что счетная комиссия на собрании не избиралась, бюллетени для голосования не изготовлялись, результаты голосования счетной комиссией не утверждались. Суду не представлены бюллетени для голосования с отраженными в них мнениями собственников жилых и нежилых помещений по вопросам повестки дня общего собрания.

Согласно ч.5 п.5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Проект перепланировки и переустройства <адрес>, изготовленный ООО «название организации», который указан в Протоколе итогов голосования и который должен был быть представлен собственникам многоквартирного дома до собрания, на дату проведения собрания еще не существовал.

Согласно выписки из реестра прав на недвижимое имущество, ответчица Джолборсова С.Г. стала собственником <адрес> только 15.03.2013г., до этой даты она не могла быть инициатором собрания, по которому, как следует из текста протокола, с 12.03.2013г. уже шло голосование (л.д.9).

В силу ч.1 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии факта проведения общего собрания собственников жилых и нежилых помещений <адрес> в <адрес> 17.03.2013г. на основании представленных истцом и ответчиками доказательств. Указанные доказательства оцениваются судом по правилам ст.ст. 56, 67 ГПК РФ.

В ответе Пермского филиала ЗАО «Газпром газораспределение Пермь» от 08.04.2014г. № 01-9/773 на имя истца указано, что имеет место нарушение «Правил охраны газораспределительных сетей», утвержденных постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878. ПФ ЗАО «Газпром газораспределение Пермь» направлено обращение в администрацию и прокуратуру Мотовилихинского района г.Перми (л.д. 49).

Таким образом, имеет место не только уменьшение общего имущества, но и снижение качества инженерно-технического обеспечения дома, исключаются благоприятные и безопасные условия проживания и нахождения граждан в собственных жилых и нежилых помещениях указанного многоквартирного дома.

Из текста проектной документации ООО «название организации» установлено, что заключение о перепланировке <адрес> датировано 24.03.2013г., то есть уже после составления Протокола итогов голосования от 17.03.2013г.

На основании изложенного, исковые требования Чистохина М.П. о признании недействительным протокола итогов голосования общего собрания собственников помещений <адрес> от 17.03.2013г. подлежат удовлетворению.

Несмотря на то, что ст. 23 ЖК РФ прямо не предусматривает в перечне документов, предъявляемых для решения вопроса о переводе, подтверждения согласия собственников помещений, указанную норму необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения в определенных случаях согласия всех собственников помещений либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Указанная правовая позиция подтверждается Административным регламентом "По предоставлению территориальным органом Администрации города Перми муниципальной услуги "Принятие документов, выдача решений о переводе или отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое" (утвержден постановлением администрации <адрес> от 29.05.2012 № 42-П).

Таким образом, распоряжение главы Администрации, разрешающее перевод квартиры <адрес> в нежилое помещение, является не законным и нарушает права истца Чистохина М.П. на общедомовое имущество, поэтому требования истца в части признания незаконным распоряжения главы администрации Мотовилихинского района г. Перми от 23.04.2013г. № «О переводе жилого помещения в нежилое помещение по <адрес> также подлежат удовлетворению.

Решение общего собрания собственников помещений жилого <адрес> в <адрес> проходившего с 12.03.2013 по 17.03. 2013г. о согласовании Джолборсовой С.Г. проведения работ по переустройству и перепланировке помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> целях перевода из жилого помещения в нежилое помещение в соответствии с проектом ООО "название организации", в целях использования в качестве офиса и части дачи разрешения ответчице Джолборсовой С.Г. пользоваться общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес> а именно частью придомового земельного участка для размещения входной группы, устройства тротуара, устройства пешеходной дорожки, устройства заездного кармана, а также частью стены многоквартирного дома для размещения рекламных конструкций и вывесок над входными группами; просит признать недействительным Протокол итогов голосования общего собрания собственников жилых и нежилых помещений <адрес> в <адрес> от 17.03.2013г. в форме отдельного документа стороной ответчика не принималось, суду не представлено. Доказательств обратного суду не представлено. Поэтому в удовлетворении требований истца Чистохина М.П. к Джолборсовой С.Г., Администрации Мотовилихинского района г.Перми в части признания недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома необходимо отказать.

Других исковых требований заявлено не было.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

Признать протокол итогов голосования общего собрания собственников жилых и нежилых помещений <адрес> от 17.03.2013г. недействительным.

Признать незаконным распоряжение главы администрации Мотовилихинского района г. Перми от 23.04.2013г. № «О переводе жилого помещения в нежилое помещение по <адрес>

В удовлетворении остальной части исковых требований Чистохина М.П. к Джолборсовой С.Г., Администрации Мотовилихинского района г.Перми о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский Краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

С У Д Ь Я : подпись

КОПИЯ ВЕРНА

С У Д Ь Я :

Решение по делу № 2-2502/2014 ~ М-1802/2014 от 23.05.2014

2-2502/2014 ~ М-1802/2014

Движение по делу

Документы

Детальная проверка физлица