Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-7382/2015 от 01.04.2015

Судья – Дидик О.А. Дело № 33-7382/2015 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

9 апреля 2015 года г. Краснодар

суд апелляционной инстанции по гражданским делам

Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Блинникова Л.А.,

судей Малахай Г.А., Бекетовой В.В.,

при секретаре Кононковой А.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ООО «Тоннельдорстрой» и ОАО « Банк ВТБ» на решение Хостинского районного суда г. Сочи от 30 января 2015 года.

Заслушав доклад судьи Блинникова Л.А., суд

УСТАНОВИЛ:

Якунин И.В. и другие, (всего 11 лиц) обратились в суд с иском к ОАО «Банк ВТБ» и ООО «Тоннельдорстрой» о признании недействительным в части договора об ипотеке жилых помещений и признании права собственности на жилые помещения.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 30 января 2015 года исковое заявление удовлетворено.

Договор № ДИ-2600\13-0058ЛЗ\Д000-2 от 15 ноября 2013 года, заключенный между ОАО «Банк ВТБ» и ООО «Тоннельдорстрой», признан недействительным в части обременения объектов недвижимости (квартир), расположенных в жилом доме № 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи: квартиры № 4, общей площадью 86,9 кв. м, квартиры № 5, общей площадью 87,0 кв. м, квартиры № 13, общей площадью 87,4 кв. м, квартиры № 15, общей площадью 48,7 кв. м, квартиры № 17, общей площадью 91,7 кв. м, квартиры № 18, общей площадью 48,8 кв. м, квартиры № 19, общей площадью 48,5 кв. м, квартиры № 20, общей площадью 91,9 кв. м, квартиры № 25, общей площадью 91,9 кв. м, квартиры № 29, общей площадью 137,3 кв. м, квартиры № 31, общей площадью 113,0 кв. м.

УФСГРКиК по КК Хостинский отдел обязано аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке указанных объектов недвижимости в виде жилых помещений (квартир), расположенных в жилом доме № 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи.

За Якуниным И.В. признано право собственности на квартиру № 4, общей площадью 86,9 кв. м, расположенную в жилом доме № 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи.

За Голубевой Е.В. признано право собственности на квартиру № 5, общей площадью 87,0 кв. м, расположенную в жилом доме № 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи.

За Ксандиновым А.Г. признано право собственности на квартиру № 13, общей площадью 87,4 кв. м, расположенную в жилом доме номер 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи.

За Куликовской В.В. признано право собственности на квартиру № 15, общей площадью 48,7 кв. м, расположенную в жилом доме № 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи.

За Кравцовым В.А. признано право собственности на квартиру № 17, общей площадью 91,7 кв. м, расположенную в жилом доме № 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи.

За Сергеевым А.В. признано право собственности на квартиру № 18, общей площадью 48,9 кв. м, расположенную в жилом доме № 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи.

За Харламовым С.О. признано право собственности на квартиру № 19, общей площадью 48,5 кв. м, расположенную в жилом доме № 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи.

За Евлинаренко С.Н. признано право собственности на квартиру № 20, общей площадью 91,9 кв. м, расположенную в жилом доме № 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи.

За Филипповым С.А. признано право собственности на квартиру № 25, общей площадью 91,9 кв. м, расположенную в жилом доме № 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи.

За Филоненко А.А. признано право собственности на квартиру № 29, общей площадью 137,3 кв. м, расположенную в жилом доме № 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи.

За Вибе Ю.Б. признано право собственности на квартиру № 31, общей площадью 113,0 кв. м, расположенную в жилом доме № 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи.

Установлена выкупная цена за вышеуказанные объекты недвижимого имущества (квартиры) в размере 26 000 рублей за 1 кв. м.

Взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тоннельдорстрой» с граждан следующие денежные суммы: с Якунина И.В. - 2 259 400 рублей, с Голубевой Е.В.- 2262000 рублей, с Ксандинова А.Г. - 2272400 рублей, с Куликовской В.В. - 1 266 200 рублей, с Кравцова В.А. - 2384200 рублей, с Сергеева А.В. - 1 271400 рублей, с Харламова С.О. - 1261000 рублей, с Евлинаренко С.Н. - 2 389 400 рублей, с Филиппова С.А. - 2389400 рублей, с Филоненко А.А. - 3 569800 рублей, с Вибе Ю.Б. - 2938000 рублей.

УФСГРКиК по КК Хостинский отдел обязано зарегистрировать за Якуниным И.В., Голубевой Е.В., Ксандиновым А.Г., Куликовской В.В., Кравцовым В.А., Сергеевым А.В., Харламовым С.О., Евлинаренко С.Н., Филоненко А.А. и Вибе Ю.Б. право собственности на указанные выше объекты недвижимости (квартиры), в связи с чем внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в произведенные записи регистрации о возникновении права собственности у ООО «Тоннельдорстрой» на указанные объекты, прекратив право собственности ООО «Тоннельдорстрой» на квартиры № № 4, 5, 13, 15, 17, 18, 19, 20, 25, 29 и 31, расположенные в жилом доме № 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи.

В доход государства взыскана (довзыскана) государственная пошлина в следующем размере со следующих истцов: с Куликовской В.В. - 6 045 рублей,

с Евлинаренко С.Н. - 8 546 рублей, с Филиппова С.А. - 8 546 рублей, с Филоненко А.А. - 10 668 рублей, с Вибе Ю.Б. - 9 462 рубля.

В апелляционной жалобе ООО «Тоннельдорстрой» просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что протокол общего собрания учредителей не является заключенным между сторонами в письменной форме предварительным договором купли-продажи.

В апелляционной жалобе ОАО «Банк ВТБ» просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что в предварительном договоре не указана цена продаваемого имущества.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель по доверенности от истцов Горбунова М.А. просила решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что судом все материалы дела исследованы в полной мере и им дана правильная правовая оценка.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, выслушав представителей ОАО «Банк ВТБ» - Фурсову И.С. и Малашенко А.В., просивших об отмене решения, представителя истцов – Горбунову М.А., просившую об оставлении решения в силе, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29 сентября 2014 года ООО «Тоннельдорстрой» признано несостоятельным (банкротом), и в его отношении открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

Судом учтено, что после возбуждения дела о банкротстве обязательства должника исполняются в порядке и с особенностями, предусмотренными Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». Общий порядок погашения требований кредиторов по правилам ст. ст. 134, 142 данного Федерального закона заключается в установлении определенной очередности требований кредиторов и основан на принципах последовательности и пропорциональности, то есть денежные средства распределяются между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам их требований, включенных в реестр требований кредиторов должника, требования участников строительства и иных кредиторов должника. Вместе с тем истцы по делу не лишены права избрать иной способ защиты с учетом разъяснений, содержащихся в п. 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве».

В соответствии с п. 34 указанного Постановления Пленума разъяснено, что, согласно аб. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Суд пришел к правильному выводу, что все истцы по делу вправе с настоящими требованиями обратиться в суд общей юрисдикции.

Поскольку граждане, обратившись в суд с настоящим иском, заявили требование, в том числе о признании за ними права собственности на жилые помещения (квартиры), расположенные в многоквартирном доме № 23 «а» по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи, суд правомерно определил подсудность Хостинскому районному суду г. Сочи, исходя из требований об исключительной подсудности.

Удовлетворяя требование истцов о признании за каждым из них права собственности на жилые помещения (квартиры), суд пришел к правильному выводу о том, что между истцами по делу, с каждым из них, с одной стороны, и ООО с другой стороны, 4 августа 2009 года на общем собрании учредителей Общества фактически был заключен предварительный договор купли-продажи жилых помещений.

Как следует из требований ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Судом установлено, что собственником всех спорных жилых помещений (квартир) является ООО «Тоннельдорстрой». Права на данные жилые помещения были зарегистрированы лишь 28 января 2013 года.

Из акта ввода в эксплуатацию судом установлено, что многоквартирный жилой дом № 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи, в котором и расположены спорные квартиры, был введен в эксплуатацию 4 августа 2009 года. Следовательно, 4 августа 2009 года ООО «Тоннельдорстрой» в юридическом отношении не являлось собственником спорных жилых помещений, права на них были в стадии оформления.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор), на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судом учтено, что заключение предварительного договора на 4 августа 2009 года было возможно и ООО «Тоннельдорстрой», фактически заключая предварительный договор, после оформления помещений в собственность обязалось заключить основной договор.

Судом правомерно определен протокол внеочередного собрания учредителей ООО «Тоннельдорстрой» от 4 августа 2009 года как фактически состоявшийся предварительный договор.

В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ жилые дома отнесены к недвижимому имуществу.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Такие же последствия несоблюдения простой письменной формы сделки предусмотрены п. 2 ст. 162 ГК РФ.

Суд пришел к правильному выводу, что исследуемый протокол внеочередного общего собрания учредителей является надлежащим доказательством в пользу истцов.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В случае его неясности условия договора устанавливаются путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из текста данного протокола судом установлено, что ООО «Тоннельдорстрой» приняло решение о продаже квартир № № 4, 5, 13, 15, 17, 18, 19, 20, 25, 29 и 31. Протоколом определены стороны по предварительному договору: это истцы по делу и ООО «Тоннельдорстрой». Сторонами по договору четко определен многоквартирный жилой дом, в котором расположены данные квартиры, это дом № 23-а по ул. Дарвина в пос. Кудепста Хостинского района г. Сочи.

Суд пришел к правильному выводу, что сторонами выполнены требования п. 3 ст. 429 ГК РФ, указывающем, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Судом учтено, что на общем собрании учредителей была установлена стоимость квартир при продаже сотрудникам - потенциальным владельцам квартир, равная 20 000 рублей за 1 кв. м.

Учитывая последующее поведение сторон по сделке, а именно, что сразу же после состоявшегося собрания учредителей, то есть заключения предварительного договора, ответчик передал истцам спорные жилые помещения, и впредь никогда, начиная с 2009 года по настоящее время, в течение более пяти лет, не предъявлял к ним никаких претензий и требований о возврате жилых помещений в свою собственность, суд пришел к правильному выводу о том, что между указанными сторонами состоялся предварительный договор.

Судом учтено, что с истцами по делу, как с собственниками жилых помещений, заключены договоры на подачу воды, электроэнергии и утилизации отходов, которые истцами добросовестно исполняются в течение указанного периода времени.

Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу, что предварительная сделка купли-продажи указанных объектов недвижимости была заключена надлежащими сторонами, в надлежащей форме, сторонами выполнена и сама по себе указанная сделка между ними ничего в себе противозаконного не содержит.

Судом учтено, что во исполнение указанного предварительного договора, в январе 2014 года с некоторыми из них, а именно с истцами Харламовым С.О. и Евлинаренко С.Н. заключены основные договоры купли-продажи спорных жилых помещений, однако цена жилых помещений была установлена ими не 20000 за 1 кв. м, а 26000 за 1 кв. м.

В судебном заседании судом установлено, что все истцы, настаивая на признании за ними права собственности на спорные жилые помещения, также выразили свое согласие, что цена их квартир будет установлена по 26000 рублей за 1 кв. м.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, то есть вторая сторона должна быть понуждена к заключению основного договора.

Учитывая, что ООО «Тоннельдорстрой» объявлено банкротом, суд пришел к правильному выводу, что за каждым из истцов должно быть признано право собственности на запрашиваемое жилое помещение. При этом с истцов в пользу ответчика подлежат взысканию денежные средства, стоимость проданных им жилых помещений.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Судом учтено, что ООО «Тоннельдорстрой» фактически заключив с истцами предварительный договор купли-продажи жилых помещений, фактически передав данные жилые помещения в собственность граждан, но оформив затем право собственности на них, отказалось от заключения с истцами основных договоров купли-продажи, заключив с Банком указанный договор ипотеки указанных объектов недвижимости.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований истцов о признании недействительным договора ипотеки от 15 ноября 2013 года, заключенного между ОАО «Банк ВТБ» и ООО «Тоннельдорстрой» в части обременения спорных объектов недвижимости (квартир), расположенных в жилом доме № 23-а по ул. Дарвина в Хостинском районе г. Сочи.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы жалобы ООО «Тоннельдорстрой» о том, что протокол общего собрания учредителей не является заключенным между сторонами в письменной форме предварительным договором купли-продажи, несостоятельны и не являются основанием к отмене решения суда, поскольку в силу ст. ст. 160 и 434 ГК РФ соблюдением простой письменной формы между сторонами является любой документ, которым обменялись стороны по сделке, при условии, что данный документ выражает содержание сделки и должен быть подписан лицами или лицом по сделке, следовательно протокол общего собрания учредителей соответствует данным требованиям закона.

Доводы жалобы ОАО «Банк ВТБ» о том, что в предварительном договоре не указана цена продаваемого имущества, несостоятельны и не являются основанием к отмене решения суда, поскольку согласно содержанию указанного протокола общего собрания учредителей, вторым вопросом повестки дня было установление продажной цены объектов недвижимости, подлежащих передаче истцам. При этом, обсуждая данный вопрос, собрание постановило: «установить стоимость квартир при продаже сотрудникам - потенциальным владельцам квартир равную 20000 рублей за 1 кв. м».

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░ ░░ 30 ░░░░░░ 2015 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░: