Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1261/2018 ~ М-1240/2018 от 14.05.2018

Дело №2-1261/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2018 года                                                                                           город Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Крижановской О.А.

при секретаре                           Квачевой Т.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Цгоевой Б. В. к Чамяну В. Л., Абрамяну Г. А., Мегрикяну А. В. о признании предварительного договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на помещение и долю земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец Цгоева Б.В. обратилась в Хостинский районный суд города Сочи, с исковым заявлением, которым просит признать предварительный договор купли-продажи от 12.05.2012 г., заключенный между ней Цгоевой Б.В., в качестве Покупателя, и Мегрикяна А.В., действующего от имени Чамяна В.Л., на основании нотариальной доверенности серия № от 22.12.2010 г., в качестве Продавца, - договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, с условием о предварительной оплате, а именно: помещения, назначение: жилое, общей площадью 44.8 кв.м., кадастровый номер № №, этаж 2, Литер В, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. <адрес>, дом 49а, пом. 21; признать право собственности Цгоевой Б.В. на помещение, назначение: жилое, общей площадью 44.8 кв.м., кадастровый номер № №, этаж 2, Литер В, расположенное по адресу:Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. <адрес>, дом 49а, пом. 21; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - произвести регистрацию права собственности Цгоевой Б.В. на указанное помещение; признать за Цгоевой Б.В., право общей долевой собственности: 1/98 доли, на земельный участок, площадью 1673 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу:Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. <адрес>, участок № 49а; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - произвести регистрацию права собственности Цгоевой Б.В. 1/98 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

В обосновании заявленных исковых требований истец указала, что 12 мая 2012 года между Цгоевой Б.В. в качестве Покупателя и Мегрикян А.В., действующего от имени Чамяна В.Л., на основании доверенности серия № от 22.12.2010 г., в качестве Продавца, был заключен Предварительный договор купли-продажи жилого помещения (далее Договор) в жилом доме, расположенном на земельном участке, общей площадью 1673кв.м. кадастровый номер №, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. <адрес>, участок №49а. Согласно подпункту 1.2 Договора, приобретаемое помещение расположено на 2 этаже с номером 21, общей площадью 44,8 кв.м.. Согласно условий Договора, Цгоевой Б.В. была осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого помещения в размере 1 164 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей были выплачены при подписании Предварительного договора купли-продажи, остальные 164 000 рублей были выплачены 08.07.2012 г..Согласно условий договора, Продавцом было принято обязательство ввести дом в эксплуатацию до конца июня 2012 года, и в течении 60 дней после получения документов, подтверждающих ввод дома в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на жилой дом на своё имя. Кроме того, Продавец обязуется заключить с Покупателем Основной договор дарения доли земельного участка и Договор купли-продажи жилого помещения в течении 30 дней со дня получения Свидетельства о праве собственности на своё имя. Срок заключения Основного договора определён п.п. 3.1. - 3.4. Предварительного договора и должен был быть заключён до 01.01.2013г. Однако к указанному сроку, основной договор подписан не был, так как право собственности на помещение зарегистрировано не было, в связи с чем, ответчик попросил истца подождать ещё некоторое время. Примерно в феврале 2013 года Цгоева Б.В. звонила Мегрикяну А.В., однако его телефон не отвечал. Приехать в город Сочи на тот период Цгоева Б.В. не имела возможности в связи с выездом в Германию на лечение дочери, получившей травмы при теракте в школе в г. Беслан. После возращения из Германии Цгоева Б.В. приехала в город Сочи, где ей стало известно, что ее помещение было продано иному лицу, а именно <данные изъяты> Е.Д., которая в последующем переоформила свои права на спорное имущество в пользу Гераниной О.В. и Гераниной М.Г.

Истец указывает, что она обратилась в Хостинский районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Чамяну В.Л., <данные изъяты> О.В., <данные изъяты> М.Г., Абрамяну Г.А. о признании сделки недействительной и применении последствий признании сделки недействительной. Решением Хостинского районного суда города Сочи от 16.05.2017 года в удовлетворении исковых требований Цгоевой Б.В. было отказано.Апелляционным Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02.11.2017 г. Решение Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 16 мая 2017 года – отменено, по делу принято новое Решение, которым исковые требования Цгоевой Б.В. к <данные изъяты> О.В., <данные изъяты> Е.Д., <данные изъяты> М.Г., Чамяну В.Л., Абрамяну Г.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным удовлетворены.

В судебном заседании представители истца, по доверенности Андреев С.С. и по ордеру адвокат Мелитонян А.С., исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме, при этом пояснили, что <данные изъяты> Е.Д. предприняла меры по обжалованию Апелляционного Определения от 02.11.2017г., путем направления кассационной жалобы в президиум Краснодарского краевого суда, при изучении которой, с истребованием дела, апелляционное определение оставлено без изменения, жалоба <данные изъяты> Е.Д. без удовлетворения, о чем имеются сведения, на сайте Краснодарского краевого суда.

Ответчики Чамян В.Л., Абрамян Г.А. и Мегрикян А.В., извещенные надлежащим образом о дне и времени судебного заседания, не явились, причин уважительности не явки суду не сообщили.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенный надлежащим образом о дне и времени судебного заседания, не явился, причин уважительности неявки суду не представил.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке сторон, что не противоречит требованиям ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей истца, исследовав письменные доказательства по делу, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Из материалов дела следует, что 12 мая 2012 года между Цгоевой Б.В. в качестве Покупателя и Мегрикян А.В., действующего от имени Чамяна В.Л. на основании доверенности серия № от 22.12.2010 г., в качестве Продавца, был заключен Предварительный договор купли-продажи жилого помещения, общей площадью 44,8 кв.м.. расположенного на 2 этаже с номером 21, в жилом доме, расположенном на земельном участке, общей площадью 1673 кв.м. кадастровый номер №, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. <адрес>, участок №49а, согласно условий которого, Продавец обязан передать Покупателю одновременно права на соответствующую часть земельного участка.

Согласно условий пункта 4 Договора, стоимость спорного имущества была установлена в размере 1 164 000 рублей, а также установлен график платежей, выполняя условии которого, 12.05.2012г. истец оплатила Продавцу 1 000 000 рублей, при подписании Договора, что подтверждается Распиской. Оставшуюся сумму в размере 164 000 рублей, истец оплатила 08.07.2012 г., что также подтверждается денежной Распиской. Следовательно, истец Цгоева Б.В. выполнила существенные условия Договора, оплата стоимости недвижимого имущества ею была внесена в полном объеме.

В соответствии с условиями пункта 3 Договора, Продавцом было принято обязательство ввести дом в эксплуатацию до конца июня 2012 года, и в течение 60 дней после получения документов, подтверждающих ввод дома в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на жилой дом на своё имя, и заключить с истцом Основной договор дарения доли земельного участка и Договор купли-продажи жилого помещения в течении 30 дней со дня получения Свидетельства о праве собственности на своё имя (п. 3.4 Договора). Таким образом, крайний срок заключения Основного договора был определен его сторонами, до 01.01.2013 г.

Однако, к указанному сроку, Основной договор подписан не был, так как со слов Ответчика Мегрикяна А.В., право собственности на помещение зарегистрировано не было, в связи с чем, попросил истца подождать ещё некоторое время.

Так, согласно решения Хостинского районного суда г. Сочи, от 24 мая 2012 г., за Чамян В.Л. было признано право собственности на жилые дома, расположенные на земельном участке по адресу: г. Сочи, ул. <адрес>, участок 49а. Определением суда от 30.08.2012г.о разъяснении данного Решения, за Чамяном В.Л. было признано право собственности на отдельные помещения.

Указанные судебные постановления и доверенность №№ от 22.12.2010г. имеющаяся в материалах дела, являются бесспорным доказательством того, что на момент заключения Договора, собственником спорного имущества являлся Чамян В.Л.

08.12.2012 г. Чамян В.Л. заключил с ответчиком Абрамян Г.А. договора купли-продажи земельного участкапо адресу: г. Сочи, ул. <адрес>, участок 49а и расположенных на нем жилых домов Литер Д, Литер В и Литер Б, общей стоимостью 400 000 рублей, которая явно несоразмера действительной стоимости данных объектов, что позволяет суду сделать вывод о мнимости сделки, а следовательно о ее ничтожности.

В свою очередь Абрамян Г.А., 22.04.2013 г. заключил с <данные изъяты> Е.Д. договор купли-продажи спорного помещения, согласно которого его стоимость была определена в размере 10 000 рублей.

Согласно сведениям ЕГРН, право собственности на приобретённое Цгоевой Б.В. помещение №21, кадастровый номер №, общей площадью 44.8 кв.м., этаж 2, Литер В, в настоящее время зарегистрировано за <данные изъяты> Ольгой Валерьевной и <данные изъяты> Марией Григорьевной, на основании Договора купли-продажи помещения от 22.10.2014 г.. Право <данные изъяты> возникло в результате переоформления спорного помещения в общую долевую собственность от прямой <данные изъяты>.

Согласно п. 2.3. Договора, Продавец гарантировал, что на момент заключения Договора, а так же в течении всего срока его действия, права на квартиру не могут быть кому-либо проданы, а на момент заключения Основного договора купли-продажи, квартира будет принадлежать Продавцу на праве собственности, без каких-либо ограничений или обременений правами третьих лиц.

Как следует из пояснений истца, о том, что спорное имущество было передано гр. <данные изъяты> Е.Д., <данные изъяты>

Согласно вышеизложенного, суд считает, что ответчики Мегрикян А.В. и Чамян В.Л. нарушили условия Договора и осуществили повторную продажу спорного помещения, фактически принадлежащего Цгоевой Б.В.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка не соответствует требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Принимая во внимание тот факт, что на момент отчуждения спорного помещения в пользу <данные изъяты> Е.Д. в отношении него имелись правопритязания третьего лица Цгоевой Б.В., такой договор является оспоримым.

Кроме того, <данные изъяты>.

Согласно п. 58, 60 Постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22 от 29.04.2010 г.потерпевшая является покупателем, получившим владение до Государственной регистрации, считается законным владельцем приобретённой в собственность вещи, т.е. жилого помещения №21, площадью 44,8 кв.м., Литер В. Мегрикян А.В. совместно с группой лиц грубо нарушил законные интересы и право собственности Цгоевой Б.В. Как законный правообладатель, Цгоева Б.В. без государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, лишена осуществлять права собственности на жилое помещение № 21, литер В.

Руководствуюсь апелляционным определением и Договором, 23.11.2016 г. Цгоева Б.В. обратилась в Хостинский районный суд города Сочи с исковым заявлением к ЧамянуВ. Л., <данные изъяты> О. В., <данные изъяты> М. Г., Абрамяну Г. А., с участием третьих лиц Мегрикян А.В. и Росреестра, о признании сделки недействительной и применении последствий признании сделки недействительной.

Решением Хостинского районного суда города Сочи по гражданскому делу № 2-480/2017, от 16.05.2017 года, в удовлетворении исковых требований Цгоевой Б.В. было отказано. Истцом была подана апелляционная жалоба.

Апелляционным Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда по делу № 33-26263/2017 от 02.11.2017 г. Решение Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 16 мая 2017 года – отменено, по делу принято новое Решение, согласно которого исковые требования Цгоевой Б.В. к <данные изъяты> О.В., <данные изъяты> Е.Д., <данные изъяты> М.Г., Чамяну В.Л., Абрамяну Г.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным удовлетворены, договор купли-продажи жилого помещения №21 в доме, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. <адрес>, участок № 49а, заключенный 22 апреля 2013 года между Абрамяном Г. А. и <данные изъяты> Еленой Дмитриевной признан недействительным, а также

аннулирована в ЕГРН запись регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № № от 22 октября 2014 года на помещение назначение: жилое, общей площадью 44,8 кв.м. кадастровый номер №, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. <адрес>, участок № 49а литер В, помещение № 21.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Принимая во внимание, что Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда по делу от 02.11.2017г., установлены обстоятельства, согласно которым, у Цгоевой Б.В. возникло право собственности на спорное недвижимое имущество, данные обстоятельства являются обязательными для суда, и не подлежат повторному исследованию.

Как следует, из апелляционного определения, страница 8, право собственности на спорное жилое помещение, которое в настоящее время зарегистрировано за ответчиками <данные изъяты> О.В. и М.Г., подлежит прекращению ввиду применения последствий недействительности сделки, заключенной 22.04.2013 г., между Абрамяном Г.А. и <данные изъяты> Е.Д.

Также, в апелляционном определении указано, что представленный предварительный договор от 12.05.2012 г., заключенный между Цгоевой и Мегрикян, отвечает требованиям закона и является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, при этом, поскольку сторонами были достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, и более того, Цгоевой оплачена стоимость спорного жилого помещения, то у продавца возникло обязательство, по передаче жилого помещения.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ, от 11.07.2011г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым, они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления. Пунктом 9 данного Постановления ПВС РФ установлено, что судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРН. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Принимая во внимание апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 02.11.2017г. суд, считает, что исковые требования Цгоевой Б.В. обоснованы, соответствуют закону, и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу п. 1 ст. 11 ГК РФ, судебной защите подлежат нарушенные либо оспариваемые права.

В соответствии с пп.5, п.2, статьи 14, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах дела, суд, оценив должным образом имеющиеся в материалах дела доказательства, представленные стороной истца и полученные в ходе судебного разбирательства, пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Цгоевой Б. В. к Чамяну В. Л., Абрамяну Г. А., Мегрикяну А. В. о признании предварительного договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на помещение и долю земельного участка - удовлетворить.

Признать Предварительный договор купли-продажи от 12.05.2012 г., заключенный между Цгоевой Б.В., в качестве Покупателя, и Мегрикяна А.В., действующего от имени Чамяна В.Л. на основании нотариальной доверенности серия № от 22.12.2010 г., в качестве Продавца, - договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, а именно: помещения, назначение: жилое, общей площадью 44.8 кв.м., кадастровый номер № №, этаж 2, Литер В, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. <адрес>, дом 49а, пом. 21.

Признать за Цгоевой Б. В. право собственности на помещение, назначение: жилое, общей площадью 44.8 кв.м., кадастровый номер № №, этаж 2, Литер В, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. <адрес>, дом 49а, пом. 21.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - произвести регистрацию права собственности Цгоевой Б.В. на помещение, назначение: жилое, общей площадью 44.8 кв.м., кадастровый номер №№, этаж 2, Литер В, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. <адрес>, дом 49а, пом. 21.

Признать за Цгоевой Б. В., право общей долевой собственности: 1/98 доли, на земельный участок, площадью 1673 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. <адрес>, участок № 49а.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - произвести регистрацию права собственности Цгоевой Б.В.: 1/98 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1673 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. <адрес>, участок №49а.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 03.07.2018 года.

Судья                                                                      Крижановская О.А.

    На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО

Судья                                                 Крижановская О.А.