Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2291/2019 ~ М-2369/2019 от 23.09.2019

62RS0001-01-2019-003042-88

№ 2-2291/19

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 ноября 2019 года

Железнодорожный районный суд г. Рязани в составе судьи Царьковой Т.А.,

при секретаре Скобеевой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по иску Грачева Олега Викторовича к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Грачев О.В. обратился в суд с иском к ООО «Альфа Рязань» о признании права собственности на объект недвижимости.

В обоснование своих требований указал, что между ним и ООО «Альфа Рязань» 14.07.2015 г. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик возложил на себя обязанность по строительству многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать ему, истцу, как участнику жилое помещение – трехкомнатную <адрес>, находящуюся на 2-м этаже многоквартирного дома по указанному адресу.

Истец как участник обязался оплатить обусловленную цену и принять квартиру путем подписания акта приема – передачи квартиры.

Истцом обязательства по договору долевого участия исполнены полностью, тогда как ответчик неоднократно нарушал сроки ввода дома в эксплуатацию, в связи с чем, истец обратился к ответчику с досудебным требованием о выплате неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, размер неустойки составил 611 886 руб. 73 коп.

В ответ на претензию, ООО «Альфа Рязань» признало предъявленную со стороны истца неустойку и в качестве отступного и обязалось передать истцу нежилое помещение Н-4 с кадастровым номером №, расположенное на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> <данные изъяты> о чем было составлено двустороннее соглашение об отступном от 13.03.2017 г. и дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве.

Приобретенная истцом квартира была принята им от ответчика по акту приема – передачи 13.03.2017 года, право собственности на нее зарегистрировано в установленном законом порядке 06.04.2017 г.

До настоящего времени ответчик не исполнил обязанность по передаче истцу в собственность указанного нежилого помещения, акт приема-передачи не подписан, право собственности за истцом не зарегистрировано. Ответчик уклоняется от подачи документов на государственную регистрацию права.

В одностороннем порядке зарегистрировать право собственности на спорное нежилое помещение истцу не представляется возможным. В связи с чем, истец вынужден обратиться в суд.

Просит признать за Грачевым О.В. право собственности на нежилое помещение <данные изъяты> расположенное на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, <данные изъяты>

В судебное заседание истец и его представитель не явились, извещены надлежащим образом. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. От истца представлено заявление, в котором он просит рассмотреть дело в его отсутствие, не возражает против рассмотрения дела в порядке заочного судопроизводства

Представитель ответчика ООО «Альфа Рязань» и представитель третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

С согласия истца дело рассмотрено судом в порядке заочного судопроизводства в соответствии с требованиями статей 233-234 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения истца и его представителя ранее в судебном заседании, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что 07.08.2014 г. администрацией г. Рязани выдано разрешение на строительство №, на основании которого ООО «Альфа Рязань» разрешено строительство объекта капитального строительства – многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <адрес> в <адрес>, <данные изъяты>

Согласно плану создаваемого объекта недвижимого имущества - многоэтажный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями по <адрес> от 2014 года, в секции А площадь подвальных помещений составляла 415, 26 кв. м. При этом на плане отсутствуют обозначения нежилых помещений - кладовых.

Постановлением администрации г. Рязани № от 10.07.2015г. в разрешение на строительство № от 07.08.2014 г. внесены следующие изменения: слова «общая площадь земельного участка – 3 755 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>), на земельном участке с кадастровым номером № заменить словами «общая площадь земельного участка – 5768 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>

Согласно техническому плану здания от 07.10.2016 г., в подвале многоквартирного <адрес> расположено нежилое помещение <данные изъяты>

Из экспликации следует, что назначение нежилого помещения Н4, площадью 6, 0 кв. м., расположенного в подвале дома, - кладовая.

Постановлением администрации г. Рязани № от 13.09.2016 г. по заявлению ООО «Альфа Рязань» зданию присвоен адрес – Российская Федерация, <адрес>. Нумерация квартир установлена с № по №, нумерация помещений – с №

Постановлением администрации г. Рязани № от 29.09.2016 г. в разрешение на строительство № от 07.08.2014 г. внесены следующие изменения: слова «полезная площадь детского сада – 372,4 кв. м.» заменить словами «расчетная площадь встроенных нежилых помещений – 365,75 кв. м., площадь нежилых помещений в подвале секции «А» - 145,14 кв. м.».

14.11.2016 г. администрацией г. Рязани выдано разрешение на ввод в эксплуатацию №, согласно которому ООО «Альфа Рязань» разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - многоэтажного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями по <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. Сведения об объекте капитального строительства: количество секций – 2; общая площадь: по проекту – 12 801,31 кв. м., фактически – 12 015 кв. м.; общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас): по проекту – 7 335,25 кв. м., фактически – 7 310,3 кв. м.; общая площадь нежилых помещений, в том числе площадь общего имущества в многоквартирном доме: по проекту – 4 554,56 кв. м., фактически – 3 761 кв. м.; площадь нежилых помещений: по проекту – 742,34 кв. м., фактически – 792,3 кв. м.

Одновременно судом установлено, что 14.07.2015 г. между Грачевым О.В. и ООО «Альфа Рязань» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 1.1. договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию предоставить объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п.1.2 договора, объектом долевого строительства является жилое помещение - трехкомнатная <адрес>, находящаяся <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а также часть общего имущества многоквартирного жилого дома пропорциональная размеру общей площади жилого помещения.

Общая проектная площадь квартиры, включая площадь лоджий - 91,51 кв. м., в том числе жилая - 55,64 кв. м., площадь лоджии - 4,15 кв. м. Всего общей площадью к оплате – 91,51 кв. м. (п.1.3 договора).

Получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию - 25.11.2015 г. Застройщик принимает на себя обязательство передать участнику по акту приема-передачи квартиру, указанную в п. 1.2 договора, в течение трех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию при условии исполнения участником в полном объеме обязательств, принятых им по настоящему договору (п.1.7 договора).

Цена договора на день его подписания составляет 3 550 600 рублей, и складывается из стоимости проектной расчетной площади квартиры по цене 1 кв. м. 38 800 руб. 13 коп., включающей стоимость услуг застройщика по оплате права на застройку, оплате правообладания земельным участком под домом, оплате капитальных вложений в строительство, затрат на благоустройство прилегающей к дому территории, затрат на создание объектов инженерной инфраструктуры, затрат на содержание службы застройщика, затрат на оплату рекламы. На оплату услуг застройщика направляется 5% цены договора (НДС не предусмотрен). Стоимость оплаты услуг 3астройщика включена в цену договора (п. 2.3 договора).

Цена договора в размере 3 550 600 руб. подлежит оплате в следующие сроки: 1 950 600 руб. - в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора, 1 600 000 руб. - до 25.08.2015 г. (п.2.4, п. п. 2.4.1, 2.4.2 договора).

В течение трех месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик передает квартиру участнику для государственной регистрации права собственности (п.3.1. договора).

Застройщик направляет участнику письменное сообщение о введении дома в эксплуатацию и готовности квартиры к регистрации права собственности, после чего участник обязуется принять квартиру от застройщика по акту приема-передачи квартиры в течении семи дней с даты уведомления участника (п. 3.2. договора).

Дополнительным соглашением от 11.08.2015 г. к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.07.2015 г. внесены изменения в порядок оплаты участником части цены договора в сумме 1 600 000 руб. за счет привлечения кредитных средств.

Дополнительным соглашением от 25.11.2015 г. к договору № К-6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.07.2015 г., срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию продлен до 25.05.2016 г.

14.11.2016 г. ООО «Альфа Рязань» выдано разрешение № на ввод дома в эксплуатацию.

13.03.2017 г. между ООО «Альфа Рязань» и Грачевым О.В. подписан акт приема-передачи <адрес>

Также судом установлено, что 13.03.2017 г. между истцом и ООО «Альфа Рязань» заключено соглашение об отступном, согласно которому должник ООО «Альфа Рязань» в счет погашения обязательства, вытекающего из договора № К-6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.07.2015 г. передает Грачеву О.В., а последний обязуется принять по соответствующим актам приема-передачи отступное в порядке и на условиях, определенных соглашением.

Отступное предоставляется в счет исполнения обязательства по выплате неустойки в размере 611 886 руб. 73 коп. за несвоевременную передачу объекта долевого строительства по договору № К-6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.07.2015 г.

С момента предоставления отступного обязательство должника прекращается полностью.

В качестве отступного по соглашению должник передает кредитору находящееся в собственности у последнего нежилое помещение № Н4 с кадастровым номером №, расположенное на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, <данные изъяты> Стоимость передаваемого имущества 158 503 руб. 38 коп., в том числе НДС. Срок передачи имущества: не позднее ДД.ММ.ГГГГ Имущество передается в месте нахождения кредитора.

В тот же день, то есть 13.03.2017 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве № от 14.07.2015 г.

Согласно п.1 указанного дополнительного соглашения ООО «Альфа Рязань» обязуется передать по заключенному между сторонами соглашению об отступном, либо иным законным способом в течение двух месяцев с момента подписания настоящего соглашения в собственность нежилое помещение № Н4 с кадастровым номером №, находящееся на цокольном этаже (подвал №) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 6 кв. м. в качестве неустойки, связанной с несвоевременной передачей объекта долевого строительства застройщиком по договору участия в долевом строительстве № от 14.07.2015 г.

С момента передачи в собственность объекта, указанного в п. 1 настоящего дополнительного соглашения, участник отказывается от заявленных им имущественных, финансовых и иных претензий, связанных с несвоевременной передачей объекта долевого строительства по договору № К-6 участия в долевом строительстве от 14.07.2015 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № от 16.10.2019 г., <данные изъяты> расположенное в подвале <адрес>, поставлено на кадастровый учет 22.12.2016 г., ему присвоен кадастровый №. Право собственности на данное помещение не зарегистрировано.

Сведения о зарегистрированных правах на спорное нежилое помещение отсутствуют, заявления на регистрацию такого права, ООО «Альфа Рязань» в регистрирующий орган не подавало.

По данной причине, а также из-за отсутствия обращения ответчика в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, истцу отказано в государственной регистрации права, что подтверждается уведомлением об отказе в государственной регистрации № от 19.07.2019 г., из которого следует, что документов, подтверждающих ранее возникшее право ООО «Альфа Рязань» на спорное нежилое помещение, а также заявления от ООО «Альфа Рязань» на регистрацию вышеназванного права в регистрирующий орган не поступало, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности на него за ООО «Альфа Рязань» не зарегистрировано.

Из материалов дела следует, что управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: <адрес> является ООО <данные изъяты>, что подтверждается протоколом № от 17.04.2019г. внеочередного общего собрания собственников помещений.

Согласно акту осмотра общего имущества многоквартирного дома от 01.05.2019 г., в связи с началом управления многоквартирным домом комиссия ООО Управляющая организация «Горожанин» провела осмотр подвала, расположенных в нем нежилых помещений (кладовок), инженерных коммуникаций. Доступ для проведения технического осмотра и ремонта инженерного оборудования обеспечен. По результатам осмотра установлено, что в нежилых помещениях (кладовках) инженерные коммуникации и иное оборудование общего пользования отсутствует.

Исходя из положений ст.67 ГПК РФ, оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение (кладовая) Н4 создано как на новая вещь (построено) застройщиком ООО «Альфа Рязань» с соблюдением закона, иных правовых актов, а также проектной и разрешительной документации и не является общим имуществом многоквартирного дома.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В силу статьи 409 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Аналогичные положения содержались и в ранее действующей редакции абзаца 3 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как следует из материалов дела, 03.07.2019 г. истец обращался к ответчику с претензий о передаче необходимого пакета документов для регистрации перехода права собственности на нежилое спорное помещение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, однако ответа на данную претензию не последовало.

Указанные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела копиями претензии от 03.07.2019 г., описью вложений в почтовое отправление от 03.07.2019 г., почтовым конвертом с отметкой о возврате направленной в адрес ООО «Альфа Рязань» корреспонденции.

Таким образом, ответчик фактически уклоняется от проведения государственной регистрации перехода права.

По смыслу закона соглашение об отступном прекращает ранее возникшее обязательство в момент надлежащего исполнения нового обязательства и предусмотренного, соответственно, соглашением об отступном.

Вместе с тем, учитывая требования закона о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, исполнение данного соглашения завершается соответствующей регистрацией права в ЕГРП, и которая в данном случае обусловлена действиями и, следовательно, волей сторон на такую регистрацию, осуществляемую на основании заявлений сторон соглашения (пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ранее действующей редакции).

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Определении от 05.07.2001 г. N 132-О, следует, что государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права на объект недвижимости, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на объект недвижимости, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Таким образом, ответчик, получивший разрешение на ввод в эксплуатацию созданного объекта капитального строительства, заключил с истцом соглашение об отступном, при этом в течение длительного времени действует недобросовестно и не предпринимает мер, необходимых для государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение и перехода к истцу права собственности на него, не имея на то уважительных причин и законных оснований. Тем самым, препятствует закреплению результата сделки, на который были изначально направлены действия сторон при заключении ими соглашения об отступном, что противоречит приведенным выше положениям гражданского законодательства, указывает на злоупотребление ответчиком своими правами и потому свидетельствует о законности и обоснованности заявленных Грачевым О.В. исковых требований и, как следствие, об их удовлетворении.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК Российской Федерации, ответчику предлагалось представить доказательства в обоснование своих возражений, однако каких-либо доказательств опровергающих доводы истца, ответчиком не представлено, в связи с чем, заявленные требования, исходя из принципа состязательности сторон в процессе, подлежат удовлетворению в соответствии с заявленными требованиями.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Грачева Олега Викторовича к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» о признании права собственности на объект недвижимости удовлетворить.

Признать за Грачевым Олегом Викторовичем право собственности на нежилое помещение № Н-4 с кадастровым номером №, расположенное на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, <данные изъяты>

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                                      Т.А.Царькова