Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-29818/2017 от 21.09.2017

Судья Аксенова Е.Г.                    дело <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 октября 2017 года <данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Аверченко Д.Г.,

судей Беляева Р.В., Мизюлине Е.В.,

при секретаре Клочковой С.И.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы временного управляющего ООО «Стройконтинент» и Пугачева Д.Г., Хиленко Н.Н., Уральской Ю.Н., Николаева О.А., Инанц А.А. и Ерохина Т.А. на решение Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Пугачева Д.Г., Хиленко Н.Н., Ковердяевой С.А., Уральской Ю.Н., Николаева О.А., Инанц А.А. и Ерохина Т.А. к ООО «Стройконтинент» и ООО «Форест» о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Беляева Р.В.,

объяснения представителя ООО «Форест» Игнатьевой Н.В., представителя Макарова К.М. – Ильченко А.А., представителя Киселевой М.А. и Крючковой А.Ю. - Григорьева Д.В.,

УСТАНОВИЛА:

Пугачев Д.Г., Хиленко Н.Н., Ковердяева С.А., Уральская Ю.Н., Николаев О.А., Инанц А.А. и Ерохин Т.А., уточнив требования, обратились в суд с иском к ООО «Стройконтинент» и ООО «Форест» о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что между истцами и ответчиком ООО «Стройконтинент» были заключены предварительные договоры участия в долевом строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома:

№М 1-2-16 от 24.04.2014г. с Пугачевым Д.Г.,

№М 7-2-12 от 29.07.2014г. с Хиленко Н.Н.,

№М 16-2-17 от 08.02.2014г. с Ковердяевой С.А.,

№М 20-2-9 от 15.11.2014г. с Уральской Ю.Н.,

№М 26-1-2 от 25.03.2015г. с Николаевой О.А.,

№М 8-2-16 от 31.03.2014г. с Инанц А.А.,

№М 11-1-2 от 22.07.2014г. с Ерохиной Т.А.

Согласно п. 1.2 договоров, ООО «Стройконтинент» (застройщик) обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц построить малоэтажный многоквартирный дом по проектному адресу: МО, <данные изъяты>, д. Мотяково, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Основаниями для участия застройщика в строительстве являются:

договор №ДКП/К-67 от <данные изъяты> купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060302:3, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно- бытового и социального назначения, адрес объекта: МО, <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, д. Мотяково,

договор №ДКП/К-78 от <данные изъяты> купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060302:6, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно- бытового и социального назначения, адрес объекта: МО, <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, д. Мотяково,

собственность на земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0060302:3, 50:22:0060302:6, 50:22:0000000:96904, что подтверждается свидетельствами о праве собственности, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, адрес объекта: МО, <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, д. Мотяково.

В соответствии с п. 2.1 предварительных договоров, участники произвели оплату, что подтверждается выданными ответчиком квитанциями.

<данные изъяты> между ответчиками ООО «Стройконтинент» и ООО «Форесг» заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0060302:3 и 50:22:0060302:6, площадью по 41 723 кв.м. каждый. Стоимость каждого земельного участка определена в сумме 53 976 237 руб. (п. 2.1 договоров).

Указанные земельные участки находятся в залоге у истцов, и ответчики, заключая указанные договоры купли-продажи, нарушили требования п. 2 ст. 346 ГК РФ, не получив на это согласие залогодержателей (истцов).

В судебном заседании представитель истцов поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика ООО «Форест», а также третьи лица Рахимова И.А., Киселева М.А., Южанина В.И., Анисимова К.И., их представители в судебном заседании возражали против удовлетворения иска.

Дело рассмотрено в отсутствии иных участвующих в деле лиц.

Решением Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении иска отказано.

С указанным решением суда не согласились истцы Пугачев Д.Г., Хиленко Н.Н., Уральская Ю.Н., Николаев О.А., Инанц А.А. и Ерохин Т.А. и конкурсный управляющий ООО «Стройконтинент», в апелляционных жалобах просили его отменить, как незаконное и необоснованное.

Проверив материалы дела, заслушав явившихся лиц, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу решения суда.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между истцами и ответчиком ООО «Стройконтинент» были заключены предварительные договоры участия в долевом строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома в отношении соответствующих квартир:

№М 1-2-16 от 24.04.2014г. с Пугачевым Д.Г.,

№М 7-2-12 от 29.07.2014г. с Хиленко Н.Н.,

№М 16-2-17 от 08.02.2014г. с Ковердяевой С.А.,

№М 20-2-9 от 15.11.2014г. с Уральской Ю.Н.,

№М 26-1-2 от 25.03.2015г. с Николаевой О.А.,

№М 8-2-16 от 31.03.2014г. с Инанц А.А.,

№М 11-1-2 от 22.07.2014г. с Ерохиной Т.А.

Согласно п. 1.2 договоров, ООО «Стройконтинент» (застройщик) обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц построить малоэтажный многоквартирный дом по проектному адресу: МО, <данные изъяты>, д. Мотяково, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Основаниями для участия застройщика в строительстве является наличие права собственности на земельные участки, принадлежащие застройщику ООО «Стройконтинент» с кадастровыми номерами 50:22:0060302:3, 50:22:0060302:6 и 50:22:0000000:96904.

Участники долевого строительства произвели оплату своих квартир.

Анализируя тексты предварительных договоров, объектами которых выступают права на квартиры – как объекты будущей недвижимости, подлежащей возведению застройщиком ООО «Стройконтинент», а также факт оплаты истцами выкупной цены на момент заключения договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что между сторонами заключены основные договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, правовое регулирование которых осуществляется в порядке Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

При этом, в силу ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В этой связи, договоры, заключенные с истцами, как правовые регуляторы отношений участников долевого строительства с застройщиком, имеют юридическую силу без регистрации такого договора, но только для сторон такого соглашения. В отношении третьих лиц, договор считается заключенным, а соответствующие права возникшими только с момента внесения сведений о договоре в реестр регистрации прав на недвижимость.

В этой связи, в силу прямого указания в законе, право залога на земельный участок, на котором подлежит возведению многоквартирный дом не возникает у участников долевого строительства.

В силу ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

25.08.2015 между ответчиками ООО «Стройконтинент» и ООО «Форесг» заключены договоры купли-продажи спорных земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0060302:3 и 50:22:0060302:6.

Таким образом, было осуществлено отчуждение имущества, которое не находится в залоге.

Кроме того, истцы в обосновании своей позиции о недействительности договора купли-продажи ссылаются на положения ст. 346 ГК РФ, при этом, не учитывают, что данная норма при отчуждение заложенного имущества предусматривает иные последствия, а не наступление недействительности.

Так, в силу ст. 346 ГК РФ, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 (право требовать досрочного исполнения обязательства), подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353(судьба залога) настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Оснований для признания договора купли-продажи земельных участков по иным мотивам истцами не заявлено.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку, оснований полагать, что в данном случае, произошло отчуждение заложенного имущества не имеется.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что выводы судебного решения мотивированы со ссылкой на исследованные в судебном заседании доказательства и нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения. Судом первой инстанции также правильно применены нормы процессуального права, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным, а потому оснований для его отмены, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке собранных по делу доказательств с учетом избранного истцами способа защиты, которые оценены судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и к неверному толкованию норм материального права.

Оснований для иной правовой оценки спорных правоотношений, указанных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит, поскольку таковая оценка на законе и доказательствах не основана.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционные жалобы временного управляющего ООО «Стройконтинент» и Пугачева Д.Г., Хиленко Н.Н., Уральской Ю.Н., Николаева О.А., Инанц А.А. и Ерохина Т.А., - без удовлетворения.

    Председательствующий

    Судьи