Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4152/2010 ~ М-3185/2010 от 27.10.2010

                                                                                                                      Дело № 2-4152/2010

копия

РЕШЕНИЕ (Заочное)

Именем Российской Федерации

22 декабря 2010года г.Красноярск

Октябрьский районный суд г.Красноярска в составе:

Председательствующего судьи Стащук В.Н.,

При секретаре Кривцовой Т.И.,

С участием представителя истца Якубов А.И., действующего по доверенности № 984 от 19.07.2010 года,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Дресвянскому ФИО7 об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с исковым заявлением к Дресвянскому Д.В. о взыскании с ответчика 5273641,80 рублей, из которых: 3879241,81 – остаток неисполненных обязательств по займу, 834730,92 – сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом, 559669,07 рублей – сумма начисленных, но не уплаченных пени, а также взыскании с ответчика процентов за пользование займом в размере 13,75 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 3879241,81 рублей и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с 06 августа 2010 года и по день фактической полной уплаты указанных сумм, взыскании с ответчика расходов по уплате госпошлины в размере 38568,21 рублей, об обращении взыскания на квартиру, принадлежащую ответчику, находящуюся по адресу: <адрес>, корпус 4, <адрес>, об определении способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определении начальной продажной стоимости квартиры, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере 4472 000 рублей.

Свои требования истец мотивировал тем, что 01.08.2007 года между ОАО «Дом вашей мечты» и ответчиком Дресвянским Д.В. заключен договор займа № 378-ИЗ/К, в соответствии с которым ОАО «Дом вашей мечты» предоставил ответчику ипотечный жилищный заем в размере 4000 000 рублей на 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, корпус 4, <адрес>, общей площадью 80,3 кв.м. Данная квартира приобретена заемщиком Дресвянским Д.В. по договору купли-продажи от 06.08.2007 года. По состоянию на 26.07.2007 года квартира была оценена в размере 4472 000 рублей, что подтверждается отчетом оценщика ООО «Оценка и Колсалтинг» и указано в закладной.

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 15.08.2007 года за №№ 24-24-01/154/2007-250.

Законным владельцем Закладной, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В нарушение условий Закладной и договора займа, а также ст. 309 ГК РФ ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им в полном объеме ответчиком не производятся, что явилось причиной для обращения с иском в суд.

Задолженность ответчика перед истцом по состоянию на 05 августа 2010 года составляет 5273641, рублей 80 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) – 3879 241 рублей 81 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 834730 рублей 92 копейки, а также начисленные пени в размере – 559 669 рублей 07 копеек.

В судебном заседании представитель истца Якубов А.И., действующий на основании доверенности от 19.07.2010 года, исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные изложенному в исковом заявлении.

Ответчик Дресвянский Д.В., надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ и с согласия представителя истца, дело рассмотрено в отсутствие не явившегося ответчика ФИО4 в порядке заочного производства.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, находит требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.ст.807, 809 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвра­тить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество дру­гих полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или дру­гих вещей.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан вернуть займодавцу полученную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возвращения всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В судебном заседании установлено, что 01.08.2007 года между ОАО «Дом вашей мечты» и ответчиком Дресвянским Д.В. заключен договор займа № 378-ИЗ/К. Во исполнение обязательств по договору займа истцом выдан заемщику-залогодателю ипотечный жилищный заем в сумме 4 000 000 рублей под 13,75 % годовых на срок 180 месяцев на приобретение в собственность заемщика Дресвянского Д.В. двухкомнатной квартиры, общей площадью 80,3 кв.м., жилой площадью – 45,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, корпус 4, <адрес>.В свою очередь ответчик обязался осуществить возврат займа и процентов на сумму займа, начисленных за пользование займом в размере и в порядке, установленных договором займа, а именно за пользование займом заемщик обязался уплачивать займодавцу проценты из расчета 13,75 % годовых (п.3.1 договора займа).

Спорная квартира приобретена заемщиком Дресвянским Д.В. по договору купли-продажи от 06.08.2007 года заключенного с Доминовой Л.А. (л.д. 22-25). Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры произведена 15.08.2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.

Во исполнение обязательств по договору займа № 378-ИЗ/К от 01.08.2007 года ОАО «Дом вашей мечты» на счет заемщика Дресвянского Д.В. перечислена сумма в размере 4 000000 рублей, что подтверждается копией платежного поручения № 605 от 08.08.2007 года (л.д. 46).

        Из представленных истцом документов следует, что в отношении заложенного объекта недвижимого имущества - квартиры по адресу: <адрес>, корпус 4, <адрес> - оформлена закладная, из содержания которой следует, что первоначальным залогодержателем квартиры являлся ОАО «Дом вашей мечты». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 15.08.2007 года № 24-24-01/154/2007-250.

В настоящее время законным владельцем Закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», права, на закладную которого основываются на сделке по передаче прав по закладной и отметке на закладной, произведенной предыдущем владельцем закладной – Небанковской кредитной организации «Ипотечный расчетный центр».

Как усматривается из материалов дела, начиная с декабря 2008 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование ими Дресвянским Д.В. не производятся, что подтверждается представленным суду расчетом. Доказательств тому, что какие - либо расчеты производились суду не представлено. Задолженность ответчика перед истцом по состоянию на 15.08.2010 года составляет 5273 641руб.80коп. (в том числе остаток неисполненных средств по основному долгу – 3879 241руб.81коп., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 834 730руб. 92коп. и начисленные пени в размере 559 669руб. 07 коп.).

В силу п.2 ст.13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Статья 348 ГК РФ предусматривает, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу ст. 351 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом.

Поскольку доказательств выполнения обязательств по договору займа № 378-ИЗ/К от 01.08.2007 года в полном объеме ответчиком суду не представлено, указанная сумма задолженности подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ также предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 1 вышеназванного Закона к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно п. 1.3.1 договора займа № 378-ИЗ/К от 01.08.2007 года обязательство заемщика по договору займа обеспечивается ипотекой в силу закона (залогом) приобретаемого объекта недвижимости (л.д. 9).

Из содержания договора займа № 378-ИЗ/К от 01.08.2007года, представленного истцом следует, что заемщиком Дресвянским Д.В. приобретен в собственность объект недвижимого имущества, на приобретение которого выдавался ипотечный жилищный заем - квартира по адресу: <адрес>, корпус 4, <адрес>. Право собственности ответчика подтверждается договором купли-продажи от 06.08.2007 года (л.д. 22-25), и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/161/2010/001 от 03.09.2010 года (л.д. 69).

С учетом вышеприведенных положений закона и договора займа требование истца об обращении взыскания на предмет залога подлежит удовлетворению.

Ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Ст. 54 названного Федерального закона предусматривает, что суд при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке разрешает ряд вопросов. В том числе суд должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Такое соглашение – о денежной оценке предмета ипотеки в размере 4472 000 рублей – отражено в п. 5 подписанной ответчиком в закладной (л.д. 37), а также подтверждена отчетом ООО «Оценка&Консалтинг» об оценке жилого помещения, (№ 205/2007-И от 26.07.2007г.) (л.д. 45).

На основании изложенного заявленные истцом требования об определении способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и определении начальной продажной стоимости указанной квартиры в размере 4472 000 рублей - подлежат удовлетворению.

В то же время суд находит не подлежащим удовлетворению заявленное истцом требование об определении подлежащей уплате процентов за пользование займом в размере 13,75 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 3879 241 руб. 81 коп., и пени за нарушение сроков возврата займа и уплату процентов по нему в размере 0,2 % за каждый календарный день просрочки начиная с 06 августа 2010 года по день реализации квартиры, по следующим основаниям.

Согласно условиям договора займа № 378-ИЗ/К от 01.08.2007 года (п. 3.2) проценты по займу начисляются на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата кредита включительно (л.д. 10).

Момент, когда у заемщика прекращаются обязательства по указанным истцом выплатам (основного долга, процентов и неустоек), определен законодательно, а именно: ст. 809 ГК РФ прямо предусматривает, что при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Также ст. 309 ГК РФ предусматривает, что обязательство прекращается надлежащим исполнением. Помимо того, глава 22 ГК РФ предусматривает еще ряд оснований прекращения обязательства, которые не могут быть предвосхищены и, соответственно, указаны в настоящем решении на момент его вынесения при указанных выше обстоятельствах.

При том, что и порядок исчисления размера выплат по кредиту, и момент прекращения обязательств закреплен Гражданским кодексом РФ, дополнительного закрепления указанных обстоятельств решением суда по делу не требуется.

Также суд принимает во внимание то обстоятельство, что решение суда по гражданскому делу не может носить неопределенный, неконкретный характер.

П. 11 постановления Пленума Верховного суда РФ от 19.12.2003 года № 23 «О судебном решении» предусматривает следующее: исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств. В связи с этим в ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску, так и по встречному требованию, если оно было заявлено (статья 138 ГПК РФ), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право.

Между тем в случае разрешения указанного требования, как оно сформулировано истцом, решение будет носить неконкретный характер и даст много оснований для усмотрения при его толковании, что повлечет нарушение прав сторон.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Взыскать с ответчика Дресвянского ФИО8 сумму задолженности в размере 5273641,80 рублей, из которых: 3879241,81 – остаток неисполненных обязательств по займу, 834730,92 – сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом, 559669,07 рублей – сумма начисленных, но не уплаченных пени.

Обратить взыскание в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на заложенное недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, корпус 4, <адрес>, принадлежащую ответчику Дресвянскому ФИО9.

Определить способ реализации квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, корпус 4, <адрес>, в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 4472 000 (четыре миллиона четыреста семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек.

Взыскать с Дресвянского ФИО10 расходы по оплате государственной пошлины в размере 38568 рублей 21 копеек.

В удовлетворении остальной части требований истцу отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Красноярска в десятидневный срок.

Судья В.Н. Стащук