Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-57/2020 ~ М-24/2020 от 22.01.2020

УИД 36RS0024-01-2020-000042-96

Производство №2-57/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    11 февраля 2020 года                      г.Нововоронеж, Воронежской области

Нововоронежский городской суд Воронежской области в составе председательствующего судьи     Аксеновой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борисовой А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале заседаний Нововоронежского городского суда гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Дом.РФ» к Березянской Ольге Игоревне о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Дом.РФ» обратилось в суд с иском к Березянской О.И. и просит взыскать с ответчика задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, образовавшуюся на ДД.ММ.ГГГГ, в общей сумме 1805307 руб. 97 коп., из которой сумма основного долга 1740129 руб. 26 коп., 63742руб. 08коп. задолженность по процентам, 1436руб. 63коп. пени; просит расторгнуть указанный договор займа, обратить взыскание на имущественные права требования о передаче строящейся квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес>, определив способ реализации имущественных прав требования в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 1740000 руб., также просит взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (в настоящее время АО «Дом.РФ») и Березянская О.И. заключили Договор займа №, согласно которому Истец предоставил Заемщику заем в размере 1859613 руб. сроком на 180 месяцев, по процентной ставке 10,75% годовых, а Заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить все начисленные за пользование займом проценты, путем внесения ежемесячных платежей. Заем предоставлен Березянской О.И. для целевого использования - приобретения в собственность стоящейся квартиры, состоящей из 3 жилых комнат, общей площадью 93,24кв.м, расположенной по адресу: <адрес>

Договором займа были определены обеспечительные меры, а именно определено, что предметом ипотеки являются: Имущественные права требования Залогодателя к Застройщику, вытекающие из договора приобретения о передаче строящейся квартиры, находящиеся в залоге у Кредитора в силу закона в соответствии со ст.5, 77 ФЗ «Об ипотеке» с даты государственной регистрации ипотеки прав требования до даты регистрации права собственности Залогодателя на построенную квартиру; Квартира, находящаяся в залоге у Кредитора в силу закона в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» с даты государственно регистрации права собственности Залогодателя на квартиру и ипотеки квартиры в ЕГРН.

В отношении указанного залогового имущества было оформлено обеспечение в виде залог предмета ипотеки в силу закона.

Истец исполнил свои обязательства по договору займа в полном объеме, что подтверждается соответствующим платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован договор долевого участия в отношении указанной выше квартиры, одновременно произведена государственная регистрация обременения права собственности на предмет ипотеки. Права истца как залогодержателя удостоверены Закладной.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ Заемщик в нарушение условий Договора перестал выполнять свои обязательства по возврату суммы займа и уплате процентов за пользованием им надлежащим образом - в размерах и в сроки предусмотренные Договором, в связи с чем ответчику было предъявлено Требование о полном досрочном исполнении обязательств в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указанное требование ответчиком не исполнено.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно, общая сумма задолженности по указанному Договору займа составляет 1805307,97 руб.

В виду неисполнения Ответчиком обеспеченных ипотекой обязательств по Договору займа, выразившегося в неуплате суммы долга и систематическом нарушении сроков внесения периодических платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, истец заявляет требования об обращении взыскания на предмет залога, Начальная продажная цена предмета залога составляет 80% от рыночной стоимости этого имущества (определенного на основании отчета оценщика - 2175000 руб.) и составляет 1740000 руб.

Требования мотивированы со ссылкой на положения Гражданского кодекса РФ - ст.ст. 309, 310, 348-350, 807, 809-811 ГК РФ, «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (л.д.7-8).

Интересы истца при подготовке, подаче иска и рассмотрении дела представлял ПАО Банк ВТБ. Представитель истца в судебное заседание не явился, в направленном заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Судебным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Росреестра по Воронежской области (л.д.2), представитель которого в судебное заседание также не явился, направил заявление о рассмотрении дела в отсутствие.

Ответчик извещалась о времени и месте рассмотрения дела по адресу, указанному в исковом заявлении. Судебное извещение ответчиком получено, в судебное заседание ответчик Березянская О.И. не явилась, причины неявки не сообщила, ходатайств об отложении заседания не заявила.

Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

В соответствии со ст.ст.809, 810 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором. Заемщик обязан возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (в настоящее время АО «Дом.РФ») и Березянская О.И. заключили Договор займа №, согласно которому Истец предоставил ответчику заем в размере 1859613 руб. сроком на 180 месяцев, по процентной ставке 11,45 % годовых (со снижением до 10,75 % при выполнении п.3.2.2. Договора займа), а Заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить все начисленные за пользование займом проценты, путем погашения ежемесячных аннуитетных платежей в размере 20940руб. Заем предоставлен Березянской О.И. для целевого использования - приобретения в собственность квартиры, состоящей из 3 комнат, общей площадью 93,24кв.м, расположенной по строительному адресу: <адрес> 2-х секционный 100 квартирный жилой дом переменной этажности (1-ая секция 12-ти этажная, 2-ая секция 10-ти этажная) со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями на земельном участке с кадастровым номером №, секция № этаж №, строительный номер <адрес>. В соответствии с п.4.1. Договора, заемные средства предоставляются Заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы займа на счет Заемщика (л.д.15-29).

Истец исполнил свои обязательства по договору в полном объеме, что подтверждается соответствующим платежным поручением (л.д.31).

ДД.ММ.ГГГГ между Березянской О.И. и ООО «Кудеяр» был заключен договор участия в долевом строительстве №ЖКП-2/2-6-5 – в отношении приобретения в собственность квартиры, состоящей из 3 комнат, общей площадью 94,23кв.м, расположенной по строительному адресу: <адрес> со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями на земельном участке с кадастровым номером №, секция №, этаж №, строительный номер <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ указанный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра (л.д.40-48).

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ, квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств Банка, считается находящейся в залоге у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ, одновременно с договором долевого участия, была произведена государственная регистрация обременения права собственности на предмет ипотеки – имущественные права требования Залогодателя к Застройщику, вытекающие из договора приобретения о передаче строящейся квартиры, находящиеся в залоге у Кредитора в силу закона в соответствии со ст.5, 77 ФЗ «Об ипотеке» с даты государственной регистрации ипотеки прав требования до даты регистрации права собственности Залогодателя на построенную квартиру. И права истца как залогодержателя в силу закона удостоверены Закладной (л.д.32-39).

Как указано судом выше, договором предусмотрен возврат суммы займа по частям (ежемесячно) (п.3.8). Согласно п.2.1, п.5.1.1 Договора Заемщик обязан уплачивать начисленные проценты за пользование займом, неустойку (при наличии).

Как следует из представленного истцом расчета по договору займа, обязательства по внесению сумм в погашение займа и процентов за пользование им исполнялись до июля 2019г., последний платеж совершен ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем образовалась задолженность. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору займа составила общую сумму 1805307 руб. 97 коп., из которой сумма основного долга составляет 1740129 руб. 26коп., 63742 руб. 08коп. задолженность по процентам, 1436 руб. 63коп. пени (л.д.13-14).

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Договор между сторонами заключен добровольно на условиях, определенных в договоре на кредит с обеспечением исполнения обязательств клиента. Претензий в процессе заключения и после заключения договора займа Березянской О.И. не высказывалось, с требованием об изменении условий Договора она также не обращалась.

Согласно положениям ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательств в подтверждение факта возврата денежных средств по договору займа в установленный срок ответчик не представила. Фактически против сумм, указанных истцом, ответчиком возражений не представлено.

Суд соглашается с представленным истцом расчетом задолженности по основному долгу, процентам за пользование кредитом, считает его произведенным в соответствии с условиями договора и фактическими обстоятельствами по делу.

Ответчиком не оспорен представленный истцом расчет, не представлены доказательства невозможности исполнения обязательств по кредитному договору.

Согласно п.6.2 Договора при нарушении сроков возврата заемных средств заемщик уплачивает по требованию кредитора неустойку в виде пеней в размере 1/366 от размера ключевой ставки ЦБ РФ в процентах годовых, действующей на дату заключения договора, от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора.

Истцом представлен расчет пени с момента возникновения задолженности и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, размер которой составляет общую сумму 1463,63р. (522,47р. + 914,16р.) (л.д.14).

Указанный расчет стороной ответчика также не оспорен.

Согласно п.5.4.1 кредитор имеет право потребовать полного досрочного возврата суммы заемных средств и процентов за период пользования ими, а также уплаты неустойки (пени) за нарушение сроков возврата займа в случаях: при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3-х раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна и др.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено уведомление с требованием о расторжении договора займа и досрочном погашении задолженности по Договору займа (срок погашения установлен — не позднее ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.52,53,54-56).

Установлено, что соглашение о расторжении договора займа сторонами не достигнуто, платежей в погашение задолженности ответчиком не осуществлялось.

Учитывая установленные обстоятельства, что ответчик систематически нарушал сроки платежей в погашение выданного займа и уплате процентов за пользование им, истец вправе потребовать досрочного возврата суммы задолженности.

В связи с чем, суд принимает решение о взыскании в пользу истца суммы задолженности, образовавшейся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в сумме, указанной истцом в расчете, а также о расторжении заключенного между сторонами договора займа.

Как указано судом выше, договором займа были определены обеспечительные меры, а именно определено, что предметом ипотеки являются имущественные права требования Залогодателя к Застройщику, вытекающие из договора приобретения о передаче строящейся квартиры, находящиеся в залоге у Кредитора в силу закона в соответствии со ст.5, 77 ФЗ «Об ипотеке» с даты государственной регистрации ипотеки прав требования до даты регистрации права собственности Залогодателя на построенную квартиру и ипотеки квартиры в ЕГРН.

    На основании пункта 1 статьи 329 и пункта 1 статьи 334 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 50 указанного закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно положениям ст.348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Статьей 337 ГК РФ определено, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных, просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Учитывая, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору займа нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, учитывая длительность неисполнения обязательств (с июля 2019) и сумму задолженности, имеются основания об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством.

В соответствии с п.п.4 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Ответчик в судебное заседание не явилась, не высказала своей позиции относительно начальной продажной цены имущества на публичных торгах. При этом, ответчик также не оспорила представленные стороной истца доказательства по определению рыночной стоимости заложенного имущества.

Согласно Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей прав требования на квартиру по адресу <адрес>, строительный №, подготовленного ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр», рыночная стоимость этого имущества составляет 2175000 руб. (л.д.49-50).

Исходя из указанных выше положений закона и фактических обстоятельств дела, суд принимает решение об установлении начальной продажной цены предмета залога в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества (2175000р.) - в размере 1740000 руб.

При принятии решения суд исходит из того, что в соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Истцом при подаче настоящего иска была уплачена государственная пошлина в размере 29226 руб.54к. (л.д.9).

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенной части требований.

Судебные расходы, согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Учитывая, что исковые требования суд удовлетворяет в полном объеме, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию вся сумма государственной пошлины.

На основании и руководствуясь ст.ст.194- 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть Договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между акционерным обществом «Дом.РФ» (АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования») и Березянской Ольгой Игоревной.

Взыскать с Березянской Ольги Игоревны в пользу акционерного общества «Дом.РФ» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, образовавшуюся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 1805307 руб. 97 коп., из которой сумма основного долга 1740129 руб. 26коп., 63742 руб. 08коп. задолженность по процентам, 1436 руб. 63коп. пени, а также взыскать 29226 руб. 54 коп. в возмещение судебных расходов в виде оплаченной госпошлины.

Обратить взыскание на заложенное имущество – на имущественные права требования в отношении объекта долевого строительства о передаче строящейся квартиры, состоящей из 3 комнат, общей площадью 93,24кв.м, расположенной по строительному адресу: <адрес> со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, на земельном участке с кадастровым номером №, секция №, этаж №, строительный номер <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1740000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Воронежского областного суда через Нововоронежский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                       Ю.В.Аксенова