Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3253/2020 ~ М-3678/2020 от 19.08.2020

Дело № 2-3253/2020

66RS0006-01-2020-003472-98

Мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2020 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 ноября 2020 года Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Нагибиной И. А., при секретаре Баранниковой Ю. В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хуртиной Н. Н. обществу с ограниченной ответственностью «Гранд-Инжиниринг» о признании договора об инвестиционной деятельности договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности по выдаче документа, взыскании неустойки, штрафа,

установил:

Хуртина Н. Н. обратилась в Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга с иском к ответчику о признании договора об инвестиционной деятельности договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности по выдаче документа, взыскании неустойки, штрафа, в обоснование исковых требований указывая, что 07.08.2017 между сторонами заключен договор об инвестиционной деятельности < № >, по условиям которого застройщик обязуется в срок - 4 квартал 2018 года построить жилое помещение общей площадью 47,85 кв. м, строительный < № >, расположенное по адресу: Свердловская область, < адрес >, инвестор обязуется в сроки, установленные договором внести денежные средства в размере 1 722 600 рублей и принять объект в эксплуатацию.

Истец полагает, что, не смотря на свое наименование, договор имеет природу договора участия в долевом строительстве, поскольку истец по договору получает объект недвижимости, оплаченный им, в личную собственность, застройщик отвечает всем признакам, установленным Законом об участии в долевом строительстве, имеет разрешение на строительство, с иными лицами ранее были заключены договоры участия в долевом строительстве. Кроме того, целью заключения спорного договора застройщиком с истцом являлась попытка избежать обязательств и ответственности, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.

Договор, заключенный между сторонами, не прошел государственную регистрацию, вопреки требованиям законодательства об участии в долевом строительстве, объект строительства истцу до настоящего времени не передан, срок передачи объекта застройщиком пропущен, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, размер которой по состоянию на 11.08.2020 составляет 450 258 рублей 93 копейки.

На правоотношения сторон распространяется действие общих норм Закона о защите прав потребителей, потому с ответчика за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке по претензии от 03.08.2020 подлежит взысканию штраф.

Кроме того, ответчиком истцу не выдана справка о полной оплате стоимости объекта долевого строительства, в связи с чем, имеются основания для возложения на ответчика обязанности выдать данный документ.

Истец просит суд договор об инвестиционной деятельности от 07.08.2017 < № >, заключенный между ООО «Гранд-Инжиниринг» и Хуртиной Н. Н. признать договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Свердловская область, < адрес >; обязать ответчика выдать истцу справку о полной оплате объекта долевого строительства; взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи объекта истцу в сумме 450 258 рублей 93 копейки, штраф, указать в решении, что оно является основанием для государственной регистрации договора в регистрирующем органе.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора привлечены ООО «Олрайз Капитал» по ходатайству представителя организации, Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области.

В судебное заседание истец Хуртина Н. Н. не явилась, доверила представлять свои интересы Волковой И. Ю., Паченкову А. М., которые в судебном заседании на исковых требованиях настаивали по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно указали, что инвестор ООО «Олрайз Капитал», претендуя на объект недвижимости, на который одновременно претендует истец, не представил ни одного доказательства оплаты его стоимости. В настоящее время у истца отсутствует иной способ защиты права, нежели избранный.

Генеральный директор ООО «Гранд-Инжиниринг» Голоснов А. В. в судебном заседании пояснил, что истцом оплата по договору в полном объеме произведена не была, договор заключен в зачет его задолженности перед истцом за оказанные ранее риелторские услуги, так как истец является профессиональным риелтором, выданное платежное поручение не обеспечено денежными средствами, поскольку в мае 2018 года фактической оплаты по договору не было. Первый платеж состоялся в сентябре 2018 года, оставшаяся сумма в счет оплаты по договору внесена не была. Представить какие-либо документы на строительство многоквартирного жилого дома по < адрес > Свердловской области не имеет возможности, поскольку все документы изъяты органами полиции и прокуратуры для проведения проверки деятельности организации. Не имеется доказательств направления полученных от истцов денежных средств на строительство объекта инвестирования. ООО «Олрайз Капитал» в настоящее время заканчивает строительство спорного дома путем инвестирования собственных денежных средств в строительство и квартира истца по договору инвестирования передана третьему лицу.

Представитель третьего лица ООО «Олрайз Капитал» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований истца, по доводам отзыва, приобщенного к материалам дела. Указал, что на квартиру со строительным номером 69 в строящемся жилом доме по < адрес > Свердловской области между ним и ответчиком заключен инвестиционный договор < № > от 22.06.2020, потому третье лицо наравне с истцом вправе претендовать на ее получение после завершения строительства.

Договоры об инвестиционной деятельности, заключенные ответчиком как с истцом, так и с третьим лицом полностью соответствуют своей правовой природе, и оснований для их признания договорами участия в долевом строительстве не имеется, так как они не содержать обязательных условий, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве. Истцами избран неверный способ защиты своего нарушенного права, поскольку переквалификация заключенных договоров не восстановит прав истцов на получение объекта недвижимости в свою собственность и к достижению желаемого юридического результата не приведет. Обстоятельства заключения договора с истцом вызывают у третьего лица сомнения относительно оплаты. При заключении договора с ответчиком, истец, по мнению третьего лица, полностью осознавала правовую природу договора, поскольку является профессиональным участником рынка недвижимости, осуществляя риелторскую деятельность.

Представитель Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в письменном отзыве на исковое заявление оставил разрешение спора на усмотрение суда, указав, что Министерство не уполномочено давать правовую оценку сделкам и договорам, заключенным между хозяйствующими субъектами. Объект недвижимости в отношении которого возник спор, с октября 2019 года является «проблемным» и включен в план-график Свердловской области по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Заслушав стороны, исследовав представленные сторонами доказательства и материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В силу ч. 2 названной статьи инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации, в силу части 3 его статьи 4, также начиная с указанной даты.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В силу ч. 1, ч. 2 ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального Закона, застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В материалы дела истцом и третьим лицом ООО «Олрайз Капитал» представлены:

- договор < № > об инвестиционной деятельности от 07.08.2017, заключенный между ООО «Гранд-инжиниринг» и Хуртиной Н. Н., объектом, являющимся правом требования инвестора по которому указано жилое помещение под строительным номером 69, общей площадью 47,85 кв. м, расположенная в многоквартирном жилом доме с мансардным этажом и нежилыми помещениями по адресу: Свердловская область, < адрес >. Цена договора составляет 1 722 600 рублей;

- инвестиционный договор < № > от 22.06.2020, заключенный между ООО «Гранд-Инжиниринг» и ООО «Олрайз Капитал», в приложении < № >, являющемся неотъемлемой частью которого указана двухкомнатная квартира со строительным номером 69, общей площадью 46,8 кв.м, расположенная на 3 этаже спорного жилого дома.

Легитимность приобщенных к делу договоров инвестирования предметом настоящего спора не является, потому судебному рассмотрению в рамках заявленного спора не подлежит.

В подтверждение факта исполнения обязательство по договору стороной истца Хуртиной Н. Н. к делу приобщена квитанция к приходному кассовому ордеру от 25.05.2018 на сумму 1 182 000 рублей.

В то же время, генеральным директором ответчика факт получения денежных средств от истца в указанную дату оспаривается, с указанием на то, что частичная оплата имела место не ранее сентября 2018 года, в судебном заседании представитель ответчика пояснил, что истцом договор в размере его стоимости не оплачивался, часть денежных средств зачтена в счет задолженности по договорам оказания истцом риелторских услуг, полная оплата договора до настоящего времени истцом не произведена, однако, каких-либо доказательств тому ответчик представить не может.

Из представленных суду копий выписки по счету ответчика не представляется возможным установить факт поступления денежных средств истца в спорный период на счет ответчика. Представленный анализ счета < № > (касса) ООО «Гранд-Инжиниринг» в копии, заверенной в судебном заседании его представителем, свидетельствует об отсутствии на кассовом счете ответчика каких-либо денежных средств.

Признавая требования истца о необходимости судебной переквалификации заключенного договора инвестиционной деятельности на договор долевого участия в строительстве, ответчиком, в то же время, допустимых доказательств того, что он в полной мере соответствовал требованиям, предъявляемым соответствующим законом к застройщикам, суду не представил, напротив пояснил, что его юридическое положение на дату заключения договора об инвестиционной деятельности не соответствовало требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 названной статьи договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Положениями ч. 4 ст. 4 Закона в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, предусмотрено, что договор должен содержать совокупность существенных условий.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона).

Кроме того, статьей 18 Федерального закона № 214-ФЗ, в действующей редакции предусмотрено, что денежные средства, поступающие от дольщиков должны поступать на специальный счет и расходоваться на цели, связанные со строительством.

Установлено в судебном заседании, не оспаривалось участниками процесса, что инвестиционный договор не прошел государственную регистрацию и ни одна из сторон по договору об инвестиционной деятельности ни при заключении договоров, ни длительное время после его заключения не настаивала на государственной регистрации договора.

В договорах отсутствует вся совокупность существенных условий, свойственных договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Сторонами не доказано, судом не установлено, что якобы передаваемые истцом генеральному директору ответчика Голоснову А. В. наличные денежные средства во исполнение заключенного договора, факт получения которых оформлялся директором квитанцией к приходному кассовому ордеру, направлены на строительство объекта недвижимости, а не на иные цели.

Каких-либо доказательств, позволяющих установить реальные намерения истца при заключении договора инвестиционной деятельности, в материалы настоящего дела не представлено.

Из пояснений представителя ответчика Голоснова А. В., данных в судебном заседании, следует, что истец Хуртина Н. Н. оказывала ему (или организации) риелторские услуги, соответственно, имеются основания для вывода о том, что истец не могла не знать о положении дел в организации и не осознавать правовую природу заключаемого ею договора.

Из содержания представленных суду договоров об инвестиционной деятельности можно установить реальные намерения сторон.

В пунктах 1.9 и 9.1 договоров стороны отразили применяемые к правоотношениям нормы права - законодательство об инвестиционной деятельности.

Согласно пункту 3.3.1. договоров истцы взяли на себя обязательства за счет собственных или привлеченных средств обеспечить инвестирование в строительство объекта путем передачи суммы инвестиций застройщику.

В соответствии с пунктом 3.4.1. договоров инвесторы (истцы) имеют право осуществлять контроль за использованием направляемых застройщику (ответчику) денежных средств в соответствии с указанными в договоре целями.

Пункта 5.4 договоров указывает на то, что финансовые инвестиции истцов связаны с ходом строительства дома, а прекращение инвестирования может повлечь остановку строительства.

На основании пункта 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Вместе с тем, совокупность представленных в материалы дела доказательств не позволяет сделать вывод о правовой природе заключенного между истцом и ответчиком договора об инвестиционной деятельности как о договоре долевого участия в строительстве.

Сомнения у суда возникают не только при оценке собственно договора об инвестиционной деятельности, но и платежных документов, сведения о внесении сумм по которым не согласуются со сведениями, содержащимися в выписке по счету ответчика и не свидетельствующими о поступлении денежной суммы, уплаченной истцом, а также в анализе счета по кассе, согласно которому денежные средства в кассу ответчика в заявленный истцом период не поступали.

На основании пункта 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Объективных и достоверных доказательств действительной воли сторон на заключение договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости истцом суду не представлено при установлении судом фактических обстоятельств дела, свидетельствующих о наличии между истцом и ответчиком иных взаимоотношений, не связанных с получением жилого помещения именно на основании договора долевого участия в строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и приводить к его восстановлению. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Из фактических обстоятельств дела усматривается, что реальной целью настоящего искового заявления является приобретение права собственности на спорное жилое помещение, однако подобное требование истцом в рамках рассмотрения настоящего спора не заявлено. Избранный истцом способ защиты не соответствует содержанию его нарушенного права, не направлен на получение объекта недвижимости в собственность после завершения его строительства и не приведет к восстановлению нарушенного права. В чем выражается нарушение прав истца заключением с ответчиком договора об инвестиционной деятельности, а не договора долевого участия в строительстве, представители истца суду пояснить не смогли.

Доводы стороны истца о непредставлении третьим лицом доказательств оплаты конкретно им спорного объекта недвижимости, судом во внимание не принимаются, поскольку данное обстоятельство предметом настоящего спора не является.

Принимая во внимание отсутствие достаточных доказательств, позволяющих с достоверностью установить правовую природу договора об инвестиционной деятельности в качестве договора долевого участия в строительстве, оснований для удовлетворения данных требований истца суд не усматривает, в связи с чем, в иске отказывает.

Поскольку судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о заключении сторонами спора договора долевого участия в строительстве, не имеется оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.

Требование истца о возложении на ответчика обязанности по выдаче справки о полной оплате договора об инвестиционной деятельности удовлетворению не подлежит, поскольку ответчиком факт полной оплаты истцом цены договора оспаривается, при этом сторона истца не оспаривает того что график оплаты, установленный договором истцом не соблюдался, а окончательного расчета по договору осуществлено истцом не было, денежная сумма в размере 540 000 рублей, подлежащая уплате 07.08.2019 (л.д. 20) до настоящего времени не уплачена.

Руководствуясь ст.ст. 3, 12, 56, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Хуртиной Н. Н. обществу с ограниченной ответственностью «Гранд-Инжиниринг» о признании договора об инвестиционной деятельности договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности по выдаче документа, взыскании неустойки, штрафа, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения, путем подачи жалобы через Орджоникидзевский районный суд города Екатеринбурга.

Судья         И. А. Нагибина