Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-238/2017 ~ М-190/2017 от 16.05.2017

Дело № 2-238/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 июля 2017 года                                                               г. Кемь, РК

Кемский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи                                                Гордевич В.С.,

при секретаре                                                                    Гавриловой Н.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Кемского муниципального района к Фофанову А.М. о взыскании арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

      В Кемский городской суд с названными требованиями к Фофанову А.М. обратилась администрация Кемского муниципального района по тем основаниям, что Государственный комитет РК по управлению государственным имуществом и организации закупок и Фофанов А.М. заключили договоры аренды земельных участков № 03/02 от 01.08.2016 года с кадастровым № 10:02:0080206:312, местоположение: г. Кемь, ул. Гидростроителей, площадью 1018 кв.м, и 02/02 от 01.08.2016 года с кадастровым № 10:02:0080206:310, местоположение: г. Кемь, ул. Гидростроителей, площадью 1092 кв.м. На момент подписания договоров арендатор произвел осмотр принимаемых в аренду участков, ознакомлен со всеми его характеристиками, претензий к арендодателю не имеет. По данным администрации Кемского муниципального района размер аренды земельного участка № 03/02 от 01.08.2016 года за период с 01.08.2016 года по 31.12.2016 года за вычетом внесенного задатка в сумме 27520 рублей составляет 30001,31 рублей; размер аренды земельного участка № 02/02 от 01.08.2016 года за период с 01.08.2016 года по 31.12.2016 года за вычетом внесенного задатка в сумме 29520 рублей составляет 32181,64 рублей. 20 сентября 2016 года в адрес ответчика была направлена письменная претензия. До настоящего момента арендные платежи на счет администрации не поступали, в связи с чем образовалась задолженность на общую сумму 62182,95 рублей.

Просили взыскать с Фофанова А.М. задолженность по договорам аренды земельных участков № 02/02 от 01.08.2016 года, № 03/02 от 01.08.2016 года за период с 01.08.2016 года по 31.12.2016 года в сумме 62182,95 рублей.

Определением суда от 24 мая 2017 года в ходе подготовки дела к судебному разбирательству для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок.

Представитель истца администрации Кемского муниципального района в судебное заседание не явился, от главы администрации Разумейчика Ю.К. поступило ходатайство, в котором он просил рассмотреть дело без участия представителя истца, исковые требования поддержал в полном объеме.

           Ответчик Фофанов А.М. в судебном заседании исковые требования не признал, просил полностью освободить от арендной платы по участку № … 312, а по участку № …. 310 – частично, так как к 15.12.2016 года была сделана ровная площадка, и можно было забивать сваи фундамента. Пояснил, что 14 июня 2016 года между Кемским городским поселением и ООО «Спецсервис» был заключен муниципальный контракт 3АЭФ-16 на выполнение работ по сносу и разборке дома № 21 по ул. Гидростроителей, согласно которому земельный участок должен был быть освобожден от остатков дома к 30 июня 2016 года. 01.08.2016 г. работы еще не были выполнены, но велись, поэтому, заключая договор аренды № 02/02 (по земельному участку кадастровый № …310), он полагал, что работы будут выполнены. 27.09.2016 года он написал в администрацию Кемского муниципального района письмо о том, что участок еще не освобожден от фундамента, что препятствует началу строительства жилого дома. Получил ответ о том, чтобы платил арендную плату. По договору с ним, как с физическим лицом, на комплекс работ по строительству дома ООО «Ремстрой» очистило участок от фундамента, и они приступили к работам. Договор с ним именно на очистку участка от остатков фундамента не заключался, поэтому понесенные затраты высчитать нет возможности. ООО «Спрецсервис» само все убирало, когда они что-нибудь откапывали. Договора между ООО «Ремстрой» и ООО «Спецсервис» не было. Приступив к работам в начале октября, они вырыли котлован, выполнили обратную засыпку, готовы были приступить к монтажу фундамента, но, примерно 15 октября 2016 года, на улице Гидростроителей произошла авария в канализационной системе, в результате которой котлован был залит канализационными водами, о чем был составлен акт 18.10.2016 г. Согласно геологическим изысканиям этот участок нельзя было затапливать, поэтому пришлось заказать новый проект. Пришлось делать новый – свайный фундамент, поэтому пришлось все переделывать. В связи с чем он понес дополнительные затраты – около 200 тысяч рублей. 12.12.2016 г. он написал новое письмо в администрацию Кемского муниципального района о том, что земельный участок использовать нельзя, и просил освободить его от арендной платы. 30.01.2017 г. снова писал в администрацию, предложил на основании п. 1 ст. 612 ГК РФ заключить соглашение о начале отсчета оплаты арендной платы с 15.12.2016 года, но ответа не получил.

          На момент подписания договора аренды № 03/02 на земельный участок под домом № 25 по ул. Гидростроителей (земельный участок с кадастровым № … 312) Кемским городским поселением 04 июля 2016 года был заключен контракт с ООО «Норд-Вуд» № 4АЭФ-16 на выполнение работ по сносу дома № 25 по ул. Гидростроителей со сроком выполнения 30 дней. Поэтому, заключая договор аренды, он был уверен, что все работы будут выполнены. Но работы не были выполнены, о чем он сообщил в администрацию письмом от 27.09.2016 г. и в последующих письмах тоже. Имеется акт от 22.12.2016 г. о том, что на земельном участке имеются остатки фундамента крупногабаритные, которые препятствуют строительству жилого дома. В акте от 17.01.2017 г. указано, что земельный участок освобожден от обломков силами ООО «Ремстрой» и можно начинать строительство. Между ООО «Ремстрой» и ООО «Норд-Вуд» был заключен договор на уборку крупногабаритных остатков фундамента.

           Имеющиеся на земельных участках недостатки не были оговорены в договорах аренды. Считает, что истец должен начислять ему арендную плату по участку № …310 с 15.12.2016 г., а по участку № … 312 – с 17.01.2017 г. Он обращался и в администрацию и в Государственный комитет РК по управлению государственным имуществом с предложением о расторжении договоров аренды. Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды № 03/02 по соглашению сторон от 17.10.2016 г. он от Госкомимущества РК еще не получил. На этом участке им уже возведено полдома.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок, будучи надлежащим образом извещен о временит и месте судебного заседания в суд не явился, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил. Ранее представителем третьего лица по доверенности Щетининой А.Э. был представлен суду отзыв, в котором представитель поддержала заявленные исковые требования со ссылкой на положения пункта 2 ст. 612 ГК РФ, пояснив, что ответчик произвел осмотр имущества, ознакомлен с его характеристиками, в том числе с недостатками и в отсутствие претензий к Комитету, принял спорное имущество со всеми имеющимися недостатками.

           Суд, на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Судом установлено, что 01 августа 2016 года между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок, в лице первого заместителя председателя Максимова С.А., действующего на основании доверенности (Арендодатель), и Фофановым А.М. (Арендатор) был заключен договор № 02/02 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, имеющего кадастровый номер 10:02:0080206:310, площадью 1092 кв.м, расположенный на ул. Гидростроителей, г. Кеми Кемского муниципального района; разрешенное использование: среднеэтажная застройка в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Земельный участок был передан по акту приема-передачи 01.08.2016 года.

Пунктом 2.1. установлен срок аренды участка 10 лет с момента подписания договора сторонами.

В соответствии с п.3.1. Договора арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 147600 рублей.

Пунктом 3.2 предусмотрено, что оплата должна производиться в безналичном порядке ежемесячно в размере 12300 рублей.

Пунктом 5.2. договора установлено, что внесенный арендатором задаток засчитывается в счет арендной платы и перечисляется организатором торгов администрации по реквизитам, указанным в п. 3.2 договора. Задаток был перечислен Фофановым А.М. в сумме 29520 рублей платежным поручением № 131737 от 25.08.2016 года.

14 июня 2017 года между администрацией Кемского городского поселения и Обществом с ограниченной ответственностью «Спецсервис» был заключен муниципальный контракт № 3аэф-16 на выполнение работ по сносу и разборке дома № 21 по ул. Гидростроителей г. Кеми со сроком окончания работ не позднее 30 июня 2016 года.

10 октября 2016 года между индивидуальным застройщиком Фофановым А.М. и ООО «Ремстрой» был заключен договор подряда № 1-3 на строительство 8-ми квартирного жилого дома по ул. Гидростроителей (на месте бывшего дома № 21) в г. Кемь. Срок начала работ по договору - 10 октября 2016 года, срок окончания работ – 31 марта 2017 г.

01 августа 2016 года между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок, в лице первого заместителя председателя Максимова С.А., действующего на основании доверенности (Арендодатель), и Фофановым А.М. (Арендатор) был заключен договор № 03/02 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, имеющего кадастровый номер 10:02:0080206:312, площадью 1018 кв.м, расположенный на ул. Гидростроителей, г. Кеми Кемского муниципального района; разрешенное использование: среднеэтажная застройка в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Земельный участок был передан по акту приема-передачи 01.08.2016 года.

Пунктом 2.1. установлен срок аренды участка 10 лет с момента подписания договора сторонами.

В соответствии с п.3.1. Договора арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 137600 рублей.

Пунктом 3.2 предусмотрено, что оплата должна производиться в безналичном порядке ежемесячно в размере 11466,67 рублей.

Пунктом 5.2. договора установлено, что внесенный арендатором задаток засчитывается в счет арендной платы и перечисляется организатором торгов администрации по реквизитам, указанным в п. 3.2 договора. Задаток был перечислен Фофановым А.М. в сумме 27520 рублей платежным поручением № 131739 от 25.08.2016 года.

04 июля 2017 года между администрацией Кемского городского поселения и Обществом с ограниченной ответственностью «Норд - Вуд» был заключен муниципальный контракт № 4аэф-16 на выполнение работ по сносу и разборке дома № 25 по ул. Гидростроителей г. Кеми со сроком окончания работ в течение 30 календарных дней с даты заключения контракта.

14 сентября 2016 года между индивидуальным застройщиком Фофановым А.М. и ООО «Ремстрой» был заключен договор подряда № 1-2 на строительство 8-ми квартирного жилого дома по ул. Гидростроителей (на месте бывшего дома № 25) в г. Кемь. Срок начала работ по договору - 15 сентября 2016 года, срок окончания работ – 31 августа 2017 г.

20 сентября 2016 года администрацией Кемского муниципального района в адрес Фофанова А.М. направлена претензия о наличии задолженности по договорам земельных участков № 02/02 и 03/02 от 01.08.2016 года с предложением в добровольном порядке в срок до 15 октября 2016 года погасить возникшую задолженность.

В ответ на данную претензию 27 сентября 2016 года Фофанов А.М. направил письмо в адрес администрации Кемского муниципального района и государственный комитет по управлению государственным имуществом и организации закупок, пояснив, что по состоянию на 26.09.2016 года спорные земельные участки не освобождены от фундаментов ранее стоявших на этих участках домов № 21 и № 25 по ул. Гидростроителей г. Кеми и использовать данные земельные участки по назначению не представляется возможным. В связи с чем, просил не начислять ему арендную плату до момента фактической передачи земельных участков, очистить от старых фундаментов и передать по акту земельные участки, подготовленные для строительства жилых домов.

Письмом от 28.09.2016 года администрация Кемского муниципального района сообщила Фофанову А.М. о том, что земельные участки арендатором приняты, что подтверждается актами приема – передачи, принятые на себя обязательства по внесению арендной платы не исполняются, предложено погасить задолженность в кратчайшие сроки.

17 октября 2016 года Фофанов А.М. повторно обратился в Государственный комитет РК по управлению государственным имуществом и организации закупок и администрацию Кемского муниципального района с просьбой о расторжении договора аренды земельного участка № 03/02 от 01.08.2016 года с кадастровым номером 10:02:0080206:312 в связи с невозможностью целевого использования данного участка, а также с просьбой не начислять арендную плату в связи с невозможностью использования земельного участка.

В ответ на претензию Госкомимущества РК 10 июля 2017 года направило Фофанову А.М. Дополнительное соглашение к договору аренды земельного № 03/02 о расторжении данного договора с 17 октября 2016 года с просьбой подписать дополнительное соглашение, что подтверждается сопроводительным письмом от 10.07.2017 г. исх. № 13359. Установлено, что на момент рассмотрения дела дополнительное соглашение Фофановым А.М. не получено, на земельном участке ведется строительство дома.

Актом осмотра земельного участка на месте снесенного дома № 25 по ул. Гидростроителей от 22 декабря 2016 года, установлено, что дом снесен, строительный мусор вывезен, на площадке находятся крупногабаритные остатки от фундамента препятствующие началу производства работ по строительству жилого многоквартирного дома по Региональной адресной программе по расселению ветхого и аварийного жилья на 2014 – 2017 годы.

17 января 2017 года составлен Акт осмотра земельного участка на месте снесенного дома № 25 по ул. Гидростроителей, которым установлено, что земельный участок силами ООО «Ремстрой» освобожден от остатков старого фундамента в виде крупногабаритных железобетонных обломков; земельный участок приведен в состояние, пригодное для строительства жилого многоквартирного дома по Региональной адресной программе по расселению ветхого и аварийного жилья на 2014 – 2017 годы.

      В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из части 1 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

           В соответствии с положениями части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

           Выступающие предметом аренды земельные участки с кадастровыми номерами 10:02:0080206:310 и 10:02:0080206:312 были приняты ответчиком Фофановым А.М. по актам приема - передачи от 01.08.2016 года, в которых отсутствует указание на наличие недостатков арендованного имущества в виде неубранных остатков фундаментов.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с положениями статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

            Из пункта 4 статьи 614 ГК РФ следует, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, судом установлено, что ответчик Фофанов А.М., заключая договоры аренды земельных участков, в которых не имелось указаний на недостатки в виде наличия на земельных участках остатков фундаментов, зная о наличии заключенных муниципальных контрактов на разборку домов, имел все основания полагать, что работы по очистке земельных участков будут выполнены в установленные сроки: 31 июля и 04 августа 2016 года, и он сможет использовать участки по своему назначению – для производства среднеэтажной застройки (пункт 1.1 договоров аренды). Однако в установленные сроки земельные участки не были освобождены от остатков фундаментов в связи с чем ответчик не мог начать строительство и, используя право предоставленное ему положениями ст. 612 ГК РФ обращался с предложениями об уменьшении арендной платы в отношении обоих земельных участков и расторжении договора аренды № 03/02, как к арендодателю – Госкомимущества РК, так и к истцу – администрации Кемского муниципального района, которая, в соответствии с пунктами 3.2, 3.6 – 3.6.2 наделена правом на получение арендной платы, правом контроля за ее внесением и правом на осуществление перерасчета арендной платы.

Судом установлено, что земельный участок кадастровый номер 10:02:0080206:310 (договор аренды № 02/02) по состоянию на 26 сентября 2016 года не был освобожден от остатков фундамента в связи с чем ответчик смог начать строительство на участке только в начале октября 2016 года. Данный факт подтверждается: ответчиком; актом осмотра земельного участка от 18 октября 2016 года, из которого следует, что на участке в день осмотра имелся котлован; изученной перепиской между ответчиком и истцом и не опровергнут истцом.

Учитывая изложенное и приведенные нормы права, учитывая, что ответчик обращался к истцу с требованиями об уменьшении размера арендной платы, что ответчик не мог начать строительство на участке до октября 2016 года, суд полагает возможным освободить ответчика от арендной платы за земельный участок кадастровый номер 10:02:0080206:310 за август и октябрь месяц, удовлетворив требования истца частично, взыскав с ответчика в пользу истца: 32181,64 руб. (требуемая к оплате сумма по договору аренды) – 2 мес. х 12300 руб. (арендная плата в месяц в соответствии с п. 3.2 Договора аренды № 02/02) = 7581,64 руб.

Судом установлено, что земельный участок кадастровый номер 10:02:0080206:312 (договор аренды № 03/02) был освобожден от остатков фундамента к 17 января 2017 года в связи с чем ответчик получил возможность начать строительство на участке только с указанной даты. Данный факт подтверждается: ответчиком; актами от 22 декабря 2016 г. и 17 января 2017 года, приведенными выше и не опровергнут истцом.

Учитывая изложенное и приведенные нормы права, учитывая, что ответчик обращался к истцу с требованиями об уменьшении размера арендной платы, что ответчик не имел возможности начать строительство на участке до 17 января 2016 года, суд полагает возможным освободить ответчика от арендной платы за земельный участок кадастровый номер 10:02:0080206:312 за весь исковой период, то есть с августа по декабрь 2016 года включительно, отказав истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы в сумме 30001,31 руб. в полном объеме.

Учитывая, что истец в соответствии с пп. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, учитывая положения ст. 103 ГПК РФ и пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ суд взыскивает с ответчика государственную пошлину в доход бюджета Кемского муниципального районы с суммы удовлетворенных исковых требований равной 7581,64 руб. в размере 400 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

                                                                        РЕШИЛ:

                   Исковые требования администрации Кемского муниципального района – удовлетворить частично.

                   Взыскать с Фофанова А.М. в пользу администрации Кемского муниципального района задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 7581 (семь тысяч пятьсот восемьдесят один) рубль 64 копейки.

                   В удовлетворении остальной части исковых требований администрации Кемского муниципального района – отказать.

                   Взыскать с Фофанова А.М. государственную пошлину в доход бюджета Кемского муниципального района в сумме 400 (четыреста) рублей.

           Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Кемский городской суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

               Председательствующий:                                          В.С. Гордевич

           Решение в окончательной форме вынесено ДД.ММ.ГГГГ.